1. Die Planunterlagen zum Bebauungsplan (BP) lagen in der Zeit vom 09.02. bis einschließlich 13.03.2023 gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB erneut öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
In der Festsetzung A 8.3 sei das Fassungsdatum der genannten DIN zu ergänzen, da es sich andernfalls um eine unzulässige Dynamisierung handelt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die genannte DIN 18920 ist um den Zusatz „2014-07“ zu ergänzen.
Es empfehle sich, in den Festsetzungen A 8.4 und 8.5 einen Zeitraum zu nennen, bis wann die Neu- und Ersatzbepflanzung spätestens zu erfolgen hat (z.B. „bis zum Ende der nächsten Vegetationsperiode nach Nutzungsaufnahme bzw. Ausfall"). Die Darstellung lediglich unter den Hinweisen bewirkt nicht die gleiche rechtsverbindliche Wirkung wie in einer Festsetzung. Um Prüfung und Anpassung wird daher gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der unter Hinweis B) 3.11 enthaltene, inhaltlich gleichgelagerte Textblock sollte aus den Hinweisen heraus und als neuer Punkt A) 8.6 unter die textlichen Festsetzungen aufgenommen werden (der bisherige Punkt A) 8.6 wird neu zu A) 8.7).
Ansonsten werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits geäußerten Aspekte im Schreiben vom 25.05.2022 hinausgehen.
1.1.2 Landratsamt Starnberg, Untere Naturschutzbehörde
zu Festsetzung 8.1.:
Man möchte noch einmal darauf hinweisen, dass öffentliche Grünflächen ein großes Potenzial für die Etablierung von artenreichen Flächen bieten. Deshalb sollten Grünflächen im Siedlungsraum so entwickelt werden, dass sie nicht nur einen ästhetischen Mehrwert für das Ortsbild haben, sondern auch ökologische Funktionen übernehmen können.
Bei einer Regelsaatgutmischung (wie in der Satzung vorgeschlagen) welche ausschließlich aus Gräsern besteht, sei nicht von einem Mehrwert für die Biodiversität auszugehen.
Formulierungsvorschlag:
„Auf der festgesetzten öffentlichen Grünfläche ist ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial zu verwenden.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Hinweis B) 3.12 verweist bereits darauf.
zu Festsetzung 8.5.:
Um einen Mehrwert für die Biodiversität zu leisten und optisch ansprechende Flächen zu generieren, sollte bei der Entwicklung einer extensiven Blühwiese ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial verwendet werden.
Formulierungsvorschlag:
„Auf der zu entwickelnden extensiven Blühwiese ist ausschließlich einheimisches und an den Standort angepasstes Samenmaterial zu verwenden.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe oben!
zu Hinweis 3.2.:
Man bitte darum, diesen Hinweis als Festsetzung in die Satzung zu übernehmen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der in dem Hinweis enthaltene Prüfungsauftrag zu Eingriffen in den Wurzelbereich der Bestandsbäume und die zugehörigen Vermeidungs- bzw. Minimierungsmaßnahmen fallen unter § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB. Hinweis Nr. B) 3.2 sollte mithin unter die Festsetzungen verschoben werden. Auch hier ist die darin genannte DIN 18920 um den Zusatz „2014-07“ zu ergänzen.
zu Hinweis 3.7.:
Da es bei der Montage und Auswahl von Fledermaus- und Vogelnistkästen einiges zu beachten gibt, mache man auf folgenden Hinweis aufmerksam und bitte um Aufnahme.
Formulierungsvorschlag:
„Die Fledermauskästen müssen mindestens zwei Meter über dem Boden an geeigneter Stelle aufgehängt werden. Die ideale Höhe liegt zwischen drei und fünf Metern über dem Boden. Es ist darauf zu achten, dass sich in der Anflugschneise keine Hindernisse befinden, da sich viele Fledermausarten beim Ausflug zunächst fallen lassen, um dann wegfliegen zu können. Die Fledermauskästen sollen an zumindest teilweise besonnten Bereichen in Richtung Osten oder Süden angebracht werden, die Wetterseite (meist Westen) ist zu vermeiden. Eine zu starke Besonnung des Fledermauskastens soll aber vermieden werden.
Die Vogelnistkästen müssen, genauso wie die Fledermauskästen mit dem Einflugloch Richtung Südosten oder Osten angebracht werden. Das Einflugloch muss leicht nach vorne geneigt sein, dass es nicht in den Nistkasten regnen kann. Ein idealer Platz ist die Anbringung an einer Stelle die sich in der Mittagssonne nicht zu stark aufheizt. Vogelnistkästen müssen in einer Höhe von mindestens 2 m angebracht werden. Die Reinigung erfolgt im Herbst nach Ende der Brutzeit.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Diese Einwendung wurde bereits in der ersten Planauslegung vorgetragen und wie folgt abgewogen:
„Die Hinweise sind sicherlich informativ, haben aber für die Bauleitplanung als Instrument der Baurechtsschaffung und den nach § 9 BauGB abschließend aufgeführten Festsetzungsmöglichkeiten keine Relevanz. Auch unter den bereits sehr ausführlich gehaltenen Planhinweisen sollte der Formulierungsvorschlag aus Gründen des schlanken BP nicht aufgenommen werden.“
Es wird vollinhaltlich darauf verwiesen.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde
Es wurde eine schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Greiner (Bericht Nr. 222100/ 2 vom 19.08.2022) erstellt. Darin seien die Schallimmissionen der Kletterhalle, des geplanten öffentlichen Parkplatzes, der geplanten Skateranlage, der BRK-Station sowie des Gewerbegebietes BAB 96 Nord untersucht worden. Nach Prüfung auf Plausibilität ergäben sich folgende Punkte:
- Kletterhalle: Man gehe davon aus, dass der Emissionsansatz weiterhin der bestehenden Nutzung inklusive der geplanten Erweiterung entspricht.
Die Erweiterung sehe ein Parkdeck im Erweiterungsbau vor. Für die Berechnung des Parklärms werde aufgrund einer angenommenen Wärmedämmung eine schallabsorbierende Deckenunterseite angesetzt (α > 0,5). Man gebe zu bedenken, dass der Absorptionskoeffizient von Beton nur 0,03 beträgt. Sollte also an der Deckenunterseite des Parkdecks keine Wärmedämmung angebracht werden, sei eine entsprechende Schalldämmung erforderlich. Dies sei in die 1. Änderung des BP „DAV-Kletterzentrum" aufzunehmen.
- Es wird darauf hingewiesen, dass die schalltechnische Untersuchung auf die Erweiterungsplanung der Kletterhalle abstellt. Falls die Erweiterung der Kletterhalle so nicht gesichert sei, müsste der bestehende Parkplatz der Kletterhalle berücksichtigt werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Anmerkung: Die Gemeinde hat das Büro Greiner über die Einwendungen der Unteren Immissionsschutzbehörde in Kenntnis gesetzt und um entsprechende Stellungnahme gebeten. Die nachfolgenden Abwägungsvorschläge ergehen auf deren Grundlage.
Der Emissionsansatz zur Kletterhalle inkl. Erweiterungsbau im o.g. Bericht Nr. 222100/ 2 entstammt der zeitgleich beim Büro Greiner in Auftrag gegebenen Untersuchung mit dem zugehörigen Bericht Nr. 222101/ 2 zum Bebauungsplan „1. Änderung des Bebauungsplanes DAV Kletterzentrum“. Primäres Ziel dieser parallel stattfindenden Planänderung ist die Baurechtsschaffung für einen vom DAV geplanten Boulderweiterungsbau im nördlichen Grundstücksbereich, der entweder ebenerdig mit Stellplatzunterbringung in einer Tiefgarage oder aufgeständert über den bestehenden offenen Stellplätzen errichtet werden soll.
Diese künftige Änderung zur Bestandssituation im DAV-Areal wird im hiesigen Verfahren bereits berücksichtigt, der dabei verwendete Emissionsansatz entspricht der vom DAV priorisierten Variante mit Aufständerung unter Beibehaltung der oberirdischen Stellplätze. Der Hinweis der Einwendungsführerin zur Aufnahme der dann beim Parkdeck zu schaffenden Deckenabsorption (Wärme- oder Schalldämmung) kann aber nur in der dortigen Planänderung textlich berücksichtigt werden. Im Falle des alternativ möglichen ebenerdigen Erweiterungsbaus stellt sich die Frage nach einer Deckenabsorption nicht.
Der von der Einwendungsführerin vorgetragenen Berücksichtigung des bestehenden Parkplatzes, falls die Erweiterung der Kletterhalle so nicht gesichert sei, ist entgegenzuhalten, dass sich dieser räumlich abgewandt zur hier geplanten WA-Nutzung befindet und durch die bestehende Kletterhalle bereits weitestgehend abgeschirmt wird (siehe auch nachfolgende Ausführungen).
- Die Berechnung des geplanten öffentlichen Parkplatzes erfolge nach den RLS 90, da nach Aussage des Gutachters (S. 16) die RLS 19 eine fehlerhafte Formel zur Parkplatzberechnung enthält und deshalb nicht zur Anwendung kommt. Diese Aussage könne nicht nachvollzogen werden. Die Formel sei bereits im Februar 2020 vom FGSV Verlag korrigiert worden. Man bitte, die schalltechnische Untersuchung entsprechend korrigieren zu lassen. Die angenommene Frequentierung scheine plausibel.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
In Bericht Nr. 222100/ 2 (vgl. Punkt 4.3) erfolgte die Berechnung des geplanten, öffentlich gewidmeten Parkplatzes südlich der Kletterhalle mit etwa 45 Stellplätzen gemäß den RLS-90. Bei Anwendung der neuen RLS-19 (gültig seit 01.03.2021) ergeben sich bei gleicher Frequentierung ca. 10 dB(A) geringere Schallleistungspegel für den Parkplatz und damit auch entsprechend niedrigere Beurteilungspegel an den Immissionsorten der geplanten Wohnbebauung.
Der Vergleich der berechneten Beurteilungspegel mit den einzuhaltenden Immissionsgrenzwerten der 16. BImSchV zeigt bei Anwendung der neuen RLS-19 folgende Ergebnisse:
Während der Tageszeit wird der Immissionsgrenzwert (59 dB(A)) für den Parkplatzstandort an der geplanten Wohnbebauung um mehr als 31 dB(A) unterschritten. Während der Nachtzeit beträgt die Unterschreitung mehr als 25 dB(A). Die schalltechnische Situation ist mithin als völlig unkritisch einzustufen. Der mögliche Parkplatz kann im Sinne der 16. BImSchV keinen relevanten Immissionseintrag an der geplanten Wohnbebauung verursachen.
In Bezug auf die bestehende Wohnbebauung entlang der Flurgrenzstraße (laut Flächennutzungsplan als WR dargestellt, aufgrund der Randlage zur offenen Fläche hin aber mit höherem Lärmeintrag als ein gebietsinnerhalb gelegenes Wohngrundstück belastet und mithin als faktisches WA zu werten) stellt sich die Situation ebenfalls unkritisch dar, da gemäß der 16. BImSchV nicht zwischen WR- und WA-Gebieten unterschieden wird.
- Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für die Nachtzeit würden durch nächtliche Einsätze des BRK überschritten. In diesem Fall könne die Nr. 7.1 der TA Lärm herangezogen werden, wonach die Immissionsrichtwerte überschritten werden dürfen, wenn es zur Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung oder zur Abwehr eines betrieblichen Notstandes erforderlich ist.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dieser Sichtweise wird zugestimmt.
- Es fehle eine Aussage zu den Spitzenpegeln, insbesondere hinsichtlich der geplanten Skateranlage und der BRK-Station.
Hinsichtlich des der Kletterhalle zuzuordnenden Fahrverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen außerhalb der Sportanlage fehle eine Beurteilung gemäß Nr. 1.1 des Anhangs zur 18. BlmSchV.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Bezüglich der auftretenden Spitzenpegel bei der angedachten, jedoch noch nicht in Planung befindlichen Skateanlage und der BRK-Station ist folgendes festzuhalten:
zur Skateanlage:
Bei diesen Anlagen können gemäß der einschlägigen VDI-Richtlinie 3770 kurzzeitige Pegelspitzen mit einer Schallleistung LWA von höchstens 118 dB(A) auftreten. Die zusätzlichen Berechnungen des Ingenieurbüros Greiner zeigen, dass bei Ansatz dieser Spitzenpegel auf dem Standort Südost (im zur geplanten Wohnbebauung nächstgelegenen Bereich, siehe hierzu die beiden Detailpläne auf Seite 4 in Anhang A zum Bericht Nr. 222100/ 2 vom 19.08.2022) Maximalpegel von ca. 74 dB(A) am maßgeblichen Immissionsort IO 1 auftreten. Bei Ansatz des Spitzenpegels analog auf dem Alternativstandort liegt der Maximalpegel entsprechend niedriger bei ca. 70 dB(A) am IO 1.
In beiden Fällen wird der gemäß 18. BImSchV zulässige Maximalpegel in WA-Gebieten in Höhe von 85 dB(A) tags sehr deutlich unterschritten. Die schalltechnische Situation an der geplanten Wohnbebauung hinsichtlich des Spitzenpegelkriteriums ist somit für beide möglichen Standorte der Skateanlage als unkritisch einzustufen.
zur BRK-Station:
Bei Ansatz der höchsten üblichen kurzzeitigen Pegelspitzen durch die Nutzung des 7,5 t-Lkw mit einer Schallleistung LWA von 110 dB(A) im zur geplanten Wohnbebauung nächstgelegenen Bereich südlich der Halle treten am maßgeblichen Immissionsort IO 1a Maximalpegel von ca. 70 dB(A) auf.
Der gemäß TA Lärm zulässige Maximalpegel in WA-Gebieten in Höhe von 85 dB(A) tags wird somit für den bereits angesetzten ungünstigsten Fall sehr deutlich unterschritten. Weitere Spitzenpegel durch Pkw-Nutzung etc. können daher vernachlässigt werden.
Im Fall von Einsätzen während der Nachtzeit kann der zulässige Maximalpegel in WA-Gebieten in Höhe von 60 dB(A) nachts an der geplanten Wohnbebauung überschritten werden. In diesem Fall wurden bereits Überschreitungen des Immissionsrichtwertes für Mittelungspegel (40 dB(A) nachts) festgestellt. Wie die Einwendungsführerin selbst darlegt, kann in diesem Fall Punkt Nr. 7.1 der TA Lärm herangezogen werden, wonach die Immissionsrichtwerte überschritten werden dürfen, wenn es zur Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung oder zur Abwehr eines betrieblichen Notstandes erforderlich ist.
weitere Anlagen:
Hinsichtlich der möglichen Spitzenpegel auf weiteren untersuchten Anlagen lässt sich folgendes feststellen:
Für den möglichen öffentlich gewidmeten Parkplatz erfolgt gemäß den Regelungen der RLS-19 bzw. der 16. BImSchV keine Spitzenpegelbetrachtung. Die Berücksichtigung von kurzzeitigen Pegelspitzen ist in diesen Regelwerken nicht vorgesehen.
Die geräuschrelevanten Bereiche der Kletterhalle inkl. Erweiterung sind aufgrund der großen Abstände (ca. 100 bis 200 m) zu der geplanten Wohnbebauung hinsichtlich der Spitzenpegelbetrachtung tags und nachts irrelevant.
zum Fahrverkehr:
Hier ist auf die zugehörigen Ausführungen im Untersuchungsbericht Nr. 222101/ 2 vom 18.08.2022 zum BP-Änderungsverfahren des DAV-Kletterzentrums zu verweisen (vgl. Seite 7 oben):
„Geräusche des Parkverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen:
Für die Besucher des bestehenden Kletterzentrums stehen derzeit ca. 44 Stellplätze nordwestlich der Kletterhalle zur Verfügung.
Innerhalb des Plangebietes ist die Erweiterung des Kletterzentrums um eine weitere Kletterhalle vorgesehen. Durch den aufgeständerten Erweiterungsbau wird der bestehende Parkplatzbereich überbaut. Zukünftig stehen dann ca. 36 Stellplätze in einem offenen Parkdeck zur Verfügung.
Gemäß den Angaben des Betreibers des Kletterzentrums [12] ist durch die geplante Erweiterung um eine Kletter- bzw. Boulderhalle im Wesentlichen mit keiner relevanten Zunahme der Besucherzahl zu rechnen. Daher kann ausgeschlossen werden, dass im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sportanlage bzw. des Kletterzentrums der vorhandene Pegel der Verkehrsgeräusche rechnerisch um mindestens 3 dB(A) erhöht wird. Das unter Punkt 3.1 genannte Kriterium der 18. BImSchV zu den Geräuschen des Parkverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen wird somit nicht erfüllt. Eine Ermittlung der Verkehrsgeräuschbelastung ist nicht erforderlich.“
Von einer Beeinträchtigung für die vorliegende WA-Planung ist demnach nicht auszugehen.
- Im Gutachten sei keine Aussage zum Abenteuerspielplatz enthalten. Man gehe davon aus, dass eine Betrachtung aufgrund der großen Abstände nicht relevant ist.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Abenteuerspielplatz befindet sich in mindestens 250 m Entfernung von der geplanten Wohnbebauung und ist damit aus schalltechnischer Sicht irrelevant. Zudem gilt: Gemäß § 22 Absatz 1a BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden. Auch gemäß dem KJG sind die natürlichen Lebensäußerungen von Kindern, die Ausdruck natürlichen Spielens oder anderer kindlicher Verhaltensweisen sind, als sozialadäquat hinzunehmen.
Gemäß den Abwägungsergebnissen solle die bestehende Trafostation straßennah in die öffentliche Grünfläche verlegt werden. Es wird angeregt, den zukünftigen Standort in der Planzeichnung einzutragen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Eine zeichnerische Festsetzung ist bislang bewusst unterblieben, um bei der späteren Neusituierung der dann deutlich kleineren Trafostation in Absprache mit dem Spartenträger maximal flexibel zu bleiben. Von einer Störung der Wohnbebauung durch z.B. elek-tromagnetische Strahlung ist auch beim nächstgelegenen Standort nicht auszugehen: Die Transformationsleistung wird bedarfsgemäß von bisher Gewerbe zu neu Wohnen reduziert, entsprechend geringer ist die Dosisleistung pro Fläche, da sie mit zunehmendem Abstand von der Strahlenquelle umgekehrt proportional zum Quadrat des Abstands abnimmt.
Es wird empfohlen, den Hinweis 7.1 noch wie folgt zu ergänzen:
„Die schalltechnische Untersuchung ist Bestandteil des Bebauungsplans."
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Ergänzung sollte im vorgeschlagenen Sinne erfolgen.
Der Hinweis Nr. 7.2 sei unter Nr. 7 der Festsetzungen aufzunehmen. Der Passus entspreche dem Charakter einer Festsetzung. Die schallabsorbierende Ausführung sei Grundlage der schalltechnischen Berechnungen und daher so umzusetzen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dem sollte nachgekommen werden.
Man verweise auf Nr. 2 der eigenen Stellungnahme vom 17.05.2022. Der Hinweis zur Trafostation sollte beschlussgemäß noch aufgenommen werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der angesprochene Hinweis lautet:
„Für die Trafostation gelten die Anforderungen der 26. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über elektromagnetische Felder).“
Er sollte noch in die Planunterlagen aufgenommen werden.
Es wird empfohlen, den Hinweis Nr. 7.5 noch wie folgt zu ergänzen:
„Um eine Einstellung der Baumaßnahmen und die damit verbundenen zeitlichen Verzögerungen zu vermeiden, wird dringend empfohlen, vor Beginn der Abbrucharbeiten seitens des Bauherren ein Konzept erarbeiten zu lassen, wie die Anforderungen der AVV Baulärm während der gesamten Bauphase (inklusive Abbruch) eingehalten werden können. Im Rahmen einer Baulärmprognose sollte dieses Konzept durch einen Fachgutachter nachvollziehbar dargelegt werden.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Da es keine Grenzwerte für Baulärm gebe, rät das Büro Greiner dazu, den unter Hinweis B) 7.5 bestehenden Passus nicht zu ergänzen, sondern zu ersetzen. Dies sollte durch den vorstehend vorgeschlagenen Textblock erfolgen.
Ergänzend:
Das Umweltbundesamt gibt beispielsweise folgende Empfehlung für Baulärm:
Kennt man die Lärm-Emissionsdaten der einzelnen Bauabläufe, so lassen sich die Emission der gesamten Baustelle für die Bauzeit berechnen und die Immissionen in der Nachbarschaft ermitteln. Bei einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte um mehr als fünf dB(A) sollen Maßnahmen zur Minderung angeordnet werden. Die AVV Baulärm enthält dazu ebenfalls Hinweise.
Grundsätzlich sollten bereits in der Bauvorbereitung Lärmschutzaspekte berücksichtigt werden, um die Lärmbelästigung möglichst gering zu halten. Hierzu gehören folgende Maßnahmen:
- frühzeitige Zusammenarbeit aller am Bau Beteiligten in Fragen der Baulärmbekämpfung
- Berücksichtigung der Lärmschutzauflagen in Ausschreibung und Angebot
- Einsatz von fortschrittlichen lärmarmen Bauverfahren und -maschinen
- Berücksichtigung des Immissionsrichtwertes für das betroffene Gebiet bei der Gestaltung des Bauablaufes
- Zusammenlegen lärmintensiver Arbeiten mit anschließenden ausreichend langen Lärmpausen
- Information der Nachbarschaft und der Aufsichtsbehörden über unvermeidbaren, ungewöhnlich hohen Lärm
- Einsatz von lärmarmen Baumaschinen in besonders schutzbedürftigen Gebieten und bei nächtlichem Betrieb.
Es wird empfohlen, Punkt 9 der Begründung hinsichtlich des Fluglärms am Ende des letzten Absatzes zu ergänzen:
„Die Beurteilung der Lärmeinwirkungen durch den Sonderflughafen Oberpfaffenhofen erfolgen entsprechend der schalltechnischen Untersuchung der TÜV-Süd Industrie Service GmbH vom 24.07.2006, die im Zusammenhang mit dem Planfeststellungsbeschluss zur Änderung des Flughafenbetriebs erstellt wurde. Daraus ergeben sich entsprechende Lärmzonen für die Beurteilung von baulichen Schallschutzmaßnahmen (vgl. Nr. 7.3 der Hinweise).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Dies sollte wie vorgeschlagen noch erfolgen.
1.1.4 Landratsamt Starnberg, Untere Verkehrsbehörde
Nach Durchsicht und Prüfung der Planunterlagen zum Bebauungsplanverfahren bestehen seitens der „Unteren Straßenverkehrsbehörde" keine Bedenken gegen die Planungen der Gemeinde Gilching.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.5 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Weilheim
aus dem Bereich Landwirtschaft:
Man verweise auf die eigene Stellungnahme vom 25.04.2022 mit dem Aktenzeichen „AELF-WM-L2.2-4612-28-10-3“, die weiterhin Gültigkeit hat.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme ist in der Bauausschusssitzung vom 26.09.2022 abgewogen worden, das Ergebnis daraus wurde dem Einwendungsführer mitgeteilt. Insofern darf ebenfalls darauf verwiesen werden.
aus dem Bereich Forsten:
Mit der Planung bestehe aus forstfachlicher Sicht Einverständnis.
Die östlich an das Planungsgebiet angrenzende Waldfläche auf Fl.Nr. 205/0, Gemarkung Argelsried solle in einer Tiefe von 20 m umgebaut werden. Es sei geplant, einen Waldmantel zu gestalten, der mit zunehmendem Abstand von der geplanten Bebauung auf den Fl.Nrn. 206/1 und 206/7 in der Höhenausformung ansteigt. Damit werde die Gefahr von Sturmwurf und einer Gefährdung von Menschen und Gebäuden minimiert. Eine Änderung der Nutzungsart Wald sei damit nicht verbunden. Die Fläche (ca. 2.570 m²) bleibe Wald i.S.d. Art. 2 BayWaldG. Aufgrund der in der Waldfunktionsplanung ausgewiesenen besonderen Bedeutung des Waldkomplexes für den lokalen Klima-, Immissions- und Lärmschutz sowie aufgrund der Eigenschaft als Erholungswald der Intensitätsstufe l, sei die Waldfläche in ihrem Gesamtumfang zu erhalten.
Der Aufbau eines strukturreichen Waldmantels und Waldrandes sei mit den Anforderungen an die Funktionserfüllung vereinbar.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Gemeinde hatte dem Einwendungsführer als der hierfür zuständigen Fachbehörde das durch das Büro Terrabiota Landschaftsarchitekten und Stadtplaner GmbH, Starnberg mit Datum vom 28.01.2022 erstellte Waldsaumumgestaltungskonzept für Fl.Nr. 205 zur Beurteilung vorgelegt. Dieser hat hierzu – siehe oben – seine Zustimmung erteilt. Auf dieser Basis ist die Gemeinde unverändert bereit, zusammen mit der Waldgrundeigentümerin eine privatrechtliche Vereinbarung u.a. zur Umsetzung dieses Konzeptes abzuschließen. Ein Anspruch darauf besteht jedoch nicht – siehe auch Ausführungen unter nachfolgendem Punkt Nr. 1.2.1.
1.1.6 Vodafone GmbH/ Vodafone Deutschland GmbH
Die Einwendungsführerin hat mit Schreiben vom 13.03.2023 folgende zwei Stellungnahmen abgegeben:
Im Planbereich befänden sich Telekommunikationsanlagen des Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist (Anm.: liegt der Verwaltung vor und kann dort eingesehen werden). Man weise darauf hin, dass die Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung der Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötige man mindestens drei Monate vor Baubeginn den Auftrag an TDR-S-Bayern.de@vodafone.com, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Man weise ebenfalls darauf hin, dass ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung der Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
und
Eine Ausbauentscheidung treffe die Einwendungsführerin nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolge eine Bewertung entsprechend einer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse solle man sich mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung setzen:
Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH
Neubaugebiete KMU
Südwestpark 15
90449 Nürnberg
Neubaugebiete.de@vodafone.com
Ein Erschließungsplan des Gebietes sei der Kostenanfrage beizufügen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Ein Eingriff in den Straßenraum von Frühlingstraße bzw. Flurgrenzstraße, in dem die Telekommunikationsanlagen laut übersandtem Lageplan bereits liegen, ist im Rahmen der Neubebauung bedarfsweise nur für Hausanschlüsse vorgesehen. Der jeweilige Bauherr hat sich vorab mit allen betroffenen Sparten abzustimmen.
1.2 Bürger und Sonstige:
1.2.1 Rechtsanwälte Messerschmidt, Dr. Niedermeier und Partner PartmbB, München in Vertretung für Frau C., wohnhaft derzeit im Ausland
Man nehme Bezug auf die Mitteilung vom 07.02.2023 und die amtliche Bekanntmachung der Gemeinde vom 23.01.2023 über die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungs-planentwurfs, überarbeiteter Entwurfsstand 26.09.2022.
Zur Betroffenheit der Mandantin als Eigentümerin des unmittelbar an den Geltungsbereich des Bebauungsplans angrenzenden Waldgrundstücks Fl.Nr. 205 dürfe man zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die zu den Entwurfsvorfassungen erhobenen Einwendungen mit Schreiben vom 15.03.2021 und 13.05.2022 verweisen.
Unter Bezugnahme auf die Einwendungsbehandlung vom 26.09.2022 dürfe man hiermit namens und im Auftrag der Mandantin nochmals an der Gesprächsbereitschaft und Fortführung der Gespräche festhalten. Bezüglich der seitens der Gemeinde angedachten Lösung des Konflikts bezüglich des Unterschreitens des erforderlichen Waldabstands dürfe man auf das Schreiben vom 17.02.2023 verweisen, welches vorsorglich nochmals als Anlage beifügt sei (Anm.: wird im Anschluss wiedergegeben).
Mit Blick auf die zum Vorschlag der Waldrandumgestaltung noch zu klärenden Fragen und der weiteren Bemühungen um eine einvernehmliche Konfliktlösung dürfe man anlässlich der aktuellen Auslegung erneut auf folgende tatsächlich und rechtliche Aspekte hinweisen:
- Bei der betroffenen Waldfläche Fl.Nr. 205 handele es sich nach Waldfunktionsplan um eine Waldfläche von besonderer Bedeutung für den lokalen Klima-, Immissions- und Lärmschutz. Darüber hinaus handele es sich um Erholungswald der Intensitätsstufe l. Diese Waldfunktion gelte es zu erhalten (vgl. Stellungnahme des AELF).
- Durch das Heranrücken der geplanten Wohnbaukörper mit einem Abstand von lediglich 4,00 m zur Wald-/ Grundstücksgrenze sei gemäß der Stellungnahme des AELF vom 19.02.2021 nicht nur die Baumwurfgefahr verbunden, die in der Festsetzung Ziffer 10.3 behandelt wird, sondern auch die Gefahr des Erhalts des grenznahen Baumbestands infolge der mit der Umsetzung des Bebauungsplans verbundenen Eingriffe in den Untergrund und in den Wurzelbestand. Derartige Erwägungen, die die Sicherung der Waldfunktion betreffen, fehlten aber in der Planbegründung.
- Bei Ausnutzung der festgesetzten Bauräume mit der Erstellung einer Tiefgarage und dem erforderlichen Baugrubenverbau nebst Arbeitsraum müsse damit gerechnet werden, dass sich die Planung nachteilig auf den Waldbestand auswirkt und die grenznahen Waldbäume in ihrem Bestand gefährdet werden (vgl. Stellungnahme des AELF).
- Zwar möge die planerische Zielsetzung der Schaffung notwendig benötigten Wohnraums nachvollziehbares Planungsziel sein. Gleichzeitig habe die Gemeinde aber auch gemäß § 1 Abs. 6, Nr. 7 BauGB die Belange des Umweltschutzes zu berücksichtigen, wobei den Auswirkungen auf Pflanzen, Boden, Wasser und Klima besondere Bedeutung zukommt. Die besondere Bedeutung des Klimaschutzes und insbesondere die Funktion des Walds für den Erhalt und die Sicherung guter klimatischer Bedingungen bei fortschreitendem Klimawandel beinhalte nach den verfassungsrechtlichen Vorgaben wie auch nach den gesetzlichen Vorgaben gemäß dem Klimaschutzgesetz und dem Bayerischen Klimaschutzgesetz eine besondere Beachtenspflicht.
- Auch das Landesentwicklungsprogramm beinhalte, dass die Waldfunktionen gesichert und verbessert werden sollen. Insbesondere in Verdichtungsräumen kommt dem Erhalt und der Mehrung der Flächensubstanz des Waldes eine große Bedeutung zu (vgl. LEP, zu 5.4.2 Wald und Waldfunktionen).
- Festzuhalten sei, dass nicht der Bestand der Waldfläche, sondern das planerische Heranrücken von Wohnbaukörpern nebst Tiefagaragen unter erheblicher Unterschreitung des erforderlichen Waldabstands den Konflikt zwischen Erhalt/ Sicherung der Waldfläche, Erreichung gesunder Wohnverhältnisse und Klima-/ Baumschutz hervorrufe.
Durch die bisherige Nutzung durch die Firma Zelenka sei ein vergleichbarer Konflikt nicht aufgeworfen worden, da zum einen der gewerbliche Gebäudebestand einen Grenzabstand von circa 10,00 m einhält und die vorhandenen baulichen Anlagen nicht vergleichbar grenznah in den Untergrund eingebunden sind.
- Ob der Konflikt tatsächlich durch das von Terrabiota Landschaftsarchitekten und Stadtplaner GmbH ausgearbeitete Konzept gelöst werden kann und das Konzept dabei auch der ökologischen Bedeutung des Waldrandes gerecht wird, vermöge die Mandantin selbst nicht beurteilen zu können, da es sich hierbei maßgeblich um fachliche, von einem Sachverständigen für Forstwirtschaft zu beantwortende Fragestellungen handelt. Die Konfliktlösung sei aktuell noch offen, da es zunächst einer Konkretisierung des Konzepts unter Beschreibung der konkret zu ergreifenden Maßnahmen bedarf.
- Das vom Büro Terrabiota ausgearbeitete Konzept müsse nach diesseitigem Verständnis nach der grundsätzlichen Zustimmung durch das AELF im Hinblick auf seine Umsetzbarkeit fortgeschrieben und durch ein Maßnahmenkonzept vervollständigt werden. Ein solches Maßnahmenkonzept sei durch einen Sachverständigen für Forstwirtschaft zu erstellen, da nur mit dem erforderlichen Sachverstand die jeweils notwendig werdenden Bewirtschaftungsmaßnahmen (Festlegung der zu beseitigenden Bäume, Bestimmung der Neuanpflanzungen, Beschreibung/Begleitung dauerhafter Bewirtschaftungsmaßnahmen, zeitliche Abstimmung zwischen Umsetzung Bewirtschaftungskonzept/ Neubaumaßnahme, Festlegung notwendiger Sicherungsmaßnahmen) beurteilt werden können. Ein solches Maßnahmenkonzept wäre im Falle einer einvernehmlichen Verständigung einer entsprechenden Vereinbarung unter Klärung auch der im Begründungsentwurf angesprochenen Zuständigkeits-/ Haftungsfragen zugrunde zu legen.
- Man rege an, dass an der Erstellung eines Maßnahmenkonzepts auch das AELF beteiligt wird.
Anmerkung: Nachfolgend wird – da vorstehend darauf Bezug genommen wird – das Schreiben der Kanzlei vom 17.02.2023 an die Rechtsanwältin der Gemeinde wiedergegeben:
Man nehme Bezug auf das gemeinsame Telefonat am 06.02.2023.
Anlässlich eines Termins im westlichen Landkreis habe sich die Einwendungsführerin einen eigenen Eindruck von der Situation vor Ort verschaffen können. Eine Besichtigung von Norden vom gemeindeeigenen Grundstück, welches vom BRK Gilching genutzt wird, sei leider nicht möglich gewesen, da die Zufahrt aufgrund aktueller Baumaßnahmen gesperrt war.
Man dürfe daher nochmals an die Bitte der Mandantin erinnern, dass die Gemeinde ihre Planungen für die gemeindeeigenen Flächen im Norden offenlegt und sich auch dazu äußert, wie mit den teilweise über die Waldfläche unserer Mandantin verlaufenden Wegeflächen künftig umgegangen wird.
Wie berichtet, dehne sich die Nutzung des vom BRK angemieteten Geländes auf dem Anwesen Frühlingstraße 19 zudem immer mehr in die Waldfläche aus. Auch unbefestigte Flächen würden als Rangier- und Parkflächen genutzt.
Weiterhin festzuhalten sei, dass die Mandantin Einigungsverhandlungen durchaus offen gegenübersteht. Nach wie vor bestünden jedoch gewisse Zweifel, dass das vom Landschaftsarchitekturbüro Terrabiota ausgearbeitete Konzept für eine Umgestaltung des Waldrands auch tatsächlich umgesetzt werden kann und die durch die geplante Neubebauung betroffenen forstwirtschaftlichen Belange und damit die Interessen der Mandantin hinreichend Berücksichtigung finden.
Die Interessen der Mandantin seien insbesondere darauf gerichtet, dass die Waldfläche nicht geschädigt und die Waldeigenschaft nicht verloren geht, sich der Waldbesitz auch nicht zu einer privaten Gartenanlage ähnelnden Parklandschaft wandelt oder vermüllt wird und die Mandantin aufgrund des Heranrückens von schutzbedürftiger Bebauung nicht erhöhten Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht sowie erhöhten Belastungen oder sonstigen Nachteilen unterliegt.
Festzuhalten sei, dass vom Büro Terrabiota zwar ein Konzept für eine Neugestaltung des Waldrands erstellt wurde und hierzu auch eine Aussage des AELF vorliegt, dass zu diesem Konzept grundsätzlich die Zustimmung erteilt werden könne. Tatsache sei aber auch, dass zu diesem Umgestaltungskonzept bislang kein konkretes Maßnahmenprogramm vorliegt, welches sowohl die im Einzelnen durchzuführenden Maßnahmen als auch den zeitlichen Ablauf und Rahmen festlegt.
Ein solches Maßnahmenprogramm müsse durch einen Sachverständigen für Forstwirtschaft in Abstimmung mit dem AELF erarbeitet werden, damit hinreichend gewährleistet ist, dass das, was nach den Vorstellungen der Landschaftsarchitekten zur Konfliktlösung in Grundzügen erarbeitet wurde, auch tatsächlich geeignet und umsetzbar ist. Dieses müsse dann auch die Grundlage einer Vereinbarung bilden.
Es wird um Klärung gebeten, ob seitens der Gemeinde Bereitschaft zur Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Forstwirtschaft besteht, durch den das Konzept fachlich geprüft und mit Erarbeitung eines Maßnahmenprogramms fortgeschrieben wird.
Da die Umgestaltung des Waldsaums gemäß dem Konzept Terrabiota in einem ersten Schritt die Entnahme von Hochwaldbäumen erster und zweiter Wuchsordnung unter Erhalt von „erhaltenswerten Bäumen" und in einem zweiten Schritt dauerhafte Waldpflegemaßnahmen zur Beibehaltung eines abgestuften Waldrands vorsieht, stehe zudem bereits fest, dass die forstwirtschaftliche Bewirtschaftung der Waldfläche in dem maßgeblichen Abstandsbereich beeinflusst und eingeschränkt wird. Ergänzend müssten daher auch die Bewirtschaftungseinschränkungen durch den Sachverständigen bewertet und die Entschädigungsfragen (Rand- und etwaige Folgeschäden) geklärt werden.
Da in absehbarer Zeit auch die gemeindeeigenen Flächen einer baulichen Entwicklung zugeführt werden, müsse das Waldneugestaltungs- bzw. Pflegekonzept entsprechend auch auf das künftig im Norden geplante Neubaugebiet erstreckt werden.
Um einer ungewollten Ausdehnung der Nutzungen in die Waldfläche hinein vorzubeugen, müsse auf den Baugrundstücken selbst eine wirksame Einfriedung mit einer Höhe von 2,00 m planerisch vorgesehen werden.
Die Mandantin möchte mit keinerlei Kosten oder sonstigen Nachteilen infolge des planungsbedingten Heranrückens von Bebauung oder sonstiger waldfremder Nutzungen belastet werden. Sie habe bereits erklärt, dass als Vertragspartner nur die Gemeinde Gilching in Betracht kommt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Kernaussage der Argumentation der Einwendungsführerin ist, dass die Gemeinde durch die aktuelle Überplanung des Zelenka-Grundstückes und die anschließende Neubebauung an den bestehenden Privatwald heranrücke und damit einen Konflikt mit der Nutzung und Erhaltung des Waldes herbeiführe. Diese Begründung dient als Grundlage für eine Reihe von Forderungen an die Gemeinde, die diese zu erfüllen habe.
Aus Gemeindesicht stellt sich die Sachlage unter Betrachtung der Historie dagegen wie folgt dar:
Die Grundstücke der mittlerweile aufgelassenen Firma Zelenka waren, wie aus älteren Luftbildaufnahmen zu ersehen ist, bis in die 1960er Jahre ebenfalls Wald. Laut Aussage der Mandantin gegenüber der Gemeinde bei einem Ortstermin wurde das spätere Firmengelände von ihrer Familie an das Unternehmen verkauft, von diesem bis zur gemeinsamen Grundstücksgrenze gerodet und bebaut. Die ersten Baugenehmigungen für die diversen Betriebsgebäude datieren aus dem Jahr 1968. Wie aus dem aktuellen Luftbild zu entnehmen ist, wurden die Firmengrundstücke über die Nutzungsjahre hinweg nahezu vollständig versiegelt, was auch für den Bereich bis zur gemeinsamen Grundstücksgrenze gilt. Richtigzustellen ist, dass der Abstand des zur Grundstücksgrenze nächstliegenden Firmenbestandsgebäudes nicht, wie von der Einwendungsführerin behauptet, bei 10 m, sondern bei 7,50 m liegt.
Wie vor Ort ersichtlich beginnt der Wald auf Fl.Nr. 205 direkt hinter der Grundstücksgrenze. Anhand der Größe der dort befindlichen, ausgewachsenen Bäume ist zu schließen, dass seit der Rodung des Firmengrundes Zelenka in den 60er Jahren auf Fl.Nr. 205 entlang der Grundstücksgrenze – bis auf gegebenenfalls vereinzelte Herausnahmen – keine Umgestaltung des neu entstandenen Waldrandes im Sinne der jedem Waldeigentümer obliegenden Waldbewirtschaftung erfolgt ist.
Gem. Kommentierung zum BayWaldG weist ein üblicher, optimal aufgebauter, strukturreicher Waldrand eine Tiefe von 20 bis 30 m auf und unterteilt sich in drei Zonen: eine ca. 5 m breite Krautzone, eine ca. 10-20 m breite Strauch- und Baumzone mit Bäumen zweiter Ordnung und eine Übergangszone zum Baumbestand von 5 bis 15 m Breite. Wäre ein solcher, abgestufter Waldrand unter Beachtung der privaten Verkehrssicherungspflicht seinerzeit geschaffen worden, befände sich heute im unmittelbaren Grundstücksgrenzbereich angrenzend eine 5 m breite Krautzone. Stattdessen findet sich vor Ort ein über Jahrzehnte entstandener, teils massiver Überhang von Baumästen oder -wurzelwerk sowie eine latente Baumwurfgefahr in das heutige Plangebiet.
Vor diesem Hintergrund sind die Anwürfe der Einwendungsführerin, die Gemeinde schaffe durch die Neuplanung eine Problemlage, die allein sie zu lösen habe, unbegründet. Vielmehr wird die Gemeinde im Rahmen der aktuellen Bauleitplanung mit dem Ergebnis einer jahrzehntelang unterlassenen sachgerechten Waldrandbewirtschaftung außerhalb des Planinstruktionsbereiches konfrontiert, auf die sie nun reagieren muss.
Im Gegensatz zu anderen Bundesländern (z.B. 30 m) enthält das BayWaldG keinen einzuhaltenden Mindestabstand zwischen Wald und Bebauung, den es zu beachten gilt; insofern ist immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Zur rechtlichen Einordnung der vorgetragenen Einwendungen hat sich die Gemeinde an Herrn Rechtsanwalt Dr. Muffler von der Kanzlei Muffler Kittler Krieger Hahne PartmbB, München gewandt; die nachfolgenden Abwägungsausführungen beinhalten seine Rechtsauffassung:
Grundsätzlich muss sich die Eigentümerin des angrenzenden Waldgrundstücks, wie bei jeder öffentlich-rechtlichen Nachbarstreitigkeit, auf eine mögliche Verletzung in eigenen Rechten berufen können. Dazu im Einzelnen:
zum Abstandsflächenrecht
Auf das grundsätzlich nachbarschützende Abstandsflächenrecht kann sich die Nachbarin vorliegend nicht berufen. Die nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächen zum Waldgrundstück, insbesondere auch der Mindestabstand von 3 m, können nach den BP-Festsetzungen eingehalten werden: Die danach einzuhaltende Abstandsfläche beträgt 0,4 H, was bei der festgesetzten max. Wandhöhe von 9,5 m einen Mindestabstandswert von 3,8 m ergibt; zeichnerisch festgesetzt ist ein Abstand der Bau- zur Grundstücksgrenze von 4 m.
Im Übrigen gibt es für Waldgrundstücke bzw. Bäume, zumindest nach der BayBO, kein „Sonderabstandsflächenrecht“. Soweit es um etwaige Anforderungen des Forst- und Naturschutzrechts geht, handelt es sich um Regelungen im Interesse der Allgemeinheit, die grundsätzlich keinen nachbarschützenden Charakter haben. Dies muss auch gelten, soweit es um die „Notwendigkeit einer Pufferzone“ ohne Bebauung geht, die das Waldgebiet zum Schutz der „Lebensgemeinschaften des angrenzenden Waldes“ gegen die umgebende Wohnbebauung abschirmt (vgl. VGH München, Urt. v. 03.07.1998 – 9 N 95.1968, juris, Rn. 25; OVG Saarlouis, Urt. v. 27.08.2002 – 2 N 1/01, juris, Rn. 65).
zum Rücksichtnahmegebot
Nachbarn können sich hinsichtlich einer Baumwurfgefahr grundsätzlich nicht auf eine Verletzung von Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO oder sonstige Vorschriften des öffentlichen Baurechts berufen. Allgemein gilt, dass ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot von der Rechtsprechung nur unter strengen Voraussetzungen bejaht wird. Hierfür maßgeblich sind die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort, die vorliegend (siehe oben) in einem teils massiven Überhang von Baumästen oder -wurzelwerk in das Plangebiet statt einem allmählich ansteigenden Waldsaum bestehen.
Das VG Ansbach hat in seinem Urteil vom 22.10.2008 beispielhaft betont, dass keine Rodungspflicht des Waldbesitzers bestehe, das Entstehen von Haftungsrisiken wegen Baumwurfs aber gleichwohl keinen relevanten Eingriff in Rechte des Waldbesitzers darstelle. Hierzu das VG: „Dabei wird in der Rechtsprechung allerdings darauf abgestellt, dass einer Baumwurfgefahr grundsätzlich nicht bei der Entscheidung über den Bauantrag Rechnung zu tragen ist, sondern deren Vermeidung in aller Regel in den Verantwortungsbereich des verkehrssicherungspflichtigen Waldbesitzers fällt (BayVGH vom 14.01.1997, AZ 2 B 94.4017 und vom 18.06.1997, AZ 14 CS 97.1591)“.
Das Gericht betont, dass die Bestimmungen des Art. 3 BayBO allein den Interessen der Allgemeinheit dienen und keinen nachbarschützenden Charakter haben. Ein Abwehranspruch des Nachbarn wurde in dem zu beurteilenden Fall auch mit der Begründung verneint, dass eine Gefahr im Sinne von Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BayBO nicht vom Bauwerk, sondern vom Wald der Klägerin ausgehe. Die „Gefährdung“ ihres Vermögens in Gestalt von möglichen Schadensersatzansprüchen seitens des Bauherrn oder Dritter sei lediglich eine Folge der von der Klägerin gesetzten Gefahr. Ihr Vermögen sei in dieser Hinsicht nicht durch Art. 3 BayBO geschützt.
Im Übrigen erwägt das Gericht entsprechend dem allgemeinen Sicherheitsrecht nur einen Gefahrenzustand, der den Eintritt eines Schadens mit Wahrscheinlichkeit erwarten lässt. Die nur entfernte Möglichkeit eines Schadenseintritts oder allgemeine Vermutungen reichen nicht aus. Erforderlich sei deshalb in diesem Sinne eine ganz konkrete Gefahr, die in überschaubarer Zukunft mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eintrete. Es sei davon auszugehen, dass bei einem am Waldrand gelegenen Wohngebäude die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewahrt seien, wenn es nur abstrakt der Baumwurfgefahr ausgesetzt sei. Zutreffend weist das Gericht auch darauf hin, dass selbst hohe Bäume inmitten einer Bebauung keinen städtebaulichen Missstand darstellen, sondern vielmehr erwünscht sein können.
So hat dies auch das Verwaltungsgericht München in seinem Urteil vom 03.11.2015 gese-hen (AZ M 1 K 15.3173). Das VG hat im Zusammenhang mit dem Argument einer Eigentumsverletzung ebenfalls darauf hingewiesen, dass eine Rodungspflicht des Klägers auf seinem Waldgrundstück in Vorhabennähe nicht bestehe. Das Entstehen von Haftungsrisiken stelle ebenso wenig einen solchen Eingriff dar, wie die Sorge vor Beschwerden über Laub oder Äste. Die Baugenehmigung verstoße auch nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Dieses Gebot schütze einen Nachbarn nur in Ausnahmefällen, in denen die tatsächlichen Umstände handgreiflich ergeben würden, auf wen Rücksicht zu nehmen ist und in denen eine besondere rechtliche Schutzwürdigkeit des Betroffenen anzuerkennen sei. Die Vermeidung einer Baumwurfgefahr falle in aller Regel in den Verantwortungsbereich des verkehrspflichtigen Waldbesitzers. Dies sei gerade bei einem größeren Waldgrundstück dem Waldbesitzer ohne weiteres zuzumuten.
zum Gebot der fehlerfreien Abwägung des Bebauungsplans
In puncto Abwägung des Bebauungsplans nach § 1 Abs. 7 BauGB muss die Gemeinde die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abwägen. Im Hinblick auf das angrenzende Waldgrundstück und eine mögliche Baumwurfgefahr zu berücksichtigen sind vor allem die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) sowie die Belange des Umweltschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) und der Forstwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 b) BauGB). Die im BP getroffenen Festsetzungen berücksichtigen die Belange von beiden Seiten adäquat.
zu den übrigen Punkten:
Erwägungen zur Sicherung der Waldfunktion sind in den bisherigen Abwägungen der Gemeinde (auch vorstehend) enthalten, insofern sind sie bei der Konfliktbewältigung berücksichtigt worden. Eine Ergänzung in der Planbegründung sollte erfolgen.
Der Stärkung der Funktion als Erholungswald und damit der Sicherung guter klimatischer Bedingungen steht die außerhalb des Waldgrundes stattfindende Bauleitplanung nicht entgegen. Auf Plangebietsseite ist – neben der Durchgrünung zwischen den drei Baukörpern – in Richtung Wald ein 4 m breiter Grünstreifen vorgesehen, der bisher versiegelt war und nun den angrenzenden Bäumen über die Bodenbewässerung künftig zugutekommt.
In der Verbindungsstraße zwischen Frühling- und Herbststraße fand kürzlich die Verlegung der Fernwärmeleitung durch die Gilchinger Gemeindewerke statt. Bei der nun anstehenden Wiederherstellung der Straßendeckschicht wird Privatgrund nicht mehr tangiert, bisherige Überlappungen in den Waldgrund werden entsiegelt und aufgekiest.
Eine Bauleitplanung zur baulichen Entwicklung der Fläche nördlich vorgenannter Verbindungsstraße (vormalige Nutzung durch das BRK) findet aktuell nicht statt, insofern besteht auch keine Auskunftspflicht gegenüber Dritten.
Textfestsetzung A) 5.2 ist dahingehend noch zu ergänzen, dass die Einfriedung entlang der Grundstücksgrenze zwischen den Fl.Nrn. 206/1 bzw. 206/7 und 205 über die gesamte Länge zwingend in einer Höhe von 2 m zu erfolgen hat, um ein unbefugtes Ausbreiten der WA-Nutzung in den Wald zu unterbinden. Bedenken wegen einer eventuellen Vermüllung des Waldes o.ä. ist entgegenzuhalten, dass es sich hierbei um privatrechtliche Belange handelt, die über Bauleitplanung nicht regelbar sind.
Die Forderung nach Erweiterung des für Fl.Nr. 205 diskutierten Waldneugestaltungs- bzw. Pflegekonzeptes auf die nördlich o.g. Verbindungsstraße angrenzende Gemeindefläche ist abzulehnen, da Dritte hierauf keinen Anspruch haben und auch über keinerlei Weisungsrecht verfügen.
Zusammengefasst entbehren die durch die Einwendungsführerin vorgetragenen Forderungen der Waldgrundeigentümerin einer rechtlichen Grundlage, vielmehr ist sie selbst Zustandsstörerin. Insofern ist Beschlusspunkt Nr. 4 des Bauausschussbeschlusses vom 26.09.2022 (Abwägung zur ersten Planauslegung) abzuändern.
Sollte die Waldgrundeigentümerin außerhalb der Bauleitplanung privatrechtliche Nachbarschaftsregelungen wünschen, wird sich die Gemeinde konstruktiven Gesprächen nicht verschließen.
1.2.2 Frau A., wohnhaft in der Plangebietsnachbarschaft in Gilching
Sie sei unmittelbare Nachbarin der überplanten Grundstücke und somit unmittelbar betroffen. Zu folgenden Themen nehme sie wie folgt Stellung:
1. zur schalltechnischen Verträglichkeit:
Mit Schreiben der Rechtsanwälte STK Kautz vom 15.03.2021 sei bereits zum Bebauungsplan „Flurgrenzstraße/ Frühlingsstraße" Stellung genommen worden; ebenso mit Schreiben an die Gemeinde von Rechtsanwalt Wolfgang Schubaur vom 12.11.2018 (Anm.: beide Schreiben sind dem Einwendungsschreiben beigefügt, liegen der Verwaltung vor und können dort eingesehen werden). Dieselben rechtlichen Ausführungen der Schreiben gälten selbstverständlich inhaltlich auch für den hier ausliegenden Bebauungsplan „ehemaliges Zelenka-Gelände", zumal diese laut der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner, Bericht Nr. 222100/2 vom 19.08.2022, ausdrücklich Bestandteil der Planungsgrundlagen für den Bebauungsplan „ehemaliges Zelenka-Gelände“ seien.
Den mangelnden Planungsgrundlagen zur schalltechnischen Untersuchung sei nicht abgeholfen worden. Insbesondere die Ausführungen zur schalltechnischen Untersuchung seien durch die Gemeinde zu berücksichtigen:
1.1 zu Schallemissionen der geplanten Skateranlage während der Tag- und Nachtzeit:
Die Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner vom 03.04.2018 sei ebenso wie die vorliegende vom 19.08.2022 fehlerhaft. Beide könnten zur Beurteilung der Frage, ob von der geplanten Skateranlage auf die Wohngebäude „ehemaliges Zelenka Gelände“ und das eigene Wohngebäude schädliche Umwelteinwirkungen ausgehen, nicht herangezogen werden. Die maßgeblichen Richtlinien, insbesondere deren Anwendung, seien ausführlich in den Schreiben des Rechtsanwaltes Schubaur sowie der Rechtsanwaltskanzlei Kautz und Gabriel ausgeführt.
Die in den Schreiben dargelegten Forderungen und Konsequenzen gälten weiterhin auch im vorliegendem Bebauungsplanverfahren.
Man möchte hier ausdrücklich nochmals betonen, dass man nicht gegen eine Skateranlage sei, sondern vielmehr auf ein für alle Betroffenen, insbesondere auf die immissionsschutzrechtliche Lage rechtmäßiges Ergebnis Wert lege. Der derzeit immer noch von der Gemeinde geplante Ort für eine Skateranlage sei schlicht der Falsche. Man sei nach wie vor bereit, gegen eine rechtswidrige Planung und vor allem deren Umsetzung gerichtlich mit Anwälten vorzugehen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Das Plangebiet des ausgelegenen BP umfasst keinen Standort für eine Skateranlage, es wird mithin kein Baurecht für eine solche geschaffen. Insofern werden die vorgetragenen Einwendungen zur Kenntnis genommen.
Ergänzend:
Die Einwendungsführerin bzw. ihr Mann hatten sich bereits mehrfach in Planauslegungsverfahren zur Überplanung benachbarter Flächen (Änderung des Flächennutzungsplanes und BP „Flurgrenzstraße/ Frühlingstraße) geäußert und die genannten Anwaltsschreiben beigefügt. Darin wurde die Anwendbarkeit der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) in Verbindung mit dem KJG (Bayerisches Gesetz über Anforderungen an Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen) für die Beurteilung einer Skateanlage in Frage gestellt. Es wurde stattdessen die Anwendung der Sächsischen Freizeitlärmrichtlinie gefordert.
Gemäß heutigem Rechts- und Kenntnisstand ist in Bayern für Jugendspieleinrichtungen wie Skateanlagen unverändert die 18. BImSchV in Verbindung mit dem KJG anzuwenden. Insofern ergibt sich für die vorgenommene gutachterliche Beurteilung der Geräuscheinwirkungen einer möglichen Skateanlage auf die geplante Wohnbebauung auf dem ehemaligen Zelenka-Gelände kein Änderungsbedarf.
1.2 zur Planung der Tiefgarageneinfahrt und deren Emissionen:
Mit der vorliegenden Planung werde mit einer Tiefgarageneinfahrt für den gesamten Komplex direkt gegenüber dem eigenen Grundstück geplant, als den untauglichsten Ausführungsort. Das LRA führe richtig aus:
„Im vorliegenden Plan können Belästigungen nicht ausgeschlossen werden, wenn die Stellplätze von sehr vielen Wohnungen nur über eine Tiefgaragenzufahrt erschlossen werden. Der Gemeinde wird daher nahegelegt, in der schalltechnischen Untersuchung auch die Emissionen der Tiefgaragenzufahrten untersuchen zu lassen, insbesondere wenn diese ungünstig in der Nähe der bestehenden Wohnbebauung auf Fl.Nr. 208/7 angeordnet wird."
Laut der Untersuchung des Ingenieurbüros Greiner ergäben sich für „angenommene“ 70 Stellplätze 168 Pkw-Bewegungen tagsüber und 6 Pkw Bewegungen zwischen 22 h – 23 h und 5 h – 6 h (ungünstigste Nachtstunden).
Gemäß § 12 (2) BauNVO seien Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Das setze voraus, dass die zugrundeliegende Nutzung vorher klar gefasst werden muss und zwar bevor eine schalltechnische Begutachtung planungssicher erfolgen kann.
In der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner, Bericht Nr. 222100/2 vom 19.08.2022 gingen die Gutachter von einem mehrgeschossigen Wohnungsbau aus. Gemäß Angaben der Gutachter lägen diesen keine konkreten Angaben zur Anzahl der Stellplätze vor. Gemäß Angaben der Gemeinde würden derzeit „etwa“ 70 Stellplätze vermutet. Diese seien gegenüber den Gutachtern in einer telefonischen Besprechung mit der Gemeinde zur Vorgehensweise bei der schalltechnischen Untersuchung erwähnt.
Völlig unklar sei, auf welchen zu konkretisierenden Angaben diese etwa 70 Stellplätze beruhen. Es sei weder abzuleiten, ob es nicht doch mehr Stellplätze und/ oder Wohneinheiten geben werde, noch ob diese ausreichend sein werden. Als Planungsgrundlage für eine Festlegung von schalltechnischen Maßnahmen und vor allem der Wahl der örtlich gebundenen Einfahrt(en), sei diese ungenaue Angabe völlig unbrauchbar und könne in keinem Fall als Grundlage für eine Festlegung in einem Bebauungsplan dienen. Planungen von Bauherren könnten sich ändern. Auch der Bauherr habe ein Recht auf Planungssicherheit.
Die zugelassene Nutzung der verursachten Bedarfe sei ebenfalls nicht konkret gefasst. Die derzeit gültige Stellplatzsatzung der Gemeinde Gilching führe hierzu unter B) I. 5. aus:
„Werden Anlagen verschiedenartig genutzt, so ist der Stellplatzbedarf für jede Nutzung (Verkehrsquelle) getrennt zu ermitteln, sofern die Benutzung nicht ausschließlich durch ein- und denselben Personenkreis erfolgt.“
Würden z.B. in den geplanten Wohneinheiten Anwaltskanzleien, Ärzte oder medizinische Berufe, wie Physiotherapeuten, Pflegedienste oder anderweitige Dienstleistungsberufe zugelassen, erhöhe sich die Fahrzeugfrequenz dramatisch. Ebenso sei die Anzahl der Besucher(-fahrzeuge) mit einzurechnen.
Würde, wie oben durch die Planer „vermutet“, von etwa 70 Wohneinheiten und „etwa“ 70 Stellplätzen ausgegangen und würde die angenommene, wahrscheinliche reine Wohnnutzung erhofft, müsse diese in jedem Fall konkretisiert werden, bevor planerische Beauftragungen erfolgen können, die später eine Rechtsverbindlichkeit in einem Bebauungsplan schaffen sollen.
Hier lasse sich durchaus aus der Fehlplanung bei der Festlegung der Parklätze für die Kletterhalle lernen, bei der davon ausgegangen worden sei, dass der überwiegende Teil der Kletterer mit der S-Bahn anreist. Die Folge ist eine langwierige und kostenintensive Erweiterungsplanung mit dem Bebauungsplan „Flurgrenzstraße/ Frühlingstraße“.
Dass die schalltechnischen Planer feststellen, dass die 70 „vermuteten“ Wohneinheiten gleichbedeutend mit 70 Tiefgaragenstellplätzen sind, sei mehr als strittig. Die Gemeinde Gilching habe nicht umsonst in ihrer Stellplatzordnung festgehalten, dass der Stellplatzbedarf für jede Nutzung (Verkehrsquelle) getrennt ermittelt werden muss. Es sei öffentlich bekannt, dass im Landkreis Starnberg mit einem der höchsten Nettoeinkommen pro Wohneinheit in der Bundesrepublik, der Haushaltsgröße und dem Fahraufkommen (Quellverkehr in Gilching) es deutlich mehr Fahrzeuge pro Wohneinheit gebe, als der von den Planern festgestellte Schlüssel von 1:1. Die Planer hätten die Pflicht, tatsächliche Plandaten zu Grunde zu legen und auszuweisen, diese zur Beurteilung zu erwerben oder notwendiger Weise selbst zu erheben. Ebenfalls sollten planerisch die vorhandenen Verkehrsuntersuchungen der Gemeinde Gilching zum Quellverkehr, auch der Waldsiedlung, mit in die Beurteilung der Emissionsbelastung aufgenommen werden, zumal das Planungsgebiet direkt an einer der Haupteinfahrtrouten des Wohngebietes liege. Hierzu zähle auch die Planung der Verbindungsstraßen zwischen dem Porsche-Autohaus, dem neuen Gewerbegebiet, Herbst- und Frühlingsstraße mit der Anbindung an die Landsberger Straße.
Ferner gälte es nicht nur Pkw-Bewegungen einzubeziehen. In Gilching, als einer der kinderreichsten Gemeinden Bayerns, sei durchaus davon auszugehen, dass Bewohner ab 14 Jahren motorisierte Fortbewegungsmittel nutzen. Es gälte die ortsüblichen und ortstypischen, gesamten Fahrzeugbewegungen durch die geplanten und verursachten Bedarfe, also „…jede Nutzung (Verkehrsquelle) getrennt zu ermitteln“. Erst im Anschluss könnten diese Verkehrsquellen immissionsmäßig und gutachterlich bewertet werden. Zu den Verkehrsquellen zählten u.a. auch Mofas, Motorräder und Pkw.
Mit einer gesonderten Stellplatzsatzung für Tiefgaragenplätze bzw. einer erweiterten Stellplatzsatzung generell für dieses Planungsgebiet könne hier Abhilfe geschaffen werden. So könne z.B. ausgeführt werden, dass bei Mehrfamilienhäusern 1+x Tiefgaragenstellplätze pro Wohneinheit, ggf. nach m²-Größe der Wohneinheit gestaffelt, in den Bebauungsplan mit aufgenommen werden. Gemäß der Gilchinger Stellplatzsatzung vom 17.05.2010 hätten Regelungen in Bebauungsplänen (§ 30 BauGB) oder sonstigen städtebaulichen Satzungen (z.B. §§ 34 und 35 BauGB), die von den Regelungen vorliegender Satzung abweichen, Vorrang.
Die Stellplatzsatzung der Gemeinde Gilching vom 17.05.2010 führe u.a. unter VI, 3. aus:
„Tiefgaragenausfahrten sind so zu orientieren oder durch bauliche Maßnahmen so abzuschirmen, dass keine Blendung durch ausfahrende Autos und keine gerichtete Schallabstrahlung auf gegenüberliegende Gebäude trifft."
Die doppelte Betonung liege hier auf „KEINE" Blendung und „KEINE" Schallabstrahlung. Dass ausfahrende und linksabbiegende Fahrzeuge gemäß planerisch zu Grunde gelegter Tiefgaragenausfahrt unstrittig mindestens die Gebäude Flurgrenzstraße 31 und 31A blendeten, führe bereits zwangsläufig zu einer Verlagerung der Tiefgarageneinfahrten in den nördlichen Bereich. Dass die Verblendung nicht in eine Immissionsbegutachtung gehört, sei nachvollziehbar, diese Begutachtung der Einhaltung der eigenen Satzungen durch die Gemeinde solle jedoch selbstverständlich sein und auch direkt umgesetzt werden. Im Ergebnis führe diese Berücksichtigung zu einer zwangsläufigen Verlagerung der Einfahrten in den Bereich der Verbindungsstraße zwischen der Frühling- und Herbststraße.
Der laut Ingenieurbüro ausgewiesene Schallimmissionsansatz pendele zwischen 47,7 dB(A) und 70,2 dB (A) und sei damit so laut wie beispielsweise ein Staubsauger oder ein in 10 m Entfernung vorbeifahrender Zug. Das sei in jedem Fall mehr als „KEINE“ Schallabstrahlung.
Die Beurteilungspegel trotz baulicher Maßnahmen sollten dann gemäß Gutachter „nur“ noch 35 bis 50 dB(A) haben. Die Empfehlung für erholsamen Schlaf liege bei unter 30 dB(A). Darüber seien Ohrstöpsel zu empfehlen. Auch mit baulichen Maßnahmen sei das in jedem Fall mehr als „KEINE" Schallabstrahlung.
Wünschenswert sei es, dass bei einer Planung einer derartig frequentierten Tiefgarage des Wohnkomplexes, planerisch die Zufahrt an eine andere Stelle gelegt wird. Das sei für eine Neuplanung den Planern durchaus zumutbar. Es gebe deutlich besser geeignete Zonen für eine Tiefgarageneinfahrt im Planungsgebiet. Hier schließe man sich den Anregungen des Ingenieurbüros Greiner vollumfänglich an: „Mit zunehmendem Verschieben der Zufahrt Richtung Nordosten kann die Geräuschbelastung weiter reduziert werden.“ Ebenso solle festgelegt werden, dass es nicht nur eine Tiefgarageneinfahrt geben wird.
Anmerkung: Das Einwendungsschreiben zeigt an dieser Stelle zwei Zeichnungen mit Darstellung von Bereichen für potentielle Tiefgaragenzufahrten zum einen an der Nordwestseite des Plangebietes an der Frühlingstraße bzw. zum anderen an der Nordostseite am Rand der öffentlichen Grünfläche an der o.g. Verbindungsstraße.
Wünschenswert sei hier, den Textvorschlag für die Satzung des Bebauungsplanes unter Il. anzupassen. Zum Beispiel mit folgenden Zusätzen:
- „Die Zufahrten für Tiefgaragen sind im nördlichen Bereich auszuführen.“
oder besser
- „Die Zufahrten für Tiefgaragen sind entlang der Verbindungstrasse Frühlingstraße/ Herbststraße auszuführen.“
Ferner sei eine neue schalltechnische Untersuchung für die zulässige, zugelassene Nutzung der verursachten Bedarfe nach § 12 (2) BauNVO notwendig und werde hier ausdrücklich gefordert. Es komme auf den Umfang und die konkreten geplanten Nutzungen sowie die tatsächlichen, vorausschauenden Fahrzeugbewegungen „…jede Nutzung (Verkehrsquelle) getrennt zu ermitteln…“ an, wie diese in angrenzenden Wohngebieten für vergleichbare Anlagen tatsächlich bestehen. Die Gemeinde müsse als Planvorgabe die maximal zulässigen Wohneinheiten als Planungsgrundlage vorgeben und allen beteiligten Gremien zur Abstimmung vorlegen. Vermutungen als Plangrundlage seien unzulässig.
Die Gemeinde könne davon ausgehen, dass sich die Einwendungsführerin bei Nichteinhaltung der vom Planungsbüro Greiner angenommenen Annahmen anwaltlich vertreten und gerichtlich wehren werde. Hierzu zählten neben den oben ausgeführten Rechtsgrundlagen zur Skateranlage auch die Änderungen der Anzahl der Wohneinheiten mit deren Stellplätzen (70), Abweichung der Anzahl aller Fahrzeugbewegungen mit den tatsächlichen Bewegungen, den baulichen Umsetzungen und den weiteren Annahmen, wie u.a. der „durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarfe“.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Einwendungsführerin hat neben der vorstehenden auch eine Stellungnahme im parallel in Aufstellung befindlichen Verfahren zur 1. Änderung des BP „DAV-Kletterzentrum zwischen Grundschule Süd und Frühlingstraße“ vorgebracht, in der sie ebenso die Rechtmäßigkeit der Planung aus vor allem immissionsschutzrechtlicher Sicht in Frage stellt. Zur sachlichen Einordnung der durch sie aufgebauten Drohkulisse, die in der Ankündigung einer „anwaltlichen Vertretung und eines gerichtlichen Wehrens“ mündet, ist festzuhalten, dass sie ersichtlich Wert auf die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben durch die Gemeinde und Dritte legt und für ihre Grundstücksnutzung den maximalen Schutz einfordert. Sie selbst verstößt aber gegen Auflagen der für ihr Grundstück in 2002 erteilten Baugenehmigung, indem sie einen Carport (offene Garage) nebst überdachter Lagerfläche im zu schützenden Außenbereich unrechtmäßig errichtet hat.
zur Anzahl Stellplätze Tiefgarage:
Bei dem in Aufstellung befindlichen BP handelt es sich um einen „Angebotsbebauungsplan“, der neben der Art der baulichen Nutzung WA auch deren Maß über Maximalwerte wie überbaubare Grundfläche, unterbaubare Fläche für eine Tiefgarage, Wandhöhe bzw. Dachform und -neigung festsetzt. Gleichzeitig wird durch Textfestsetzung A) 7.2 geregelt, dass die gemeindliche Kfz-Stellplatzsatzung gilt. Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze regelt sich danach gemäß den zugelassenen Nutzungsarten: bei Wohnnutzung greift die Wohnfläche, bei Gewerbe etc. die Hauptnutzfläche. D.h. die Stellplatzsatzung fungiert im Rahmen der max. zur Verfügung stehenden Stellplatzflächen als Steuerungsinstrument für die letztlich realisierbare Zahl der Wohneinheiten.
Da somit zum Planungszeitpunkt weder der später tatsächlich realisierte Anteil von Wohn- zu sonstiger Fläche noch die genau nachzuweisende Stellplatzzahl feststeht, hatte die Gemeinde das Büro Greiner gebeten, anhand von angenommenen 70 Stellplätzen Berechnungen zur Tiefgaragenzufahrt für eine erste Prognose durchzuführen, was in der Untersuchung Bericht Nr. 222100/ 2 (vgl. Punkt 6.2) auch so erfolgte. Basierend auf den Angaben der Parkplatzlärmstudie des LFU Bayern zu Tiefgaragen von Wohnanlagen wurden für die angenommenen 70 Stellplätze 168 Pkw-Bewegungen tags und 6 Pkw-Bewegungen in der ungünstigsten Nachtstunde in Ansatz gebracht, was als gebietsverträglich einzustufen ist.
Aufgrund der von der Einwendungsführerin vorgetragenen Bedenken, wurde das Büro seitens der Gemeinde um zusätzliche Berechnungen mit höherem Stellplatzschlüssel gebeten. Diese zeigen zusammengefasst folgende Ergebnisse:
Variante 1:
Bei Ansatz von 105 Stellplätzen in der Tiefgarage mit 252 Pkw-Bewegungen tags und 10 Pkw-Bewegungen in der ungünstigsten Nachtstunde werden die hilfsweise heranzuziehenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm für WR-Gebiete am Anwesen der Einwendungsführerin tags weiterhin deutlich unterschritten und nachts eingehalten.
Variante 2:
Bei Ansatz von 135 Stellplätzen in der Tiefgarage mit 324 Pkw-Bewegungen tags und 12 Pkw-Bewegungen in der ungünstigsten Nachtstunde werden die hilfsweise heranzuziehenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm für WR-Gebiete am Anwesen der Einwendungsführerin tags weiterhin deutlich unterschritten und nachts um bis zu 1 dB(A) überschritten.
Für beide Varianten ist die schalltechnische Situation am Anwesen der Einwendungsführerin während der Tages- und Nachtzeit aus folgenden Gründen als unkritisch einzustufen:
- Die Berechnungsergebnisse wurden unter konservativen Annahmen erstellt. So wurde z.B. nur eine Tiefgaragenzufahrt an der zur benachbarten Wohnbebauung nächstgelegenen, d.h. für sie ungünstigsten Position gemäß BP angesetzt. Mit zunehmendem Verschieben der Zufahrt Richtung Nordosten kann die Geräuschbelastung weiter reduziert werden. Die drei innerhalb des BP zulässigen Baukörper befinden sich auf zwei Baugrundstücken und können separat voneinander errichtet und auch erschlossen werden. Entsprechend weit gefasst ist der an der Frühlingstraße festgesetzte Zufahrtsbereich, um auch zwei räumlich voneinander getrennte Zufahrten zu ermöglichen, die eine schalltechnisch nochmals günstigere Situation ergäben.
- Die Anwendung der TA Lärm für Gewerbegeräusche erfolgt nur hilfsweise. Gemäß der Regelung des § 12 Abs. 2 BauNVO werden Bewohner in u.a. WR und WA lediglich insoweit geschützt, als Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf für zulässig erklärt werden. Gemäß Urteil des VGH Baden-Württemberg (Beschluss vom 20.07.1995 – 3 S 3538/94) muss bei baurechtlich erforderlichen Stellplätzen, die aufgrund der zugelassenen Wohnnutzung notwendig sind, das Spitzenpegelkriterium in jedem Falle außer Betracht bleiben. Bezüglich dieser Garagen und Stellplätze sei davon auszugehen, dass sie auch in einem durch Wohnbebauung geprägten Bereich keine erheblichen, billigerweise unzumutbaren Störungen hervorrufen.
- Würde man für das Anwesen der Einwendungsführerin den geringeren Schutzanspruch eines WA-Gebietes mit den 5 dB(A) höheren Immissionsrichtwerten der TA Lärm zugrunde legen, wären neben der Tageszeit auch nachts keine Überschreitungen des Immissionsrichtwertes (40 dB(A)) sowie des zulässigen Maximalpegels (60 dB(A) für kurzzeitige Pegelspitzen) zu erwarten. Aufgrund der Randlage des Grundstücks zur offenen Fläche hin mit höherem Lärmeintrag als ein gebietsinnerhalb gelegenes Wohngrundstück und der langjährigen Nähe zum ehemaligen Gewerbebetrieb Zelenka ist der Ansatz des Schutzanspruchs eines (faktischen) WA-Gebietes für das Anwesen gerechtfertigt.
zur Frequentierung der Tiefgarage:
Gemäß den Ausführungen der Einwendungsführerin sei aufgrund der geplanten Ausweisung als WA mit einer höheren Frequentierung der Tiefgarage durch die Ansiedlung von Arztpraxen, Kanzleien o.ä. zu rechnen. Aus schalltechnischer Sicht lässt sich hierzu feststellen, dass aufgrund der hohen Unterschreitung der hilfsweise herangezogenen Immissionsrichtwerte der TA Lärm (bei Variante 2 ergibt sich eine Unterschreitung des WR-Richtwertes um mindestens 12 dB(A) tags) selbst eine deutlich höhere Frequentierung der Tiefgarage während der Tageszeit (übliche Betriebs- bzw. Geschäftszeit) unkritisch einzustufen wäre. Die Beurteilungspegel würden bei einer Verdopplung des angesetzten Parkverkehrs tags beispielsweise um 3 dB(A) ansteigen.
zur Berücksichtigung weiterer motorisierter Verkehrsmittel:
Zur Forderung, nicht nur Pkw, sondern auch weitere Mofas und Motorräder beim zu erwartenden Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen, ist zunächst festzuhalten, dass sich die Berechnungen von Tiefgaragenzufahrten nach der Parkplatzlärmstudie des LFU Bayern auf Pkw-Bewegungen beziehen. In der Regel ist aufgrund des empirisch nur sehr geringen Anteils von Kradfahrern am Gesamtverkehr auch bei Tiefgaragen von keiner signifikanten Änderung in der schalltechnischen Beurteilung des täglichen Verkehrsaufkommens auszugehen, wenn der Kradanteil mitberücksichtigt wird.
Bei Betrachtung der auftretenden Spitzenpegel (z.B. beschleunigte Abfahrt) ergeben sich bei Ansatz von Motorrädern im Vergleich zu Pkw höhere Werte. So ist gemäß Parkplatzlärmstudie die beschleunigte Abfahrt eines Motorrades 6 dB(A) lauter. Wie bereits oben beschrieben, erfolgt die Anwendung der TA Lärm für Stellplätze von Wohnanlagen nur hilfsweise. Gemäß Urteil des VGH Baden-Württemberg (Beschluss vom 20.07.1995 – 3 S 3538/94) muss bei baurechtlich erforderlichen Stellplätzen, die aufgrund der zugelassenen Wohnnutzung notwendig sind, das Spitzenpegelkriterium in jedem Falle außer Betracht bleiben.
zur Lage Tiefgaragenzufahrt:
In der schalltechnischen Untersuchung wurde die aus Sicht des Grundstücks der Einwendungsführerin ungünstigste Lage der Zufahrt der Tiefgarage auf Basis der südwestlichen Markierung im BP angesetzt. Die Situierung der unteren Markierung in der Planzeichnung erfolgte bewusst an dieser Stelle und nicht bereits weiter südwestlich in Richtung Flurgrenzstraße, um sicherzustellen, dass bei einer Ausrichtung der Rampe an der gewählten Stelle rechtwinklig zur Straße das gegenüberliegende Wohnanwesen nicht tangiert wird. Ein Verlegen des Zufahrtsbereiches in die zwei von der Einwendungsführerin geforderten Areale ist zum einen nicht erforderlich, da ein solcher im nordwestlichen Bereich an der Frühlingstraße bereits vorgesehen ist bzw. im Falle von Variante 2 nicht sinnvoll, da eine Ausfahrt im Bereich der öffentlichen Grünfläche diese unmöglich machen sowie in den Kreuzungsbereich von Verbindungsstraße und Frühlingstraße münden würde, was aufgrund der dortigen Uneinsehbarkeit einen neuralgischen Unfallschwerpunkt schaffen würde. Der Einwand ist daher zurückzuweisen. Zum angesprochenen Thema Lichtimmissionen durch Blendung bzw. Raumaufhellung ausfahrender Fahrzeuge ist anzumerken, dass es diesbezüglich keine verbindlichen Regelungen bzw. Grenzwerte gibt; lediglich die Empfehlungen des LAI (Länderausschuss für Immissionsschutz) können hilfsweise herangezogen werden. Für den Ausfahrtsbereich von Tiefgaragen fordert die GaStellV:
„Zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und einer Rampe mit mehr als 10 v.H. Neigung muss eine geringer geneigte Fläche mit weniger als 5 v.H. Neigung und von mindestens 3 m Länge liegen.“
Dieserart soll eine Aufstellfläche als Wartezone vor Ausfahrt in die öffentliche Verkehrsfläche geschaffen und durch die geringere Neigung eine Blendung von Nachbarbebauung ausgeschlossen werden. Die BP-Planzeichnung sieht zwischen Umgrenzung Tiefgarage und Straßenbegrenzungslinie eine Aufstellfläche von 5,80 m vor und hält sich mithin an diese Vorgabe. Auf das Monieren der Einwendungsführerin ist zu erwidern, dass auch sie selbst eine Grundstückszufahrt in Richtung Frühlingstraße hat, die unter Anwendung des von ihr gesetzten Maßstabes Störpotential für die Neubebauung besitzt.
zur Berücksichtigung des Gesamtverkehrsaufkommens vor Ort:
Unter Punkt 1.2.2 der Sitzungsvorlage vom 02.06./ 30.08.2022 zur Behandlung der Einwendungen aus der ersten Planauslegung in der Sitzung des Bauausschusses vom 26.09.2022 ist zu diesem Punkt eine sehr ausführliche Darlegung enthalten – es darf zur Vermeidung von Wiederholungen vollumfänglich darauf verwiesen werden.
zu Aussagen zu Pegelwerten im Gutachten:
Die seitens der Einwendungsführerin willkürlich aus dem Zusammenhang genommenen Pegelwerte (47,4 dB(A) und 70,2 dB(A)) aus dem Gutachten und deren Vergleich mit Staubsaugern bzw. vorbeifahrenden Zügen ist unsachgerecht. Sie nimmt Bezug auf die Stellplatzsatzung der Gemeinde, die für Tiefgaragenzufahrten keine gerichtete Schallabstrahlung auf gegenüberliegende Gebäude zulasse. Im vorliegenden Fall tritt selbstverständlich eine Schallabstrahlung an der TG-Öffnung auf (LWA = 70,2 dB(A) tags), jedoch ist die Rampe nicht auf das Wohnanwesen gerichtet (siehe oben), was zur Beurteilung einer potentiellen Beeinträchtigung entscheidend ist.
Die berechneten Beurteilungspegel am gegenüberliegenden Wohnanwesen betragen gemäß der Erstuntersuchung 33 dB(A) nachts bzw. 36 dB(A) nachts bei o.g. Variante 2. Selbst bei Einhaltung des Immissionsrichtwertes für WA-Gebiete (vgl. Ausführungen oben) in Höhe von 40 dB(A) ist ungestörter Schlaf bei geöffnetem Fenster ohne weitere Maßnahmen gegeben. Die einschlägige DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) nennt einen Wert von 45 dB(A) nachts, ab dem ungestörter Schlaf bei gekipptem Fenster häufig nicht mehr möglich ist. Zudem ist zu bedenken, dass Parkverkehrsgeräusche von Wohnanlagen im Wesentlichen tags stattfinden. Nachts ist in den Randstunden mit geringer Frequentierung zu rechnen (vgl. Berechnungen oben mit bis zu 10 Pkw-Bewegungen in der lautesten Nachtstunde).
Abschließend ist festzuhalten, dass durch die Änderung der Eigentumsverhältnisse definitiv eine erneute Nutzungsaufnahme auf dem ehemaligen Zelenka-Grund erfolgen wird. Die wahrscheinlichste Alternative zur Bauleitplanung mit Schaffung von WA-Baurecht als vergleichsweise ruhiger Nutzung dürfte die Wiederaufnahme der Gewerbenutzung im genehmigten Umfang sein.
2. Sollte der Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen redaktionell zu überarbeiten; die Grundzüge der Planung bleiben unverändert. Der Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB ist zu fassen.
Vor Inkraftsetzen des BP ist noch eine privatrechtliche Vereinbarung mit dem Grundeigentümer des planimmanenten Grundstücks Fl.Nr. 206/7 u.a. zur Übernahme von Planungs- und sonstigen Verfahrenskosten im Sinne des Grundsatzbeschlusses des Gemeinderates vom 13.02.2007 abzuschließen.
