Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 09.02.2023 weitere Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Im bestehenden Wohnhaus sind bisher zwei Wohnungen genehmigt. Mit der Erweiterung und Aufstockung soll eine dritte Wohnung eingebaut werden.
Das Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die Umgebung ein.
Lt. ursprünglichem Antrag wurde davon ausgegangen, dass einer abgelöst werden und der zweite – gesichert durch Dienstbarkeit – auf dem nördlich gegenüberliegenden Grundstück Flur Nr. 178 nachgewiesen werden muss. Dort wurde 2002 eine Mehrfamilienhausbebauung mit 16 Wohnungen in zwei Gebäuden mit Tiefgarage genehmigt (16 Stellplätze in der TG zzgl. 8 offene Stellplätze).
Dieser Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen je dauergenutzter Wohnung entsprach dem seit den 1980er Jahren von der Stadt Füssen und dem LRA OAL geforderten Nachweisbedarf - und zwar auch bei Mehrfamilienhäusern auch wenn damals die Stellplatzrichtzahlen des Freistaates Bayern nur bei Einfamilienhäusern einen Bedarf von 1 – 2 Stellplätzen vorsah und bei Mehrfamilienhäusern nur von 1 Stellplatz. Eine abweichende Forderung war ungeachtet dessen trotzdem möglich und zulässig, weil entsprechend der Einstufung (nur) als Richtzahlen der konkrete Bedarf nach den örtlichen Verhältnissen festgelegt werden durfte.
Eine nachträglich andere Bedarfsbemessung läge zudem im Widerspruch zum Gleichbehandlungsgebot, nach dem in diesem Zeitraum bis zum Erlass der Stellplatzsatzung 2008 in allen Fällen eine solche Bedarfszahl angesetzt wurde.
Damit waren bzw. sind die vollständigen 16+8 Stellplätze als notwendig nachzuweisende Stellplätze für alle 16 WE einzustufen (16 Stellplätze in der TG für den/die Eigentümer/in der jeweiligen WE zzgl. eines 0,5-Anteils an frei anfahrbaren Besucherstellplätzen.
Anmerkung: Bei dem 2002 genehmigten Anwesen Bergstr. 3 a/b erfolgte hinsichtlich der Wohnungen eine Aufteilung in Wohneigentum, aber keine rechtliche Zuordnung der einzelnen Stellplätze zu diesen Wohnungen. Eine solche wurde erst mit der 2008 erlassenen Stellplatzsatzung verbindlich eingeführt. Die Stellplätze wurden dann teilweise anderweitig zugeordnet oder wie im vorliegenden Fall extern veräußert. Es sind nun weder ausreichende Besucherstellplätze vorhanden und es gibt Wohnungen, denen gar kein Stellplatz zugeordnet ist.
Zudem handelt es sich dort bei sechs Wohnungen um Zweitwohnungen.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:
Das Vorhaben wird nach vorläufiger Einschätzung grundsätzlich genehmigungsfähig sein. Zu prüfen ist noch das Verhältnis der talseitigen Geschossigkeit im Vergleich zu Haus Nr. 4.
Ergebnis der Prüfung: das dort ebenfalls zur Aufstockung genehmigte Gebäude ist talseitig ebenfalls komplett dreigeschossig.
Bei der weiteren Prüfung des genehmigten Bestandes für die Bergstraße 2 war nun aber festzustellen, dass dort für die beiden Wohnungen nur ein offizieller Garagenstellplatz in den Plänen dargestellt war. Formal zusätzlich nachzuweisen ist nur der Mehrbedarf, der sich mit dem Umbau und der dritten Wohnung ergibt, also zwei weitere Stellplätze. Nach den Plänen sind dies nun drei zusätzliche Stellplätze zzgl. der Garage. Der formal zu führende Nachweis ist damit erfüllt; für den bisherigen Umfang gilt der Bestandsschutz. Ein räumlich externer Nachweis ist ebenso wenig notwendig wie eine Ablösung.
