Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Starnberger Weg“.
Es ist beabsichtigt, auf dem oben genannten Grundstück den vorhandenen Bestand abzubrechen und ein Doppelhaus mit folgenden Maßen zu errichten:
überbaute Fläche: 130,93 m²
Traufhöhe: 6,22 m
Wandhöhe: 6,50 m
Firsthöhe: 8,88 m
Dachneigung: 30°
Dachform: Satteldach
Geschossigkeit: E + I + D
Bei der damaligen Aufstellung des Bebauungsplanes wurde um das Hauptgebäude ein Bauraum gezogen, aber nicht um die vorspringenden, genehmigten Bauteile. Auch weist die Planzeichnung für Garagen eine suboptimale Lage des Bauraumes aus und regelt zudem weder offene Stellplätze noch Carports.
Für die beabsichtigte Planung des Doppelhauses sind daher Befreiungen vom Bebauungsplan erforderlich. Als Begründung für die Befreiungsanträge wird vom Bauherrn folgendes vorgebracht:
„Gem. § 31 Abs. 3 BauGB kann in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201 a BauGB bestimmt ist, (…) von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
Gilching ist mittlerweile in der Gebietsbestimmungsverordnung vom 06.09.2023 als „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ unter Nr. 1.17.5 aufgeführt. Somit kann
§ 31 Abs. 3 BauGB angewendet werden.
Im Zuge des Antrages auf Vorbescheid wird folgende Frage gestellt, über die der Bauausschuss zu entscheiden hat:
1) Werden für das im beiliegenden Plan dargestellte Vorhaben die Befreiungen von den Vorgaben des Bebauungsplans hinsichtlich der Baugrenze und des Bauraums für Stellplätze erteilt und ist die im beiliegenden Plan dargestellte Planung planungsrechtlich (Abweichung u. a. auch von den Abstandsflächen) möglich?
Bauraum Hauptgebäude
Der Bauraum ist mit ca. 13 x 8 m festgesetzt.
Das geplante Doppelhaus soll mit 15,89 x 8,24 m ausgeführt werden.
Im gesamten Bebauungsplangebiet wurden bereits vielfach Befreiungen bzgl. Überschreitung des Bauraumes für Hauptgebäude zur Erweiterung der Wohnfläche genehmigt. Hierbei sind Abmessungen für Doppelhäuser entstanden, die vergleichbar mit dem beantragten Vorhaben sind.
Die Bayerische Staatsregierung hat am 6. September 2022 die Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) beschlossen, die am 16. September 2022 in Kraft getreten ist. Damit hat Bayern die im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes neu eingefügte Ermächtigung des § 201a BauGB umgesetzt und durch Rechtsverordnung diejenigen Gebiete bestimmt, in denen nach Auswertung der statistischen Datengrundlage und nach Anhörung aller Städte, Märkte und Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (Begründung der Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt). Auch der Landkreis Starnberg und damit auch die Gemeinde Gilching sind hier nun aufgeführt.
Im Hinblick auf die Befreiungsmöglichkeit nach § 31 Abs. 3 BauGB und der vielen Bezugsfälle in der Umgebung stehen Seitens der Verwaltung einer Befreiung zur Überschreitung des festgesetzten Bauraumes keine Hinderungsgründe entgegen.
Bauraum Stellplätze
Im Bebauungsplan ist für das Grundstück nur ein Bauraum für eine Garage festgesetzt.
Da für das Bebauungsplangebiet die gdl. Kfz-Stellplatzsatzung gilt, sind für die Errichtung eines Doppelhauses insgesamt 4 Stellplätze auf dem Grundstück nachzuweisen, welche außerhalb des festgesetzten Bauraumes für Garagen und Stellplätze errichtet werden müssen.
Auch hierfür wurden im Bebauungsplangebiet bereits etliche gleichartige Befreiungen genehmigt. Zudem wären nach der Bayerischen Bauordnung Garagen, Carports und offene Stellplätze grundsätzlich verfahrensfrei.
Da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, stehen Seitens der Verwaltung auch dieser Befreiung keine Hinderungsgründe entgegen.
