Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des verbindlichen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Gilching-Süd“.
Beantragt wird die Errichtung eines Büro- und Produktionsgebäudes mit Tiefgarage.
Das Gebäude soll wie folgt ausgeführt werden:
überbaute Fläche: 4.424,57 qm
WH: 14,50 m
GRZ 1: 0,39
GRZ 2: 0,70
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind eine Wandhöhe von 14,50 m und eine GRZ (1) von 0,4 zulässig. Diese kann gem. § 19 Abs. 4 BauNVO (Stellplätze u. Zufahrten) bis zu einer GRZ (2) von 0,7 überschritten werden.
Somit entspricht das Gebäude im Hinblick auf die überbaute Fläche und der Wandhöhe den Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Folgende Befreiungen werden beantragt:
1. Grünordnung
Gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist an der seitlichen und straßenabgewandten Grundstücksgrenze ein Grünstreifen von mind. 5 m erforderlich.
a) Zufahrtsstraße
Die geplante Zufahrtsstraße (L: 135 m, B: 11,5m), welche über den Wendehammer der „Zeppelinstraße“ angeschlossen wird, soll aus Sicherheitsgründen für die Befahrbarkeit, notwendiger Wenderadien der Feuerwehr sowie der in Verlängerung liegenden Tiefgaragenein- und ausfahrt und zur Schaffung eines attraktiveren Grünstreifens, nicht parallel zur benachbarten Zufahrt, sondern abgewinkelt hergestellt werden.
Durch die Verschiebung des Weges nach Norden kann der festgesetzte Grünstreifen nicht eingehalten werden, aber zwischen den beiden Grundstücken und den beiden internen Erschließungsstraßen kann dafür ein 5 Meter breiter Grünstreifen mit einer ansprechenden Baumreihe erstellt werden.
Aus städtebaulicher Sicht kann einer Befreiung zur Verschiebung der Zufahrtsstraße nach Norden befürwortet werden.
b) Tiefgaragenrampe
Auf Grund der geforderten Stellplatzanzahl handelt es sich hier um eine Großgarage über 2 Geschosse, welche ein entsprechendes Verkehrsaufkommen aufweist. Hierfür ist eine gut befahrbare Rampe mit einer moderaten Neigung und adäquaten Kurvenradien notwendig. Ferner kann die Tiefgarage direkt von der Grundstückszufahrt angefahren werden, was bedingt, dass die Rampe innerhalb des festgesetzten Grünstreifens errichtet werden soll.
Gleichartige Befreiungen wurden im Bebauungsplangebiet bereits genehmigt.
c) Fußgängerwege innerhalb Grünstreifen und Ausgleichsfläche
Der Antrag auf Befreiung von der festgesetzten Grünordnung wird damit begründet, dass aufgrund des Zuschnitts des Grundstückes und der besonderen Lage am Rande des Gewerbegrundstücks das Gebäude sowohl mit dem Kraftfahrzeug als auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad nur schwierig zu erreichen ist. Durch Schaffung von Fußgängerwegen, welche direkt mit dem bestehenden Fuß- und Radweg im Nordwesten verbunden werden, soll hier Abhilfe geschaffen werden.
Der Bebauungsplan setzt im Bereich der geplanten Fußgängerwege eine Ausgleichsfläche samt Wald, lockerer Gehölzpflanzung und Magerstandort fest. Im Hinblick auf Schaffung von Bezugsfällen und Einhaltung der erforderlichen Ausgleichsflächen, wird von einer Befreiung von der Grünordnung zur Errichtung von Fußgängerwegen abgeraten.
Seitens der Verwaltung stehen gegen eine Befreiung zur Verschiebung der Zufahrtsstraße sowie Errichtung einer Tiefgaragenrampe im festgesetzten Grünstreifen keine Hinderungsgründe entgegen, da bereits gleichartige Befreiungen im Bebauungsplangebiet befürwortet und genehmigt wurden. Der Grünflächenanteil von 30 % wird an anderer Stelle auf dem Grundstück nachgewiesen.
2) Bauraum
Neben der Minimierung der Flächenversiegelung und der Umsetzung eines konsequenten Grünkonzeptes gilt es hinsichtlich des oberirdischen Gebäudegrundrisses den Anforderungen zukünftiger Nutzer Rechnung zu tragen. Hierzu gehört ein optimaler Produktionsablauf auf zusammenhängenden, gut belichteten und umfahrbaren Flächen im Erdgeschossbereich, bei denen das Abrücken des Rampenbauwerks sinnvoll ist. Auch in Bezug auf die Begründung unter 1b) der Beschlussvorlage kann die Umsetzung dieser Anforderungen nur gelingen, wenn das gesamte Rampenbauwerk vom Gebäude abgerückt ist und somit zu einem Großteil außerhalb des Baufeldes liegt.
Auch hier wurden gleichartige Befreiungen bereits gestellt und genehmigt.
3) Wandhöhe
Durch die Errichtung eines Brüstungsgeländers für die geplante Dachterrasse, wird die festgesetzte Wandhöhe für das beantragte Gebäude um 1 m überschritten. Begründet wird der Antrag auf Befreiung damit, dass im Zeitalter des „modernen Arbeitens“ der Bezug zur Natur ein wichtiger Bestandteil ist. Den Angestellten soll durch die Schaffung einer Dachterrasse Raum zur Entspannung und Erholung, z. B. beim Arbeiten in der Sonne, zum Mittagessen oder zum Treffen nach Dienstschluss angeboten werden können.
Eine Befreiung von den Festsetzungen. bzgl. Wandhöhe ist aus städtebaulicher Sicht vertretbar, da das Brüstungsgeländer 1 m oberhalb der Attikahöhe und somit deutlich unter der Höhe der verkleideten Technikaufbauten (2,90 m) liegt.
Abweichung
Dachaufbauten
Die beantragten Dachaufbauten (h= 2,90 m) überschreiten betriebsbedingt die vom Haupt- u. Bauausschuss beschlossenen Vollzugshinweise. Danach sind Dachaufbauten bis zu
7,5 % der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses möglich.
Bereits bei anderen Vorhaben im Planungsgebiet wurde eine Abweichung von den Vollzugshinweisen auf 9,5 % zugestimmt. Diese soll auch für dieses Vorhaben gelten.
Stellplätze:
Büro- und Verwaltungsräume: 1 StPl. je 30 m² HNF: 146,12
Handwerks- und Industriebetriebe: 1 StPl. je 50 m² HNF: 64,37
Lagerräume u. –plätze, Ausstellungs-
u. Verkaufsflächen: 1 StPl. je 80 m² HNF: 10,85
erforderlich gesamt: 221,34
Es werden insgesamt 231 Stellplätze (mit Erweiterungsmöglichkeit) in der 2-geschossigen Tiefgarage und 6 oberirdische Stellplätze nachgewiesen.
