Antrag auf Baugenehmigung; Sanierung des Bahnhofsgebäudes und Umbaubaumaßnahmen zur Erstellung von Büroflächen; Nutzungsänderung einer Wartehalle und vorhandener Räume zum Co-Working-Space mit Büros und Gemeinschaftsfläche, Umnutzung "Fläche für Bahnanlage" in eine Büronutzung, Fl.Nr. 1590/13 und 1590/32, Gemarkung Geltendorf.
Anwesen: Am Bahnhof 6, Gemeindeteil Geltendorf
Daten angezeigt aus Sitzung:
Grundstücks-, Verkehrs- und Bauauschuss-Sitzung, 12.01.2021
Beratungsreihenfolge
Sach- und Rechtslage
Mit Antrag vom 24.11.2020 (Eingang 30.11.2020) wird auf dem Grundstück Fl.Nr. 1590/13 im Bereich der Wartehalle für eine 200,90 qm große Grundfläche die Nutzungsänderung zum Co-Working-Space mit Büros und einer Gemeinschaftsanlage (Toiletten, Teeküche etc.) beantragt.
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Geltendorf sind die betroffenen Grundstücke Fl.Nrn. 1590/13 und 1590/32 als „Fläche für Bahnanlagen“ dargestellt. Für die Nutzungsänderung ist eine Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) erforderlich. Diese wird vom Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle Nürnberg, erteilt. Eine Freistellung für die Fl.Nrn. 1590/13 und 1590/32 liegt bisher nicht vor. Erst nach vollständiger Freistellung liegt die bauplanungsrechtliche Zuständigkeit bei der Gemeinde.
Bauvorhaben im Sinne von § 29 BauGB unterliegen zwar grundsätzlich in formeller und materieller Hinsicht dem allgemeinen Baurecht. Über ihre Zulässigkeit entscheidet die zuständige Baugenehmigungsbehörde. Wenn und solange ein solches Vorhaben mit der Fachplanung nicht vereinbar ist, scheitert es aber an § 38 BauGB, der der Fachplanung insoweit den Vorrang einräumt. Der besondere Rechtscharakter einer Fläche als Bahnanlage ist ein der Baugenehmigung entgegenstehendes rechtliches Hindernis. Auf einer Fläche, die aufgrund einer noch fortbestehenden Zweckbestimmung für den Bahnbetrieb eine Bahnanlage darstellt, kann für „bahnfremde“ Zwecke (Büronutzung für Dritte) keine Genehmigung erteilt werden. (Auszug vom Urteil des VGH München vom 24.07.2014 - 2 B 14.896.
Für die geplanten 200,90 qm beantragt der Bauherr eine Befreiung von der Satzung über den Nachweis und die Herstellung von Stellplätzen für Fahrzeuge (Stellplatzsatzung) in der Fassung vom 03.11.1994 einschließlich deren 1. Änderung in der Fassung vom 15.11.2001 und 2. Änderung in der Fassung vom 20.07.2006.
Gemäß § 20 GaStellV Anlage Nr. 2 sind für Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- und Praxisräumen sowie 2.1 Büro- und Verwaltungsräumen allgemein 1 Stellplatz je 40 qm Nutzfläche erforderlich - insgesamt 5 Stellplätze. Geplant ist die Bereitstellung von 2 Stellplätzen auf dem Fremdgrundstück Fl.Nr. 1590/2. Begründet wird der Antrag auf Befreiung damit, dass durch die besondere Situation am Bahnhof davon auszugehen ist, dass 3/4 der Besucher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen werden. Entsprechend wird es als ausreichend vom Bauherrn angesehen, wenn jeweils 1/4 der laut Stellplatzverordnung erforderlichen Stellplätze tatsächlich vorgewiesen werden.
Beschluss
Der Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss der Gemeinde Geltendorf hat den Antrag auf Nutzungsänderung einer Wartehalle zum Co-Working-Space mit Büros und einer Gemeinschaftsanlage (Toiletten, Teeküche etc.) Am Bahnhof 6, 82269 Geltendorf, Flurnummern 1590/13 und 1590/32 Gemarkung Geltendorf gemäß Art. 65 BayBO behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird nicht erteilt.
Begründung:
Die beantragte Nutzungsänderung für die Grundstücke Am Bahnhof 6, Fl.Nrn 1590/13 und 1590/32, Gemarkung Geltendorf, widerspricht dem aktuellen Rechtscharakter als Fläche für Bahnanlagen. Der Bauherr wird aufgefordert die erforderliche Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) der Gemeinde Geltendorf im Rahmen eines erneuten Antrags auf Baugenehmigung vorzulegen.
Eine Befreiung von der Satzung über den Nachweis und die Herstellung von Stellplätzen für Fahrzeuge (Stellplatzsatzung) in der Fassung vom 03.11.1994 einschließlich deren 1. Änderung in der Fassung vom 15.11.2001 und 2. Änderung in der Fassung vom 20.07.2006 wird nicht erteilt. Aufgrund der Parkplatzsituation vor Ort (Anwohnerstraßen werden täglich wegen der S-Bahn-Anbindung nach München zugeparkt) ist eine Reduzierung der Stellplätze von mindestens 5 Stellplätzen auf 2 Stellplätze nicht möglich. Die Begründung des Bauherrn, dass davon auszugehen ist, dass 3/4 der Besucher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen werden entspricht erfahrungsgemäß nicht der Realität. Um weitere bodenrechtliche Spannungen im Bereich des Bahnhofs zu vermeiden, kann eine Befreiung nicht erteilt werden.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0
Datenstand vom 03.07.2023 09:24 Uhr
