Vom Vorsitzenden wird der o. g. Antrag auf Vorbescheid dem Gemeinderat zur Beratung vorgelegt. Es handelt sich hierbei um ein Vorhaben im bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich daher nach § 35 BauGB.
Das Vorliegen einer Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB ist nicht erkennbar. Es wird explizit auf die Ausführung hierzu zum Antrag auf Baugenehmigung Az. 41S-1505-2021-BAUG („Sanierung Backofen und Wiedererrichtung Nebengebäude für landwirtschaftliche, gärtnerische Nutzung“) verwiesen. Die Gemeinde hat gegen das Ersetzen des gemeindlichen Einvernehmens durch die Untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Landshut) Klage beim Verwaltungsgericht Regensburg erhoben. Das Fehlen einer landwirtschaftlichen Privilegierung wurden bereits im Zuge eines vorausgegangenen Klageverfahrens im November 2020 durch das Verwaltungsgericht Regensburg festgestellt und wird durch die Gemeinde weiterhin als zutreffend angesehen.
Das Klageverfahren gegen das Ersetzen des gemeindlichen Einvernehmens zum Antrag Az. 41S-1505-2021-BAUG ist noch anhängig.
Der vorliegende Antrag auf Vorbescheid umfasst nunmehr den Ersatzbau eines Wohnhauses für das bestehende Wohnhaus „Berghofen 2“. Hierzu ergeht nachfolgende Beurteilung durch die Verwaltung.
Erschließung:
- Die Zufahrt von befahrbaren öffentlichen Verkehrswegen ist gesichert.
- Die Wasserversorgung ist durch den bestehenden Anschluss an die Wasserversorgungseinrichtung der Brunnengemeinschaft Berghofen gesichert.
- Die Ableitung des Schmutzwassers erfolgt über eine Kleinkläranlage.
- Die Ableitung des Niederschlagswassers erfolgt durch Einleitung in ein oberirdisches Gewässer (Erklärung zum Antrag auf Baugenehmigung Az. 41S-1505-2021-BAUG).
- Die Löschwasserversorgung ist laut Stellungnahme der FFW Aham gesichert.
Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit:
Es handelt sich aufgrund der fehlenden Privilegierung (siehe oben) um ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung u. a. öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist. Die Frage der Erschließung wurde vorstehend behandelt.
Das beantragte Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans der Gemeinde. Der betroffene Bereich wird als „Dorfgebiet“ (MD) dargestellt. Das beantragte Vorhaben dient überwiegend dem Wohnen und entspricht somit grundsätzlich der Art der dargestellten, baulichen Nutzung. Das Vorhaben widerspricht somit der Darstellung des Flächennutzungsplans nicht. Ein Baurecht eines Einzelnen kann aus dem Flächennutzungsplan einer Gemeinde jedoch nicht hergeleitet werden.
Das Vorhaben lässt jedoch die Entstehung und Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten. Öffentliche Belange sind somit beeinträchtigt.
Begründung:
Der Antragsteller bringt vor, dass es sich um einen Ersatzbau für das bestehende Wohnhaus „Berghofen 2“ handeln soll. Grundsätzlich kann für einen Ersatzbau eine sogenannte „Teilprivilegierung“ vorliegen und dem Vorhaben dadurch u. a. nicht entgegengehalten werden, dass eine Entstehung, Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten ist. Hierzu müssen jedoch die Tatbestandsmerkmale des § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB erfüllt sein.
Das Wohngebäude muss gleichartig und an gleicher Stelle, unter weiteren Voraussetzungen, errichtet werden. Die Größe des abzubrechenden Gebäudes (Berghofen 2) und des bereits bestehenden „Ersatzbaus“ sind augenscheinlich gleichartig (Bauvolumen).
Grundsätzlich muss das Gebäude an demselben Standort errichtet werden, an welchem der Altbestand gestanden hat (BVerG, Urt. V. 23.1.1981 – 4C 85.77). Geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes sind nach § 35 Abs. 4 Satz 3 Alternative 2 BauGB zulässig. Ob der Standort des bereits errichteten „Ersatzwohnhauses“ zum „Altbestand Berghofen 2“ geringfügig ist, wird Seitens der Verwaltung bezweifelt; liegt jedoch in der Beurteilungskompetenz der Unteren Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Landshut).
Weitere Voraussetzungen:
Insbesondere muss das bestehende Gebäude (Berghofen 2), welches abgebrochen werden soll, zulässigerweise errichtet worden sein (§ 35 Abs. 4 Nr. 2 Buchstabe a BauGB); ein Nachweis hierüber liegt den Antragsunterlagen nicht bei.
Weiter müssen Missständen oder Mängel des Bestandsgebäudes „Berghofen 2“ vorliegen. Es müssen demnach erhebliche Mängel oder Missstände vorliegen, die nicht von einem vernünftigen Eigentümer durch Modernisierung oder Instandsetzung behoben werden (Kommentar Mitschang/Reidt, in BKL, § 35 Rdnr. 143; Rieger, in: Schrödter, § 35 Rdnr. 185). Dies wird durch die Verwaltung stark angezweifelt.
Vielmehr sieht die Verwaltung den gegenständlichen Antrag auf Vorbescheid als weiteren Versuch, das widerrechtlich errichtete Gebäude „Berghofen 2a“ auf andere Weise zu legalisieren. Erhebliche Missständen oder Mängel am bestehenden Wohnhaus „Berghofen 2“ bestehen nach Kenntnis der Verwaltung nicht. Auch liegen keine Nachweise hierüber den Antragsunterlagen bei.
Insoweit besteht für das o. g. Vorhaben - aus Sicht der Verwaltung - keine „Teilprivilegierung“ im Sinne des § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB. Das Vorhaben beeinträchtigt im Ergebnis öffentliche Belange (Entstehung und Verfestigung einer Splittersiedlung).
Die endgültige Beurteilung obliegt jedoch dem Landratsamt Landshut, als Untere Bauaufsichtsbehörde.
Der Gemeinderat berät die Angelegenheit.
Aufgrund der vorliegenden Beeinträchtigungen öffentlicher Belange ist das gemeindliche Einvernehmen zu versagen. Da die Anforderung an die Formulierung einer Beschlussfassung im positiven Sinne besteht, wird hiermit explizit nochmals darauf hingewiesen, dass mit „Nein“ abzustimmen ist, um das gemeindliche Einvernehmen zu versagen.
