Im Juli 2021 fand ein Gespräch mit dem Bauherrn und den Planern statt. Fazit war, das der Gemeinde eine detaillierte Entwurfsplanung zur weiteren Bearbeitung vorgelegt wird. Die Entwurfsplanungen vom 06.11.2021 (siehe Anlagen) liegen nun vor. Die Verwaltung hat das Büro Plankreis im Sinne der Sanierungssatzung von 2017 um Stellungnahme (Anlage Plankreis vom 17.01.2022) gebeten.
Das zu überplanende Gebiet liegt innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Sanierungsgebiet I – Ortsmitte Gilching".
Das bedeutet, dass die Gemeinde bei der Behandlung von Anträgen auf die Übereinstimmung mit den Sanierungszielen verweist und ihr Einvernehmen aus diesem Grund versagen kann.
Um die Neuordnung des zentralen Grundstücks Hochstift-Freising-Weg/Karolingerstraße im Sinne der Sanierungsziele zu ermöglichen erfolgte im Vorfeld die Ausarbeitung eines städtebaulichen Entwurfs. In diesen Prozess wurde der Eigentümer der Flächen zur Wahrung seiner Interessen eingebunden.
Im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung wird in dieser zentralen Ortslage in unmittelbarer Nähe des Rathauses eine verdichtete Bauweise gefördert, die den landesplanerischen Vorgaben von flächensparendem Bauen gerecht wird. So können in der Ortsmitte von Gilching ca. / max. 30 attraktive und moderne Wohnungen entstehen.
Entsprechend des beschlossenen Sanierungsziels „Verbesserung der Gestalt- und Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum, Berücksichtigung der Barrierefreiheit, wird mit der Planung neben der Schaffung von attraktivem Wohnraum auch das Ziel verfolgt, hier eine attraktive Aufwertung des öffentlichen Raums zu schaffen.
Geplant ist dafür die Gestaltung des Hochstift-Freising-Platzes über die Karolingerstraße weiterzuführen und so eine attraktive Vernetzung in die Ortsmitte zu schaffen.
Es ist für die Ortsmitte von Gilching von großer Bedeutung, dass bestehende Baulücken geschlossen werden, daher wird das Bauvorhaben aus Sicht der Ortsmittenentwicklung grundsätzlich begrüßt.
Dem der Planung zugrundeliegenden baulichen Verdichtungsgedanken im zentralen Ortsmittenbereich wird nachgekommen.
Städtebauliche Zielvorstellungen sind berücksichtigt; der vorliegende Bauantrag entspricht im Wesentlichen dem städtebaulichen Konzept.
In der architektonischen Ausformung und Gestaltung aber, die nicht mit Festsetzungen des Bebauungsplans geregelt werden können, wird noch dringend Verbesserungsbedarf in u.a. folgenden Punkten gesehen:
- Um die kompakte Bebauung im Platzbereich aufzulockern, sollen sich die beiden Wohnbaukörper gemäß abgestimmten städtebaulichen Entwurf durch einen sich davon gestalterisch abhebenden Verbindungsbau als Solitärbauten abzeichnen. Dazu ist dieser mit einem sehr hohen Glasanteil auszuführen. Verdeutlicht wurde die Idee durch die Darstellung von z.B. verglasten Treppenhäusern („besondere Nutzung“). In der vorliegenden Planung ist zwar optisch ein abgesetzter Bauteil erkennbar, dieser ist allerdings im OG durch „normale“ Wohnnutzungen wie Wintergarten und Luftraum bzw. eine Gewerbeeinheit mit WC/Küche im EG belegt. Die gestalterische Absicht, die mit dem Zwischenbaukörper intendiert war, ist in der Nutzung nicht ablesbar. Auch gestalterisch wirkt der Verbindungsbau als Teil des nebenstehenden Gebäudes, insb. von der Hofseite aus.
- Durch die Verwendung unterschiedlicher Fensterformate wirkt die Fassade insgesamt sehr unnötig unruhig.
- Die Ausgestaltung der Dachgeschoss-Brüstungen ist aus der vorliegenden Planung nicht abschließend zu beurteilen.
- Nach den bisherigen Abstimmungen wird von einer Ausführung als offenes, zurückgesetztes Stahlstab-Geländer (nicht flächig) ausgegangen, um die Höhenwirkung zu minimieren.
- Durch die Fassadenausbildung wirken die Baukörper unnötig massiv.
Es wird empfohlen, die sanierungsrechtliche Genehmigung zum vorliegenden Planungsstand nicht zu erteilen.
Der Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 23.11.2020 lag von 12.04.2021 bis 14.05.2021 öffentlich aus.
Die umfangreichen Einwände der Nachbarschaft beziehen sich überwiegend auf die massive, dichte und hohe Bebauung. Es wird daher vorgeschlagen, der Empfehlung vom Büro Plankreis zu folgen, um hier alle Möglichkeiten im Vorfeld auszuschöpfen um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.
Die Stellungnahme vom Büro Plankreis vom 17.01.2022 empfiehlt die sanierungsrechtliche Genehmigung zur Entwurfsplanung vom 06.11.2021 nicht zu erteilen, sondern einen temporären Gestaltungsbeirat einzuberufen.
Ein temporärer Gestaltungsbeirat sorgt dafür, dass Vorhaben von städtebaulicher Relevanz begutachtet werden und Empfehlungen formuliert werden können.
Nach den durchgehend positiven Erfahrungen, die die Gemeinde Gilching bzgl. des Vorhabens Römerstraße 32-38 mit diesem Instrument sammeln konnte, empfehlen wir, auch für dieses ortsbildprägende Grundstück, den temporären Gestaltungsbeirat einzuberufen, um Optimierungen der architektonischen Ausgestaltung zu erzielen.
