Beantragt wird eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten, drei Garagen (Doppelgarage und Einfachgarage) sowie fünf Stellplätzen. Das Baugrundstück hat eine Größe von 1.910 m². Das geplante Mehrfamilienhaus hat eine Grundfläche von 11,40 m x 15,99 m sowie östlich und westlich je einen Erker mit 5,00 m x 2,25 m.
Die Wandhöhe beträgt 5,9 m. Das Gebäude ist mit einem Satteldach und einer Dachneigung von 37° geplant. Im Obergeschoss werden an der Südseite zwei Balkons errichtet.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das verfahrensbetroffene Grundstück Fl.Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 34 BauGB.
Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Als Art der baulichen Nutzung sieht der Flächennutzungsplan nur im vorderen Bereich gemischte Baufläche vor. Im hinteren Teil des Grundstücks, der von der Bebauung betroffene wäre, ist Fläche für die Landwirtschaft vorgesehen.
Die Erschließung des Gebäudes kann über die Schlossstraße gesichert werden.
Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich nicht zulässig, da der größte Teil des Gebäudes in der Fläche für die Landwirtschaft liegen würde. Eine Privilegierung des Vorhabens ist nicht ersichtlich.
Bauordnungsrechtliche Beurteilung
Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Dies prüft die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 Satz 1 BayBO. Die Bauaufsichtsbehörde hört nach Art. 65 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayBO diejenigen Stellen, deren Beteiligung durch Rechtsvorschrift vorgeschrieben ist. Die Beteiligung ergibt sich aus § 36 BauGB, wonach über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 und § 35 im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden wird.
Das Einvernehmen darf nur aus einem Grund, welcher sich aus § 34/ § 35 BauGB ergibt, versagt werden. Da dies bei der Errichtung des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg der Fall ist, empfiehlt die Verwaltung, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen. Die Verwaltung möchte darauf hinweisen, dass keine bauordnungsrechtliche Beurteilung durch die Gemeinde stattfindet.
In seiner Sitzung am 13.09.2018 erteilte der Gemeinderat sein Einvernehmen zum o.g. Bauvorhaben aus genannten Gründen nicht.
Der Vorgang wurde am 26.09.2018 mit einer entsprechenden Stellungnahme an das zuständige Landratsamt weitergeleitet.
Im Februar 2019 hielt die Gemeindeverwaltung Rücksprache mit dem Landratsamt. Dieses teilte mit, dass der Genehmigung nichts entgegenstünde, da die Außenbereichsregelung vorliegend nicht zuträfe. Folglich könne das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden. Außerdem teilte das LRA mit, dass das gemeindliche Einvernehmen im Zweifelsfall von diesem ersetzt werden könnte.
In seiner Sitzung am 14.02.2019 wurde nichtsdestotrotz das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt. Begründet wurde dies damit, dass sich der Baukörper teilweise im Außenbereich befände.
Mit Schreiben vom 28.11.2019 teilt nunmehr das Landratsamt nach ausführlicher Prüfung der Sach- und Rechtslage sowie einer Ortseinsicht folgendes mit:
Das Bauvorhaben liegt in dem Bereich, auf welchem zuvor die Hofgebäude standen bzw. im Innenhof des Anwesens und führt die einzeilige Bebauung westlich der Schlossstraße fort. Die Lage des MFH ist dabei fast vollständig dem unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB zuzuordnen. Lediglich der Erker auf der Westseite sowie die nordwestliche Gebäudeecke ragen in den Außenbereich hinein. Dies ist allerdings unschädlich, da eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht erkennbar ist (§ 35 Abs. 2 BauGB).
Die geplante Höhenentwicklung ist nach den Feststellungen des Landratsamtes bei einer Ortseinsicht westlich der Schlossstraße vorhanden. Insofern ist eine Einfügung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gegeben. Auch die übrigen Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB sind erfüllt, sodass das Vorhaben zugelassen werden kann.
In Anbetracht dieser Rechtslage wird nunmehr der Sachverhalt dem Gemeinderat erneut vorgelegt mit der Bitte um Erteilung des Einvernehmens. Gleichzeitig wird darauf verwiesen, dass das Einvernehmen nur aus bauplanungsrechtlichen Gründen versagt werden darf (§ 36 Abs. 2 S. 1 BauGB) und bei rechtswidriger Versagung ersetzt werden kann (§ 36 Abs. 2 S. 3 BauGB, Art. 67 Abs. 2 BayBO). Das Schreiben gilt gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 BayBO als Anhörung.
Im Rahmen der Beteiligung nach § 36 BauGB i.V.m. Art. 65 BayBO zum Bauvorhaben „Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück Fl. Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg“ erteilte der Gemeinderat der Gemeinde Geltendorf sodann sein Einvernehmen zum vorliegenden Bauantrag (BA-Verz.-Nr. B-1179-2018-3).
Nunmehr reicht der Bauherr einen Tekturantrag ein und gibt hierbei folgende Änderungen an:
- Der Hobbyraum im Kellergeschoss wird umgenutzt zur Wohnung (Nr. 6) mit dem Einbau von zusätzlichen Fenstern sowie für die 6. Wohneinheit ein Abstellraum im Kellergeschoss.
- Anstelle der 2 Garagen, Errichtung von 3 Garagen sowie Änderung der Dachform der Garagen
- Bei der Einzelgarage an der südlichen Grenze wird die Länge der Garage verkürzt von 6m auf 5,50m sowie die Dachform geändert
Aus Sicht der Verwaltung liegen keine Versagungsgründe vor. Auch die erforderlichen Stellplätze für die 6. Wohnung sind nachgewiesen. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.
Folgender Beschluss wurde getroffen:
Der Grundstücks-, Verkehrs- und Bauausschuss der Gemeinde Geltendorf hat den Tekturantrag für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück „Schlossstraße 9“, Fl.-Nr. 963 Gemarkung Kaltenberg / T-1378-2020-3 nach Art. 65 BayBO behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird erteilt.
Es ist zwingend notwendig, darauf hinzuweisen, dass der Bauherr und die Bewohner die Immissionen vom benachbarten Grundstück und des Eigentümers des Veranstaltungsgeländes im Rahmen des Bebauungsplanes Schlossgelände zu dulden haben
Nunmehr wurde ein zweiter Tekturplan beim Landratsamt eingereicht.
Folgende Änderungen haben sich gegenüber dem zuletzt genehmigten Antrag ergeben:
- Änderung Höhenverhältnis von der Straße zum Gebäude
- Bei der Eingangstüre entfällt das Dach beim Vorsprung; der Vorsprung verläuft nun durchgehend bis Unterkante Dach.
Hierfür wird eine Abweichung von Art. 6 Abs. 3 BayBO beantragt. Dieser regelt, dass sich Abstandsflächen nicht überdecken dürfen.
Vorliegend überlappen sich diese wie folgt:
- Traufseite Nord von Haus 1 und Traufseite Süd von Haus 2
- Durch den Eingangsanbau von Haus 1 mit Traufseite von Haus 2
- Vorbau/Balkon Westseite von Haus 2 mit Traufseite Nord von Haus 1
Dies erfordert auch die Zustimmung der Abweichung von der gemeindlichen Satzung über das Maß der Abstandsflächentiefe.
Nach Durchsicht der Unterlagen stellt die Verwaltung fest, dass sich die Abstandsflächen insgesamt um etwas über 3m² überlappen:
- Balkon Westseite von Haus 2 mit Traufseite Nordwest von Haus 1: ca. 2m²
- Traufseite Südwest von Haus 2 mit Traufseite Nordwest von Haus 1: ca. 1,2m²
Aus Sicht der Verwaltung liegen keine Versagungsgründe vor. Wand- und Firsthöhe bleiben unverändert, es werden an der Kubatur keine Änderungen vorgenommen. Die Überlappung der Abstandsflächen als auch die Abweichung der gemeindlichen Satzung über Abstandsflächentiefen kann zugestimmt werden.
