Beantragt wird auf Fl.Nr. 1217, Gemarkung Kaltenberg, Schüleinstraße 3 der Abbruch und die Errichtung eines neuen Einfamilienhauses.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Kaltenberg – Schüleinstraße (Verzeichnis Nr. 3.07) aus dem Jahr 2002. Im Jahr 2010 wurde der Bebauungsplan bezüglich dieser Flurnummer angepasst und das Baufenster verschoben.
Im Zuge des Bauantrags werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt / erforderlich:
|
Festsetzung
|
Vorgabe
|
beantragt
|
|
3.3
|
Wandhöhe max. 5,20 m
|
5,265 m auf der Nordseite
|
|
3.4
|
Allseitig verglaste Anbauten (Wintergärten) sind je Wohngebäude bis zu einer Grundfläche von 15 qm zulässig und sind nicht auf die höchstzulässige GRZ anzurechnen. Sie dürfen die Baugrenzen überschreiten, wenn die Abstände gemäß Art. 6 BayBO eingehalten werden.
|
Der geplante Wintergarten ist 20,97 qm groß. Das Dach soll mit Dachziegeln eingedeckt werden, um eine teure Beschattung zu sparen.
|
|
5.2
|
Dächer von Hauptgebäuden sind grundsätzlich nur als Satteldächer mit gleicher Dachneigung zulässig.
Bei einer Wandhöhe bis 5,20 m sind geneigte Dächer mit Dachneigungen von 30° bis 40° zulässig.
|
Der Wintergarten soll mit einem Pultdach mit einer Neigung von 6° und einer geringeren Wandhöhe ausgeführt werden, um im Arbeitszimmer im Westen ein stehendes Fenster einbauen zu können.
|
Die Erschließung ist gesichert.
Gesetzlich geregelt (§ 31 Abs. 2 BauGB) sind Befreiungen zulässig,
„wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
Zu der Befreiung hinsichtlich der Festsetzung 3.3 kann das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden. Diese ist geringfügig, berührt demnach nicht die Grundzüge der Planung und ist darüber hinaus städtebaulich vertretbar.
Zu den Befreiungen zu den Festsetzungen 3.4 und 5.2 des Bebauungsplans kann das gemeindliche Einvernehmen nach Einschätzung der Verwaltung nicht erteilt werden. Die Festsetzung 3.4 ist nicht zutreffend. Diese bezieht sich auf „allseitig verglaste Anbauten (Wintergärten)“. Der im Bauantrag enthaltene Anbau ist jedoch nicht allseitig verglast, sondern auf der Nordwestseite massiv ausgeführt. Es handelt sich demnach nicht um einen Wintergarten.
Der Anbau überschreitet die Baugrenze um 36 cm über eine Breite von 10 Metern (um 3,6 m²). Hierfür fehlt es am entsprechenden Befreiungsantrag, da der Antragsteller davon ausgegangen ist, dass die Festsetzung 3.4 die Überschreitung zulässt.
Die unter 5.2 festgesetzte Dachform und –neigung wird ebenfalls nicht eingehalten, was jedoch für das Hauptgebäude, zu dem der Anbau gehört explizit im Bebauungsplan festgesetzt ist. Eine Befreiung hierzu ist nicht möglich, da somit die Grundzüge der Planung berührt sind.
Das gemeindliche Einvernehmen ist zu versagen.
Ergänzung vom 29.11.2022
Der Antragsteller hat die Entwurfsplanung mit Datum 28.11.2022 angepasst. Das Gebäude wurde minimal verschoben, sodass es komplett im Baufenster liegt. Außerdem wurde die Höhe minimal angepasst, sodass auch hier die Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten sind. Anstatt des Pultdaches beim Anbau wird dieser nunmehr mit einem Balkon versehen.
Der Balkon wirkt jedoch weiter als Flachdach. Es wäre ebenso eine Befreiung hinsichtlich der Dachform erforderlich. An der Einschätzung bzgl. des gemeindlichen Einvernehmens ändert sich daher Nichts.
