Für das Grundstück Fl.-Nr. 109 Gemarkung Geltendorf stellen die Eigentümer für den Neubau eines Wohnhauses mit 3 behindertenfreundlichen und altersgerechten Wohnungen unterschiedlicher Größe eine Bauvoranfrage.
Das bestehende, alte Bauernhaus und seine Anbauten/Scheunen können aufgrund der schlechten Bausubstanz nach langer Nutzung und tiefgreifenden Umbauten nicht erhalten werden.
Das Grundstück hat eine Größe von 648 m² und liegt im Umgriff des Bebauungsplanes „Geltendorf – Riedgasse“, Verz.-Nr. 2.34.
Im Umgriff eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB).
Die Erschließung ist gesichert.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden bei folgenden Punkten nicht eingehalten:
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Festsetzung
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B-Plan
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Beantragt
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4.6 Zahl der Wohneinheiten
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0 (Begründung B-Plan 4.4, da Grundstücksfläche < 700 m²) bzw. 2 (Begründung B-Plan 4.4, da Kubatur ca. 1.600 m³)
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3
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4.1 Überbaubare Grundstücksfläche / 4.1.1 Baugrenze und 4.1.2 Baulinie
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Überschreitung Baulinie/Baugrenze im Nordosten mit dem
erdgeschossigen Garagen-, Eingangs- und Vordachbereich um ca. 1,525m, auf einer Länge von ca. 18,49m und im Südosten mit dem Baukörper des Haupthauses um ca. 1,975m auf einer Länge
von ca. 8,75m.
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5.5 Dächer - 5.5.2
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Es sind nur Satteldächer mit mittigem First zulässig. Für untergeordnete Nebengebäude und
erdgeschossige Anbauten sind Pultdächer (bei Anbauten ansteigend zum Hauptgebäude)
zulässig.
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Der erdgeschossige Garagen-, Eingangs- und Vordachbereich wird ebenso wie der Carport mit einem begrünten Flachdach vorgesehen
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5.5 Dächer - 5.5.5
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Dacheinschnitte und Balkone in und an Dachflächen sind unzulässig.
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Auf der von der Riedgasse abgewandten, südwestlichen Seite soll eine nach oben offene Loggia vorgesehen werden, welche einen einzelnen Dacheinschnitt in die Dachfläche erforderlich macht.
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5.4 Fassaden
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5.4.1 Fassaden von Wohngebäuden sind auszubilden als verputzte, gestrichene Wandflächen oder
stockwerksweise ganzflächige senkrechte Holzverschalungen mit einzeln angeordneten
Wandöffnungen (Lochfassade). …
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Zwischen der Brüstung im Obergeschoss und dem langen Satteldach ist die Fassade aus eventuell
horizontal holzverschalten, geschlossenen Flächen und einzelnen Fensteröffnungen, jedoch nicht als klassische „Lochfassade“ geplant. An der Südostseite und im Bereich der Südwestterrasse sind
die Fensterflächen im Zusammenhang mit den Freibereichen größer und offener geplant und treten dort in Teilbereichen nicht als einzeln angeordnete Wandöffnungen in Erscheinung. Ansonsten ist das Langhaus bis hinauf zur Brüstung im Obergeschoss zum Großteil mit massiven und
verputzen Mauerwerkswänden und einzeln angeordneten Fensteröffnungen vorgesehen. Je nach Raumnutzung können diese entsprechend etwas größer (z.B. bodentief) oder kleiner ausfallen. Durch dieses Konzept wird der Charakter der verputzten Langhäuser in der Umgebung grundsätzlich für den Hauptbaukörper aufgenommen und zeitgemäß fortgeführt.
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5.4 Fassaden
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5.4.3 … Fenster sind mit Klappläden zu versehen. …
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Klassische Klappläden/ Fensterläden sind für die Fenster- und Glasflächen nicht vorgesehen.
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5.4 Fassaden
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5.4.2 … Fenster mit einer lichten Glasfläche über 1,2m² sind durch Streben oder Sprossen zu teilen.
…
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Streben oder Sprossen sind in den Fenster- und Glasflächen nicht vorgesehen.
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Für die aufgeführten sieben Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans werden Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB beantragt. Ein Befreiungstatbestand liegt vor, wenn
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
Darüber hinaus dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt sein. Die Grundzüge der Planung bilden die den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrunde liegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption (allg. A., BVerwG Beschl. v. 20.11.1989 – 4 B 163.89, vor Rn. 1). Anhaltspunkte ergeben sich aus der Begründung zum Bebauungsplan (siehe den folgenden Auszug):
Ziel des Bebauungsplans aus dem Jahr 1998 ist es, die „…verbleibende Landwirtschaft zu schützen, das Ortsbild in verträglicher Form zu bewahren und den Wünschen der Anwohner gerecht zu werden.“
„Damit soll eine orts- und landschaftsverträgliche Entwicklung in einem wichtigen Bereich des Hauptortes sichergestellt werden, welche unter Rücksichtnahme auf den Charakter dieses Ortsteils, mit der typischen Mischung von Wohnen und Arbeiten und der vorhandenen ortsbildprägenden Baustruktur, eine ausgewogene und auch wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Gebäude ermöglicht.“
„4.1 Planungskonzept
Hauptziel des Bebauungsplans ist die Erhaltung der weitgehend durch die Landwirtschaft geprägten dörflichen Nutzungsmischung.“
Je tiefer die Abweichung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Weg der (Um-)Planung möglich ist (BVerwG Urt. v. 9.6.1978 – 4 C 54.75; Beschl. v. 5.3.1999 – 4 B 5.99, vor Rn. 1).
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Summe an benötigten Befreiungen in Kombination, wie auch einzeln betrachtet beispielsweise die nicht nur geringfügige Überschreitung der Baulinien und Baugrenzen die Grundzüge der Planung berührt. Eine Umsetzung des Vorhabens auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplans ist daher nicht möglich.
Da das gemeindliche Einvernehmen aus Sicht der Verwaltung zu versagen ist, sollte im Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss diskutiert werden, inwiefern einer Bebauungsplanänderung zugestimmt werden könnte. Allerdings stellt die Änderung eines Bebauungsplanes wegen eines einzelnen Vorhabens / Grundstücks in der Regel eine unzulässige „Briefmarkenplanung“ dar (§ 1 Abs. 3 Satz 1, Satz 2 Halbsatz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Es sollte daher bei einer Änderung des Bebauungsplanes der gesamte Geltungsbereich hinsichtlich sinnvoller Nachverdichtungs- / Anpassungsmöglichkeiten unter Beibehaltung der Grundkonzeption des Bebauungsplans überprüft werden. Sollte eine Nachverdichtung lediglich für das Grundstück des Antragstellers möglich sein, sind die Kosten des Verfahrens durch den Antragsteller zu tragen und im Vorfeld der Änderung in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln.
Daher sollten folgende vom Antragssteller gestellten Fragen diskutiert werden:
Die Begründungen wurden seitens des Antragstellers mit dem Fragenkatalog abgegeben und werden seitens der Verwaltung im Folgenden Text nicht bewertet.
Im Gremium sollte dabei immer beachtet werden, inwiefern eine Änderung des Bebauungsplans in den einzelnen Punkten den Gebietscharakter verändert und ob dies vor dem Hintergrund der ursprünglichen Konzeption gewollt ist.
- Darf auf dem Grundstück ein Gebäude mit 3 Wohneinheiten errichtet werden?
Die Anzahl der Wohneinheiten wird für das neu geplante Gebäude mit 3 Einheiten angesetzt, obwohl diese Anzahl im Bebauungsplan auch den im Nordosten anschließenden Gebäudeteil mit betrifft, der sich nach der inzwischen vollzogenen Grundstücksteilung auf einem separaten Grundstück befindet.
Gemäß Begründung des Bebauungsplanes wird folgender Verteilerschlüssel angegeben:
Gemäß Berechnungsgrundlage fällt das neue Gebäude mit einer Kubatur von ca. 1.600 m³ unter die Anzahl von 2 Wohneinheiten:
„…Hauptgebäude: Wandhöhe 6m, gemessen vom höchsten Geländepunkt am Gebäude bis Dachhaut mit deiner Dachneigung von 40°:
- Verteilerschlüssel nach Kubatur der Hauptgebäude:
…
- m³ - 2.500 m³ = 2 Wohneinheiten
…
Darüber hinaus entsteht eine Differenz zur Berechnungsgrundlage für den Verteilerschlüssel Punkt 4.4 (2), wonach das neue Gebäude mit einer Restgrundstücksfläche von ca. 450 m² unter die Anzahl von 0 Wohneinheiten fällt.
„…Restgrundstücksfläche: Gesamtgrundstücksfläche abzüglich der Grundfläche der Gebäude, die in der Kubaturberechnung berücksichtigt werden:
- Verteilerschlüssel nach Restgrundstücksflächen:
0 m² - 700 m² = 0 Wohneinheiten
Begründung:
Es wird für das geplante Wohnhaus
- 1 kleine
- 1 mittlere
- 1 große
Wohneinheit vorgesehen. Diese erscheinen im vorgesehenen Gebäudevolumen als angemessen und ortsverträglich.
Der Grundsatz des Baugesetzbuches lautet, dass mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll. Anstelle der Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzung (also Erweiterung von Wohnbaufläche) sollte vielmehr die Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung praktiziert werden.
- Ist die Errichtung des Hauptbaukörpers für das neue Wohnhaus mit einer Breite von ca. 8,75m und einer Länge von ca. 23m möglich?
Siehe Präsentation Seite 1
Der Neubau würde die Baulinie/Baugrenze überschreiten im
- Nordosten mit dem erdgeschossigen Garagen-, Eingangs- und Vordachbereich um ca. 1,525 m auf einer Länge von ca. 18,49 m
- Im Südosten mit dem Baukörper des Haupthauses um ca. 1,975 m auf einer Länge von ca. 8,75 m
Die Überschreitung betrifft entlang der Nordostseite nur einen erdgeschossigen, relativ kleinen Gebäudeteil, welcher sich von der Riedgasse entfernt im hinteren Grundstücksbereich befindet. Er beeinträchtigt somit die giebelständische, städtebauliche Hauptwirkung des Langhauses nicht.
Die Überschreitung an der Südostseite verbessert sogar die städtebauliche Situation im Zusammenhang mit dem Straßenraum. Sie nimmt prinzipiell die Gebäudeflucht der benachbarten Riedgasse Nr. 18 wieder auf.
- Kann im Bereich des Erdgeschosses entlang der Nordostseite der Hauptbaukörper für die Erschließung und für eine ausreichende Tiefe der integrierten Garagen mit einem niedrigeren Bauteil ergänzt werden?
Siehe Präsentation Seite 1
Die Überschreitung erstreckt sich im Nordosten um ca. 1,525 m auf einer Länge von ca. 18,49 m und bezieht sich nur auf einen erdgeschossigen, relativ kleinen Gebäudeteil, welcher sich im hinteren Bereich befindet. Die giebelständische, städtebauliche Hauptwirkung wird nicht beeinträchtigt.
- Darf an der nordwestlichen Grundstücksgrenze ein 8,75 m langer und 3 m breiter Carport inkl. Unterstand für Mülltonnen (Müllbox) mit einer Höhe von max. 3 m errichtet werden?
- Kann der 1,26 m breite Durchgang zwischen Carport und Hauptbaukörper an der Nordwestseite mit einer Überdachung auf Höhe der EG-Decke überdacht werden?
- Ist es möglich, die niedrigen, 1-geschossigen Baukörper und Vordächer (Punkte 2, 3 und 4) mit einem begrünten Flachdach herzustellen?
Siehe Präsentation Seite 2
Hierzu ist eine Befreiung von Ziffer 5.5.2 des Bebauungsplanes erforderlich. Dieser setzt fest, dass nur Satteldächer mit mittigem First zulässig sind. Für untergeordnete Nebengebäude und erdgeschossige Anbauten sind Pultdächer (bei Anbauten ansteigend zum Hauptgebäude) zulässig.
Durch das verbindende Flachdach werden die einzelnen Bauteile schlicht und unauffällig zusammengeführt. Ein Sattel- oder Pultdach mit entsprechender Deckung würde einer zurückhaltenden Gestaltung dieser insgesamt untergeordneten Elemente widersprechen.
Das Dach dient nicht nur der Regenrückhaltung, sondern soll mit intensiver Begrünung inkl. ortstypischer Pflanzen Lebensraum für Insekten und andere Kleintierarten bieten.
Belange von Belichtung, Belüftung sowie Nutzbarkeiten sind im Sinne der Erhaltung des nachbarlichen Wohnfriedens nicht betroffen.
Beim Haus in der Riedgasse 5a wurde ebenfalls von den Vorgaben des Bebauungsplans
abgewichen: Dort ist entgegen der Vorschrift ein Garagengebäude mit 2 Garagen ebenfalls mit
Flachdach vorhanden.
Direkt gegenüber den geplanten Bauteilen mit Flachdach befindet sich in der Riedgasse 10
ebenfalls im hinteren Grundstücksteil ein flach gedecktes Nebengebäude Flach gedeckte,
niedrige Nebengebäude gehören also durchaus zum gewachsenen und vertrauten Ortsbild im
Bereich des Bebauungsplans. Die Planung der Riedgasse 16 fügt sich auch vor diesem Hintergrund harmonisch in die Umgebung ein.
- Kann im Obergeschoss an der Südwestseite für einen in den Baukörper integrierten und ausreichend großen Freibereich ein ca. 4,785 m breiter und ca. 2,275 m tiefer Dacheinschnitt ausgeführt werden, um wenigstens einen Teil der erforderlichen Loggia nach oben offen und dennoch sehr zurückhaltend auszubilden?
Siehe Präsentation Seite 3
Der Baukörper soll als ortstypisches Langhaus ohne zusätzliche Dachaufbauten eine insgesamt schlichte und ruhige Gestaltung in Anlehnung an die alten Bauernhäuser mit ihren direkt angegliederten Scheunen wie auch im Bestand erhalten. Es will hier bewusst auf Querbauten verzichtet werden.
Für die angestrebte Wohnqualität im Obergeschoß ist auch eine für Licht und Luft offene Terrasse mit freiem Ausblick an der Südwestseite erforderlich.
- Ist es möglich, in einzelnen Bereichen der Hausfassaden auch größere, zusammenhängende Fensterflächen und horizontale Holzverschalungen vorzusehen anstelle von nur einzeln angeordneten Wandöffnungen in Form einer Lochfassade?
Siehe Präsentation Seite 4
Laut Ziffer 5.4.1 des Bebauungsplanes sind Fassaden von Wohngebäuden als verputzte, gestrichene Wandflächen oder stockwerksweise ganzflächige senkrechte Holzverschalungen mit einzeln angeordneten Wandöffnungen (Lochfassade) auszuführen.
Zwischen der Brüstung im Obergeschoss und dem langen Satteldach ist die Fassade aus eventuell horizontal holzverschalten, geschlossenen Flächen und einzelnen Fensteröffnungen, jedoch nicht als klassische Lochfassade geplant. Die Fensterflächen an der Südostseite und im Bereich der Südwestterrasse sind im Zusammenhang mit den Freibereichen größer und offener geplant und treten dort in Teilbereichen nicht als einzeln angeordnete Wandöffnungen in Erscheinung.
Ansonsten ist das Langhaus bis hinauf zur Brüstung im Obergeschoss zum Großteil mit massiven und verputzen Mauerwerkswänden und einzeln angeordneten Fensteröffnungen vorgesehen. Je nach Raumnutzung können diese entsprechend etwas größer (z.B. bodentief) oder kleiner ausfallen. Durch dieses Konzept wird der Charakter der verputzten Langhäuser in der Umgebung
grundsätzlich für den Hauptbaukörper aufgenommen und zeitgemäß fortgeführt. Durch die großflächigeren verglasten Fassaden wird auch kein übermäßiger Beleuchtungseinfluss für die Nachbarschaft entstehen. Die größeren Fensterflächen im Bereich der Terrassen sind zurückgesetzt und schützen bei Nacht auch von Einblicken von außen.
Beim Haus in der Riedgasse 1 wurde ebenfalls von den gestalterischen Vorgaben des
Bebauungsplans abgewichen: Hier wurden anstelle der vorgegebenen „stockwerksweise
ganzflächige, senkrechte Holzverschalungen“ großflächig horizontale zeitgenössische Holzleisten
als gestalterische Elemente verwendet
In der Riedgasse 7 und Riedgasse 1 wurden von den gestalterischen Vorgaben des
Bebauungsplans abweichend anstelle der „einzeln angeordneten Wandöffnungen
(Lochfassade)“ großflächige Fensterflächen eingesetzt
- Darf bei den Fenstern auf Klappläden verzichtet werden?
Siehe Präsentation Seite 5
Das Gebäude fügt sich städtebaulich harmonisch und ortstypisch in seine Umgebung ein. Es soll
mit Einhaltung grundsätzlicher Material- und Farbvorgaben mit seinen Fassaden und dem
Erscheinungsbild insgesamt modern und entsprechend zeitgemäß gestaltet werden.
Eine historisch angelehnte Gestaltung mit Klappläden widerspricht der geplanten Gestaltung des
neuen Hauses. Die Vorschriften des vor 23 Jahren aufgestellten Bebauungsplans bezüglich der
Gebäude- und Fassadengestaltung berücksichtigen heutige Belange einer zeitgemäßen
Architekturplanung in einigen Bereichen naturgemäß nicht mehr.
Die städtebaulichen Grundzüge des Bebauungsplans für das Gesamtgefüge des Dorfbereichs
sowie Nachbarbelange werden durch den Verzicht auf Klappläden nicht berührt.
- Kann bei den Fenstern mit Glasflächen von über 1,2 m² auf Streben oder Fenstersprossen verzichtet werden?
Siehe Präsentation Seite 6
Eine Unterteilung dieser Fensterflächen mit Sprossen und Streben würde der beabsichtigten, zeitgemäßen Gestaltung des neuen Wohnhauses grundlegend widersprechen. Zudem würde die gestalterische „Vergitterung“ von Fensteröffnungen die architektonische Qualität der zurückhaltenden, aber modernen Gestaltung enorm verschlechtern.
Die Vorschriften des vor 23 Jahren aufgestellten Bebauungsplans bezüglich der Gebäude- und
Fassadengestaltung berücksichtigen heutige Belange einer zeitgemäßen Architekturplanung in
einigen Bereichen naturgemäß nicht mehr.
Eine unauffällige und dennoch zeitgemäße Gestaltung von neuen Gebäuden sollte auch in
innerdörflichen Bereichen möglich sein.
