Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Vorhabensbeschreibung:
Seit 2013 betreiben wir das Bavaria City Hostel als Familienbetrieb. Im Laufe der Jahre haben wir uns zu einem qualitativ hochwertigen Wander- und Radgastgeber entwickelt. Mit Füssen Tourismus als starkem Partner richten wir uns durch Zertifizierungen und Partnerschaften gezielt auf Gäste aus, die mit der Bahn, dem Rad oder zu Fuß anreisen.
Bei der Unterbringung größerer Studiengruppen aus dem In- und Ausland stoßen wir leider oft an unsere Grenzen, da wir nicht über genügend Betten verfügen. Im Laufe der Jahre haben wir gute Kooperationen mit deutschen Universitäten in Australien und den USA aufgebaut, die ihre jährlichen Austauschwochen bei uns verbringen. Derzeit verteilen wir die größeren Gruppen auf weitere Unterkünfte. Um den Leerstand zu nutzen und konkurrenzfähig zu bleiben, möchten wir das Hostel erweitern. Außerdem ist eine Dachsanierung aufgrund des Alters und der fehlenden Isolierung notwendig.
Sobald der Mietvertrag des Herrenausstatters im Erdgeschoss endet möchten die Betreiber die Räumlichkeiten selbst nutzen, um die Gäste zu bewirten und als Café mit Frühstück und Eis zu betreiben.
Die Neugestaltung der Fassade nach historischem Vorbild soll den ursprünglichen Charme des Gebäudes wiederherstellen und einen positiven Beitrag zur Entwicklung des Stadtbildes leisten.
Die Modernisierung der Heizungsanlage und die Verwendung von PV-Dachziegeln, die für denkmalgeschützte Gebäude entwickelt wurden, sollen zur Nachhaltigkeit beitragen. Durch das geplante Satteldach des Treppenhauses auf der Gebäuderückseite wird das Erscheinungsbild harmonischer und die nutzbare Fläche für die PV-Dachziegel vergrößert.
Das Vorhaben ist nach der Art der Nutzung nach dem bisherigen § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig. Die Beurteilung, ob die Erweiterung des genehmigten Bestandsbetriebes mit den Zielen des Beherbergungskonzeptes vereinbar ist, soll anhand einer Stellungnahme von FTM erfolgen. Der aufzustellende Bebauungsplan A 85 E soll aber zukünftig Beherbergungsbetriebe ausschließen. Ein solcher wird durch das Vorhaben zwar nicht neu angesiedelt, aber wesentlich erweitert, was ebenfalls durch das Ziel erfasst wird. Zur Sicherung der Ziele wurde eine Veränderungssperre erlassen.
Für das Vorhaben ist ein zusätzlicher Stellplatznachweis zu erbringen.
- Die geplante gastronomische Nutzfläche im EG liegt bei mehr als 50 qm. Der Mehrbedarf von vier Stellplätzen gegenüber der bisherigen Ladennutzfläche kann abgelöst werden.
- Für die zusätzlichen Gästezimmer in den bisher nicht ausgebauten DG-Ebenen besteht gemäß Satzung dem Grunde nach ebenfalls ein Mehrbedarf; eine Ablösung für touristische Nutzungen dieser Art ist aber ausdrücklich ausgeschlossen. Mit der Betriebsbeschreibung soll aber dargelegt werden, dass aufgrund der gezielten Ausrichtung auf Gäste, die mit der Bahn, dem Rad oder zu Fuß anreisen, ein Mehrbedarf an Stellplätzen nicht besteht. Eine Genehmigung unter Zugrundelegung einer Betriebsbeschreibung ist dem Grunde nach möglich. Sollte es zu einem Wechsel des Betreibers kommen ist dieser jedoch an die Beschreibung gebunden. Auch der bisherige Betreiber darf ohne erneute Genehmigung keinen Wechsel des Betriebskonzepts vornehmen. Eine Kontrolle kann in der Praxis schwierig werden. Die bisher genehmigten Hostelbetten wurden nach dem Bedarf für Jugendherbergen bemessen (1 Stellplatz je 10 Betten). Bei gleichem Ansatz würde sich ein Mehrbedarf von vier Stellplätzen für die zusätzlichen Betten ergeben. Da ein räumlicher Nachweis nicht möglich und eine Ablösung nicht zulässig ist wäre die geplante Erweiterung nicht genehmigungsfähig. Ob gegenüber dem Bestand eine andere Einstufung gerechtfertigt ist, hängt von der noch erforderlichen Vorlage einer diesbzgl. schlüssigen Begründung ab.
Das Rückgebäude ist mit der deutlich vergrößerten Kubatur städtebaulich problematisch. Zwar fügt es sich planungsrechtlich ein, aber die Rückgebäude sind historisch i. d. R. gegenüber dem Hauptgebäude in Größe und Funktion untergeordnet. Diese Unterordnung wird tendenziell aufgegeben. Eine denkmalfachliche Beurteilung liegt insoweit nicht vor. In einem Gespräch mit Bauherrn und Planer wurde angeregt, eine Reduzierung des Rückbaus in seinen oberen Ebenen zu prüfen.
Die Anordnung von Dachflächenfenstern in zwei Reihen ist nach der Baugestaltungssatzung grundsätzlich nicht zulässig. Wie aber einem historischen Foto zu entnehmen ist gab es früher sogar Gauben in zwei Reihen. Für die Nutzung als Zimmer des Hostels oder für Personal ist eine Belichtung unverzichtbar. Auch ein zweiter Fluchtweg ist erforderlich. Eine reine Fluchtleiter auf der Rückseite als zweiter Rettungsweg erscheint problematisch, auch wenn die Nutzerzielgruppe eher sportlich orientierte Personen sind. Als bauordnungsrechtliche Frage obliegt dies aber nicht der Beurteilung durch die Stadt Füssen.
PV-Anlagen in der Optik von Dachziegeln werden als mit der Baugestaltungssatzung vereinbar einzustufen sein. Der Planer wurde gebeten, dies zur näheren Beurteilung in die Ansichten aufzunehmen.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 05.04.2024:
Das Vorhaben steht im Widerspruch zu den formulierten Zielen der Bebauungsplanung A 85 E - Altstadt: „Ziel ist die Beibehaltung oder Ansiedlung dauergenutzter Wohnungen in der Innenstadt zu sichern. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe im Sinne von § 13a Baunutzungsverordnung – BauNVO (Ferienwohnungen) sind deshalb künftig auszuschließen, da sie der Hauptgrund für die Verdrängung dauergenutzter Wohnungen sind.
Eine Ausnahme von der Veränderungssperre ist demzufolge nicht möglich und eine Genehmigungsfähigkeit besteht schon dem Grunde nach nicht. Die weiteren Fragen wie Abstandsflächen etc. erübrigen sich damit.
Sollte es aus Sicht der Stadt Füssen gewünscht sein, eine Erweiterung des genehmigten Betriebes zu ermöglichen ist zu prüfen, ob im Bebauungsplan eine ausnahmsweise Zulässigkeit der Erweiterung genehmigter Betriebe festgesetzt werden kann. Die entsprechende Präzedenzfallwirkung ist zu beachten.
