Das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich.
Auf dem Grundstück sollen 2 Einfamilienhäuser, ein Doppel- und ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage errichtet werden.
Die Gebäude sollen wie folgt ausgeführt werden:
Haus 1 (Doppelhaus): Haus 2 (Einfamilienhaus):
WH: 6,30 m WH: 5,25 m
FH: 8,80 m FH: 7,30 m
überbaute Fläche: 155,77 m² überbaute Fläche: 70,90 m²
Haus 3 (Einfamilienhaus): Haus 4 (Mehrfamilienhaus):
WH1: 3,00 m WH1: 3,00 m
WH2: 5,15 m WH2: 9,00 m
FH1: 5,30 m FH1: 5,85 m
FH1: 7,40 m FH2: 11,80 m
überbaute Fläche: 77,40 m² überbaute Fläche: 288 m²/247,50 m²
In der näheren Umgebung sind Wandhöhen bis zu 9,29 m, Firsthöhen bis zu 10,60 m und Grundflächen bis zu 252 m² vorzufinden.
Im Rahmen des Vorbescheides werden folgende Fragen gestellt, über die der Haupt- und Bauausschuss zu entscheiden hat:
Frage:
1. Ist die Lage der TG-Zufahrt und Fußgänger-Zuwegung möglich?
Begründung:
Entsprechend BayBO Art. 6 Abs. 9 sind überdachte TG-Zufahrten in den Abstandsflä-
chen anderer Gebäude und ohne eigene Abstandsflächen hervorzurufen möglich. Bei
einem Fußgängerweg handelt es sich nicht um ein Gebäude, somit werden auch keine
Abstandsflächen notwendig.
Unter Einhaltung der gemeindlichen Kfz-Stellplatzsatzung ist die Lage der TG-Zufahrt – wie beantragt – und die geplante Fußgänger-Zuwegung ist – wie beantragt – planungsrechtlich möglich. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind einzuhalten.
2. Ist die Lage von Haus 1 zur Straße möglich?
Begründung:
Laut BayBO Art. 6 Abs. 2 Satz 2 darf die Abstandsfläche eines Gebäudes bis zur Stra-
ßenmitte reichen. Diese Grenze wurde hier eingehalten. Haus 1 liegt parallel zur östli-
chen Grundstücksgrenze. Der Abstand zwischen Hausecke und öffentlichem Straßen-
grund beträgt ca. 1,30 m.
Haus 1 ist von der Lage planungsrechtlich möglich. Bauordnungsrechtliche Belange wie beispielsweise Abstandsflächen sind einzuhalten und werden von der Gemeinde nicht geprüft.
3. Ist der Bau einer neuen Stützmauer h=ca. 2,00 m ab Gelände Bestand zur Abstützung
einer offenen Fahrspur zu den Stellplätzen ab Haus 2 möglich?
Begründung:
Gemäß Art. 7 Abs. 9 Satz 1 können Stützmauern bis 2,00 m Höhe ohne eigene Ab-
standsflächen an die Grundstücksgrenze angebaut werden. Durch den Bau einer offe-
nen Röhre wird an der Grundstücksgrenze eine Stützmauer bis max. 2,00 m notwendig.
Planungsrechtlich ist die Errichtung einer Stützwand mit 2,00 Meter Höhe möglich. Es ergeht der Hinweis:
Gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 Buchstabe a) i. V. m. Art. 6 Abs. 9 Nr. 3 BayBO sind Stützmauern mit einer Höhe bis zu 2 m verfahrensfrei. Eine Stützmauer mit einer max. Höhe bis 2,00 m ist somit möglich.
4. Ist eine Zufahrtslänge von ca. 100 m möglich?
Begründung:
Die fußläufige Erschließung des Grundstücks für die Feuerwehr ist gemäß BayBO
Art. 5 Abs. 1 über die TG-Zufahrt (b=3,50 m) sichergestellt. Die Tiefgarage bekommt
mehrere Aufgänge (b>1,0 m) zu den Freiflächen zw. den Häusern. Damit ist ein freies
Anleitern der notwendigen Stellen als 2. Rettungsweg sichergestellt. Die Rettungshöhe
liegt unter den in Art. 5 Abs. 1 Satz 2 geforderten 8 m.
Bauordnungsrechtliche Belange zu Brandschutz und Rettungswege werden von der Gemeinde nicht geprüft.
5. Ist das Abtragen und Versetzen der bestehenden Stützmauer an der West-Grenze bei
Haus 1 möglich?
Begründung:
Die vorhandene Stützmauer (h=3,30 m) wird ersetzt durch die überdachte TG-Zufahrt.
Entsprechend BayBO Art. 6 Abs. 9 sind überdachte TG-Zufahrten in den Abstands-
flächen anderer Gebäude und ohne eigene Abstandsflächen hervorzurufen bis max.
9,0 m möglich. Da die Wand der neuen TG-Zufahrt diese Länge aber überschreitet, wird
eine Abstandsfläche ausgelöst. Allerdings besteht diese Abstandsfläche bereits durch
die vorhandene Stützmauer (siehe Erläuterungen zur BayBO Art. 6 Satz 27), die direkt
auf der Grundstücksgrenze auf einer Länge von ca. 30 m errichtet wurde. Diese Ab-
standsfläche ist auf Flurnr. 200 und 200/2 sichergestellt durch die Zufahrt zum Gebäude
Am Zehentstadel X (siehe BayBO Art. 6 Abs. 2 Satz 3).
Die neue Wand der TG-Zufahrt liegt von der Grundstücksgrenze um mind. 1,50 m bis
max. 4,65 m zurück. Somit verringert sich die notwendige Abstandsfläche auf dem
Nachbargrundstück und es wird allgemein eine Verbesserung der „Mauersituation“
erreicht (siehe Plan V5804, Schnitt Haus 1).
Bauordnungsrechtliche Belange zu Abstandsflächen werden von der Gemeinde nicht geprüft.
6. Sind die Gebäude mit folgenden First-/Wandhöhen möglich:
Haus 1: FH 8,80 m, WH 6,30 m
Haus 2: FH 7,30 m, WH 5,25 m
Haus 3: FH 5,30 m/7,40 m, WH 3,00 m/5,15 m
Haus 4: FH 5,85 m/11,80 m, WH 3,00 m/9,00 m
Begründung:
Für das zu bebauende Grundstück liegt kein Bebauungsplan vor. Damit richtet sich das
Maß der Bebauung nach § 34 BauGB.
Die Wand- und Firsthöhen der umliegenden Gebäude haben vergleichbare Dimensio-
nen.
In der näheren Umgebung sind Wandhöhen bis zu 9,29 m, Firsthöhen bis zu 10,60 m und Grundflächen über 250 m² vorzufinden. Die Wand- und Firsthöhen der Häuser 1 – 3 fügen sich in die Umgebung ein und sind möglich.
Da Firsthöhen nur bis zu 10,60 m in der Umgebung vorzufinden sind, fügt sich die FH von Haus 4 nicht mehr in die Umgebung ein und ist somit nicht möglich.
Hinweis: Es findet sich ein Gebäude in der unmittelbaren Nähe, welches eine Firsthöhe von 11,60 m bei einer 3-geschossigen Bebauung aufweist. Dies sollte jedoch als Ausreißer betrachtet und als etwaiger Bezugsfall nicht herangezogen werden.
7. Sind Baukörper mit folgenden Abmessungen möglich:
Haus 1: 10,05x15,50 m
Haus 2: 5,91x12,00 m
Haus 3: 6,45x12,00 m
Haus 4: 12,80/11,00x22,50 m
Begründung:
Für das zu bebauende Grundstück liegt kein Bebauungsplan vor. Damit richtet sich das
Maß der Bebauung nach § 34 BauGB.
Ähnliche Außenmaße finden sich in der Umgebung (Allinger Str. X: 9,0x19,9 m, Kirch-
gasse X: 6,6x15,5 m, Am Zehentstadel X: 25,2x10,0 m und 11,6x17,6 m, Am Ze-
hentstadel X; 8,0x16,0 m, Am Zehentstadel X: 8,5x12,8 m). Die Baukörper fügen sich
somit in die Umgebung ein.
Die beantragten Abmessungen für die Häuser 1 – 4 finden sich in der näheren Umgebung und sind somit möglich.
8. Sind Gebäude mit hangseitig E+1+D (Haus 1), E+D (Haus 2+3) und E+2+D (Haus 4)
und jeweils KG möglich?
Begründung:
Für das zu bebauende Grundstück liegt kein Bebauungsplan vor. Damit richtet sich das
Maß der Bebauung nach BGB § 34.
Bei dem Gebäude Am Zehentstadel X, Hinterhaus findet sich hangseitig eine Bebauung
mit E+2+D, die sonst angrenzende Bebauung weist E+1+D auf. Die Baukörper fügen
sich somit in die Umgebung ein.
Der angeführte Bezugsfall Am Zehentstadel X sollte als Ausreißer und nicht als Bezugsfall angesehen werden.
Eine Bebauung mit E+D sowie E+1+D fügt sich unter Einhaltung der Wand- und Firsthöhen in die Umgebung ein und ist somit möglich. Eine Bebauung mit E+2+D fügt sich nicht ein.
9. Kann das KG bei Haus 4 als offenes TG-Geschoss gebaut werden?
Begründung:
Diese Bauweise resultiert aus der großen Hangneigung. Die alternativ notwendige
Stützwand an der westlichen Grenze hätte eine ähnliche gebäudeartige Wirkung.
Ein offenes TG-Geschoss ist grundsätzlich möglich. Jedoch ist Haus 4 als 3-geschossiges Gebäude beantragt (zur 3-geschossigen Bebauung s. hierzu Antwort zu Nr. 6).
Durch ein zusätzlich offenes TG-Geschoss entsteht hier die Wirkung einer 4-geschossigen Bebauung. Diese fügt sich nicht mehr in die Umgebung ein und ist daher nicht möglich.
10. Ist das Auffüllen/Abtragen des Bestandsgeländes nach beiliegenden Schnitten (Haus
3+4) möglich?
Gemäß Erläuterungen zur BayBO Art. 6 Abs. 173 kann das natürliche Gelände ver-
ändert werden, um eine sinnvolle Bebauung und Gartennutzung zu ermöglichen. Auf-
grund der starken Neigung des bestehenden Geländes im hinteren Grundstücksteil
(Gefälle ca. 70%) und einem zusätzlichen Anstieg des Geländes nach Norden hin wird
dies jedoch erschwert. Um eine natürliche Belichtung v.a. an den Giebelseiten weitest-
gehend zu ermöglichen, muss das Gelände hier teilweise abgetragen werden.
Bodenrechtliche Spannungen können aufgrund der vorgelegten Schnitte nicht beurteilt w erden. Das Auffüllen/Abtragen des Bestandsgeländes ist planungsrechtlich nur möglich, sofern bodenrechtliche Spannungen nicht ausgelöst werden. Es ergeht der Hinweis:
Gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 BayBO sind Aufschüttungen bis zu 500 m² verfahrensfrei; Abgrabungen bedürfen bis 500 m² gem. Art. 6 BayAbgrG keiner Genehmigung.
Des Weiteren werden bauordnungsrechtliche Belange nicht von der Gemeinde geprüft.
11. Kann die Wandhöhe der Gebäude (v.a. bei Haus 3+4) in Bezug auf das neu modu-
lierte Gelände bemessen werden?
Begründung:
Gemäß Erläuterungen der BayBO Art. 6 Satz 172 wird nach Festlegung der neuen
Geländeoberfläche die Wandhöhe vom Schnittpunkt der Wand mit dem neuen Gelän-
de bemessen.
Die Anschlusshöhe zum östlichen Nachbarn liegt durchweg höher als die neu gewähl-
te Gebäudeanschlusshöhe. Somit sind keine Einschränkungen in Bezug auf Nachbar-
rechte vorhanden.
Der vorgeschlagenen Bemessung der Wandhöhe vom neu modellierten Gelände wird planungsrechtlich das Einvernehmen nicht erteilt.
Zusätzliche Fragen zu alternativer Planung:
1. Können die notwendigen Stellplätze für Haus 4 alternativ zwischen Haus 1 und Haus 2
(oberirdisch) angeordnet werden?
Die erforderlichen Stellplätze für Haus 4 sind gem. der gemeindlichen Kfz-Stellplatzsatzung herzustellen.
2. Kann entlang der westlichen Grundstücksgrenze die Zufahrt der Tiefgarage in einer
geschlossenen Fahrröhre (l=ca. 62 m) gebaut werden?
Begründung:
Die vorhandene Stützmauer bei Haus 1 (h=3,30 m) wird ersetzt durch die überdachte
TG-Zufahrt. Entsprechend BayBO Art. 6 Abs. 9 sind überdachte TG-Zufahrten in den
Abstandsflächen anderer Gebäude und ohne eigene Abstandsflächen hervorzurufen
bis max. 9,0 m möglich. Da die Wand der neuen TG-Zufahrt diese Länge aber über-
schreitet, wird eine Abstandsfläche ausgelöst. Allerdings besteht diese Abstandsfläche
bereits durch die vorhandene Stützmauer (siehe Erläuterungen zur BayBO Art. 6 Satz
27), die direkt auf der Grundstücksgrenze auf einer Länge von ca. 30 m errichtet wurde.
Diese Abstandsfläche ist auf Flurnr. 200 und 200/2 sichergestellt durch die Zufahrt zum
Gebäude Am Zehentstadel X (siehe BayBO Art. 6 Abs. 2 Satz 3).
Eine geschlossene Fahrröhre mit einer Länge von 63 Metern fügt sich planungsrechtlich nicht in die Umgebung ein.
3. Ist für die Durchfahrt zu den alternativen Stellplätzen eine Breite von ca. 3,00 m aus-
reichend?
Begründung:
Zwischen Bestandsgebäude und Grundstücksgrenze befinden sich momentan lediglich
ca. 70 cm Abstand. Die Durchfahrt in den rückwärtigen Grundstücksbereich wird des-
halb sichergestellt über das Geh- und Wegerecht auf dem benachbarten Grundstück
Am Zehentstadel X, Flurnr. 199. Die Breite der Durchfahrt beträgt im Ist-Zustand ledig-
lich 2,85 m. Durch die Neubebauung rückt das Gebäude von der östlichen Grundstücks-
grenze ab, es ergibt sich eine neue Durchfahrtsbreite von mind. 3,00 m an der schmals-
ten Stelle, die sich bis auf ca. 5,70 m Gesamtbreite aufweitet. Die Bestandssituation
wird durch die Neubebauung also stark verbessert.
Die alternativen Stellplätze müssen selbstständig befahrbar sein; die Kfz-Stellplatzsatzung der Gemeinde Gilching ist einzuhalten.
4. Ist das Auffüllen des Bestandsgeländes bei Haus 3 und Haus 4 an der westlichen
Grundstücksgrenze bis zur EG-Höhe (ca. 2 – 3 m) möglich? Kann zur Abstützung auf
der westlichen Grundstücksgrenze eine Stützwand mit einer Höhe bis zu 3,00 m errich-
tet werden?
Begründung:
Gemäß Erläuterungen zur BayBO Art. 6 Abs. 173 kann das natürliche Gelände verän-
dert werden, um eine sinnvolle Bebauung und Gartennutzung zu ermöglichen. Da in
diesem alternativen Fall das TG-Geschoss als „normales“ Kellergeschoss gebaut wird,
steht das Gebäude auf der Westseite weit aus dem Hang heraus. Um auf Höhe des
Erdgeschosses eine nutzbare, nicht zu stark abfallende Gartenfläche zu erhalten, ist ein
Anfüllen des Geländes bei Haus 3 + 4 notwendig.
Das neu modellierte Gelände muss zum Nachbargrundstück abgestützt werden. Ge-
mäß Art. 7 Abs. 9 Satz 1 können Stützmauern bis 2,00 m Höhe ohne eigene Abstands-
flächen an die Grundstücksgrenze angebaut werden. Aufgrund der starken Hangnei-
gung ist hier aber eine z. T. höhere Stützwand bis 3,00 m erforderlich.
Eine Stützwand mit einer Höhe von 3 Metern fügt sich planungsrechtlich nicht in die Umgebung ein. Es ergeht der Hinweis:
Gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 BayBO sind Aufschüttungen bis zu 500 m² verfahrensfrei; Abgrabungen bedürfen bis 500 m² gem Art. 6 BayAbgrG keiner Genehmigung.
Des Weiteren werden bauordnungsrechtliche Belange nicht von der Gemeinde geprüft.
Gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 Buchstabe a) i. V. m. Art. 6 Abs. 9 Nr. 3 BayBO sind Stützmauern mit einer Höhe bis zu 2 m verfahrensfrei.
Eine Stützmauer mit einer max. Höhe bis 2,00 m ist somit möglich.
Bauordnungsrechtliche Belange werden von der Gemeinde nicht geprüft.
Zusätzliche Fragen eines Kaufinteressenten:
1. Ist eine rückwärtige Bebauung des Grundstücks mit 2 Gebäuden bei Erhalt des Be-
standsgebäudes möglich, auch wenn die bestehende Durchfahrt zum Grundstück nur
eine Breite von 2,85 m aufweist. Sie entspricht damit nicht den Anforderungen der
DIN 14090 (Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken)? Ferner sind die beiden ge-
planten Gebäude entgegen der Anforderungen aus Art. 5 Abs. 1 Satz 4 BayBO weiter
als 50 m von der öffentlichen Verkehrsfläche entfernt.
Auch das bergseitig vorhandene Wohngebäude Am Zehentstadel X (Flurnr. 199/1)
wird über die bestehende Zufahrt erschlossen und liegt mit seinen hintersten Bauteilen
etwa 80 m von der öffentlichen Straße entfernt. Somit kann davon ausgegangen wer-
den, dass der Zugang für die Feuerwehr zu den Gebäuden Haus 3 + 4 ausreichend
ist.
Planungsrechtlich ist eine rückwärtige Bebauung des Grundstücks mit 2 Gebäuden gemäß § 34 BauGB möglich. Bauordnungsrechtliche Belange werden von der Gemeinde nicht geprüft.
