Aufgrund der Änderung der Bayerischen Bauordnung zum 01.02.2021 bei der insbesondere die bisher geltende Abstandsflächentiefe verringert wurde, hat der Gemeinderat am 21.01.2021 die Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a BayBO beschlossen.
Der Gesetzgeber hat mit der Neuregelung der Abstandsflächen in Art. 6 Abs. 5 BayBO die Untergrenze des zulässigen Gebäudeabstands festgelegt und in Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a BayBO eine Ermächtigungsgrundlage geschaffen, um davon abweichende größere Abstandsflächentiefen festzusetzen.
Die Bearbeitung der seitdem eingegangenen Bauanträge hat deutlich gemacht, dass die in der Satzung festgesetzten Abstandsflächen teilweise zu größeren Abstandsflächen führen, als dies in der Bayerischen Bauordnung bis 31.01.2021 definiert war. Ziel der Satzung war es jedoch, die Nachverdichtung einerseits zu ermöglichen, andererseits aus ortsgestalterischen Gründen und zur Erhaltung und Verbesserung der Wohnqualität gegenüber der am 01.02.2021 in Kraft getretenen neuen Abstandsflächentiefe größere Abstände zwischen den Gebäuden zu erhalten, nicht aber die vorher geltenden gesetzlichen Vorgaben noch zu überbieten. Im Gemeindegebiet Geltendorf sind nicht überplante Gebiete vorhanden, in denen die Steuerung der Gebäudeabstände zueinander ausschließlich über das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht erfolgt. Dies gilt insbesondere für Bereiche, die sich bauplanungsrechtlich nach dem § 34 BauGB beurteilen. Darüber hinaus sind in Bebauungsplänen zum Teil großzügige Bauräume festgelegt. In diesen Bereichen wird der Abstand von Baukörpern zueinander im Wesentlichen durch das Abstandsflächenrecht geregelt.
Die Gemeinde Geltendorf ist von einem starken Siedlungsdruck geprägt. Ohne eine entsprechende satzungsrechtliche Regelung sind die städtebaulichen Ziele wie „Erhaltung des Ortsbildes, des traditionellen Siedlungscharakters und der Wohnqualität“ gefährdet.
Die Gemeinde Geltendorf bezieht in seine Überlegungen ein, dass der Gesetzgeber mit der Abstandsflächenverkürzung eine Innenverdichtung und eine Verringerung der Neuinanspruchnahme von Flächen beabsichtigt. Um einen Ausgleich zwischen dem gesetzgeberischen Ziel der Innenentwicklung einerseits und der Wohnqualität andererseits sicherzustellen, wird vorgeschlagen, die Satzung dahingehend zu ändern, dass das Maß der Abstandsflächentiefe mit 0,8 festgeschrieben wird und nicht wie bisher mit dem Maximalwert von 1,0.
Die Verwaltung hat an Beispielen eine Gegenüberstellung der verschiedenen Abstandflächenregelungen (Variante a) nach BayBO bis 31.01.2021; b) nach aktueller Satzung mit 1,0 H; c) nach vorgeschlagener Satzungsvariante mit 0,8 H) ausgearbeitet und grafisch dargestellt. Die Ergebnisse werden in der Sitzung vorgestellt.
Mit der vorgeschlagenen Variante 0,8 H orientiert sich die Satzung am Ergebnis des bis 31.01.2021 geltenden Abstandsflächenrechts. Die Verwaltung schlägt daher vor, die Satzung entsprechend abzuändern.
Weiterhin wird vorgeschlagen zur Klarstellung der Satzungsregelung § 3 dahingehend zu ergänzen, dass das Satzungsrecht dieser Satzung auch Anwendung findet für das Plangebiet von Bebauungsplänen, die vor dem 01.02.2021 in Kraft getreten sind und bezüglich der Abstandsflächen die Geltung der Vorschriften des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO anordnen.
Die Satzungsregelung soll ab dem 01.06.2021 gelten.
