1. Die Planunterlagen zur Bebauungsplanänderung (BP-Änderung) lagen in der Zeit vom 06.04. bis einschließlich 08.05.2023 gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB erneut öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
Aufgrund der eigens im Bebauungsplan getroffenen Abstandsflächenregelung unter A 4.2 wird empfohlen, den Geltungsbereich der vorliegenden Bebauungsplanänderung aus der gemeindlichen Abstandsflächensatzung herauszunehmen, um hierdurch die gemeindliche Abstandsflächensatzung nicht zu gefährden.
Ansonsten werden zu dieser Auslegung keine weiteren Bedenken oder Anregungen vorgebracht, die über die im Verfahren bereits geäußerten Aspekte im Schreiben vom 31.05.2022 hinausgehen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die gemeindliche Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe gilt grundsätzlich für alle baulichen Vorhaben innerhalb des Gemeindegebietes, sofern in ihr nichts anderes geregelt ist oder sie Ausnahmen ausdrücklich zulässt.
BP sind gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 1. Hs. BauGB dann aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Sie sind ein stets subsidiäres Mittel zur Baurechtsschaffung und werden entsprechend dann benötigt, wenn über keinen anderen Weg das gewünschte Baurecht vorliegt oder geschaffen werden kann, d.h. wenn keine Verfahrensfreiheit oder genehmigungsfähiges Baurecht nach §§ 34 oder 35 BauGB gegeben ist.
Bei der Aufstellung eines BP sind dann die jeweils zu steuernden Parameter wie Art und Maß der baulichen Nutzung und ihre Auswirkungen individuell zu betrachten. Ein regelmäßig zu berücksichtigender Punkt sind die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen. Die Gemeinde hat sich im vorliegenden Falle für das Regelungsregime des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO und damit für eine Abweichung von der eigenen Abstandsflächensatzung entschieden, um dem DAV mit seinem umfangreichen Sport- und Freizeitangebot sowohl innerhalb der Halle(n) als auch im umliegenden Freibereich über mehr Baurecht ausreichend Raum auf einem hierfür flächenmäßig eher begrenzten Grundstück zur Verfügung zu stellen. Durch die räumliche Solitärstellung des DAV-Grundstückes ohne direkte unmittelbar angrenzende Nachbarbebauung ist sichergestellt, dass die durch das Abstandsflächenrecht zu schützenden Aspekte wie Belichtung, Belüftung, Besonnung, Nachbarschutz (z.B. Wohnfrieden), Brandschutz etc. auch bei den verringerten Abstandsflächenvorgaben der BayBO (0,4 H) sichergestellt sind.
Die Gemeindesatzung lässt in § 3 ausdrücklich ein Abweichen von ihren Vorgaben durch BP-Festsetzungen zu, insofern bewegt sich die Gemeinde vorliegend innerhalb des von ihr selbst vorgegebenen Regelungsrahmens und wird dies in ähnlich begründbaren Fällen auch künftig so handhaben. Diese Pläne – wie vom Einwendungsführer gefordert – expressis verbis aus der Abstandsflächensatzung herauszunehmen, würde für jeden Fall eine eigene, aufwendige Satzungsänderung bedeuten und ist aufgrund ihrer Regelung unter § 3 auch nicht erforderlich.
1.1.2 Landratsamt Starnberg, Untere Naturschutzbehörde
zu Hinweis 3.5.:
Da es bei der Montage und Auswahl von Fledermaus- und Vogelnistkästen einiges zu beachten gibt, möchte man auf folgenden Hinweis aufmerksam machen und bitte darum, diesen zu übernehmen. Formulierungsvorschlag:
„Die Fledermauskästen müssen mindestens zwei Meter über dem Boden an geeigneter Stelle aufgehängt werden. Die ideale Höhe liegt zwischen drei und fünf Metern über dem Boden. Es ist darauf zu achten, dass sich in der Anflugschneise keine Hindernisse befinden, da sich viele Fledermausarten beim Ausflug zunächst fallen lassen, um dann wegfliegen zu können. Die Fledermauskästen sollen an zumindest teilweise besonnten Bereichen in Richtung Osten oder Süden angebracht werden, die Wetterseite (meist Westen) ist zu vermeiden. Eine zu starke Besonnung des Fledermauskastens soll aber vermieden werden.
Die Vogelnistkästen müssen, genauso wie die Fledermauskästen mit dem Einflugloch Richtung Südosten oder Osten angebracht werden. Das Einflugloch muss leicht nach vorne geneigt sein, dass es nicht in den Nistkasten regnen kann. Ein idealer Platz ist die Anbringung an einer Stelle die sich in der Mittagssonne nicht zu stark aufheizt. Vogelnistkästen müssen in einer Höhe von mindestens 2 m angebracht werden. Die Reinigung erfolgt im Herbst nach Ende der Brutzeit.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Eine identische Stellungnahme ist durch die Einwendungsführerin bereits im ersten Planauslegungsverfahren vorgetragen und wie folgt abgewogen worden:
„Die Hinweise sind sicherlich informativ, haben aber für die Bauleitplanung als Instrument der Baurechtsschaffung und den nach § 9 BauGB abschließend aufgeführten Festset-zungsmöglichkeiten keine Relevanz. Auch unter den bereits sehr ausführlich gehaltenen Planhinweisen sollte der Formulierungsvorschlag aus Gründen des schlanken BP nicht aufgenommen werden.“
Es wird vollinhaltlich darauf verwiesen.
zu Hinweis 3.11:
Die Eingriffsregelung sei stets anzuwenden. Sie entfalle auch bei Verfahren nach § 13 a BauBG nicht. Sie bestehe aus den Komponenten „Vermeidung, Minimierung und Ausgleich". Zwar seien bei Verfahren nach § 13a BauGB keine Ausgleichsflächen erforderlich, Vermeidung bzw. Minimierung seien jedoch stets zu beachten. Dies sei auch in einer Rechtsprechung vom 18.01.17 (15 N 142033) klargestellt worden.
Als maßgebliche Komponente der Eingriffsvermeidung sei insbesondere der Baumerhalt zu nennen. Zur Eingriffsminimierung seien Freiflächen zu begrünen und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen, die Versiegelung und Geländeveränderungen auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Details (z.B. Stückzahlen, Lage, Pflanzlisten, Materialverwendung) müssten im Rahmen von Festsetzungen konkretisiert werden. Man bitte, die Aussage zu ergänzen, so dass erwähnt wird, dass bei Verfahren nach § 13 a BauGB die Pflicht eines Ausgleichs entfällt, nicht aber die Pflicht der Vermeidung bzw. Minimierung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Komponenten der naturschutzrechtlichen Eingriffs-/ Ausgleichsregelung sind bekannt, die BP-Änderung mit ihren Grünfestsetzungen wie Randeingrünung, zu erhaltende bzw. zu pflanzende Bäume etc. berücksichtigt diese adäquat; Hinweis 3.11 steht dem inhaltlich nicht entgegen. Zu beachten ist in diesem speziellen Fall, dass es sich um die Neuüberplanung einer bereits beplanten und bebauten und damit einem Eingriff unterliegenden Fläche handelt.
Insofern wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde
Es sei eine schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Greiner (Bericht Nr. 222101/ 2 vom 18.08.2022) erstellt worden. Darin würden die Schallimmissionen der Kletterhalle an der benachbart bestehenden und geplanten Wohnbebauung untersucht. Nach Prüfung auf Plausibilität ergäben sich folgende Punkte:
Der Emissionsansatz entspreche der bestehenden Nutzung inklusive der geplanten Erweiterung. Die Erweiterung sehe ein Parkdeck im Erweiterungsbau vor. Für die Berechnung des Parklärms werde aufgrund einer angenommenen Wärmedämmung eine schallabsorbierende Deckenunterseite angesetzt (α > 0,5). Der Absorptionskoeffizient von Beton betrage nur 0,03. Da sich der Absorptionskoeffizient auf die Schallemissionen auswirkt, sei dieser als Festsetzung in den Bebauungsplan zur baulichen Ausführung der Deckenunterseite des Parkdecks wie folgt aufzunehmen:
„Bei oberirdischem Stellplatznachweis ist die Deckenunterseite des Parkdecks mit einer entsprechenden Dämmung (Wärmedämmung oder Schalldämmung) zu versehen, die einen Schallabsorptionskoeffizient α von mindestens 0,5 aufweist. Die umlaufenden Öffnungsflächen des Parkdecks dürfen eine Höhe von 2,15 m nicht überschreiten.“
Daneben wird empfohlen, den Hinweis Nr. 7 noch wie folgt zu ergänzen:
„Die genannte schalltechnische Untersuchung ist Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans. Änderungen schalltechnisch relevanter Betriebsabläufe und Emissionsansätze sind anhand eines Zusatzgutachtens zu überprüfen."
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Seitens der Einwendungsführerin wird die konkrete Festsetzung der Deckenabsorption sowie der Höhe der Öffnungsfläche des Parkdecks empfohlen. In der schalltechnischen Untersuchung wurde von einer wärmegedämmten Deckenfläche des Parkdecks mit schallabsorbierenden Eigenschaften (Schallabsorptionskoeffizient α ≥ 0,5) ausgegangen. Die seitliche Öffnungsfläche des Parkdecks wurde mit einer Höhe von 2,15 m angesetzt, wie sie in Festsetzung A) 5.1 letzter Absatz im BP als Mindesthöhe enthalten ist. Die genannten Werte basieren auf vorläufigen Annahmen bzw. Plänen des DAV, von denen im Bauvollzug bei Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit auch abgewichen werden kann.
Aufgrund dieser möglichen Abweichungen im Bauvollzug sollte keine konkrete Festsetzung für das Parkdeck erfolgen. Stattdessen sollte Hinweis B) 7 der Satzung ergänzt werden, wobei nun auch die in der Untersuchung genannte Beschränkung der Schallleistung von Lüftungsanlagen auf dem Dach und die Begrenzung der Nutzungszeit des als „Kiosk/ Wirtsgarten“ untersuchten Pausenfreisitzbereiches mit aufzunehmen sind sowie das Gutachten als Bestandteil des BP deklariert werden sollte. Die Textergänzung zu Hinweis B) 7 wird demnach wie folgt vorgeschlagen:
„…Die schalltechnische Untersuchung ist Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans.
In der Untersuchung wurden folgende schalltechnisch relevanten Maßnahmen bzw. Parameter für die Kletterhalle zugrunde gelegt:
- Die Wärmedämmung an der Deckenunterseite des Parkdecks weist schallabsorbierende Eigenschaften auf (Schallabsorptionskoeffizient α ≥ 0,5).
- Die Höhe der seitlichen Öffnungsfläche des Parkdecks beträgt 2,15 m.
- Die Gesamt-Schallleistung von Lüftungsanlagen bzw. technischen Anlagen auf dem Dach beträgt maximal LWA = 70 dB(A) je Halle (Bestands- und Erweiterungshalle).
- Die Nutzung des Freisitzbereiches mit eventueller Kiosknutzung ist auf die Tageszeit (bis 22:00 Uhr) beschränkt.
Im Rahmen des Bauvollzugs wird der Nachweis der schalltechnischen Verträglichkeit unter Berücksichtigung der konkreten Gebäude- und Technikplanung empfohlen. Dies gilt insbesondere bei einer Abweichung von den genannten schalltechnisch relevanten Betriebsabläufen und Emissionsansätzen.“
Hinsichtlich der 19 Stellplätze, die auf dem geplanten öffentlichen Stellplatz nachgewiesen werden sollen, weise die schalltechnische Untersuchung darauf hin, dass dort keine explizite Ausweisung von Stellplätzen für das Kletterzentrum erfolgen wird. Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass dies bei der Errichtung des öffentlichen Parkplatzes entscheidend zu beachten ist, da die Stellplätze sonst in der schalltechnischen Untersuchung des Kletterzentrums berücksichtigt werden müssten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Bei der Errichtung des südwestlich angedachten öffentlichen Parkplatzes (derzeit nur informelle Planung) können auch Besucher des Kletterzentrums parken, allerdings wird dort keine explizite Ausweisung von zusätzlichen Stellplätzen für das Kletterzentrum erfolgen. Eine Berücksichtigung dieser dann zusätzlichen Stellplätze in der schalltechnischen Untersuchung ist daher nicht erforderlich.
Die Stellungnahme wird insofern zur Kenntnis genommen.
In der schalltechnischen Untersuchung werde für den vorhandenen Kiosk mit Wirtsgarten ein sog. „leiser Biergarten“ gemäß Bayerischem Landesamt für Umwelt sowie lediglich eine Nutzung in der Tageszeit (bis 22.00 Uhr) angesetzt. Gemäß Begründung sei jetzt auch eine Gaststättennutzung über den Nutzerkreis der Sportanlage hinaus möglich. In diesem Fall sei damit zu rechnen, dass zusätzlicher Verkehr induziert wird. Die schalltechnische Untersuchung sei dahingehend anzupassen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Als Art der baulichen Nutzung ist im BP Gemeinbedarfsfläche mit der Konkretisierung „sportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen, hier: Kletterzentrum“ festgesetzt, ergänzt um Nebenanlagen. Der durch die zugelassene Nutzung induzierte Verkehr bedingt einen konkreten Stellplatzbedarf, bei dessen Nachweis im Falle der optional zulässigen, oberirdischen Unterbringung die hier beengten Platzverhältnisse zu beachten sind.
Solange die Gastronomie allein dem Hallennutzerkreis zur Verfügung steht, entsteht kein Stellplatzmehrbedarf und sie kann unter „sportlichen Zwecken dienende Einrichtungen“ subsumiert werden. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt aber die Intention bestehen, die Gastronomie für die Allgemeinheit zugänglich zu machen, entstünde ein räumlich nicht mehr zu lösender Stellplatzmehrbedarf. Vor diesem Hintergrund sollte die bisherige Regelung in Satz 4 unter Textfestsetzung A) 7.2 sicher- und klarstellen, dass dieser Mehrbedarf dann nicht über Ablöse, sondern reell und zwingend auf dem Baugrundstück nachzuweisen wäre, was schwierig wäre.
Neben der Kletternutzung ist derzeit bei der Gemeinde durch die orgasport GmbH (vom DAV mit der Betriebsbesorgung beauftragt) eine Cafeteria als „Sportgaststätte“ gewerblich angemeldet und im Bestandsgebäude untergebracht. rgp architekten als von DAV-Seite beauftragtes Architekturbüro weist in seiner Stellungnahme (siehe nachfolgender Punkt Nr. 1.2.1) darauf hin, dass sich das Gastronomieangebot weitestgehend an die Kletterhallennutzer richtet und ein Abweichen davon nicht geplant ist.
Unter diesen Vorgaben ist auch künftig ein erweiterter Nutzerkreis auszuschließen und es wird vorgeschlagen, Satz 4 unter A) 7.2 aus den Festsetzungen herauszunehmen, wodurch eine Anpassung der schalltechnischen Untersuchung nicht erforderlich ist. Die Gemeinde hat weiterhin über die Erteilung bzw. Versagung einer ggf. zukünftig geändert beantragten Gewerbeerlaubnis eine Steuerungsmöglichkeit.
Das aktuelle Luftbild zeigt in der Südecke des festgesetzten Tiefhofbereiches einen Spielplatz nebst Holzhütte und teilweise überschirmten Biergartengarnituren. Die Gemeinde hat diesen Pausenfreisitzbereich (mit üblicherweise Getränkeverzehr) als nach A) 2.2.2 zulässige Nebenanlage gem. § 14 BauNVO im schalltechnischen Gutachten vergleichsweise als „Kiosk/ Wirtsgarten“ mit untersuchen lassen, um alle potentiellen Lärmquellen in der Gesamtbetrachtung zu erfassen. Dessen tatsächlich anzunehmende Nutzungsdauer wurde dabei auf die Tageszeit (bis 22:00 Uhr) beschränkt. Hierzu wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen (siehe oben).
zur Begründung:
Punkt 7: Die Aussage „…induziert nur Anliegerverkehr ausschließlich durch Sporttreibende…“ sei nicht mehr ganz richtig, da bei einer möglichen Öffnung der Gastronomie über den Nutzerkreis der Sportanlage hinaus weiterer Verkehr entstehen kann. Man bitte, diesen Aspekt in die Begründung aufzunehmen.
Eine Gaststättennutzung über den Nutzerkreis der Sportanlage hinaus sei insbesondere in der Nachtzeit nach 22:00 Uhr kritisch, da hier gemäß Berechnungsergebnissen der schalltechnischen Untersuchung der Immissionsrichtwert für WR im bestehenden Wohngebiet an der Flurgrenzstraße bereits erreicht wird und kein Spielraum mehr für weitere Emissionsquellen besteht. Dieser Sachverhalt sollte in der Begründung dargestellt werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe jeweils obige Ausführungen, eine Überarbeitung der Begründung ist in beiden Punkten nicht erforderlich.
1.1.4 Landratsamt Starnberg, Untere Bodenschutzbehörde
Zur 1. Änderung des Bebauungsplanes bestehen aus bodenschutz- und abfallrechtlicher Sicht keine Bedenken. Die Grundstücke Fl.Nr. 209/2 und eine Teilfläche aus 209/1 Gemarkung Argelsried seien nicht im Altlastenkataster eingetragen. Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen lägen derzeit nicht vor.
Man bitte jedoch darum, folgenden Hinweis zum Bodenschutz aufzunehmen:
„Sollten Aushubarbeiten stattfinden und dabei optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist das Landratsamt Starnberg, Fachbereich Umweltschutz unverzüglich zu unterrichten (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG). Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend den abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt Starnberg, Fachbereich Umweltschutz auf Verlangen vorzulegen.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der genannte Hinweis ist bereits unter B) 4.1 enthalten, insofern wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.
1.1.5 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Weilheim
aus dem Bereich Landwirtschaft:
Man verweise auf die Stellungnahme vom 12.05.2022 mit dem Aktenzeichen AELF-WM-L2.2-4612-28-11-4, die weiterhin Gültigkeit hat.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Es gilt unverändert die zugehörige Abwägung aus Punkt Nr. 1.1.9 aus der Sitzungsvorlage vom 08./ 14.02.2023 zur ersten Planauslegung:
„Landwirtschaftliche Nutzung grenzt gemäß Luftbildaussage auf den Nachbarflächen zum Teil an. Zu einer gegenseitigen Beeinträchtigung beim bisherigen Betrieb der DAV-Anlage liegen der Gemeinde keine Anhaltspunkte vor, was sich bei einem Boulderhallenneubau als geschlossenem Baukörper nicht ändern dürfte.“
aus dem Bereich Forsten:
Forstfachliche Belange seien von den Änderungen nicht betroffen. Sollte jedoch nachträglich eine das Waldrecht betreffende Ersatz- oder Ausgleichsmaßnahme festgelegt werden, sei dazu das AELF nach Art. 7 BayWaldG erneut zu beteiligen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Forst besteht weder innerhalb des Plangebietes, noch grenzt solcher daran an. Auch entsprechende Eingriffs-/ Ausgleichsmaßnahmen sind nicht vorgesehen.
1.1.6 AWISTA
Inhalt der letzten Stellungnahme sei das Problem der fehlenden Wendemöglichkeit für Müllfahrzeuge gewesen. Man begrüße den Vorschlag einer temporären Wendemöglichkeit neben dem DAV-Kletterzentrum mit der Aussicht auf eine dauerhafte Lösung. Man würde Rückwärtsfahren auf diesem Straßenabschnitt gerne ausschließen, da der Weg hier durch die Schule, Kindergarten und im besten Falle auch vom Kletterzentrum von Kindern und natürlich auch Erwachsenen häufig genutzt wird. Mit der Wendemöglichkeit davor wäre dieses Problem gelöst. Ein Vorziehen der Müllbehälter von ca. 100 m von der Montessorischule bis zum temporären Wendeplatz sei im gesetzlichen Konsens eine zumutbare Wegstrecke für die Bereitstellung von Müllbehältern und daher in Ordnung.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die gegenständliche Fläche für eine Wendemöglichkeit ist aktuell durch die Gemeinde an die Gemeindewerke verpachtet und wird von ihnen als Baustelleneinrichtungsfläche für die Verlegung der Rohre für Fernwärme genutzt. Der Pachtvertrag hat eine kurze Laufzeit mit Sonderkündigungsoption für die Gemeinde, so dass sichergestellt ist, dass die Fläche ab dem Zeitpunkt der Errichtung der Boulderhalle (und damit einhergehender Überbauung der bisherigen Wendefläche) verfügbar sein wird.
1.2 Bürger und Sonstige:
1.2.1 rgp architekten, München
Man habe die Festsetzungen des gegenwärtig in Auslegung befindlichen Bebauungsplanes im Hinblick auf die geplante Erweiterung des DAV-Kletterzentrums in Gilching nochmals verifiziert. Im Namen der Sektion München des DAV übersende man folgende Stellungnahme mit Bitte um Berücksichtigung im laufenden Abwägungsverfahren. Da man nach Weiterleitung der Vermessungsdaten und Außenanlagenplanung von deren Übernahme ausgegangen sei, dürfe man folgendes ausführen:
Gemäß Punkt 8.1 seien Eingrünungsflächen anzulegen. Nebenanlagen seien in diesen Bereichen unzulässig, mit Ausnahme für Nebenanlagen, die der Versorgung dienen. Die Eingrünungsflächen seien im Planteil des BP unter anderem entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von 2,5 m vorgesehen. Im Bereich der südlichen Grundstücksecke entlang der südwestlichen Grenze bestehe jedoch in diesem Bereich ein Kinderspielplatz. Man habe zur Vorbereitung des nun in Auslegung befindlichen BP auf Anregung der Gemeinde hin eine aktuelle Vermessung des Bestands zur Verfügung gestellt. Hier sei auch der Spielplatz dargestellt, der sich im Wesentlichen innerhalb der nun zur Eingrünung gem. 8.1 vorgesehenen Fläche befindet.
Im Zusammenhang mit der in Planung befindlichen Erweiterung müsse der Spielplatz modernisiert werden. Nachdem es sich dabei um eine Nebenanlage im Sinne von § 14 Abs. 1 BauNVO handelt, wäre ein Spielplatz hier nun aber nicht mehr zulässig und müsste entfallen. Ein alternativer Standort sei nicht verfügbar. Da dies sicherlich nicht im Sinne der Gemeinde Gilching sei, die ja als kinderreichste Gemeinde Oberbayerns gilt, bitte man die Festlegung dahingehend anzupassen, dass Kinderspielplätze als Ausnahme innerhalb der Eingrünungsflächen zulässig sind.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Obwohl der Bestands-BP aus 2005 an den drei Grundstücksseiten ohne Erschließungsfunktion durchgehend und an der Seite zum Stichweg Frühlingstraße zumindest teilweise Randbegrünung festsetzt, ist vor Ort und aus dem Luftbild ersichtlich, dass diese nicht bzw. nur sehr eingeschränkt umgesetzt wurde. Ohnehin ist festzuhalten, dass der DAV baulich in diversen Punkten zum Teil deutlich von den Festsetzungen des Bestands-BP abgewichen ist. So wurde z.B. im Tiefhofbereich außerhalb des Baufensters entlang der südöstlichen Grundstücksgrenze zu Fl.Nr. 209 im Abstand von nur ca. 0,5 m eine großflächige Abgrabung für eine massive Stützwand vorgenommen, die als Träger für den heute dort situierten Freiboulderbereich fungiert.
Die Gemeinde ist gerne bereit, bei der Planung den diversen Nutzungswünschen des DAV entgegenzukommen; das letztlich zulässige Baurecht setzt aber allein sie als Trägerin der Planungshoheit fest und dieses ist für die Bauherrschaft verbindlich. Der aktuell ausgelegene BP-Entwurf sieht Eingrünungsstreifen nurmehr entlang der süd- bzw. nordwestlichen Grundstücksgrenze und nur noch auf einer Tiefe von 2,50 m vor. Der DAV wünscht nun, dass innerhalb dieser verbliebenen Resteingrünung zum einen der Spielplatzbereich im Südeck und zum anderen – wenn auch nicht offiziell genannt, aber damit räumlich zusammenhängend – der nördlich daran anschließende Freisitzbereich (Kiosk, siehe oben) davon ausgenommen werden. Beides sind nach A) 2.2.2 zugelassene Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO.
Die Gemeinde legt Wert auf die Beibehaltung der Einfriedungspflicht an beiden besagten Grundstücksgrenzen, ist aber zu folgender Lösungsfindung bereit:
Der letzte Satz unter A) 8.1 sollte wie folgt neu gefasst werden:
„Parkplätze sind unzulässig. Bei der Anlegung von Spiel- und Freisitzflächen kann in diesen Bereichen die Tiefe der Eingrünungsfläche auf 1 m verkürzt werden; festgesetzte Baumpflanzungen gelten unverändert.“
Unter Punkt 7.2 sei nun die Festlegung der nachzuweisenden Kfz-Stellplätze um folgenden Passus ergänzt worden:
„Erfolgt ein Gastronomiebetrieb über den Nutzerkreis der Sportanlage hinaus, ist ein Stellplatzzuschlag nach Nr. 6.1 der Richtzahlen für den Stellplatzbedarf der Stellplatzsatzung nachzuweisen, der nicht abgelöst werden darf.“
Das Gastronomieangebot richte sich natürlich weitestgehend nur an Nutzer der Kletteranlage (reines Zusatzangebot für die Kletterhallennutzer), somit sei die oben genannte Regelung nicht nachvollziehbar, zumal auch die Nachfrage im unmittelbaren oder mittelbaren Zusammenhang mit der Nutzung des Kletterangebots erfolgt. Da eine gastronomische Genehmigung immer eine „öffentliche Zugänglichkeit" voraussetzt, könne man die Ausführungen zu einem „freien Eintritt“ nicht nachvollziehen. Zudem könne hier im Betrieb nur schwer eine Unterscheidung gemacht werden. Um nur ein Beispiel dazu zu nennen, können Eltern, die Ihr Kind zum Klettern bringen, aus nachvollziehbaren Gründen nicht vom gastronomischen Angebot ausgeschlossen werden. Man bitte daher um Korrektur in diesem Punkt.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Siehe zugehörige Ausführungen unter vorstehendem Punkt Nr. 1.1.3.
zu Punkt 4.2 — Abstandflächen:
„Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, jeweils aber mindestens 3 m. Überlagerungen von Abstandsflächen zwischen Gebäuden und Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, sind auf Fl.Nr. 209/2 zulässig, sofern sie auf dem Grundstück selbst liegen…“
Die bisher ungeregelten Überlagerungen der inneren Abstandsflächen seien mit der Ergänzung der aktuellen Auslegung gelöst. Ungeregelt blieben die Abstandsflächen aufgrund der notwendigerweise grenznahen Positionierung der geplanten Boulderüberdachung sowie der hierfür zugelassenen Höhe von 2,7 m über Höhenbezugspunkt gemäß Punkt 3.3. Diese Überdachung werde eine Abstandsfläche auf Flurnummer 209 werfen. Einer Abstandflächenüberlagerung müsse daher mittels Abstandsflächenübernahmeerklärung privatrechtlich durch die Gemeinde Gilching zugestimmt werden. Nachdem die Überlagerung im Bebauungsplan nicht geregelt wurde, gehe man davon aus, dass die Gemeinde Gilching einer Überlagerung auf eigenem Grund zustimmen kann.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Bauordnungsrechtliche Abstandsflächen sind vor oberirdischen Anlagen und Gebäuden untereinander und zu Grundstücksgrenzen hin einzuhalten. Eine Überschreitung der Grundstücksgrenzen ist nur dann zulässig, wenn seitens des Eigentümers des Nachbargrundstücks eine Abstandsflächenübernahmeerklärung gegeben wird. Diese ist privatrechtlicher Natur, immer freiwillig und hat für den Erklärenden den Nachteil, dass er die gegenständliche Fläche selbst dauerhaft von Bebauung freihalten muss, was den Wert seines Grundes schmälert.
Nichts anderes gilt für die Gemeinde als benachbarte Grundeigentümerin. Sie ist dem DAV über die von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung abweichende Reduzierung auf 0,4 H bereits deutlich entgegengekommen. Insofern kann die Aussage des Einwendungsführers, es handele sich um eine „notwendigerweise grenznahe Positionierung“ und die Gemeinde „müsse“ der Abstandsflächenübernahme auf ihren Grund zustimmen, nicht nachvollzogen werden. Es ist nicht Aufgabe der Gemeinde, fehlende Abstandsflächen von auf Nachbargrund grenznah errichteten baulichen Anlagen zu übernehmen und sie im Nachhinein zu „legalisieren“.
Wie oben dargelegt, handelt es sich bei dieser Art von Erklärungen um bauleitplanerischen Regelungen nicht zugängliches Privatrecht.
1.2.2 Frau A., wohnhaft in der Plangebietsnachbarschaft in Gilching
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren, Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung (Schallschutz gegen Sport- und Freizeitgeräusche), Bericht Nr. 222101/ 2 vom 18.08.2022, sei die Verträglichkeit des Kletterzentrums in Bezug auf die laufenden Planungen nachzuweisen, insbesondere auch in Bezug des Bebauungsplanes „ehemaliges Zelenka-Gelände“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 206/7 sowie Teilflächen aus 206, 206/1 und 209, Gemarkung Argelsried und Fl.Nrn. 1632/5 sowie eine Teilfläche aus 1633/35, Gemarkung Gilching, sowie den Planungen der Skateranlage und einen erweiterten Parkplatz.
Hierzu habe das Landratsamt Starnberg in seiner Funktion als Untere Immissionsschutzbehörde mit Schreiben vom 13.05.2022 Stellung genommen. Insbesondere führe sie aus, dass eine abschließende immissionsschutzfachliche Stellungnahme erst nach Vorlage dieser Untersuchung möglich ist. Vorab sei jedoch bereits auf einige Punkte hingewiesen worden.
Bemerkenswert seien die Ausführungen zu den Punkten:
- Bei der Ermittlung der Lärmimmissionen durch den gesamten Betrieb des Kletterzentrums (Bestand + Neubau) … sei die Vorbelastung … zu berücksichtigen.
- Es werde empfohlen, bei der Begutachtung auch die geplante Skateranlage mit Parkplatz zu berücksichtigen, falls deren Realisierung weiterhin angestrebt wird. Andernfalls riskiere die Gemeinde, dass die Immissionsrichtwerte durch das Kletterzentrum ausgeschöpft werden und die Skateranlage nur mit massiven Schallschutzmaßnahmen, schlimmstenfalls gar nicht mehr, realisiert werden kann…
Die vorliegende schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung, Bericht Nr. 222101/ 2 vom 18.08.2022, komme fehlerhaft zum Schluss, dass bei der Beurteilung der zusätzlichen Schallimmissionen durch die geplante Skateranlage eine Aufsummierung der Schallemissionen nicht erfolgt, da es sich laut den schalltechnischen Gutachtern um eine Einrichtung handelt, die nach den Immissionsrichtwerten der 18. BlmSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) unter Berücksichtigung der Vorgaben des Gesetzes über Anforderungen an Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG) vom 20.07.2011, Bayerisches Gesetz- u. Verordnungsblatt Nr. 14/2011, 2129-1-9-UG), zu beurteilen ist.
Diese mangelnde Beurteilung komme offensichtlich zustande aus der Ableitung der eigenen Gutachten und Unterlagen, die dieser vorliegenden Begutachtung zu Grunde gelegt wurden:
- Bebauungsplan „ehemaliges Zelenka-Gelände", Entwurf vom 22.03.2022 (Architekten und Stadtplaner im PLANKREIS)
- Bebauungsplan „Flurgrenzstraße/Frühlingstraße", Entwurf vom 21.09.2020 (Architekten und Stadtplaner im PLANKREIS)
- Achtzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (Sportanlagenlärmschutzverordnung – 18. BlmSchV) vom 18.07.1991 (BGBI. l, S. 1588, 1790) mit erster Verordnung zur Änderung vom 09.02.2006 (BGBI. l, S. 1324), zweiter Verordnung zur Änderung vom 01.06.2017 sowie dritter Verordnung zur Änderung vom 08.10.2021
- Gesetz über Anforderungen an Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG) vom 20.07.2011, Bayerisches Gesetz- u. Verordnungsblatt Nr. 14/2011, 2129-1-9-UG.
Die erneute Auslegung mit Kenntnisstand 16.03.2023 gehe von teilweise veralteten Grundlagen, Annahmen und Gutachten aus. Die schalltechnischen Untersuchungen seien auf Basis der aktuellen Kenntnisstände anzupassen und zu berücksichtigen. U.a.:
- Auffällig sei, dass die Ausführungen des Ingenieurbüros für den Bebauungsplan „ehemaliges Zelenka-Gelände", genau 1 Tag nach dem zu Grunde liegenden Gutachten Bericht Nr. 222101/ 2 vom 18.08.2022, nämlich mit Bericht Nr. 222100/2 v. 19.08.2022, erstellt wurde. Hier sollte zumindest vom positiven Wissen der Inhalte des nachfolgenden Gutachtens auszugehen sein.
- Mit Schreiben der Rechtsanwälte STK Kautz vom 15.03.2021 sei bereits zum Bebauungsplan „Flurgrenzstraße/ Frühlingsstraße“ Stellung genommen worden, ebenso mit Schreiben an die Gemeinde von Rechtsanwalt Wolfgang Schubaur vom 12.11.2018 (Anm.: beide Schreiben sind dem Einwendungsschreiben beigefügt, liegen der Verwaltung vor und können dort eingesehen werden). Dieselben rechtlichen Ausführungen der Schreiben gälten selbstverständlich inhaltlich auch für den Bebauungsplan „ehemaliges Zelenka-Gelände“ und damit folgerichtig auch für den hier vorliegenden Bebauungsplanentwurf in erneuter Auslegung „DAV-Kletterzentrum zwischen Grundschule Süd und Frühlingstraße“, zumal diese laut der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner ausdrücklich Bestandteil der Planungsgrundlagen sind.
Den mangelnden Planungsgrundlagen zur schalltechnischen Untersuchung sei nicht abgeholfen worden. Im Ergebnis sei zwingend statt der 18. BlmSchV für die Skateranlage die Freizeitlärmrichtlinie des Länderausschusses für Immissionsschütz (LAI) anzuwenden (OVG Koblenz, Urt. v. 08.12.1999 – 7 A 1 1469/98). Damit seien, wie richtig von der Unteren Immissionsschutzbehörde mit Schreiben vom 13.05.2022 ausgeführt, die Schallimmissionen zwingend aufzusummieren. Die Immissionsrichtwerte für die geplante Skateranlage würden durch das Kletterzentrum ausgeschöpft und seien für die Skateranlage neu zu berechnen. In inhaltlicher Hinsicht werde hierzu auf das Schreiben von Herrn Rechtsanwalt Schubaur vom 12.11.2018 sowie das Schreiben der Rechtsanwälte STK Kautz vom 15.03.2021 verwiesen. Diese seien ausdrücklich Bestandteil dieser Stellungnahme.
Die Einwendungsführerin fordere daher, für die schalltechnischen Untersuchungen die Freizeitlärmrichtlinie anzuwenden. Ein weiteres Festhalten an fehlerhaften Planungsgrundlagen und nicht Einhalten der rechtlichen Rahmenparameter führten im weiteren Verlauf zu langfristigen und kostenintensiven juristischen Auseinandersetzungen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Einwendungsführerin hat neben der vorstehenden auch eine Stellungnahme im von ihr zitierten, parallel in Aufstellung befindlichen Verfahren zum BP „ehemaliges Zelenka-Gelände“ vorgebracht, in der sie ebenso die Rechtmäßigkeit der Planung aus vor allem immissionsschutzrechtlicher Sicht in Frage stellt. Zur sachlichen Einordnung der durch sie aufgebauten Drohkulisse, die in der Ankündigung von „langfristigen und kostenintensiven juristischen Auseinandersetzungen“ mündet, ist festzuhalten, dass sie ersichtlich Wert auf die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben durch die Gemeinde und Dritte legt und für ihre Grundstücksnutzung den maximalen Schutz einfordert. Sie selbst verstößt aber gegen Auflagen der für ihr Grundstück in 2002 erteilten Baugenehmigung, indem sie einen Carport (offene Garage) nebst überdachter Lagerfläche im zu schützenden Außenbereich unrechtmäßig errichtet hat.
Die Einwendungsführerin bzw. ihr Mann hatten sich bereits mehrfach in Planauslegungsverfahren zur Überplanung benachbarter Flächen (Änderung des Flächennutzungsplanes und BP „Flurgrenzstraße/ Frühlingstraße) geäußert und die genannten Anwaltsschreiben beigefügt. Auch darin wurde die Anwendbarkeit der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) in Verbindung mit dem KJG (Bayerisches Gesetz über Anforderungen an Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen) für die Beurteilung einer Skateanlage in Frage gestellt. Es wurde – wie auch hier – stattdessen die Anwendung der Sächsischen Freizeitlärmrichtlinie gefordert.
In Rücksprache mit dem Ing.Büro Greiner ist darauf folgendes zu erwidern:
Das Plangebiet des ausgelegenen BP umfasst keinen Standort für eine Skateanlage, es wird mithin kein Baurecht für eine solche geschaffen. Da sie an der hierfür angedachten Stelle (südöstlich des DAV-Grundstückes an der Einmündung des Stichweges in die Frühlingstraße) jedoch möglich und durch die Darstellung des gemeindlichen Flächennutzungsplanes auch zulässig ist, wurden die potentiellen Auswirkungen einer Anlage an diesem Standort auf umliegende, schützenswerte Bebauung im Rahmen einer Gesamtbetrachtung in konsequenter Weise mit untersucht. Sollte diese momentan noch informelle Planung später konkretisiert werden, wäre ein eigenes Bauleitplanverfahren hierfür erforderlich, in dem Einzelheiten der emissionsverträglichen Ausgestaltung geregelt und festgesetzt werden können.
Zur Beurteilung des von Jugendspieleinrichtungen (hierzu zählen Skateanlagen) ausgehenden Lärms ist gemäß dem bayerischen Gesetz über Anforderungen an den Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG) die 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) mit der Maßgabe anzuwenden, dass die besonderen Regelungen und Immissionsrichtwerte für Ruhezeiten keine Anwendung finden. Eine Aufsummierung der Geräuschemissionen ist gemäß KJG nur mit weiteren Jugendspieleinrichtungen durchzuführen, nicht jedoch mit Sportanlagen wie dem DAV-Kletterzentrum.
Diese Vorgehensweise bei der schalltechnischen Beurteilung wurde mit der Unteren Immissionsschutzbehörde des Landratsamtes Starnberg im Vorfeld der Untersuchung abgestimmt. In der schalltechnischen Untersuchung wurden daher die Schallemissionen bzw. -immissionen des DAV Kletterzentrums gemäß der 18. BImSchV ohne weitere Berücksichtigung einer möglichen Skateanlage berechnet und beurteilt.
Die sog. Freizeitlärmrichtlinie des LAI wird in Bayern nicht angewendet. Gemäß den Angaben des Bayerischen Landesamtes für Umwelt werden in Bayern auch die Geräusch-immissionen von Freizeitanlagen entsprechend der Sportanlagenlärmschutzverordnung beurteilt (UMS 72b-U8700-2019/2-133 vom 08.08.2019). Wie oben bereits erläutert, werden Skateanlagen in Bayern aber als Jugendspieleinrichtungen gemäß KJG beurteilt und nicht als Freizeitanlagen.
Aus den genannten Gründen besteht keine Erfordernis, die vorliegende schalltechnische Untersuchung Bericht Nr. 222101/ 2 vom 18.08.2022 anzupassen bzw. zu ändern.
2. Sollte der Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen in einem Umfang zu überarbeiten, die die Grundzüge der Planung nicht tangieren; sie sind demnach redaktioneller Art. Der Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB ist zu fassen.
