1. Die Planunterlagen zur 3. Teiländerung des Bebauungsplanes (BP) „Standortentwicklung Sonderflughafen Oberpfaffenhofen“ für den Bereich der Fl.Nrn. 3239/4 Tfl., 3239/5 Tfl., 3239/12 Tfl., 3241/5 Tfl. und 3243 Tfl., jeweils Gemarkung Gilching, lagen in der Zeit vom 19.07. bis einschließlich 20.08.2018 öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
zur aktuellen BP-Teiländerung:
Punkt 3 der Begründung: Beziehe sich die Aussage, dass die Versiegelung insgesamt verringert wird, auf den Ursprungsplan oder die tatsächliche Versiegelung vor Ort?
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Durch die Verkürzung der öffentlichen Verkehrsfläche ergibt sich das gewünschte größere Baufeld für die Gewerbebebauung. Insoweit wird die Versiegelung nicht verringert, sondern erfolgt nur durch eine andere Nutzungsart. In Bezug auf den Gesamt-BP ist diese Änderung jedoch als marginal zu werten. Die Begründung ist in diesem Sinne noch redaktionell anzupassen.
Punkt 7 der Begründung: Der letzte Satz solle noch konkretisiert werden: Weshalb komme kein anderer Standort in Betracht?
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Gewerbliche Neubauvorhaben sind vorrangig auf bereits beplanten Gemeindeflächen mit entsprechendem Baurecht und Erschließung zu realisieren. Eine Standortalternativenprüfung käme mithin nur innerhalb der Gewerbegebietsflächen Gilchings in Betracht und wäre dann vorzunehmen, wenn der angedachte Standort für das neue Gewerbe selbst oder für Dritte offenkundige Nachteile aufweisen würde. Von beidem ist vorliegend nicht auszugehen: Das ansiedlungswillige Unternehmen hat sich ausdrücklich für den planungsgegenständlichen Standort entschieden und es gelten für es die gleichen BP-Festsetzungen und Immissionsschutzauflagen wie für die planintern benachbart gelegenen Nutzungen. Auch in diesem Punkt sollte die Begründung noch redaktionell angepasst werden.
zum Ursprungsplan „Standortentwicklung Sonderflughafen Oberpfaffenhofen“:
Man weise darauf hin, dass der ursprüngliche Bebauungsplan – der zum Großteil unverändert bleibe – zahlreiche unbestimmte Regelungen enthalte, die den Vollzug deutlich erschwerten; u.a. seien dies folgende Punkte:
Festsetzung A. 3.1: Es sei unklar, ob tatsächlich eine Ausnahmeregelung intendiert sei; vermutlich sei „ausnahmsweise“ hier eher als „abgesehen davon“ zu lesen.
Grundsätzlich sei die vorhandene Form der GRZ-Festsetzung unüblich, da letztendlich nur eine Kappungsgrenze festgesetzt werde (GRZ bis 0,8 inklusive aller Nebenanlagen, solange nicht die „Ausnahme“ greift, s.o.).
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Nach § 17 Abs. 1 BauNVO gilt für GE eine GRZ-Obergrenze von 0,8; sie wurde im Plan in dieser Maximalhöhe übernommen. Da dieser Wert aber auch identisch mit dem Grenzwert nach § 19 Abs. 4 Satz 2 1. Halbsatz BauNVO ist, bis zu dem die als zulässig festgesetzte Grundfläche durch die Grundflächen der in Satz 1 genannten Anlagen überschritten werden darf, musste für diese Anlagen eine darüber hinausgehende Überschreitungsmöglichkeit im Sinne von Satz 3 als abweichende Bestimmung getroffen werden. Die Gemeinde hatte sich seinerzeit entschieden, eine Überschreitung des Grenzwertes von 0,8 durch besagte Anlagen grundsätzlich zuzulassen, vor dem Hintergrund eines adäquaten Ausgleichs jedoch mit der Maßgabe: „…wenn die darüber hinausgehende Fläche im doppelten Umfang in Form einer extensiven Dachbegrünung ausgeglichen wird“.
Da die Festsetzung expressis verbis als „ausnahmsweise“ erfolgte, handelt es sich hierbei um eine Ausnahme i.S.v. § 31 Abs. 1 BauGB. Die Festsetzung sollte mithin unverändert beibehalten werden.
Festsetzung A. 3.2: Wann eine Überschreitung der Firsthöhe „städtebaulich und gestalterisch vertretbar“ sei, liege komplett im Auge des Betrachters. Letztlich könnten der Überschreitung daher allenfalls luftfahrtrechtliche Aspekte entgegengehalten werden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Angebots-BP für GE können, da sie nicht vorhabenbezogen erstellt werden, nur allgemeine Parameter zur dreidimensionalen Baurechtsregelung festsetzen. Die Verwaltungspraxis zeigt, dass die technische Ausgestaltung der nach Planerstellung realisierten Firmengebäude immer sehr unternehmensspezifisch erfolgt und sich mit den planvorgegebenen städtebaulichen Parametern wie Wandhöhe und Dachgestaltung nicht immer vollständig deckt. Die planende Gemeinde ist daher gehalten, über die Festsetzungen ausreichend Spielraum hierfür einzuräumen, dies aber vor dem Hintergrund einer hinreichenden Bestimmtheit, was stets gründlich gegeneinander abzuwägen ist und meist einen Kompromiss erfordert.
Hintergrund für die hier monierte Festsetzung der „städtebaulichen und gestalterischen Vertretbarkeit“ ist der Wille der Gemeinde, Verunstaltungen vorzubeugen. Die bisherige Planumsetzung hat auch erkennbar nicht zu solchen geführt.
Festsetzungen A. 4.3.3 und A. 5.2: Wann „optisch wirksame Fassadenzäsuren“ oder „Fassaden deutlich gegliedert“ seien, dürfte in Zweifelsfällen ebenfalls nicht eindeutig bestimmbar sein.
Zudem kläre die Formulierung „sollen … gegliedert werden“ bei Festsetzung A. 4.3.3 nicht eindeutig, ob es sich hierbei um eine zwingend einzuhaltende Regelung handele; dies gerade im Gegensatz zur Formulierung „müssen … gegliedert werden“ bei A. 5.2.
Festsetzung A. 5.3: Auch die Frage, wann eine „auffällige Farbgestaltung“ vorliege, sei nicht eindeutig zu beantworten.
Ansonsten werden keine Anregungen oder Bedenken vorgebracht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Da A 5.2 die allgemeinere der beiden erstgenannten Festsetzungen und damit die übergreifend umfassende ist, ist die Fassadengestaltung nicht fakultativ, sondern zwingend.
Für Fassadenzäsuren bzw. die Fassadengestaltung allgemein werden in beiden Festsetzungen Beispiele genannt: „Fenster(-band), vertikale wie horizontale Zäsuren, Materialwechsel, Vor- und Rücksprünge“. Es obliegt der Bauberatung, dies und die zu verhindernde „auffällige Farbgestaltung“ von Werbeanlagen näher zu definieren und somit zu steuern.
Auch hier gilt, dass die bisherige Planumsetzung erkennbar nicht zu städtebaulichen Missständen vor Ort geführt hat, weswegen die besagten Festsetzungen unverändert beibehalten werden sollten.
1.1.2 Regierung von Oberbayern, Luftamt Südbayern
Von der 3. Teiländerung des Bebauungsplanes würden keine luftrechtlichen Belange berührt. Man erhebe daher keine Einwendungen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.1.3 Gemeinde Weßling
Die Gemeinde Weßling erklärt, dass sie gegen die Planteiländerung keine Einwände erhebe.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Bürger und Sonstige:
Von Bürgern oder Sonstigen wurden keine Einwendungen vorgebracht.
2. Sollte der Haupt- und Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen nur mehr redaktionell zu überarbeiten und der Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB könnte gefasst werden.
