Datum: 20.07.2020
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bauausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:00 Uhr bis 18:36 Uhr


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020
2 Rottenrieder Str. 6; Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 289/3, Gem. Gilching
3 Weßlinger Straße 18 a/Talbauernweg 1 b; Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnen in eine gewerbliche Zimmervermietung sowie Errichtung von 3 weiteren KFZ-Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 2020, Gemarkung Gilching
4 Almersweg 2, Bauantrag zum Ausbau eines Dachgeschosses und eines Kellers zum Aufenthaltsraum für das Grundstück Fl.Nr. 1440/28; Gemarkung Gilching;
5 6. Teiländerung des Bebauungsplanes "Tonwerkstraße" für den Bereich Fl.Nrn. 642/2, 294, 294/3, 294/2, Teilfläche aus 642/16 und Teilfläche aus 644/2 jeweils Gemarkung Argelsried; Abwägung der während des Verfahrensschrittes der öffentlichen Auslegung gem. § 13 a i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB vorgebrachten Anregungen; Erneute öffentliche Auslegung gem. § 4 a Abs. 3 BauGB
6 Gemeinde Wörthsee; Beteiligung im Verfahren zur 7. Änderung des Flächennutzungsplanes i.d.F. vom 29.04.2020; hier Beteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB
7 Gemeinde Wörthsee, Beteiligung im Bebauungsplanverfahren vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 76 "Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter und Wohnen nördlich Zum Kuckucksheim" gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
8 Straßenbauprogramm im Jahr 2020 und 2021, Zurückstellung der Baumaßnahmen
9 Verschiedenes

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 1

Sachverhalt

Genehmigung der Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020.

Beschlussvorschlag

Gegen die Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020 werden keine Einwände erhoben. Sie ist somit genehmigt.

Beschluss

Gegen die Sitzungsniederschrift vom 29.06.2020 werden keine Einwände erhoben. Sie ist somit genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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2. Rottenrieder Str. 6; Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 289/3, Gem. Gilching

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 2

Sachverhalt

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der verbindlichen Ergänzungssatzung „Rottenrieder Straße“.

Beantragt wird die Errichtung eines Einfamilienhauses mit folgenden Maßen:
überbaute Fläche:        119,82 qm
Wandhöhe:                     5,75 m
Firsthöhe:                     7,58 m
Dachneigung:               20 °
Dachform:                 Satteldach

Festsetzungen Bebauungsplan:
Grundfläche:        140,00 qm
Wandhöhe:                     5,00 m


Zum Vorhaben werden folgende Anträge auf Befreiung von der Ergänzungssatzung gestellt (die Begründung zu den Befreiungen wird in Anlage beigefügt):
- Drehung Firstrichtung und dadurch Überschreitung Baugrenze
- Wandhöhe
- Bauraum Garage

zu Firstrichtung und Überschreitung Bauraum
Gem. der Ergänzungssatzung „Rottenrieder Straße“ ist die Firstrichtung des zu bebauenden Grundstücks nicht parallel zur Rottenrieder Straße ausgerichtet, sondern orientiert sich an den Firsten der Bestandsgebäude in der Straßenflucht des zu bebauenden Grundstücks. Durch die Drehung des Firstes kann dadurch auch die festgesetzte Baugrenze nicht mehr eingehalten werden (Drehung um ca. 90°).

Da ähnliche Befreiungen im Satzungsgebiet bis jetzt noch nicht erteilt wurden und dadurch die Grundzüge der Planung berührt sind, sollte von einer Befreiung zur Drehung der Firstrichtung abgesehen werden.


Wandhöhe
Gem. Satzung ist eine max. Wandhöhe von 5,00 m zulässig.
Das Vorhaben soll mit einer Wandhöhe von 5,75 m ausgeführt werden und ist somit um 0,75 m höher, als die Satzung dies zulässt.
Auch hier wurden ähnliche Befreiungen im Satzungsgebiet bis jetzt noch nicht erteilt. Da auch hier die Grundzüge der Planung berührt sind, sollte von einer Befreiung zur Errichtung einer Wandhöhe von 5,75 m abgesehen werden.


Bauraum Garage
Gem. Satzung ist ein Bauraum für Garagen festgesetzt. Dieser ist jedoch nicht mit dem Wohngebäude verbunden.

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben wird bauplanungsrechtlich nicht erteilt, da die Festsetzungen der Einbeziehungssatzung nicht eingehalten werden.

Der Befreiung zur Änderung der First- Richtung auf West-Ost Richtung wird nicht zugestimmt.

Der Befreiung zur Änderung der Wandhöhe von 5,00 m auf 5,75 m wird nicht zugestimmt.

Dem Antrag auf Verschiebung des Bauraums für die Garage wird nicht zugestimmt.

Beschluss

Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben wird bauplanungsrechtlich nicht erteilt, da die Festsetzungen der Einbeziehungssatzung nicht eingehalten werden.

Der Befreiung zur Änderung der First- Richtung auf West-Ost Richtung wird nicht zugestimmt.

Der Befreiung zur Änderung der Wandhöhe von 5,00 m auf 5,75 m wird nicht zugestimmt.

Dem Antrag auf Verschiebung des Bauraums für die Garage wird nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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3. Weßlinger Straße 18 a/Talbauernweg 1 b; Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnen in eine gewerbliche Zimmervermietung sowie Errichtung von 3 weiteren KFZ-Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 2020, Gemarkung Gilching

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 3

Sachverhalt

Das Grundstück Fl.Nr. 2020, Gemarkung Gilching liegt im unbeplanten Innenbereich, die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich demnach nach § 34 BauGB.

Antrag auf Nutzungsänderung:
In dem Bereich zwischen dem Talbauernweg und der Weßlinger Straße bestehen derzeit ausschließlich Wohnbebauungen.

Das Gebiet stellt ein „allgemeines Wohngebiet“ dar, da es vorwiegend dem wohnen dient. Es liegt somit ein sog. „faktisches“ Baugebiet vor, die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung beurteilt sich daher nur nach der BauNVO. Nach § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO ist ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes in einem WA zulässig. § 4 Abs. 3 BauNVO sieht hierfür jedoch eine Ausnahme vor. Für den Betrieb des Beherbergungsgewerbes wird eine Befreiung gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO i.v.m. § 31 Abs. 1, § 34 Abs. 2 BauGB benötigt.


Antrag auf Errichtung von  3 weiteren KFZ-Stellplätzen:
Das Grundstück soll über den Talbauernweg angefahren werden. Es soll ein 8 Bett-Beherbergungsbetrieb entstehen. Laut der gemeindlichen Stellplatzsatzung ist 1 Stpl. je begonnene 2 Betten nachzuweisen. Somit müssen 4 Stellplätze nachgewiesen werden.

Derzeit besteht eine Grenzgarage mit einer Breite von 3.00 m. Zwei weitere Stellplätze sollen, ebenfalls an der Westgrenze des Grundstücks, mit je 6 m länge und 2,50 m Breite errichtet werden. Ein weiterer Stellplatz soll unmittelbar zur Weßlinger Straße mit 5,00 m Länge und 2,5 m Breite errichtet werden. Die Zufahrt zu den Stellplätzen ist über den Talbauernweg geplant, und weißt an der engsten Stelle auf dem Grundstück eine Breite von 3,075 m auf.
Grundsätzlich ist die Prüfung der Stellplätze im Bauordnungsrecht verankert und obliegt somit dem Landratsamt Starnberg. Die Festsetzungen der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind zu beachten. Die rückwärtigen Stellplätze zum Bürgersteig Weßlinger Straße, werden aus Sicht der Verwaltung als nicht anfahrbar wahrgenommen.  

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der Maßnahmen
Beschaffungs-/ Herstellungskosten
EUR
Jährliche Folgekosten/-lasten
EUR

Veranschlagung im Verwaltungshaushalt
 

im Vermögenshaushalt
 
im Haushaltsplan nicht veranschlagt
Haushaltsansatz

Haushaltsstelle


Deckungsvorschlag (Finanzierung):

Beschlussvorschlag

Das bauplanungsrechtliche gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt.

Der Befreiung/Ausnahme für den Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit 8 Betten, wird aufgrund der praktisch nicht anfahrbaren Stellplätze nicht zugestimmt.

Beschluss

Das bauplanungsrechtliche gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt.

Der Befreiung/Ausnahme für den Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit 8 Betten, wird aufgrund der praktisch nicht anfahrbaren Stellplätze nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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4. Almersweg 2, Bauantrag zum Ausbau eines Dachgeschosses und eines Kellers zum Aufenthaltsraum für das Grundstück Fl.Nr. 1440/28; Gemarkung Gilching;

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 4

Sachverhalt

Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Starnberger Weg“. Beantragt wird der Ausbau des Dachgeschosses  sowie eines Kellers zum Aufenthaltsraum.

  1. Ausbau Dachgeschoss
Das Dachgeschoss soll als Schlaf- und Kinderzimmer genutzt und hierfür ausgebaut werden. Gemäß des Bebauungsplans „Starnberger Weg“ ist bei 2 Vollgeschossen kein Ausbau des Dachgeschosses mehr möglich. Daher wird ein Antrag auf Befreiung für den Ausbau des Dachgeschosses beantragt.
Es würde kein weiteres Vollgeschoss durch den Ausbau des Dachgeschosses entstehen. Es bestehen bereits zwei Bezugsfälle, wo einer Befreiung zum Ausbau des Dachgeschosses seitens der Gemeinde befürwortet und vom Landratsamt Starnberg genehmigt wurde.

  1. Ausbau Keller zum Aufenthaltsraum
Bauplanungsrechtlich wurden im Bebauungsplan keine Festsetzungen zu Kellergeschossen festgeschrieben. Die Voraussetzungen sind bauordnungsrechtlich zu prüfen.
Die Wohnfläche bleibt unter 180 m². Somit löst der Ausbau des Dachgeschosses und des Kellers zum Aufenthaltsraums keinen weiteren Stellplatzbedarf aus.

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der Maßnahmen
Beschaffungs-/ Herstellungskosten
EUR
Jährliche Folgekosten/-lasten
EUR

Veranschlagung im Verwaltungshaushalt
 

im Vermögenshaushalt
 
im Haushaltsplan nicht veranschlagt
Haushaltsansatz

Haushaltsstelle


Deckungsvorschlag (Finanzierung):

Beschlussvorschlag

Das gemeindliche planungsrechtliche Einvernehmen wird erteilt.
Der Befreiung für den Ausbau des Dachgeschosses wird zugestimmt.

Beschluss

Das gemeindliche planungsrechtliche Einvernehmen wird erteilt.
Der Befreiung für den Ausbau des Dachgeschosses wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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5. 6. Teiländerung des Bebauungsplanes "Tonwerkstraße" für den Bereich Fl.Nrn. 642/2, 294, 294/3, 294/2, Teilfläche aus 642/16 und Teilfläche aus 644/2 jeweils Gemarkung Argelsried; Abwägung der während des Verfahrensschrittes der öffentlichen Auslegung gem. § 13 a i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Halbsatz und Nr. 3 2. Halbsatz BauGB vorgebrachten Anregungen; Erneute öffentliche Auslegung gem. § 4 a Abs. 3 BauGB

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 5

Sachverhalt

Der Haupt- und Bauausschuss des Gemeinderates Gilching hat in seiner Sitzung vom 22.07.2019 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss für die 6. Teiländerung des Bebauungsplanes „Tonwerkstraße“ für den Bereich Fl.Nrn. 642/2, 294, 294/3, 294/2, Teilfläche aus 642/16 und Teilfläche aus 644/2 jeweils Gemarkung Argelsried beschlossen.
Die Planunterlagen zur Aufstellung der 6. Teiländerung des Bebauungsplanes „Tonwerkstraße“  lagen in der Zeit vom 08.08.2019 bis einschließlich 10.09.2019   öffentlich aus.

Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:

1.        Träger öffentlicher Belange
1.1 Landratsamt Starnberg
1.1.1        Kreisbauamt

1.1.1.1        In der Einleitung der Satzung wird darauf hingewiesen, dass innerhalb des Geltungsbereiches der Bebauungsplan „Geisenbrunn, Tonwerkstraße 2. Änderung“ i.d.F. vom 26.07.1994 vollständig ersetzt werden soll. Der Geltungsbereich der vorliegenden 6. Teiländerung umfasst darüber hinaus auch den Bebauungsplan „Ehemaliges Tonwerkgelände“ i.d.F. vom 18.11.1976 (Fl.Nr. 294/2). Es wird um Prüfung und ggf. Anpassung gebeten.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Der oben genannten Planung aus dem Jahre 1976 kann entnommen werden, dass für Fl.Nr. 294/2 ein Sichtdreieck festgesetzt wurde. Die Straße wurde damals mit einer Breite von 8,5 m festgesetzt.  Diese Planungen sind nicht umgesetzt worden. Mit Beschluss vom 23.07.2018 wurde beschlossen, dass die Straße Am Ziegelstadel künftig im südlichen Bereich als Fußweg festgesetzt werden soll. Ein Sichtdreieck ist daher nicht mehr erforderlich. Das Grundstück Fl.Nr. 294/2  liegt im Bereich der Festsetzung A 8.2 Fläche für die Erhaltung von Bäumen.
Die Präambel sollte künftig wie folgt lauten:
Dieser Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines Geltungsbereichs die Festsetzungen und Planzeichnung des Bebauungsplans „Geisenbrunn, Tonwerkstraße 2. Änderung“ i.d.F.v. 26.07.1994 sowie des Bebauungsplans „Ehemaliges Tonwerkgelände“ i.d.F.v. 18.11.1976 hier nur die Fl.Nr. 294/2.
Das gemeindliche Grundstück Fl.Nr. 294/2, Gemarkung Argelsried, sollte als Straßenbegleitgrün mit Bepflanzung festgesetzt werden. Die Planzeichnung sollte entsprechend angepasst werden.

1.1.1.2        Der Planzeichnung ist keine Nutzungsschablone für das Grundstück Fl.Nr. 294 hinsichtlich Art und Maß (z.B. Wandhöhe, Dachform) der baulichen Nutzung zu entnehmen. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die westliche Nutzungsschablone sollte auch noch dem Grundstück Fl.Nr. 294, Gemarkung Argelsried zugeordnet werden.

1.1.1.3        Am Ende der Festsetzung A 2.2 ist das Satzzeichen anzupassen. Dies lediglich als redaktionelle Änderung.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 2.2: hier sollte der Doppelpunkt durch einen Punkt ersetzt werden.

1.1.1.4        Festsetzung A 3.4: Die Nennung der Rechtsgrundlage ist anzupassen. Es empfiehlt sich „§ 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO“ zu zitieren und im übrigen „Nr. 1-3“ zu streichen. Dies ebenfalls als redaktionelle Anpassung.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Empfehlung wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 3.4 sollte wie folgt zitiert werden: „§ 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO“

1.1.1.5        Wir bitten in den Festsetzungen A 3.6 und A 5.5 vor dem Wort Dachhaut das Wort „OK (Oberkante)“ einzufügen. Dies entspricht der üblichen Regelung zur Definition der Wandhöhe sowohl im Planungs- als auch Bauordnungsrecht. Das Wort „traufseitig“ (Festsetzung A 3.6) bitten wir zu streichen.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Es sollte  bei den Festsetzungen A 3.6 und A 5.5 vor dem Wort Dachhaut das Wort „OK (Oberkante)“ eingefügt werden.
Bei Festsetzung A 3.6 sollte das Wort „traufseitig“ gestrichen werden.

1.1.1.6        Festsetzung A 7.4: Da die Festsetzung zu Geh-, Fahr- und Leitungsrechten so bestimmt wie möglich sein muss, sollte das räumliche Ausmaß (z.B. Breite und Länge eines Weges) konkret festgesetzt werden.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Zufahrt zu den neu erschlossenen Grundstücken Fl.Nr. 294/3 hat eine Länge von 18,8 m und eine Breite von 4,5 m. Der künftige Erschließungsplatz der vier Einzelhäuser  hat eine Breite von 14 m und eine von Länge 20,2 m.  
Festsetzung A 7.4: Die Planzeichnung sollte mit den räumlichen Ausmaßen ergänzt werden.

1.1.1.7        Festsetzung A 8.2: Der 2. Halbsatz ist zu unbestimmt und daher rechtlich unzulässig.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 8.2 sollte wie folgt geändert werden, um die Bestimmtheit zu wahren:
„zu pflanzender Baum
Die Anzahl der zeichnerisch festgesetzten Bäume ist verbindlich, ihre Situierung kann gegenüber der Planzeichnung um maximal 3 m abweichen“.

1.1.1.8        Festsetzung A 8.7: Es ist grundsätzlich anzuraten, auch eine Regelung zu Abgrabungen zu treffen, da es andernfalls hierdurch zur Ausbildung eines weiteren Geschosses kommen kann. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung 8.7 sollte wie folgt ergänzt werden:
„Freiliegende Kellergeschosse sind unzulässig“.

1.1.1.9        Die Grünordnung trifft keine Aussage darüber, bis wann die (Ersatz-) Pflanzungen spätestens auszuführen sind. Es empfiehlt sich einen Zeitrahmen „innerhalb der nächsten Vegetationsperiode ab Nutzungsaufnahme“ vorzugeben. Um Prüfung und ggf. Anpassung wird gebeten.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 8.5 sollte künftig um folgenden Satz 3 erweitert werden:
„Die Pflanzungen bzw. Ersatzplanzungen sind spätestens innerhalb der nächsten Vegetationsperiode ab Nutzungsaufnahme vorzunehmen.“

1.1.1.10        In der Begründung sind nähere Ausführungen dahingehend erforderlich, warum aus städtebaulichen Gründen auf dem Grundstück Fl.Nr. 642/2 ein Pultdach neben einem Satteldach zulässig sein soll, während sich im übrigen Plangebiet und darüber hinaus im Gebiet „Ehemalige Tonwerkgelände“ ausschließlich Häuser mit Satteldächern befinden.  

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 6.2 Pultdach/symmetrisches Satteldach ist aus dem ersten Planentwurf „Mehrfamilienhaus“ versehentlich übernommen worden.
Festsetzung A 6.2 sollte ersatzlos gestrichen werden.

1.1.1.11        Die Kombination aus einer GR und GRZ ist nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO grundsätzlich nicht zulässig. Wir empfehlen vor diesem Hintergrund auch die Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 4 BauNVO und die Festsetzung der GR nach § 19 Abs. 2 BauNVO entweder in absoluten oder in relativen Zahlen anzugeben.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Die  Festsetzungen sollten beibehalten werden.
Die Regelung durch eine GR der Hauptgebäude und eine Gesamt-GRZ, die die Nebenanlagen berücksichtigt, ist sowohl zulässig als auch städtebaulich sinnvoll. Für die städtebaulich wirksamen baulichen Anlagen wird damit eine absolute Grundfläche festgesetzt, die unabhängig von der Grundstücksgröße die Größe der zulässigen Baukörper bestimmt. Für die Oberflächenversiegelung, die zusätzlich die Grundflächen der nach §19 Abs.4 genannten Anlagen umfasst, wird ein auf die Grundstücksgröße bezogener relativer Maßbestimmungsfaktor gewählt.
Dies widerspricht nicht den Vorschriften des § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Die unter Nr. 1 bezeichneten Maßbestimmungsfaktoren Grundflächenzahl einerseits und Größe der Grundfläche anderseits können auch kumulativ also kombiniert verwendet werden (vgl. Ernst / Zinkahn / Bielenberg Kommentar § 16 BauNVO, RNr. 26). „Danach ist es zulässig, bei der Festsetzung der zulässigen Grundfläche durch eine absolute Quadratmeterzahl (Größe der Grundfläche gem. § 16 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 2) ein jeweils auf das Baugrundstück bezogenes „Summenmaß“ für alle baulichen Anlagen festzusetzen, die beim Maß der baulichen Nutzung zu Buche schlägt“. Entsprechende Urteile werden in der Kommentierung genannt.

1.1.1.12        A 3.3: Der Bezug auf eine ebenerdige Wohnung ist weder zulässig noch sinnvoll (Balkon!)

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 3.3 sollte wie folgt geändert werden.
„Für Außentreppen, Balkone, Vordächer und Terrassen wird eine zusätzliche Grundfläche von 25 qm je Einzelhaus als Wohngebäude bzw. je Haus in Hausgruppe als Wohngebäude festgesetzt. Die festgesetzte Gesamt-Grundflächenzahl ist einzuhalten.

1.1.1.13        Dem Betrachter des Bebauungsplans ist nicht klar, welche tatsächlich in Erscheinung tretenden Wandhöhen festgesetzt sind, da das natürliche Gelände weder festgesetzt noch in der Planzeichnung ersichtlich ist. Da sich die Wandhöhe eigenwilliger Weise auf die OK  EG RFB bezieht (welche städtebauliche Begründung rechtfertigt dies?) ist auch nach einem Aushub schwer feststellbar, welche Differenz zwischen Gelände und EG RFB zulässig ist. Wir empfehlen die übliche und wesentlich einfachere Festsetzung der Wandhöhe.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 3.6 sollte beibehalten werden.
Die städtebauliche Begründung für die Festsetzungsmethodik ist in der Begründung bereits dargelegt. Aufgrund des hängigen Geländes wird durch die Festsetzung einer einheitlichen Höhenkote der Oberkante-Erdgeschossrohfußboden ein Einfließen von Wasser bei Starkregenereignissen ausgeschlossen. Die Höhenkote ist in der Planzeichnung abgebildet. Durch eine einheitliche Festsetzung der OK-EG-Rohfußboden wird des Weiteren eine einheitliche Höhenentwicklung in Bezug auf den Straßenraum und somit ein ruhiges Siedlungsbild erreicht.

1.1.1.14        Bezieht sich die Kote nach A 3.7 auf die Verkehrsfläche und die angrenzenden vier Gebäude? Die Verortung der Höhenkoten wäre in diesem Fall unglücklich gewählt.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Verortung der Höhenkoten sollte konkretisiert werden.
In Absprache mit dem beauftragten Architekten wurde eine tragfähige Lösung für die Höhenfestsetzung auf dem Grundstück 642/2 erarbeitet. Die Höhenkote sollte  der Oberkante Erdgeschoss-Rohfußboden auf 563,4 m ü NHN festgesetzt werden. Im Hofbereich sollte das Gelände auf etwa 563,2 nivelliert werden, um eine ebene Zufahrt/Zugang zu schaffen. Das Erdgeschoss liegt dennoch höher, so dass abfließendes Wasser abgeleitet werden kann.
Auf den Grundstücken  Fl.Nr. 294 und 294/3 sollte die Höhenkote mit 562,40 verortet werden.

1.1.1.15        Das Maß von 15 m² für die in A 3.3 genannten Anlagen ist erfahrungsgemäß knapp bemessen.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Siehe hierzu Punkt 1.1.1.12

1.1.1.16        A 5.5 kann im Vollzug des Bebauungsplans erhebliche Probleme bereiten. Durch den Bezug auf eine Höhenkote (s. auch Punkt 13 unserer Stellungnahme) können abstandsflächenrelevante Überschreitungen der nach Art. 6 Abs. 9 BayBO zulässigen Höhen entstehen.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 5.5 sollte künftig wie folgt lauten:
Die zulässige Wandhöhe für Garagen/Carports und Nebenanlagen wird mit max. 3,0 m festgesetzt. Als Dachform für Garagen/Carports werden extensiv begrünte Flachdächer festgesetzt.
Festsetzung A 5.6 sollte wie folgt geändert werden:
Zusammengebaute Garagen und Carports sind  in gleicher Wandhöhe auszuführen.

1.1.1.17        Die in A 3.6 formulierte traufseitige Wandhöhe wird in Verbindung mit A 6.2 zu Wandhöhen führen, die evtl. nicht gewünscht sind.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Durch die Änderungen unter Punkt 1.1.1.5 und 1.1.1.10 ist dieser Hinweis irrelevant.  
 
1.1.2 Immissionsschutz
1.1.2.1 In der vorliegenden 6. Änderung des Bebauungsplans „Tonwerkstraße" wurde der Umgriff nach Süden erweitert und das bestehende Wohnhaus auf Fl.Nr. 294 in den Plan integriert. Neben der St 2068 wirken vor allem auf dieses Wohnhaus auch die Emissionen der Münchner Straße ein. Östlich des Plangebietes befindet sich eine Gaststätte. Diese ist durch die bereits bestehende Bebauung beschränkt. Durch die Ausweisung der neuen Bauräume bzw. die Erweiterung des Bauraumes auf der Fl.Nr. 642/2 ergibt sich kein Heranrücken der schutzwürdigen Bebauung und damit kein neuer Immissionsort.
Die Festsetzungen zum Immissionsschutz stammen aus der 2. Änderung des BP „Tonwerkstraße“ i.d.F. vom 29.03.1994. Zur Beurteilung der aktuellen Lärmsituation wurden überschlägige Berechnungen anhand der aktuellen Verkehrsdaten der St 2068 sowie auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Greiner zum Bebauungsplan „Zwischen Hauptstraße und Kleinfeldstraße“ vom 04.05.2000 durchgeführt. Für die Münchner Straße liegen uns keine Verkehrszahlen vor, so dass die Emissionen dieser Straße nicht in die Beurteilung einfließen können.
Die Ergebnisse zeigen, dass ein Schalldämm-Maß von 45 dB nicht erforderlich ist. Die maximalen Beurteilungspegel treten an den Gebäuden bzw. Bauräumen auf den Fl.Nrn. 642/2 und 294 sowie für den südöstlichen Bauraum auf Fl.Nr. 294/3 mit maximal 62 dB(A) tags und 53 dB(A) nachts auf. Das gemäß DIN 4109 (2016) ermittelten Schalldämm-Maß beträgt hier 40 dB. Für alle anderen Fassaden ist ein Schalldämm-Maß von 35 dB ausreichend. Es wird darauf hingewiesen, dass die Berechnung nur überschlägig für die St 2068 erfolgen konnte und die Schallschutzmaßnahmen daher „auf der sicheren Seite" festgelegt wurden. Sollte die Gemeinde eine konkrete schalltechnische Untersuchung veranlassen, können sich Abweichungen für einzelne Fassaden ergeben. Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass die DIN 4109 von 1989 nicht mehr aktuell ist. Die gültige Fassung ist mittlerweile die DIN 4109 von 2016.
Die Festsetzungen unter Ziffer 9 sind wie folgt zu ändern:
1. Ziffer 9.1 ist wie folgt zu formulieren:
„Bei Neu-‚ Um- und Erweiterungsbauten ist an den Süd- und Ostfassaden der Gebäude auf den Fl.Nrn. 642/2 und 294 sowie des südöstlichen Bauraums auf der Fl.Nr. 294/3 ein Gesamtschalldämm-Maß der Außenbauteile gemäß DIN 4109-1:2016-07, Tabelle 7, von mindestens 40 dB einzuhalten, sofern an diesen Fassaden schutzbedürftige Aufenthaltsräume vorgesehen werden. Für alle anderen Fassaden ist ein Gesamtschalldämm-Maß von mindestens 35 dB erforderlich.
Hinweis: für die Einhaltung der DIN 4109 ist der Entwurfsverfasser verantwortlich.“
2. Die Ziffer 9.3 kann gestrichen werden. Die SchaIlschutzfensterklasse ergibt sich aus dem unter Ziffer 9.1 festgesetzten Gesamtschalldämm-Maß der Außenbauteile.

Abwägung der Verwaltung
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 9.1 sollte künftig wie folgt lauten:
„Bei Neu-‚ Um- und Erweiterungsbauten ist an den Süd- und Ostfassaden der Gebäude auf den Fl.Nrn. 642/2 und 294 sowie des südöstlichen Bauraums auf der Fl.Nr. 294/3 ein Gesamtschalldämm-Maß der Außenbauteile gemäß DIN 4109-1:2016-07, Tabelle 7, von mindestens 40 dB einzuhalten, sofern an diesen Fassaden schutzbedürftige Aufenthaltsräume vorgesehen werden. Für alle anderen Fassaden ist ein Gesamtschalldämm-Maß von mindestens 35 dB erforderlich.
Hinweis: für die Einhaltung der DIN 4109 ist der Entwurfsverfasser verantwortlich.“
Festsetzung A 9.3 sollte ersatzlos gestrichen werden.
 
1.1.3 Verkehrswesen
1.1.3.1 Nach Durchsicht und Prüfung der Planunterlagen zu oben genanntem Bebauungsplan bestehen seitens der Unteren Straßenverkehrsbehörde keine Bedenken gegen die Planungen der Gemeinde Gilching.

Abwägung der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1.1.4 Bodenschutz- und Abfallrecht
Im Bereich des Bebauungsplangebiets sind uns keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Aus der Begründung ergibt sich ebenfalls nichts Gegenteiliges. Der Grund der Beteiligung ist daher nicht ersichtlich.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1.2 AWISTA
1.2.1 Um eine ordnungsgemäße und dauerhafte Abfallentsorgung durch dreiachsige Abfallsammelfahrzeuge zu gewährleisten, weisen wir darauf hin, dass die Bereitstellung aller Behälter im Holsystem am nächsten befahrbaren öffentlichen Verkehrsraum erfolgen muss (vgl. § 13 a Abs. 4 Pkt. 6 Abfallwirtschaftssatzung).
Im Dezember 2016 ist die Branchenregelung 114-601 für das Rückwärtsfahren in Kraft getreten. Diese wird von keiner Ausnahme mehr erfasst. Aufgrund fehlender Wendemöglichkeiten müsste das Abfallsammelfahrzeug rückwärts in den südlichen Teil der Straße „Am Ziegelstadel" fahren, um die Liegenschaften der Flurnummer 294/3 anfahren zu können. Vor diesem Hintergrund ist zu befürchten, dass die Liegenschaften nicht an die Abfallentsorgung angeschlossen werden können.
Daher regen wir an, auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 14 und Abs. 6 BauGB je eine Auszeichnung eines Bereitstellungspunktes der Flächensignatur für Abfallentsorgung gemäß der PlanzV 90 im Bereich der Straßenkreuzung „Am Ziegelstadel/Gletscherweg" für die Flurnummer 294/3 zu prüfen. Weiterhin sollte in die textliche Festsetzung ein Hinweis für die Anwohner aufgenommen werden, dass die Bereitstellung im Bereich der Straßenkreuzung „Am Ziegelstadel/Gletscherweg" zu erfolgen hat.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 7 Verkehrsflächen sollte wie folgt ergänzt werden:
A 7.8 Die Bereitstellung aller Abfallentsorgungssysteme hat im Bereich der Straßenkreuzung Am Ziegelstadel/Gletscherweg zu erfolgen.

1.3 AmperVerband
Die 6. Teiländerung schafft im Bereich der Straße Am Ziegelstadel, der Tonwerkstraße und Münchner Straße die planungsrechtlichen Voraussetzungen für neue Wohnbebauungen sowie effiziente Nutzung bestehender Gebäude. Zudem wird im Rahmen der 6. Änderung des Bebauungsplanes die verkehrliche Erschließungssituation im Bereich der Einmündung Am Ziegelstadel in die Tonwerksstraße sowie die Zufahrt zu den Grundstücken geregelt. Die im Betreff genannten Grundstücke sind durch die öffentlichen Schmutzwasserkanäle in den o. g. Straßen abwassertechnisch erschlossen. Den Bestand unserer Entsorgungsleitungen entnehmen Sie bitte dem beigefügten Lageplan Nr. 2-8/228.
Die Straße Am Ziegelstadel endet derzeit bei Anwesen Am Ziegelstadel, Haus Nr. 3 und verläuft als Fußweg nach Süden bis zur Tonwerkstraße. Ursprünglich (2. Änderung des Bebauungsplanes vom 29.03.1994) war eine Fortführung der Straße Am Ziegelstadel Richtung Süden bis zur Tonwerkstraße vorgesehen, die jedoch nicht umgesetzt wurde. Ein Ausbau des Weges zu einer öffentlichen Straße ist nicht mehr bzw. nur noch bis zur Einfahrt zum Grundstück Flur Nr. 294/3 vorgesehen. Südlich davon, bis zur Tonwerkstraße, ist eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ festgesetzt.
Unser bestehender öffentlicher Schmutzwasserkanal im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt außerhalb der geplanten öffentlichen Verkehrsflächen und wird zudem mit Bäumen überpflanzt. Aus Gründen der Stand- und Betriebssicherheit unseres Schmutzwasserkanals sowie der Zugänglichkeit zu den Schächten Nr. GI0643 und insbesondere Nr. GI0685 für Wartungs-, Inspektions-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten bitten wir um Prüfung, ob die Verkehrsflächen soweit geändert werden können, dass sich unser Schmutzwasserkanal künftig in öffentlichen Verkehrsflächen befindet (siehe gestrichelte Linie in o. g. Lageplan).
Falls eine entsprechende Verlegung der Straße, damit unser Kanal in öffentlichen Verkehrsflächen liegt, nicht möglich sein sollte, müsste der Kanal im in diesem Bereich gemäß der Darstellung im o. g. Lageplan (roter Kanal) ggf. umgelegt werden. Die Länge der Kanalumlegung beträgt ca. 70 Meter und die Kosten für den neuen Kanal würden sich auf ca. 20.000 Euro belaufen. Regelungen hinsichtlich der Kostentragung für die Kanalumlegung sind zu gegebener Zeit ggf. mit der Gemeinde Gilching zu vereinbaren.
Für Neupflanzungen von Bäumen bitten wir zu beachten, dass ein Abstand zu bestehenden Ver­ und Entsorgungsleitungen von mindestens 2,50 m einzuhalten ist. Andernfalls sind geeignete Schutzmaßnahmen einzuplanen. Hinweise sind auch im DWA-Regelwerk zu finden.
Im Zuge der Bebauung erhalten die Grundstückseigentümer auf Antrag die Angaben zur Kanalanschlussstelle (Lage und Tiefe des Kanals, der Abzweige und ggf. der Anschlusskanäle). Antragsformulare für die Angaben zur Kanalanschlussstelle sind auch über das Internet unter ,,www.amperverband.de“ verfügbar und sollten rechtzeitig eingereicht werden, um eine termingerechte Herstellung der notwenigen Anschlusskanäle gewährleisten zu können.
In der Begründung/ Satzung zur Teiländerung des Bebauungsplanes machen Sie dankenswerterweise bereits auf unser nach dem Trennsystem aufgebautes Entwässerungsverfahren aufmerksam mit der Folge, dass unseren Kanälen nur Schmutzwasser aber kein Niederschlags- oder Grundwasser zugeleitet werden darf. Außerdem begrüßen wir Ihre Hinweise zum Umgang mit Niederschlagswasser.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der AmperVerband bat um Überprüfung, ob die Verkehrsflächen soweit geändert werden können, dass sich der Schmutzwasserkanal künftig in der öffentlichen Verkehrsfläche befindet.
Eine Verbreiterung der öffentlichen Verkehrsfläche würde einen Grundstücksankauf der Gemeinde Gilching voraussetzen. Die Eigentümer des Grundstückes lehnen einen Grundstücksverkauf strikt ab.

1.3.1 Amperverband vom 19.12.2019
Wir bedanken uns für Ihr Schreiben vom 9. Dezember 2019 zu unserer Stellungnahme vom 19.08.2019 zur im Betreff genannten Bauleitplanung „Tonwerkstraße" und bitten um Entschuldigung für die zeitliche Verzögerung hinsichtlich der Klärung der Frage, warum unser Kanal im Grundstück Flur Nr. 294/3 verlegt wurde. Der Grund hierfür ist, dass wir hofften, in unseren vorliegenden Dienstbarkeitsvereinbarungen und/oder in den Bauunterlagen Hinweise zur Kanalverlegung, die 1972 ausgeführt wurde, zu finden. Wir haben jedoch keine entsprechenden Schriftstücke gefunden, warum die Kanaltrasse so gewählt wurde.
In  Ihrem  Schreiben  erläutern  Sie,  dass  eine  Verbreiterung  der  Straße  ,,Am  Ziegelstadel" im Bereich des o. g. Grundstücks, damit unser Kanal künftig in einer öffentlichen Verkehrsflächen liegen würde, nicht realisierbar ist, da die Eigentümer den Verkauf bzw. die Abtretung der erforderlichen Grundstücksflächen ablehnen.
Aus den vorgenannten Gründen und hinsichtlich der Betriebssicherheit des Kanals sowie der Zugänglichkeit zu Revisionsschächten werden wir auf unsere Kosten den Schmutzwasserkanal im Zuge der Bebauung des Grundstücks und in Abstimmung mit dem/den Grundstückseigentümer/n in die öffentliche Verkehrsfläche umlegen, entsprechend der Darstellung im Lageplan Nr. 2-8/228 zu unserer Stellungnahme vom 19.08.2019.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Das Tiefbauamt der Gemeinde wird über diesen Vorgang in Kenntnis gesetzt.

1.4 Gemeindewerke Gilching
Zur aktuellen 6. Teiländerung des Bebauungsplanes „Tonwerkstraße“ habe ich folgende Einwendung: Laut meines angefügten Leitungsplanes liegt unsere Wasserleitung auf Privatgrund. Hier bedarf es einer Klärung der Grundstücksverhältnisse, bzw. zu ergründen warum die damaligen Verantwortlichen für die Wasserversorgung die Leitung so verlegt haben.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Das betroffene Grundstück wurde laut Grundbuchauszug und vorliegender Veränderungsnachweise in diesem Bereich nicht verändert.  Es liegen keine Geh- und Leitungsrechte vor.
Bei einem Termin mit den Gemeindewerken konnten keine Unterlagen vorgelegt werden, die eine Verlegung auf Privatgrund gerechtfertigt hätten. Das „Warum“ kann nicht mehr eruiert werden.
Wie schon unter Punkt 1.3.1 Amperverband sollte auch hier die notwendige Umlegung der Wasserleitung nach dem Prinzip des Verursacherprinzips erfolgen. Aus den genannten Gründen und hinsichtlich der Betriebssicherheit sollte die Wasserleitung auf Kosten der Gemeindewerke Gilching im Zuge der Bebauung des Grundstücks und in Abstimmung mit dem/den Grundstückseigentümer/n in die öffentliche Verkehrsfläche umgelegt werden.
Das Tiefbauamt der Gemeinde wird über diesen Vorgang in Kenntnis gesetzt.

1.5 Wasserwirtschaftsamt Weilheim
1.        BEABSICHTIGTE EIGENE PLANUNGEN UND MASSNAHMEN
Planungen oder Maßnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes derzeit nicht vor.
2.        EINWENDUNGEN MIT RECHTLICHER VERBINDLICHKEIT
2.1        Niederschlagswasserbeseitigung
Bei gesammeltem Niederschlagswasser von befestigten oder bebauten Flächen handelt es sich nach rechtlicher Definition um Abwasser (§54 Abs. 1, Satz 2 Wasserhaushaltsgesetz). Zur gesicherten Erschließung des Gebietes nach Art. 30 BauGB gehört deshalb auch eine geordnete Beseitigung des Niederschlagswassers. Hierzu ist nach Art. 34 BayWG die Gemeinde verpflichtet. Die Beseitigung des Niederschlagswassers kann nur dann abgelehnt werden und auf Dritte übertragen werden, soweit die Gemeinde vorher nachweislich sicher stellen kann, dass eine Versickerung in den Untergrund oder eine Einleitung in ein Oberflächengewässer unter Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. sickerfähiger Untergrund, ausreichender Grundwasserflurabstand, aufnahmefähiger Vorfluter) ordnungsgemäß möglich ist. Dabei ist es nicht maßgebend, ob hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich ist oder nicht.
Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sieht vor, Niederschlagswasser vorrangig zu versickern. Dies wird aus wasserwirtschaftlicher Sicht begrüßt. Aus oben genannten Gründen ist daher die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mittels Sickertest* bzw. nach Arbeitsblatt DWA-A138, Anhang B, exemplarisch an ausgewählten Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen. Die Ergebnisse (Baugrundgutachten bzw. die Sickertestauswertung*) sind bei der erneuten Auslegung vorzulegen.
*Ein Musterblatt für Sickertests findet sich beispielsweise unter:
https://www.wwawm.bayern.de/service/veroeffentlichungen/doc/muster_zur_durchfuehrung_von_sickertests_ 02_2012.pdf
Wir weisen darauf hin, dass dieser Einwand bereits mehrfach mitgeteilt wurde und bitten zukünftig ein tragfähiges Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung vorzulegen.
3.        FACHLICHE INFORMATIONEN UND EMPFEHLUNGEN
3.1        Grundwasser
Im Umgriff bzw. Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Grundwassermessstellen des Landesgrundwasserdienstes oder Messstellen Dritter vorhanden. Aussagen über den Grundwasserflurabstand können daher nicht getroffen werden.
Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern muss. Sollte wider Erwarten Grundwasser aufgeschlossen werden, ist das Landratsamt Starnberg zu benachrichtigen, um ggf. wasserrechtliche Verfahren einzuleiten.
3.2        Lage zu Gewässern
Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt.
3.3        Altlastenverdachtsflächen
Dem Amt liegen keine Informationen über weitere Altlasten oder Verdachtsflächen in diesem Bereich vor. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, ist beim zuständigen Landratsamt zu erfragen.
Sollten bei den Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG).
3.4        Wasserversorgung
Sämtliche Neubauten sind an die zentrale Wasserversorgungsanlage anzuschließen. Die hierzu erforderliche Wasserverteilung ist so auszuführen, dass ausreichende Betriebsdrücke und auch die Bereitstellung von Löschwasser im Brandfall über die öffentliche Anlage gewährleistet sind.
Der Umgriff des vorliegenden BBP befindet sich in der weiteren Schutzzone (WSG Zone IIIB) des beantragten Trinkwasserschutzgebietes der Stadt Germering. Nach der derzeit gültigen Musterschutzgebietsverordnung ist die Ausweisung von Baugebieten in der Zone IIIB zulässig.
3.5        Abwasserentsorgung
3.5.1        Häusliches Schmutzwasser
Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage im Trennsystem anzuschließen. Die Dichtheit der Grundstücksentwässerungsanlagen ist nach DIN 1986-30 vor Inbetriebnahme nachzuweisen.
Das öffentliche Kanalnetz ist entsprechend den technischen Regeln (DIN EN 752) zu erstellen und zu betreiben.
3.5.2        Niederschlagswasserbeseitigung
Im vorliegenden Fall ist eine Gesamtplanung der Niederschlagswasserbeseitigung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes dringend anzuraten.
Sollte der Boden im Plangebiet keine ausreichende Sickerfähigkeit aufweisen, so ist das gesammelte Niederschlagswasser über einen Regenwasserkanal (gedrosselt, ggf. mit einem Notüberlauf) dem Vorfluter zuzuleiten.
Um die Regenwasserbewirtschaftung für das Planungsgebiet zeitgemäß zu regeln, sind die dafür notwendigen geologischen- und hydrogeologischen Daten rechtzeitig zu ermitteln. Die technischen Vorgaben zu Versickerungs-, Bewirtschaftungs- und Behandlungsanlagen sind bei der landschaftsgestalterischen Überplanung zu berücksichtigen. So kann eine naturnahe Bewirtschaftung des Regenwassers ohne großen zusätzlichen Planungs- und Bauaufwand realisiert werden. Hierzu heißt es in der maßgeblichen technischen Regel für die Versickerung von Niederschlagswasser (DWA-A138, Seite 13):
„Grundsätzlich sind immer hydraulisch gering belastete dezentrale Versickerungsanlagen mit Oberbodenpassage allen anderen vorzuziehen. Für Neubaugebiete lässt sich in vielen Fällen genügend Versickerungsfläche mit Oberbodenpassage bereitstellen, wenn die Versickerungsanlagen als Element der Grün- und Freiraumplanung angesehen werden.“
Weiter können im Sinne der Mehrfachnutzung (sog. Multicodierung) Grünflächen als flache Mulden oder Gründächer der Regenrückhaltung bei Starkniederschlägen dienen. Die Pflanzenoberfläche kann Feinstaub binden, die Verdunstung steigern und so neben einem besseren Mikroklima auch die Folgen der geplanten Flächenversiegelung in Bezug auf die Bodenfunktionen bzw. den Wasserkreislauf abmildern. Weiter ermöglichen unversiegelte bzw. begrünte Flächen das Ansetzen eines günstigeren Abflussbeiwertes, welcher sich kostenreduzierend auf die erforderlichen Entwässerungsanlagen auswirken kann. (Beispielsweise darf nach DWA-M153 für ein begrüntes Dach bis 15° die für die Bemessung der Versickerungsanlage anzusetzende Fläche (Au) auf 30 % - 50 % der projizierten Dachfläche reduziert werden.)
Dahingehend werden auch Festsetzungen zur Flächenentsiegelung (sickerfähige Beläge, niedrige GRZ, höhere Baukörper) ausdrücklich begrüßt.
Weiterführende Hinweise können Sie unter folgenden Adressen finden: Praxisratgeber zur Niederschlagswasserversickerung des LfU: https://www.lfu.bayern.de/wasser/niederschlagswasser_umgang/versickerung/index.htm
4.        ZUSAMMENFASSUNG
Unter Beachtung unserer Stellungnahme bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken gegen die vorliegende Bauleitplanung.
Wir bitten die Gemeinde, uns die schadlose Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers durch Nachweis der Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mit einen Sickertest zu bestätigen.
Wir bitten nach Abschluss des Verfahrens um eine Ausfertigung des rechtskräftigen Bebauungsplanes als PDF-Dokument.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Die in Auftrag gegebenen Sickertests bei den im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegenden Grundstücke haben im Frühjahr 2020 folgende Ergebnisse aufgezeigt:
Grundstück Fl.Nr. 642/2:
Hier  wurden drei Baggerschürfe auf eine Tiefe von 2,5-3,0m Tiefe abgeteuft. Im Baggerschurf SG 3 wurde zuoberst ein 0,3 m mächtiger umgelagerter Oberboden aus einem schwach kiesigem und schwach sandigem Schluff dokumentiert. Darunter folgt bis 0,5 m Tiefe eine mit Ziegelresten aufgefüllte Schicht. Von 0,5 bis 1,8 m folgt eine Auffüllung, mit Ziegelresten, aus einem schwach kiesigem bis kiesigem und sandigem Schluff. Zuunterst folgt bis zur Endtiefe von 3,0 ein schwach schluffiger bis schluffiger und sandiger Kies.
Grund- oder Schichtwasser wurde bis zur Endteufe, 2 5 -3,0 m Tiefe nicht festgestellt.
Es ist davon  auszugehen,  dass  das zu untersuchende  Grundstück großflächig  bis zur eine Tiefe  von mindestens 3,0 m aufgefüllt ist. Durch aufgefüllte, möglicherweise verunreinigte Schichten darf nicht versickert werden. Lediglich beim Untersuchungspunkt SG 3 wurde eine gewachsene Kiesschicht aufgefahren.
Um die Sickerfähigkeit des angetroffenen Kies-Sand-Gemisches im Niveau zwischen 1,8 - 3,0 m Tiefe zu untersuchen, wurde im Baggerschurf SG 3 ein Sickertest durchgeführt. Dazu wurde dieser mit insgesamt ca. 1 m³ Wasser über einen Zeitraum von ca. 5 Minuten aufgefüllt. Beim zweiten Befüllen wurde die Absenkung pro Zeiteinheit gemessen.
Nach dem DWA-Regelwerk A 138 für Feldmethoden kann für das Ergebnis aus dem Sickerversuch ein Korrekturfaktor von 2 angesetzt werden. Daraus ergibt sich für den untersuchten Bereich beim SG 3 ein kr-Wert von 3,4 x l Q-4m/s.

Hydrogeologische Voraussetzung für den Einsatz von Versickerungsanlagen ist ein Durchlässigkeitsbeiwert der ungesättigten Zone zwischen l x l Q-3 m/s und l x l Q-6 m / s. Eine Versickerung von Oberflächenwasser in dem angetroffen Kies-Sand -Gemisch ist aufgrund der festgestellten Wasserdurchlässigkeitswerte im Rahmen der geltenden Richtlinien sehr gut möglich, aber lokal begrenzt.
Als kt- Wert sollte das Ergebnis des Sickertests bei SG 3 mit 3,4 x 10·4 m/s verwendet werden.
Der anhand des Sickerversuchs im Baggerschurf ermittelte kf-Wert darf nur als Näherungswert betrachtet werden. Er gilt für das angetroffene Kies-Sand-Gemisch.
Eventuell aufgefüllte Böden sind in jedem Fall mit der Versickerungseinrichtung vollständig zu  durchfahren.
Bei den Dachflächen sollten als Vorreinigungsanlage Siebe oder Körbe zum Grobstoffrückhalt eingebaut werden. Ferner sollte eine Absetzeinrichtung für die mitgeführten absetzbaren Stoffe vorgeschaltet werden.
Die Dimensionierung der Versickerungsanlage ist mit einem Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung  abschließend  festzulegen. Für Planung, Bau und  Betrieb der  Versickerungsanlagen sind die Merkblätter DWA-A-138 und M-153 heranzuziehen.

Grundstück Fl.Nr. 294/3:
Auf diesem  Grundstück wurden vier Baggerschürfe auf eine Tiefe von 2,7-2,9 m Tiefe abgeteuft.
Grund - oder Schichtwasser wurde bis zur Endteufe 2,7-2,9 m Tiefe nicht festgestellt.
Es ist davon auszugehen, dass das zu untersuchende Grundstück großflächig bis zur eine Tiefe von mindestens 2,7 m aufgefüllt ist. Die Auffüllung muss immer durchstoßen werden.
In den Bereichen SG 1 - 4 wurden im Liegenden gewachsene Schluffböden dokumentiert, die sich erfahrungsgemäß als nicht sickerfähig erweisen (kf-Wert < 1 x 10 -6 m/s). Eine Versickerung von Oberflächenwasser ist somit nicht möglich.
Eine Möglichkeit der Niederschlagswasserbeseitigung kann der Anschluss der neu geplanten Gebäude an den im östlichen Bereich sich befindenden Sickerschacht des Anwesens in der Münchener Str. 21 in 82205 Gilching sein. Die Dimensionierung der Versickerungsanlage ist mit einem Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung abschließend zu prüfen und festzulegen. Für Planung, Bau und Betrieb der Versickerungsanlagen sind die Merkblätter DWA-A-138 und M-153 heranzuziehen.

Zusammenfassung:
Fl.Nr. 642/2: Eine Versickerung von Oberflächenwasser in dem angetroffen Kies-Sand -Gemisch ist aufgrund der festgestellten Wasserdurchlässigkeitswerte im Rahmen der geltenden Richtlinien sehr gut möglich, aber lokal begrenzt.
Fl.Nr. 294/3: Eine Versickerung von Oberflächenwasser ist nicht möglich.
Eine Möglichkeit der Niederschlagswasserbeseitigung kann der Anschluss der neu ge-planten Gebäude an den im östlichen Bereich sich befindenden Sickerschacht des Anwe-sens in der Münchener Str. 21 in 82205 Gilching sein.

Unter Hinweise Punkt 8 sollten folgende Unterpunkte  aufgenommen werden:
8.4 Eventuell aufgefüllte Böden sind in jedem Fall mit der Versickerungseinrichtung vollständig zu  durchfahren.
8.5 Bei den Dachflächen sollten als Vorreinigungsanlage Siebe oder Körbe zum Grobstoffrückhalt eingebaut werden. Ferner sollte eine Absetzeinrichtung für die mitgeführten absetzbaren Stoffe vorgeschaltet werden.
8.6 Die Dimensionierung der Versickerungsanlage ist mit einem Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung  abschließend  festzulegen. Für Planung, Bau und  Betrieb der  Versickerungsanlagen sind die Merkblätter DWA-A-138 und M-153 heranzuziehen.
Die Begründung sollte ergänzt werden, um das Konzept zur Niederschlagswasser-beseitigung darzulegen.

1.6 Staatliches Bauamt Weilheim
Das Staatliche Bauamt Weilheim hat keine Einwände gegen das Bauleitplanverfahren.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1.7 Kreisbrandinspektion Starnberg
Löschwasserversorgung
Als Grundschutz bezeichnet man den Brandschutz für Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete und Industriegebiete ohne erhöhtes Sach- und Personenrisiko. Der Löschwasserbedarf ist für den Löschbereich in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung und der Gefahr der Brandausbreitung nach dem DVGW-Arbeitsblatt W 405 „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“ für eine Löschzeit von 2 Stunden zu ermitteln. Der Löschbereich erfasst sämtliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten in einem Umkreis von 300 m um das Brandobjekt. (Rechtsgrundlagen: DVGW-Arbeitsblatt W 405, Art. 12 BayBO2008).
Erschließung
Hinsichtlich der Erschließungssituation bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
Zweiter Flucht- und Rettungsweg
Hinsichtlich des zweiten Flucht- und Rettungsweges bestehen unsererseits keine grundsätzlichen Bedenken.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1.8 Deutsche Telekom
vielen Dank für die zugesandten Unterlagen und die Beteiligung an dem Verfahren.
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zur 6. Teiländerung des Bebauungsplanes „Tonwerkstraße" nehmen wir wie folgt Stellung: Am Rande des Planungsgebiets ist bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen. Einen Lageplan mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen (TK-Anlagen) haben wir beigefügt. Zeichen und Abkürzungen im Lageplan sind in der darin eingefügten Legende zu entnehmen. Bitte beachten sie: Der übersandte Lageplan ist nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten ist er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir beiliegende Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
Vorbehaltlich einer positiven Ausbauentscheidung machen wir darauf aufmerksam, dass die vorhandene Telekommunikationsinfrastruktur nicht ausreicht um das Plangebiet zu versorgen. Es sind zusätzliche Planungen und Baumaßnahmen erforderlich.
Für die Anbindung neuer Bauten an das Telekommunikationsnetz der Telekom sowie der Koordinierung mit den Baumaßnahmen anderen Leitungsträger ist es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der Bauherrenhotline Tel.: 0800 330 1903 oder E-Mail: fmb.bhh.auftrag@telekom.de so früh wie möglich mindestens 6 Monate vorher schriftlich angezeigt werden. Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten.
Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden“.
Bitte beteiligen Sie uns auch weiterhin am Planverfahren.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Unter B Hinweise sollte Punkt 9 eingefügt werden:
9. Spartenträger
„In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten.
Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden“.

1.9 Vodafone Kabel Deutschland GmbH
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1.10 bayernets
Im Geltungsbereich des Verfahrens – wie in den von Ihnen übersandten Planunterlagen dargestellt – liegen keine Anlagen der bayernets GmbH. Aktuelle Planungen der bayernets GmbH werden hier ebenfalls nicht berührt. Wir haben keine Einwände gegen das Verfahren.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

1.11 Verwaltung
1.11.1                 Festsetzung A 6.3 bzw. neu A 6.2 sollte wie folgt geändert werden:
Die zulässige Dachneigung beträgt bei Satteldächern 20° bis 26°.
1.11.2        Aufgrund der Antragstellung der Grundstückseigentümer, das Grundstück Fl.Nr. 294 mit in den  Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzunehmen, muss die öffentliche Verkehrsfläche vor dem Grundstück mit in den Geltungsbereich aufgenommen werden.
Die  Planzeichnung sollte daher  angepasst werden.  
1.11.3        Es werden daher  Teilflächen aus drei weiteren Flurstücken im Bebauungsplan aufgeführt.
Der Bebauungsplan sollte künftig wie folgt lauten:
6. Teiländerung des Bebauungsplanes "Tonwerkstraße" für den Bereich Fl.Nrn. 642/2, 294, 294/3, 294/2, Teilflächen aus 294/1, 642/16, 644/2, 644/9, 644/10 jeweils Gemarkung Argelsried

2.        Bürger und Sonstige
Von Bürgerseite oder Sonstigen wurden zwei  Einwendungen vorgebracht.

2.1 Frau und Herr H.
Die Gemeinde Gilching hat den Bebauungsplan Geisenbrunn, Tonwerkstraße, 6. Änderung im Entwurf veröffentlicht.
Der Entwurf zum Bebauungsplan sieht auf der Flur-Nr. 642/2 eine zweigeschossige Bebauung mit Reihenhäusern  auf einer Grundfläche von insgesamt 280 m² vor.
Die Baugrenzen orientieren sich nach Norden und nach Osten an den Außenwänden des bestehenden Wohngebäudes, welches gemäß den Planeintragungen bei einem Neubau abgerissen wird.
Die Baugrenzen nach Süden und nach Westen ragen über die Bestandsbebauung hinaus und stoßen am nord-westlichen Eck ohne weiteren Abstand direkt an die Grundstücksgrenze der Flur­Nr. 642/24. Das hat zur Folge:
Bei Ausnutzung der westlichen und nördlichen Baugrenzen wäre kein Dachüberstand möglich, da dieser sonst unzulässig auf das Grundstück Flur-Nr. 642/24 ragen würde. Ein Eingriff in das benachbarte Grundstück Flur-Nr. 642/24 auch während der Bauzeit ist nicht zulässig. Aushubarbeiten müssen sich auf die Flur-Nr. 642/2 beschränken. Unter Beachtung des notwendigen Arbeitsraumes und der erforderlichen Böschungsneigung der Baugrube sind die Baugrenzen nach Westen und Norden bei konventioneller Bauweise nicht nutzbar. In diesem Bereich wäre somit ein kostenintensives Einbringen von Spundwänden erforderlich, was mit den entsprechenden Erschütterungen für die umgebende Bebauung und ggf. weiteren Folgekosten verbunden  wäre.
Terrassen dürfen die Baugrenze um bis zu 3m überschreiten. Die Terrassen des Reihenhauses können damit direkt gegenüber der Terrasse des Hauses auf der Flur-Nr. 642/24 in Blickrichtung liegen.
Bei Südwind tritt bereits heute, aufgrund der Freiflächen Flur-Nr. 644/5 und 644/6, ein hoher Winddruck auf. Bei Vollzug der Bebauung auf den Flurnummern 642/2 und 294/3 wird Wind aus Süden durch die neue Bebauung auf das Gebäude Am Ziegelstadel 3 (Flur-Nr. 642/2) stärker kanalisiert als im Bestand und der Winddruck wird sich erhöhen.
Antrag
Als Eigentümer und Bewohner des Hauses auf der Flur-Nr. 642/24 sind wir direkte Nachbarn zum Grundstück Flur-Nr. 642/2.
Wir bitten darum, die durch die Baugrenzen umschlossene Fläche mit 13 m x 26 m nach Osten zu verschieben, da sich hieraus folgende Vorteile für die späteren Bewohner und/ oder Eigentümer der Reihenhäuser sowie für uns als direkte Nachbarn ergeben:
Vergrößerung der nutzbaren Gartenfläche westlich des Hauses auf der Flur-Nr. 642/2. Tatsächliche Nutzbarkeit der im Plan eingezeichneten Baugrenzen hinsichtlich Dachüberstand und Tiefbauausführung.
Verbesserung der beiderseitigen Privatsphäre, vor allem bei Nutzung der Terrassen, durch eine Abrückung der Baugrenzen nach Osten.
Verbesserung des Brandschutzes durch den vergrößerten Abstand des Baukörpers zur Bestandsbebauung.
Bessere Verteilung der Windlast auf das Haus Am Ziegelstadel 3 bei Südwind, da der sich am Gebäude stauende Wind mehr am östlichen Gebäudeecke ausweichen  kann.
Wir schlagen eine Verschiebung der Baugrenzen in der Form vor, dass die westliche Baugrenze wenigstens deckungsgleich zur heute vorhandenen Wohnbebauung verschoben wird (siehe beigefügte Planskizze).
Damit verbleibt vor dem geplanten Reihenhaus auf der Flur-Nr. 642/2 auf der Ostseite genügend Platz für die erforderliche Infrastruktur für Hauszugang, Mülltonnen und Fahrradparken.
Wir bitten Sie um eine wohlwollende Prüfung

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Einwendungen wurden zur Kenntnis genommen.
Dem Antrag der Einwendungsführer den Bauraum um ca. zwei Meter nach Osten zu verschieben, kann nicht vollumfänglich entsprochen werden.
Der Bauraum auf FlNr. 642/2 hat eine Vermassung von 13 m x 26 m. Um die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen einhalten zu können, kann der Bauraum um maximal 1 m nach Osten verschoben werden. Bei einer maximalen Wandhöhe von 6,3 m kann der Bauraum nicht um ca. 2 m nach Osten verschoben werden, da gemäß Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen müssen. Eine Verkürzung der Abstandsflächen auf der Ostseite ist aufgrund der Länge der Hausgruppe (26 m) nicht möglich (Art. 6 Abs. 6 BayBO).
Das Maß der baulichen Nutzung ist unter Festsetzung A 3.2 für Fl.Nr. 642/2 mit 280 qm festgesetzt, d.h. die Hausgruppe (vier Wohneinheiten) haben eine zulässige Grundfläche von 280 qm. Stellt man die Kubatur des Bauraum mit 13 m x 26 m = 338 qm gegenüber, erschließt sich, dass der Bauherr den Bauraum nicht vollständig  ausnutzen kann. Er wird die Länge von 26 m ausnutzen (jedes Haus 6,5 m Breite); die Tiefe wird max. 10,77 m aufweisen.   Einen Bauraum setzt man meist größer an, um in der Umsetzung etwas flexibler zu sein.
Die Begründungen des Einwendungsführers „Vergrößerung der nutzbaren Gartenfläche“, „Verbesserung der beiderseitigen Privatsphäre“ etc. ist nachzuvollziehen. Für den Bauherrn werden diese Argumente auch von großer Bedeutung sein, da sich hierdurch bessere und höhere Verkaufschancen/-gewinne  erzielen lassen.
Da eine Verschiebung des Bauraums um einen Meter nach Osten unter Einhaltung der Abstandsfläche möglich ist, sollte hier dem Wunsch der Einwendungsführer soweit entsprochen werden. Der Bauraum sollte um einen Meter nach Osten verschoben werden. Die Planzeichnung sollte entsprechend geändert werden.
 
2.2 Frau F.
Folgende Punkte bitte ich nochmals zu prüfen und einzuarbeiten:
Punkt 4.3 - Baugrenzen
Die Baugrenzen für die beiden Häuser mit GR 130 sollten in der Länge auf die von uns vorgeschlagenen 15m vergrößert werden. Bei einem Baufeld von 12 x 12 m und einer GR von 130 m² ergibt sich ein fast quadratischer Baukörper von 12 x 10,8 m. Ein quadratischer oder fast quadratischer Baukörper mit Satteldach ist optisch eine eher unglückliche Lösung.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Man sollte der Anregung nachkommen und für die beiden Häuser mit GR 130 die Baugrenzen auf 15 x 12 m festsetzen. Man ermöglicht dem Bauherrn hiermit mehr Planungsmöglichkeiten und das Argument der Optik für das Dach ist nicht abzustreiten.
Bei dem nordwestlichen Bauraum ist eine Erweiterung auf 15 m nur nach Westen hin möglich, da im nördlichen Teil die Ortsrandeingrünung sowie im südlichen Teil die Flächen für Stellplätze der Erweiterung auf 15 m entgegenstehen. Bei dem zweiten Bauraum auf Fl.Nr. 294/3 mit GR 130 ist eine Erweiterung auf 15 m nach Süden möglich. Dem Wunsch der Eigentümer sollte hier entsprochen werden.
Festsetzung A 6.3 sollte künftig wie folgt lauten:
Der First verläuft über die Längsseite des Gebäudes. Die Planzeichnung sollte entsprechend geändert werden.

Punkt 5.2 -  Fläche für offene Stellplätze oder Carports:
Für das Grundstück mit dem Bestandsgebäude wurde nur eine Fläche für 2 Stellplätze in einer Garage oder einem Carport festgesetzt. Da aber bei einem Neubau 2 Wohnungen je Einzelhaus für diese Grundstück zulässig sind, wären lt. Stellplatzverordnung der Gemeinde Gilching 4 Stellplätze nachzuweisen. Im Bebauungsplan fehlen hierfür die festgesetzten  Flächen um diese errichten zu können.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Die Planzeichnung sollte bei Fl.Nr. 294 um zwei Stellplätze ergänzt werden. Ein Stellplatz St sollte östlich an die zwei schon festgesetzten Ga/Ca angegliedert werden. Der zweite Stellplatz Ga/Ca sollte als Grenzgarage/Carport südlich am Bauraum Münchener Straße 21 festgesetzt werden.

Punkt 6.5 - Dachüberstände:
Dachüberstände von nur 30 cm am Ortgang sind nicht ortsüblich. Diese Festsetzung ist auch in den vorherigen Fassungen nicht zu finden. Diese Festsetzung sollte zumindest für Satteldächer gestrichen werden.
Hierzu gibt es in der Änderung keine Stellungnahme, warum die Dachüberstände verkürzt werden sollten.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Der Einwand ist gerechtfertigt.
Festsetzung A 6.5 sollte ersatzlos gestrichen werden.

Punkt 8.8 - Einfriedungen
Als Einfriedungen sind bitte auch Doppelstabmattenzäune aufzunehmen, welche wie Maschendrahtzäune zu hinter pflanzen sind.

Abwägungsvorschlag der Verwaltung
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Festsetzung A 8.8 Satz 1 sollte künftig wie folgt lauten:
„Als Einfriedungen sind nur Heckenpflanzungen, sockellose Zäune mit senkrechten Holzlatten, oder hinter pflanzte Maschendrahtzäune sowie Doppelstabmattenzäune zulässig.“

Finanzielle Auswirkungen

keine

Beschlussvorschlag

1. Der Bauausschuss nimmt Kenntnis von der Beschlussvorlage der Verwaltung vom 08.07.2020 und beschließt (die Ausführungen unter „Sachverhalt“ sind Bestandteil der Beschlussfassung):
1.1        Den Abwägungsvorschlägen wird entsprochen.
1.2        Der Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 22.07.2019  mit Begründung ist im Sinne o.g. Abwägung zu überarbeiten und wird in der dann entstehenden Fassung gebilligt.
1.3 Die Verwaltung wird beauftragt, die überarbeitete Planung dem Verfahrensschritt der erneuten öffentlichen Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB zuzuführen.

Beschluss

1. Der Bauausschuss nimmt Kenntnis von der Beschlussvorlage der Verwaltung vom 08.07.2020 und beschließt (die Ausführungen unter „Sachverhalt“ sind Bestandteil der Beschlussfassung):
1.1        Den Abwägungsvorschlägen wird entsprochen.
1.2        Der Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 22.07.2019  mit Begründung ist im Sinne o.g. Abwägung zu überarbeiten und wird in der dann entstehenden Fassung gebilligt.
1.3 Die Verwaltung wird beauftragt, die überarbeitete Planung dem Verfahrensschritt der erneuten öffentlichen Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB zuzuführen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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6. Gemeinde Wörthsee; Beteiligung im Verfahren zur 7. Änderung des Flächennutzungsplanes i.d.F. vom 29.04.2020; hier Beteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 6

Sachverhalt

Der Gemeinderat der Gemeinde Wörthsee hat in seiner Sitzung am 17.09.2018 die Aufstellung der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes beschlossen. Zwischenzeitlich haben sich die Planungen konkretisiert, so dass anstelle der Vorbehaltsflächen für Nahversorgung“ ein „Sondergebiet Lebensmittelmarkt und Wohnen“ dargestellt werden soll. Die nördlich angrenzende Darstellung soll als Allgemeines Wohngebiet sowie Gemeindebedarfsfläche für soziale Einrichtungen weiter verfolgt werden.
Der Aufstellungsbeschluss zur  7. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Wörthsee wurde daher durch den Gemeinderat  in der Sitzung am 29.04.2020 ergänzt und umfasst die Grundstücke Fl.Nrn. 540, 539, 507/4 Teilfläche, 543 und 543/1 Gemarkung Steinebach.
Der Entwurf in der Fassung vom 29.04.2020 wurde gebilligt und zur Auslegung bestimmt.
Ziel der 7. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Wörthsee ist die Planung eines neune Wohngebietes mit Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes zur Verbesserung der Nahversorgung. Für beide Bereich werden getrennte Bebauungsplanverfahren durchgeführt. Derzeit ist im Flächennutzungsplan bei den  bisher unbebauten Bereiche überwiegend „Landwirtschaftliche Fläche“ oder  teilweise auch „Waldfläche“ dargestellt.

Aus Sicht der Verwaltung sind bei den Planungen in Wörthsee keine Belange der Gemeinde Gilching betroffen und daher keine Einwendungen zu führen.

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der Maßnahmen
Beschaffungs-/ Herstellungskosten
EUR
Jährliche Folgekosten/-lasten
EUR

Veranschlagung im Verwaltungshaushalt
 

im Vermögenshaushalt
 
im Haushaltsplan nicht veranschlagt
Haushaltsansatz

Haushaltsstelle


Deckungsvorschlag (Finanzierung):

Beschlussvorschlag

Im Verfahren zur 7. Änderung des Flächennutzungsplans i.d.F. vom 29.04.2020 nach § 4 Abs. 1 BauGB  der Gemeinde Wörthsee, werden seitens der Gemeinde Gilching keine Einwendungen vorgetragen.

Beschluss

Im Verfahren zur 7. Änderung des Flächennutzungsplans i.d.F. vom 29.04.2020 nach § 4 Abs. 1 BauGB  der Gemeinde Wörthsee, werden seitens der Gemeinde Gilching keine Einwendungen vorgetragen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 1

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7. Gemeinde Wörthsee, Beteiligung im Bebauungsplanverfahren vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 76 "Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter und Wohnen nördlich Zum Kuckucksheim" gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 7

Sachverhalt

Der Gemeinderat der Gemeinde Wörthsee hat in der Sitzung am 29.04.2020 beschlossen, für die Grundstücke Fl.Nrn. 521 Teilfläche, 539, 507/4 Teilfläche und 540 Teilfläche, Gemarkung Steinebach einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 76 „Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter und Wohnen, nördlich Zum Kuckucksheim“ i.d.F. vom 29.04.2020 wurde zur Auslegung und Beteiligung bestimmt.
Ziel der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Gebiet nördlich der Straße „Zum Kuckucksheim“,  ist die Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters. Dieser soll mit einer max. Verkaufsfläche von 940 m² sowie zzgl. einen Backshop und Nebenräume im Erdgeschoss errichtet werden. Im Obergeschoss sind Büro- und Personalräume des Lebensmittelmarktes sowie 22 Wohnungen in zwei Größen als 1- und 2-Zimmerwohnen geplant.

Aus Sicht der Verwaltung sind bei den Planungen in Wörthsee keine Belange der Gemeinde Gilching betroffen und daher keine Einwendungen zu führen.

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der Maßnahmen
Beschaffungs-/ Herstellungskosten
EUR
Jährliche Folgekosten/-lasten
EUR

Veranschlagung im Verwaltungshaushalt
 

im Vermögenshaushalt
 
im Haushaltsplan nicht veranschlagt
Haushaltsansatz

Haushaltsstelle


Deckungsvorschlag (Finanzierung):

Beschlussvorschlag

Im Bebauungsplanverfahren „vorhabenbezogener Bebauungsplan Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter und Wohnen, nördlich Zum Kuckucksheim“ i.d.F. vom 29.04.2020 nach § 4 Abs. 1 BauGB der Gemeinde Wörthsee, werden seitens der Gemeinde Gilching keine Einwendungen vorgetragen.

Beschluss

Im Bebauungsplanverfahren „vorhabenbezogener Bebauungsplan Sondergebiet Lebensmittelvollsortimenter und Wohnen, nördlich Zum Kuckucksheim“ i.d.F. vom 29.04.2020 nach § 4 Abs. 1 BauGB der Gemeinde Wörthsee, werden seitens der Gemeinde Gilching keine Einwendungen vorgetragen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 1

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8. Straßenbauprogramm im Jahr 2020 und 2021, Zurückstellung der Baumaßnahmen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö beschließend 8

Sachverhalt

Der Haupt- und Bauausschuss hat am 13. November 2017 für das Haushaltsjahr 2020 den Straßenbau für Wildmoosweg, Fürstenfelder Weg, Bahnhofstraße und für das Haushaltsjahr 2021 den Straßenbau Gilgener Heide, Spitzwiesenweg, Kohlstatt beschlossen. Beschlussauszug ist in Anlage beigefügt. Der Wildmoosweg wird noch im Jahr 2020 abgeschlossen.

Von den anderen genannten Straßenbaumaßnahmen können aufgrund der unsicheren Haushaltslage in Coronazeiten und mangels Gegenfinanzierung durch Einnahmen aus Beiträgen die Maßnahmen Fürstenfelder Weg, Bahnhofstraße, Gilgener Heide, Spitzwiesenweg und Kohlstatt nicht in 2020 und 2021 durchgeführt werden.

Die Verwaltung schlägt daher vor, diese Baumaßnahmen frühestens ab 2022 bei entsprechender Haushaltslage durchzuführen. Eine erneute Beschlussfassung ist dann zum Haushaltsjahr 2022 notwendig. Bis dahin sollen die genannten Straßenbaumaßnahmen zurückgestellt werden.      

 

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der Maßnahmen
Beschaffungs-/ Herstellungskosten
EUR
Jährliche Folgekosten/-lasten
EUR

Veranschlagung im Verwaltungshaushalt
 

im Vermögenshaushalt
 
im Haushaltsplan nicht veranschlagt
Haushaltsansatz

Haushaltsstelle


Deckungsvorschlag (Finanzierung):

Beschlussvorschlag

1. Die Straßenbaumaßnahmen Fürstenfelder Weg, Bahnhofstraße, Gilgener Heide, Spitzwiesenweg, Kohlstatt werden aufgrund der unsicheren Haushaltslage zurückgestellt.

2. Bei entsprechender Haushaltslage sind die Straßenbaumaßnahmen ab dem Jahr 2022 erneut zu beschließen und entsprechende Mittel in den Haushalt 2022 einzustellen.

Beschluss

1. Die Straßenbaumaßnahmen Fürstenfelder Weg, Bahnhofstraße, Gilgener Heide, Spitzwiesenweg, Kohlstatt werden aufgrund der unsicheren Haushaltslage zurückgestellt.

2. Bei entsprechender Haushaltslage sind die Straßenbaumaßnahmen ab dem Jahr 2022 erneut zu beschließen und entsprechende Mittel in den Haushalt 2022 einzustellen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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9. Verschiedenes

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss Sitzung des Bauausschusses 20.07.2020 ö informativ 9

Finanzielle Auswirkungen

Gesamtkosten der Maßnahmen
Beschaffungs-/ Herstellungskosten
EUR
Jährliche Folgekosten/-lasten
EUR

Veranschlagung im Verwaltungshaushalt
 

im Vermögenshaushalt
 
im Haushaltsplan nicht veranschlagt
Haushaltsansatz

Haushaltsstelle


Deckungsvorschlag (Finanzierung):

Diskussionsverlauf

-keine Wortmeldungen-

Datenstand vom 25.02.2021 16:53 Uhr