In der Sitzung des Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschusses vom 12.07.2022 wurde eine Bauvoranfrage für den Neubau eines Wohnhauses in der Riedgasse 16 behandelt. Da durch das Vorhaben die Grundzüge der Planung berührt wären, musste das gemeindliche Einvernehmen versagt werden. Gleichzeitig wurde durch die Mitglieder des Bauausschusses das beantragte Vorhaben positiv bewertet. Als Anregung aus dem Bauausschuss heraus wurde daher nochmals das Gespräch mit den Antragsstellern gesucht.
An einer Änderung des Bebauungsplans nur für das eine Grundstück sind die Antragssteller gemäß schriftlicher Rückmeldung vom 24.08.2022 nicht interessiert. Diese wäre auch rechtlich problematisch, da die Änderung eines Bebauungsplanes wegen eines einzelnen Vorhabens / Grundstücks in der Regel eine unzulässige „Briefmarkenplanung“ darstellt. (§ 1 Abs. 3 Satz 1, Satz 2 Halbsatz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Es sollte daher bei einer Änderung des Bebauungsplanes der gesamte Geltungsbereich hinsichtlich sinnvoller Nachverdichtungs- / Anpassungsmöglichkeiten unter Beibehaltung der Grundkonzeption des Bebauungsplans überprüft werden. Nach einer ersten oberflächlichen Prüfung sind im Bebauungsplangebiet mehrere Grundstücke gegeben, auf denen sinnvolle Nachverdichtungsmöglichkeiten bestehen. Darüber hinaus gab es in der Vergangenheit auf einzelne Grundstücke bezogene Änderungen und weitere Bauvorhaben, die die ursprüngliche Grundkonzeption des Bebauungsplans, der vor 24 Jahren als Satzung beschlossen wurde, verändert haben.
Aus Sicht der Verwaltung sollte daher der Bebauungsplan „Geltendorf - Riedgasse, Verzeichnis Nr. 1.21“ generell überarbeitet werden, um eine sinnvolle Nachverdichtung zu ermöglichen und den geänderten Rahmenbedingungen Rechnung zu tragen.
Hierzu wurden ein Angebot und eine fachliche Einschätzung eingeholt. Das Planungsbüro führt hierzu aus: „In der Vergangenheit wurden auf mehreren Grundstücken innerhalb des Umgriffes dieses Bebauungsplanes bereits zahlreiche Befreiungen und Abweichungen von den Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes vorgenommen. Im Zuge einer Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „Riedgasse“, Verz.-Nr. 1.21 soll der Bebauungsplan nun hinsichtlich zeichnerischer und textlicher Festsetzungen auf aktuelle Anforderungen abgestellt werden. Im Sinne eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden soll hierbei unter Beachtung des vorherrschenden Gebietscharakters auch eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht werden. Nach derzeitigem Kenntnisstand wird für das anstehende Änderungsverfahren davon ausgegangen, dass dieses als sog. beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden kann. Der Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „Riedgasse“, Verz.-Nr. 1.21 weist eine Größe von etwa 3,5 ha auf.
Aufgrund des besonderen Charakters wird seitens des Planungsbüros empfohlen ein städtebauliches Entwicklungs-/Strukturkonzept vorzuschalten. Dieses beinhaltet folgende Leistungen:
- Grundlagenermittlung
- Sichtung und Auswertung von der Kommune zur Verfügung gestellter Unterlagen (FNP, BP’s, Baugenehmigungen etc.)
- Zusammenstellung von digital bearbeitbaren Plangrundlagen
- Ortseinsicht und Abstimmung hinsichtlich der Entwicklungsziele (1 Termin)
- Prüfung und ggf. Weiterentwicklung des vorgeschlagenen Geltungsbereiches als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes.
- Ausarbeitung städtebauliches Entwicklungsplan
- Ausarbeitung Schwarzplan | Gestaltungsplan im Maßstab 1:500,
- Ausarbeitung Erläuterungslageplan mit Erschließungen / Nutzungen / möglichen Entwicklungsoptionen / etc. im Maßstab 1:500,
- kurzer Erläuterungsbericht in schriftlicher Form,
- Abstimmen mit der Verwaltung und Vorstellung im politischem Gremium (jeweils 1 Termin),
- Zusammenfassung und Dokumentation.
Insgesamt ist mit folgenden Kosten für das Bauleitplanverfahren zu rechnen:
Städtebauliches Entwicklungs-/Strukturkonzept 5.900,00 €
Bebauungsplan 20.511,60 €
- Grundleistungen 17.311,60 €
- Besondere Leistungen 3.200,00 €
Abhandlung Umweltbelange 1.400,00 €
Honorar 27.811,60 €
Nebenkosten (ohne Pauskosten) 834,35 €
Gesamt Netto 28.645,95 €
Gesamt Brutto 34.088,68 €
Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, die ARNOLD CONSULT AG aus Kissing zu den genannten Kosten mit der Überarbeitung des Bebauungsplans „Geltendorf – Riedgasse, Verzeichnisnummer 1.21“ zu beauftragen.
Zeitrahmen:
Mit dem vorgeschlagenen, vorgeschalteten städtebaulichen Entwicklungs-/Strukturkonzept und einem freiwilligen zweistufigen Verfahren, wird für dieses Verfahren von einer Laufzeit von ein bis eineinhalb Jahre ab Aufstellungs- / Änderungsbeschluss zu rechnen sein. Erfahrungsgemäß ist bei einem derartigen Verfahren davon auszugehen, dass mehr und insbesondere umfangreichere Stellungnahmen vorgebracht werden, die rechtsicher abgearbeitet und behandelt werden müssen.
