Verfahren gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
- STELLUNGNAHMEN TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen ohne Einwände und Bedenken abgegeben:
- LRA Pfaffenhofen – Denkmalschutz, Stellungnahme vom 08.12.2020
- LRA Pfaffenhofen – Kommunalaufsicht, Stellungnahme vom 02.12.2020
- Planungsverband Ingolstadt, Stellungnahme vom 16.11.2020
- Amt f. Digitalisierung, Breitband u. Verm., Stellungnahme v. 13.11.2020
- Amt für Ländliche Entwicklung Oberbayern, Stellungnahme vom 30.11.2020
- Bayerischer Bauernverband, Stellungnahme vom 08.12.2020
- Staatliches Bauamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 16.11.2020
- Deutsche Post AG, Stellungnahme vom 11.11.2020
- Gemeinde Aresing, Stellungnahme vom 12.11.2020
- Deutsche Telekom, Stellungnahme vom 11.11.2020
- Gemeinde Scheyern, Stellungnahme vom 17.11.2020
Kein Beschluss erforderlich
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen mit Einwänden, Bedenken oder Hinweisen abgegeben:
- LRA Pfaffenhofen - Bauleitplanung, Stellungnahme vom 02.12.2020
Die Gemeinde Gerolsbach möchte auf einer Fläche von 0,16 ha am Ortsrand von Gerolsbach eine Einbeziehungs- und Ergänzungssatzung zur Schaffung von Wohnen ermöglichen. Es werden dazu folgende Anregungen getroffen:
Planungsrechtliche und ortsplanerische Beurteilung:
- Die städtebauliche Erforderlichkeit ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen.
Erläuterung:
Für die Einbeziehungssatzung sind Anforderungen u. a. nach § 1 Abs. 3 bis 7 BauGB zu erfüllen; u. a. ist die städtebauliche Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen. Auch wäre nachzuweisen, dass die Einbeziehungssatzung mit einer städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Trotz der in der Region Ingolstadt vorhandenen dynamischen Entwicklung (siehe Regionalplan 10, B III, 1.1) ist bei der Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen in der Begründung darzulegen, dass eine städtebauliche Untersuchung des gesamten Gemeindegebietes durchgeführt wurde und keine Potentiale der Innenentwicklung bestehen. Darüber hinaus sollte der tatsächliche Wohnbaubedarf der Gemeinde aufgezeigt und der analysierte Siedlungsdruck dargelegt werden. Es wird dabei im Hinblick auf eine wohl geringe Anzahl an Wohneinheiten an dieser sensiblen Stelle schwierig, mit der „Deckung von Wohnraumbedarf“ zu argumentieren (Es bleibt hier z. B. unklar, ob hier nur ein Einfamilienhaus oder ein Einzelhaus errichtet werden soll, bei letzterem könnten ggf. mehrere Wohneinheiten möglich sein).
Die Potenziale für eine Wohnbebauung müssten dabei immer im Rahmen einer gesamtgemeindlichen Würdigung betrachtet werden. Die vorliegende Erläuterung in der Begründung unter Kapitel 5. Anlass und Ziel der Planung ist daher noch nicht ausreichend und muss ergänzt werden.
- Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)).
Erläuterung:
Zur Ortsabrundung und zur Einbindung des Bauvorhabens in die Landschaft – insbesondere in Siedlungsrandlagen, welche durch ihre Erscheinung das Landschaftsbild prägen und in die Landschaft wirken – wird angeregt, Festsetzungen zur Fassadengestaltung zu treffen. Bei einer Zweigeschossigkeit wird angeregt, die Gebäude in ihrer Wahrnehmung durch eine entsprechende Fassadengestaltung zu gliedern, z. B. „Erdgeschoss: Wandflächen verputzt; weiß oder gebrochen weiß/pastellfarbener Anstrich; 1. Obergeschoss und Giebel in Holzverschalung, naturbelassen oder braun lasiert“.
- Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1 Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Erläuterung:
Um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z. B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Verwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Aus den negativen Erfahrungen einiger Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte – insbesondere in bewegtem Gelände – wird dringend angeregt, die Planunterlagen durch aussagekräftige Geländeschnitte zu ergänzen, welche für eine einvernehmliche Umsetzung unabdingbar sind, ggf. sind entsprechende Festsetzungen zu treffen.
- Ein Vorhaben ist planungsrechtlich nur zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist (vgl. § 30 Abs. 1 BauGB).
Erläuterung:
Derzeit kann nicht erkannt werden, wie das gegenständliche Flurstück erschlossen wird.
Um eine Erschließung des betroffenen Grund- bzw. Flurstücks sicherzustellen, ist neben einer planzeichnerischen (und textlichen) Festsetzung der privaten Anbindungsstraße planungsrechtlich z. B. mindestens die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB bis an die öffentliche Straße erforderlich.
Ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht bis zu öffentlichem Grund muss für das gesamte Grundstück – insbesondere auch im Hinblick auf bestehende Nutzungen sowie bei möglichen Grundstücksteilungen – gesichert sein. Eine entsprechende Festsetzung ist in der vorliegenden Planung noch zu ergänzen.
- Die Planunterlagen entsprechen noch nicht in allen Punkten den planungsrechtlichen Anforderungen (vgl. u. a. § 9 Abs. BauGB, etc.). Die Rechtssicherheit des Bebauungsplanes setzt klare Festsetzungen voraus, die z.T. noch nicht gegeben sind.
Erläuterung:
In der Planung werden unter Punkt 3. zum Maß der baulichen Nutzung neben den Angaben zur maximal zulässigen Grundfläche (unter Punkt 3.1; 200 m²) auch Festsetzungen zu den Überschreitungsmöglichkeiten (hier bis zu einer GRZ von 0,4) getroffen. Diese Festsetzung erscheint hier nicht eindeutig und klar, u. a. da gegenwärtig wohl zwei Flurstücke davon betroffen sind (Flurnummer 53 mit ca. 2.006 m² und Flurnummer 53/3 mit ca. 9.850m², beide Gemarkung Gerolsbach), welche jeweils nur zum Teil Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Es wird angeregt, den Bemessungsbezug daher so zu treffen, dass z. B. der Bezug zu dem konkreten Baugrundstück, hier ggf. des Planungsumgriffes, getroffen wird, z. B. folgendermaßen unter Punkt § 2 Punkt 3.2: „Die zulässige Grundfläche darf gem. § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Fläche von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Gesamt-Grundfläche von 600m² bebaut werden.“
- Auf eine gute Ein- und Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)). Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- und Düngemittelabdrift, etc.) auf Flächen unterschiedlicher Nutzung (hier z. B. zwischen Wohnen und Landwirtschaft; vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB, § 50 BImSchG).
Erläuterung:
Die derzeit vorgesehene Randeingrünung wird grundsätzlich begrüßt. Es wird zur Einbindung in die Landschaft und zur Abschirmung von Immissionen zudem angeregt, z. B. Heckenstrukturen auch auf der Südwestseite festzusetzen.
- Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. f BauGB).
Erläuterung:
Gemäß dem Leitfaden für klimaorientierte Kommunen in Bayern haben schwarze bzw. graue Dachflächen oder dunkle Fassadenanstriche unter dem Aspekt der Klimaveränderung einen negativen Einfluss wegen ihrer überhöhten Wärmeaufnahme. Dies führt insbesondere im Sommer zu zusätzlicher Erwärmung. Ziel einer dem Klimawandel angepassten Bauleitplanung sollte es daher sein, z. B. Materialien bzw. Farben mit hoher Wärmereflektion festzusetzen.
Redaktionelle Anregungen:
Begründung
- Es wird angeregt, auf dem Deckblatt der Begründung wie auf dem Plankopf aus Gründen der Bestimmtheit und Klarheit auf den aktuellen Verfahrensstand (hier: z. B. Entwurf gem. § 34 Abs. 6 i. V. m § 13 i. V. m. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB) zu verweisen.
Hinweise
- Es wird angeregt, die Eingrünung zu bemaßen.
Abwägung
Die Gemeinde Gerolsbach sieht die städtebauliche Erforderlichkeit für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung gegeben, da durch die Satzung Baurecht zur Errichtung eines Wohngebäudes für die nachfolgende Generation auf dem elterlichen Grundstück geschaffen werden soll (siehe Begründung). Eine städtebauliche Untersuchung anderer Bauflächenpotenziale im Gemeindegebiet ist somit nach Ansicht der Gemeinde obsolet – zumal die Zielvorstellung der Gemeinde Gerolsbach, in diesem Bereich eine bauliche Entwicklung zuzulassen, ja schon im fast 40 Jahre alten Flächennutzungsplan durch die Darstellung einer Mischbaufläche dargelegt ist.
Es wird die Errichtung eines Wohngebäudes mit max. 2 Wohnungen zugelassen, um damit eine flexible Nutzung und ggf. die Errichtung einer Einliegerwohnung u.ä. zu ermöglichen. Gerade im Hinblick auf den demographischen Wandel und die Schaffung von Wohnraum ist dies positiv zu sehen. Aufgrund der Lage in zweiter Reihe und der topographischen Situation werden jedoch nicht mehr Wohneinheiten zugelassen. Warum es der Fachstelle unklar ist, ob ein Einfamilienhaus oder ein Einzelhaus mit mehreren Wohneinheiten errichtet werden soll, kann nicht nachvollzogen werden. In der Begründung zur Satzung ist dies unter Punkt 7.1 umfassend erläutert.
Zu 2:
Die Gemeinde Gerolsbach erachtetet die getroffenen Festsetzungen zur baulichen Gestaltung als ausreichend, zumal auch im näheren Umfeld kaum Gebäude mit der geforderten Holzverschalung des Obergeschosses vorhanden sind. Die Forderung der Fachstelle kann daher nicht nachvollzogen werden.
Zu 3:
Die Gemeinde Gerolsbach erachtet die vorliegenden Plangrundlagen (Höhenvermessung) verbunden mit den getroffenen Festsetzungen (OK RFB im Erdgeschoss, Wandhöhe 4,50 m) als absolut ausreichend, das mögliche Vorhaben beurteilen zu können. Es handelt sich um eine Einbeziehungssatzung - die Genehmigungsbehörde kann bei Bedarf im Genehmigungsverfahren entsprechende Schnitte einfordern.
Zu 4:
Das gegenständliche Flurstück Fl.Nr. 53 ist direkt an der Münchner Straße anliegend und wird über diese erschlossen. Das Bauvorhaben soll im rückwärtigen Bereich auf der Grenze zur benachbarten Fl.Nr. 53/3 (welche sich ebenfalls im Eigentum des Grundstückseigentümers Fl.Nr. 53 befindet) errichtet werden. Die Grundstücksgrenze ist daher in diesem Bereich aufzulösen. Damit ist das Bauvorhaben grundsätzlich erschlossen, da die Fl.Nr. 53 ja unmittelbar an der Münchner Straße angrenzt. Nur im Falle einer Herausteilung des Baugrundstücks aus der Fl.Nr. 53 wäre die Erschließung über eine entsprechende Dienstbarkeit zu sichern. Die Notwendigkeit der Festsetzung einer privaten Erschließungsstraße wird von der Gemeinde Gerolsbach nicht gesehen. Allenfalls ist die Darstellung einer Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zugunsten der Fl.Nr. 53/3 für den Bereich der bereits befestigten Hoffläche der Fl.Nr. 53 zweckmäßig. Somit wäre durch die Eintragung einer Dienstbarkeit auch das Bauvorhaben, sollte das Grundstück herausgeteilt werden, die Erschließung gesichert.
Zu 5:
Die Gemeinde Gerolsbach kann nicht nachvollziehen, warum der Fachbehörde der Bezug der zulässigen GRZ-Überschreitung nicht klar ist. Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung (es handelt sich nicht um einen Bebauungsplan, wie von der Fachbehörde angenommen) ist in der Planzeichnung festgesetzt. Die Größe des Geltungsbereichs, bzw. des für die GRZ-Berechnung maßgeblichen Baugrundstücks, ist in der Begründung angegeben (1011 qm). Für den einbezogenen (Teil-) Geltungsbereich 1 gelten gem. Festsetzung 1.2 die weiteren Festsetzungen der Satzung, u.a. zulässige Überschreitung der festgesetzten GR bis zu einer Gesamt-GRZ von 0,4. Folglich sind (Ortsrandeingrünung als private Grünfläche festgesetzt und somit nicht Baugrundstück) bei einer Größe des Baugrundstücks von 1011 qm rund 404 qm Fläche bebaubar (inkl. 200 qm Grundfläche für das Hauptgebäude).
Zu 6:
Die Pflanzung von Heckenstrukturen an der Südwestseite würde aufgrund des Grundstückszuschnitts zu starken Verschattungen an Südwestseite des Gebäudes und der unmittelbar angrenzenden Freibereiche (Terrasse, Freisitz, u.ä.) führen. Daher wurde auf einer Eingrünung auf dieser Seite verzichtet, zumal sich diese Seite zur bebauten Ortslage und nicht zur Landschaft hin orientiert.
Zu 7:
Als Farbe für Dacheindeckungen aus Dachziegeln oder Betondachsteinen wurden rot bis rotbraun festgesetzt, bzw. ein extensives Gründach. Von daher kann der Bezug der Fachstelle auf graue oder schwarze Dachziegel nicht nachvollzogen werden. Die übrigen Festsetzungen werden als ausreichend empfunden.
Zu Redaktionelle Anregungen:
Die Begründung trägt das Fassungsdatum der Satzung, auf welcher der Verfahrensstand vermerkt ist. Das wird aus ausreichend angesehen. Die Eingrünung ist bemaßt (5 m).
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Bauleitplanung – wird zur Kenntnis genommen. In der Satzung wird redaktionell die bestehende Hoffläche der Fl.Nr. 53 als Fläche mit einzutragendem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Fl.Nrn. 53 und 53/3 festgesetzt. Der Umgriff der Satzung und die Begründung sind entsprechend redaktionell anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- LRA Pfaffenhofen - Bodenschutz, Stellungnahme vom 07.12.2020
Aus Sicht des Bodenschutzes wird wie folgt Stellung genommen.
Im Planbereich der Einbeziehungssatzung Gerolsbach Nr. 4 „Münchner Straße", sind nach derzeitiger Aktenlage keine Altlasten (Altablagerungen oder Altstandorte), schädlichen Bodenveränderungen bzw. entsprechende Verdachtsflächen bekannt.
Wir weisen darauf hin, dass der Geltungsbereich aktuell landwirtschaftlich genutzt wird. Ggf. daraus entstandene Bodenbelastungen, insbesondere des Oberbodens, empfehlen wir bei Erdarbeiten hinsichtlich abfallrechtlicher Belange zu berücksichtigen.
Der folgende Hinweis wurde bereits unter Punkt „9.4 Bodenschutz" in der Begründung aufgenommen:
Sollten im weiteren Verfahren oder bei Baumaßnahmen Bodenverunreinigungen bekannt werden, sind das Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt und das Landratsamt Pfaffenhofen zu informieren.
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Bodenschutz – ist zur Kenntnis zu nehmen. Abfallrechtliche Belange sind grundsätzlich zu berücksichtigen. Die Hinweise der Satzung sollten um folgenden Hinweis ergänzt werden:
„Sollten im Bereich der Satzung Altlastenverdachtsflächen bzw. ein konkreter Altlastenverdacht oder sonstige Untergrundverunreinigungen bekannt sein bzw. werden, sind diese dem Landratsamt Pfaffenhofen a.d. Ilm und dem Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt zu melden und im Einvernehmen zu erkunden, abzugrenzen und ggf. zu sanieren.“
Die Fläche wird landwirtschaftliche als Grünland genutzt, so dass Bodenbelastungen (wie etwa beim Hopfenanbau) nicht zu erwarten sind.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Bodenschutz – wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise der Satzung werden redaktionell um den vorgeschlagenen Hinweis ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- LRA Pfaffenhofen - Immissionsschutz, Stellungnahme vom 18.12.2020
Der Gemeinderat der Gemeinde Gerolsbach hat in seiner Sitzung am 09.09.2020 die Aufstellung der Einbeziehungssatzung Gerolsbach Nr. 4 „Münchner Straße“ gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB beschlossen.
Durch die Planung werden Teilflächen der Flurstücke Nr. 53 und 53/3, Gemarkung Gerolsbach, in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Gerolsbach einbezogen. Die Gemeinde Gerolsbach möchte mit der Aufstellung der o. g. Satzung die Errichtung eines Wohnhauses am südlichen Ortsrand ermöglichen. Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Gerolsbach (genehmigt am 14.11.1983) stellt den planungsgegenständlichen Bereich als gemischte Baufläche dar. Das Plangebiet liegt am südlichen Ortsrand von Gerolsbach, zwischen der Münchner Straße (Kreisstraße PAF7) im Osten der Ritter-Gerold-Straße im Westen. Im Westen und Südwesten grenzt die bestehende Zimmerei und Sägewerk Felber an, im Norden der Edeka-Markt Rieß und im Nordosten und Osten bestehende Wohnbebauung.
Eine schalltechnische Untersuchung (Auftragsnummer 6944.0 / 2020 FB, Ingenieurbüro Kottermair, Altomünster, vom 23.03.2020) kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissionsrichtwerte (IRW) nach TA Lärm für Dorfgebiete (MD) tagsüber sowie nachts um mindestens 5 dB(A) unterschritten werden. Unzulässige Spitzenpegel sind laut Gutachter nicht zu erwarten.
Es wird dennoch empfohlen, für schutzbedürftige Räume an der Südfassade zusätzliche Fenster zur Belüftung an der West- oder Ostfassade vorzusehen.
Aus Sicht des Immissionsschutzes bestehen keine Bedenken gegen die Einbeziehungssatzung Nr. 4 „Münchner Straße“ der Gemeinde Gerolsbach.
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Immissionsschutz – ist zur Kenntnis zu nehmen. Die Empfehlung, für schutzbedürftige Räume an der Südfassade zusätzliche Fenster zur Belüftung an der West- oder Ostfassade vorzusehen, sollte durch die Verwaltung an den Bauherrn weitergeleitet werden.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Immissionsschutz – wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- LRA Pfaffenhofen – Naturschutz, Stellungnahme vom 14.12.2020
Die Gemeinde Gerolsbach beabsichtigt die Aufstellung der Einbeziehungssatzung Nr. 4 „Münchner Straße" am südlichen Ortsrand von Gerolsbach zur Schaffung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für eine künftige Wohnnutzung.
Der Geltungsbereich der Satzung umfasst Teilflächen der Flur-Nr. 53 und 53/3 jeweils Gemarkung Gerolsbach und hat eine Gesamtgröße von ca. 1.613 m² (eine ca. 389 m² große Teilfläche der Fl.Nr. 53/3 ist dabei naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche).
Das Plangebiet wird momentan überwiegend als private Gartenfläche mit Gartenhaus und Obstbäumen sowie als Intensivgrünland genutzt.
Die naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche und das zugehörige Herstellungs- und Entwicklungspflegekonzept wurden im Vorfeld mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
Folgendes wird gefordert bzw. angeregt:
Gemäß der Planzeichnung sind die beiden Obstbäume in Geltungsbereich 1 als „zu erhalten" festgesetzt. Demgegenüber steht die Aussage unter Punkt 8.3 (Artenschutz) der Begründung zum Bebauungsplan, wonach zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände „die beiden Obstbäume (…) lediglich außerhalb der festgesetzten Schutzzeit, d.h. vom 1.10 bis 28./29.02., gerodet werden" dürfen.
Zur Vermeidung von Unklarheiten ist die Begründung an die planzeichnerischen Vorgaben anzupassen.
Insofern andere Obstbäume als die als „zu erhalten" festgesetzten gemeint sind, so ist die Begründung zum Punkt „Artenschutz" um Aussagen zum pot. Vorhandensein von Höhlen- bzw. Spaltenquartieren zu ergänzen
Abwägung
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Naturschutz – ist zur Kenntnis zu nehmen. Wie unter Punkt 8.3 „Artenschutz“ der Begründung erläutert, befinden sich momentan 5 Obstbäume auf der Fläche. Drei Bäume (zwei nördlich des Baufensters, einer südlich in der Fläche für Ortsrandeingrünung) können erhalten werden und sind demnach als „zu erhalten“ festgesetzt. Zwei Bäume liegen im Bereich des Baufensters uns sind aller Voraussicht nach für das Bauvorhaben zu entfernen. Es wird daher auch unter den Hinweisen des Bebauungsplans auf die Beachtung des speziellen Artenschutzes gem. § 44 BNatSchG bei der Bauvorbereitung und –durchführung hingewiesen.
Die Begründung sollte daher noch redaktionell auf das pot. Vorhandensein von Höhlen- bzw. Spaltenquartieren ergänzt werden.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Naturschutz – wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung ist redaktionell noch hinsichtlich des potenziellen Vorhandenseins von Höhlen- bzw. Spaltenquartieren in den beiden bestehenden, jedoch nicht als „zu erhalten“ festgesetzten Obstbäumen zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- LRA Pfaffenhofen – Tiefbau, Stellungnahme vom 02.12.2020
Bei der o. g. Einbeziehungssatzung Nr. 4 "Münchner Straße" ist ein Teil der Kreisstraße PAF-7 betroffen.
Das erforderliche Einvernehmen besteht, wenn folgende Auflagen erfüllt werden:
- Die bestehende Zufahrt über das Grundstück Flurnr. 53 ist weiterhin zu benutzen. Eine neue Zufahrt zur Kreisstraße PAF-7 darf nicht angelegt werden.
- Der Straße und ihren Nebenanlagen dürfen keine Abwässer sowie Dach- und Niederschlagswässer zugeführt werden.
- Von der Zufahrt und dem Grundstück darf kein Oberflächenwasser auf öffentliche Verkehrsflächen abfließen.
- Baustoffe, Arbeitsgeräte, Abbruchmaterial und sonstige Gegenstände dürfen auf der öffentlichen Verkehrsfläche und auf sonstigem Grund des Landkreises weder vorübergehend noch dauernd gelagert werden
- Verschmutzungen und Beschädigungen der Kreisstraße, vor allem während der Bauzeit, sind sofort zu beseitigen.
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Tiefbau – ist zur Kenntnis zu nehmen. Die genannten Auflagen, betreffen die Errichtung des Bauvorhabens und sind durch den Bauherrn zu beachten. Diese sollte durch die Verwaltung an den Bauherrn weitergeleitet werden.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Tiefbau – wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- LRA Pfaffenhofen - AWP, Stellungnahme vom 10.12.2020
Unter Beachtung der Mindestanforderungen an die Zufahrtswege, die für eine geordnete und reibungslose Abfallentsorgung notwendig sind, wird dem Bebauungsplan in der vorliegenden Form zugestimmt.
Die Abfallsammelbehältnisse sind an der Münchener Straße (Kreisstraße PAF 7) zur Abholung bereitzustellen.
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Abfallwirtschaftsbetrieb– ist zur Kenntnis zu nehmen. Auf die Bereitstellung von Abfallsammelbehältnisse an der Münchener Straße (Kreisstraße PAF 7) zur Abholung wird bereits in der Satzung hingewiesen.
Beschluss
Die Stellungnahme des Landratsamts Pfaffenhofen – Abfallwirtschaftsbetrieb – wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- Regierung von Oberbayern, Stellungnahme vom 17.11.2020
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt zum geplanten Vorhaben folgende Stellungnahme ab:
Vorhaben
Die Gemeinde Gerolsbach plant mit Aufstellung der o.g. Satzung die Teilflächen der Flurstücke Nr. 53 und 53/3 (Gemarkung Gerolsbach) in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Gerolsbach einzubeziehen. Ziel der Planung ist die Errichtung eines Wohnhauses am südlichen Ortsrand.
Das Planungsgebiet (Größe ca. 0,12 ha) befindet sich am südlichen Ortsrand von Gerolsbach, zwischen der Kreisstraße PAF 7 im Osten und der Ritter-Gerold-Straße im Westen.
Ergebnis
Die Planung entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.
Hinweis
Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass sich die Stellungnahme nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bezieht. In Zweifelsfällen sollte eine Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfolgen.
Die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern ist zur Kenntnis zu nehmen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Pfaffenhofen) wurde im Verfahren beteiligt.
Beschluss
Die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt, Stellungnahme vom 02.12.2020
- Grundwasser- und Bodenschutz, Altlasten
Im Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung inkl. der Ausgleichsfläche sind aus der derzeit vorhandenen Aktenlage keine Altablagerungen bzw. Altlastenverdachtsflächen oder sonstige schädliche Bodenverunreinigungen bekannt.
Sollten im Zuge von Baumaßnahmen Altlastenverdachtsflächen bzw. ein konkreter Altlastenverdacht oder sonstige schädliche Bodenverunreinigung bekannt sein bzw. werden, ist das Wasserwirtschaftsamt Ingolstadt zu informieren. In Absprache mit dem Wasserwirtschaftsamt sind diese Flächen mit geeigneten Methoden zu erkunden und zu untersuchen und für die weitere Bauabwicklung geeignete Maßnahmen festzulegen.
Das Gelände steigt von NW nach SO an. Angaben über Grundwasserstände sind nicht vorhanden. Aufgrund der hydrogeologischen Verhältnisse werden voraussichtlich bei Gründungsmaßnahmen keine Bauwasserhaltungen erforderlich werden. Wegen der Hanglage können Schichtwasseraustritte nicht ausgeschlossen werden.
Sollten Geländeauffüllungen stattfinden, empfehlen wir dazu nur schadstofffreien Erdaushub ohne Fremdanteile (Z0-Material) zu verwenden. Auffüllungen sind ggf. baurechtlich zu beantragen. Auflagen werden dann im Zuge des Baurechtsverfahrens festgesetzt.
Sollte RW1- bzw. RW2-Material eingebaut werden, sind die Einbaubedingungen gem. dem RC-Leitfaden „Anforderung an die Verwertung von Recycling-Baustoffen in technischen Bauwerken" vom 15.06.2005 einzuhalten. Ggf. ist bzgl. des Einbauvorhabens ein Antrag beim Landratsamt Pfaffenhofen zu stellen.
Für die Bereich Lagerung und Umgang mit wassergefährdenden Stoffen ist die fachkundige Stelle am Landratsamt Pfaffenhofen zu beteiligen. Es ist darauf zu achten, dass keine wassergefährdenden Stoffe in den Untergrund gelangen. Dies gilt besonders während der Bauarbeiten.
Wir weisen darauf hin, dass der Geltungsbereich laut aktuellem Luftbild landwirtschaftlich genutzt wird. Ggf. daraus entstandene Bodenbelastungen, insbesondere des Oberbodens, empfehlen wir bei Erdarbeiten hinsichtlich abfallrechtlicher Belange zu berücksichtigen.
- Oberirdische Gewässer und wild abfließendes Wasser
Im Plangebiet befinden sich keine oberirdischen Gewässer. Das Gelände fällt in nordwestlicher Richtung zur geplanten Bebauung hin ab. Bedingt durch die Hanglage ist bei Starkregen und/oder der Schneeschmelze, mit einem Eindringen von wild abfließenden Oberflächenwasser aus dem umliegenden Einzugsgebiet zu rechnen. Es wird eine hochwasserangepasste Bauweise für das geplante Gebäude empfohlen. Hierzu verweisen wir auf die Hochwasserschutzfibel des Bundesministeriums des Inneren, für Bau und Heimat:
Zudem verweisen wir auf den §37 WHG, wonach der natürliche Ablauf wild abfließenden Wassers nicht zuungunsten umliegender Grundstücke verlagert oder beschleunigt werden darf. Auf die Erhaltung und Verbesserung der Rückhalte- und Speicherfähigkeit der Landschaft ist hinzuwirken.
Abwägung
Die Stellungnahme des Wasserwirtschatsamts ist zur Kenntnis zu nehmen. Gemäß der Abwägung der Stellungnahme der Unteren Bodenschutzbehörde (Landratsamt Pfaffenhofen) wird die Satzung bereits redaktionell um einen Hinweis auf den Umgang mit Bodenverunreinigungen ergänzt. Hinsichtlich möglicher Schichtwasseraustritte und wild abfließendem Oberflächenwasser sollte in die Hinweise der Satzung noch folgender Hinweis redaktionell aufgenommen werden:
„Es ist lokal mit Schichtwasser und wild abfließendem Oberflächenwasser zu rechnen, Ebenerdige Hauszugänge, Kellergeschosse und deren Öffnungen sind wasserdicht auszuführen, Heizölbehälter gegen Auftrieb zu sichern. Es dürfen auf keinen Fall wassergefährdende Stoffe in den Untergrund gelangen, dies ist besonders im Bauzustand zu beachten.“
Die genannte hochwasserangepasste Bauweise betrifft die Errichtung des Bauvorhabens und ist durch den Bauherrn zu beachten. Der Hinweis darauf und auf die Hochwasserschutzfibel sollte durch die Verwaltung an den Bauherrn weitergeleitet werden.
Beschluss
Die Stellungnahme des Wasserwirtschatsamts wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise der Satzung werden redaktionell um den vorgeschlagenen Hinweis ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- Handwerkskammer, Stellungnahme vom 05.01.2021
Die Handwerkskammer für München und Oberbayern bedankt sich für die Beteiligung an o.g. Verfahren der Gemeinde Gerolsbach zum geplanten Erlass einer Einbeziehungssatzung zwischen der Münchner Straße (PAF7) und der Ritter-Gerold-Straße auf im Bereich der Fl.Nrn. 53 TF und 53/3 TF, Gem. Gerolsbach, um die Errichtung eines Wohnhauses am südlichen Ortsrand ermöglichen, das sich in die bestehenden Nutzungsstruktur des Dorfgebiet nach § 5 BauNVO und die bestehende mischbauliche und weiter südlich gewerblich geprägte Struktur einfügen muss.
Es ist darauf zu achten, dass durch das Heranrücken der neu hinzukommenden Wohnbebauung keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte zwischen den unterschiedlich schutzbedürftigen Nutzungen Wohnen und Gewerbe entstehen. Maßnahmen, die zur immissionsschutzrechtlichen Verträglichkeit der vorgesehenen Bebauung erforderlich sind, dürfen ausschließlich zu Lasten der neu hinzukommenden Nutzungen gehen.
Im Rahmen des Untersuchungsberichts des Ingenieurbüros Kottermair "6944.0 / 2020 FB " mit dem Datum 23.03.2020 wurde die schallschutzrechtliche Verträglichkeit der geplanten Wohnnutzung des Einfamilienhauses in der geplanten Ausdehnung mit den nächstgelegenen bestehenden gewerblichen Nutzungen (Sägewerk Felber südlich und EDEKA-Markt nördlich) untersucht und bestätigt. Es werden in diesem Rahmen Maßnahmen für die Belüftung der schutzwürdigen Räume an der Südfassade des geplanten Wohnhauses vorgegeben.
Dennoch möchten wir grundsätzlich noch einmal betonen, dass zu gewährleisten ist, dass die geplante Maßnahme zu keinerlei Beeinträchtigungen der bestehenden Gewerbebetriebe, darunter Sägewerk und Zimmerei, auch hinsichtlich zukünftiger Entwicklungsmöglichkeiten, führt.
Wir bitten Sie deshalb, Ihre Bemühungen um eine vorausschauende, möglichst konfliktfreie Anordnung der Nutzungen, die sich gegenseitig einschränken, weiterzuverfolgen, d.h. ebenso planerisch langfristig sicherzustellen, dass die südliche Teilfläche der Fl.Nr. 53/3 sowie der Teilbereich zwischen EDEKA und Zimmerei/Sägewerk entsprechend von weiterer schutzwürdiger Bebauung freigehalten wird, so dass eine Einschränkung der Gewerbebetriebe ausgeschlossen wird, und um dazu beizutragen. dass der Gebietscharakter des Dorfgebiets nach § 5 BauNVO gewahrt, und für die gewerbliche Nutzung eine für die betriebliche Entwicklung notwendige Flexibilität möglich bleibt.
Die für die im baulichen Umfeld bestehenden Unternehmen mit dem Bestandsschutz garantierte, notwendige Flexibilität vor Ort muss gewahrt bleiben, so dass nicht nur ein ordnungsgemäßer Betriebsablauf gewährleistet ist, sondern auch angemessene betriebliche Weiterentwicklungen oder ggf. Nutzungsänderungen mitbedacht werden. Gerade letzteres ist eine wichtige Voraussetzung für kleinere und mittlere Unternehmen des Handwerks, um sich flexibel an Marktbedingungen anpassen zu können und damit auch im langfristigen Interesse der Standortsicherung. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die von den Betrieben ausgehenden betriebsüblichen Emissionen (Lärm, Geruch etc.) einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs.
Abwägung
Die Stellungnahme der Handwerkskammer ist zur Kenntnis zu nehmen. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde ermittelt, dass dem Vorhaben zusammenfassend betrachtet, keine immissionsschutzfachlichen Belange entgegenstehen. Im Umkehrschluss werden somit ortsansässige Unternehmen bei der Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht beeinträchtigt.
Eine Überplanung der südlichen Teilflächen der Fl.Nr. 53/3 ist nicht Bestandteil der Satzung, zumal die Zielsetzung des Ausschlusses Bebauung grundsätzlich auch kein städtebauliches Ziel der Gemeinde Gerolsbach sein kann („Verhinderungsplanung“). Gleichwohl ist die Gemeinde Gerolsbach jedoch bemüht, Einschränkungen der bestehenden Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe auszuschließen und wird, sofern konkrete Überlegungen zur Errichtung schutzwürdiger Nutzungen vorliegen, von ihrer gemeindlichen Planungshoheit Gebrauch machen.
Beschluss
Die Stellungnahme der Handwerkskammer wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
- IHK, Stellungnahme vom 30.11.2020
Mit dem dargelegten Planvorhaben besteht aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft Einverständnis. Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen. Gleichwohl geben wir zu bedenken, dass bei der Umsetzung der Maßnahmen ortsansässige Unternehmen bei der Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht beeinträchtigt werden dürfen.
Die Stellungnahme der IHK ist zur Kenntnis zu nehmen. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde ermittelt, dass dem Vorhaben zusammenfassend betrachtet, keine immissionsschutzfachlichen Belange entgegenstehen. Im Umkehrschluss werden somit ortsansässige Unternehmen bei der Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht beeinträchtigt.
Beschluss
Die Stellungnahme der IHK wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 0
B. STELLUNGNAHMEN DER ÖFFENTLICHKEIT
Es sind keine Stellungnahmen eingegangen
