Beantragt wird eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten, drei Garagen (Doppelgarage und Einfachgarage) sowie fünf Stellplätzen. Das Baugrundstück hat eine Größe von 1.910 m². Das geplante Mehrfamilienhaus hat eine Grundfläche von 11,36 m x 15,99 m sowie östlich und westlich je einen Erker mit 4,99 m x 1,88 m.
Die Wandhöhe beträgt 6,55 m. Das Gebäude ist mit einem Satteldach und einer Dachneigung von 35° geplant. Im Obergeschoss werden an der Südseite zwei Balkons errichtet.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das verfahrensbetroffene Grundstück Fl. Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 34 BauGB.
Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Als Art der baulichen Nutzung sieht der Flächennutzungsplan nur im vorderen Bereich gemischte Baufläche vor. Im hinteren Teil des Grundstücks, der von der Bebauung nicht betroffen wäre, ist Fläche für die Landwirtschaft vorgesehen. Die Erschließung des Gebäudes kann über die Schlossstraße gesichert werden.
Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig, da der größte Teil des Gebäudes in der bebaubaren Fläche liegen würde.
Bauordnungsrechtliche Beurteilung
Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Dies prüft die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 Satz 1 BayBO. Die Bauaufsichtsbehörde hört nach Art. 65 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayBO diejenigen Stellen, deren Beteiligung durch Rechtsvorschrift vorgeschrieben ist. Die Beteiligung ergibt sich aus § 36 BauGB, wonach über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 und § 35 im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden wird.
Das Einvernehmen darf nur aus einem Grund, welcher sich aus § 34/ § 35 BauGB ergibt, versagt werden. Da dies bei der Errichtung des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg nicht der Fall ist, empfiehlt die Verwaltung, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen. Die Verwaltung möchte darauf hinweisen, dass keine bauordnungsrechtliche Beurteilung durch die Gemeinde stattfindet.
In seiner Sitzung am 14.02.2019 erteilte der Gemeinderat sein Einvernehmen zum o.g. Bauvorhaben nicht. Begründet wurde dies damit, dass sich der Baukörper teilweise im Außenbereich befindet.
Der Vorgang wurde am 20.02.2019 mit einer entsprechenden Stellungnahme an das zuständige Landratsamt weitergeleitet.
Mit Schreiben vom 28.11.2019 teilt nunmehr das Landratsamt nach ausführlicher Prüfung der Sach- und Rechtslage sowie einer Ortseinsicht folgendes mit:
Das betroffene Grundstück war bisher mit einer aufgegebenen landwirtschaftlichen Hofstelle bebaut. Das Hauptgebäude wies die Geschossigkeit E+1 auf. Anstelle dieser Hofgebäude soll nun ein Mehrfamilienhaus mit der Geschossigkeit E+1+D entstehen. Das Mehrfamilienhaus liegt in dem Bereich, auf welchem bisher die Hofgebäude standen bzw. im Innenhof des Anwesens und führt die einzeilige Bebauung westlich der Schlossstraße fort. Die Lage des Mehrfamilienhauses ist dabei fast vollständig dem unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB zuzuordnen. Lediglich der Erker auf der Westseite ragt in den Außenbereich hinein. Dies ist allerdings unschädlich, da eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht erkennbar ist (vgl. § 35 Abs. 2 BauGB).
Aus diesen Gründen hat die Gemeinde Geltendorf mit Beschluss vom 11.01.2018 das Einvernehmen zu einer Bauvoranfrage betreffend die Errichtung eines Dreispänners auf dem Baugrundstück erteilt, wobei die Westwand dieses Gebäudes dieselbe Lage aufweist wie die Westwand des nunmehr beantragten Bauvorhabens.
Die geplante Höhenentwicklung ist nach den Feststellungen des Landratsamtes bei einer Ortseinsicht westlich der Schlossstraße vorhanden. Insofern ist eine Einfügung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gegeben. Auch die übrigen Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB sind erfüllt, sodass das Vorhaben zugelassen werden kann.
In Anbetracht dieser Rechtslage wird nunmehr der Sachverhalt dem Gemeinderat erneut vorgelegt mit der Bitte um Erteilung des Einvernehmens. Gleichzeitig wird darauf verwiesen, dass das Einvernehmen nur aus bauplanungsrechtlichen Gründen versagt werden darf (§ 36 Abs. 2 S. 1 BauGB) und bei rechtswidriger Versagung ersetzt werden kann (§ 36 Abs. 2 S. 3 BauGB, Art. 67 Abs. 2 BayBO). Das Schreiben gilt gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 BayBO als Anhörung.
Im Rahmen der Beteiligung nach § 36 BauGB i.V.m. Art. 65 BayBO zum Bauvorhaben „Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück Fl. Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg“ erteilte der Gemeinderat der Gemeinde Geltendorf sein Einvernehmen zum vorliegenden Bauantrag (BA-Verz.-Nr. B-25-2019-3).
Nunmehr reicht der Bauherr einen Tekturantrag ein und gibt hierbei folgende Änderungen an:
- Der Hobbyraum im Kellergeschoss wird umgenutzt zur Wohnung (Nr. 6) mit dem Einbau von zusätzlichen Fenstern sowie für die 6. Wohneinheit ein Abstellraum im Kellergeschoss.
- Anstelle 3 Stellplätze, Errichtung von 3 Garagen, sowie Änderung der Dachform der Garagen
- Ergänzung bzw. Nachtrag zur Nord/Ostseite Grenze:
Im genehmigten Plan falsches Maß, nicht 5,50m sondern 5,25m (wie dargestellt im genehmigten Lageplan)
Aus Sicht der Verwaltung liegen keine Versagungsgründe vor. Auch die erforderlichen Stellplätze für die 6. Wohnung sind nachgewiesen. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.
