1. Die Planunterlagen zum Bebauungsplan (BP) "Altes Rathaus" für Teilflächen aus den Fl.Nrn. 1240, 1240/6 (Rathausstraße) und 1245/2 (Am Steinberg), jeweils Gemarkung Gilching, lagen in der Zeit vom 02.05. bis einschließlich 03.06.2019 erneut öffentlich aus. Folgende Einwendungen wurden vorgebracht:
1.1 Träger öffentlicher Belange:
1.1.1 Landratsamt Starnberg, Kreisbauamt
In der Satzungspräambel seien die Satzteile „… zuletzt geändert durch § 2 Abs. 3 des Gesetzes vom 15.05.2018 (GVBl. S. 260), …“ abzuändern in „… zuletzt geändert durch § 1 Abs. 38 der Verordnung vom 26. März 2019 (GVBl. S. 98), …“ sowie „… zuletzt geändert durch § 1 des Gesetzes vom 10.07.2018 (GVBl. S. 523) …“ abzuändern in „… zuletzt geändert durch § 1 Abs. 156 der Verordnung vom 26. März 2019 (GVBl. S. 98) …“. Dies sei lediglich ein redaktioneller Hinweis.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Bayerische Staatsregierung hat am 26.03.2019 die Verordnung zur Anpassung des Landesrechts an die geltende Geschäftsverteilung erlassen. Durch diese werden u.a. die Gemeindeordnung (GO) und die Bayerische Bauordnung (BayBO) angepasst, was auch bei der Gesetzeszitierung in der Präambel des BP zu beachten ist, weswegen der Einwendung im vorgetragenen Sinne redaktionell nachgekommen werden sollte.
Es wird gebeten, den letzten Satz der Festsetzung A 8.1 anzupassen. Dies sei ebenfalls ein redaktioneller Hinweis.
Ansonsten werden zu diesem Auslegungsverfahren keine weiteren Anmerkungen und Bedenken vorgebracht.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Gemäß der Abwägung zur ersten Planauslegung war der Grünordnungspassus auf Vorbringen des Einwendungsführers hin zu ergänzen, was erfolgt ist. Eine weitere Anpassung – wie hier moniert – ist nicht erforderlich.
1.1.2 Landratsamt Starnberg, Untere Immissionsschutzbehörde
Es sei die überarbeitete Fassung der schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Müller-BBM (Bericht Nr. M137601/03 vom 27.02.2019) vorgelegt worden.
An der zur Rathausstraße orientierten Gebäudefassade ergäben sich aufgrund des Straßenverkehrslärms Beurteilungspegel von 56 dB(A) tags und 47 dB(A) nachts. Damit würden die Orientierungswerte der DIN 18005 (55/45 dB(A) tags/nachts) geringfügig überschritten, die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (59/49 dB(A) tags/nachts) könnten problemlos eingehalten werden. Die DIN 18005 sei aufgrund des Vorsorgecharakters in der Bauleitplanung maßgeblich, die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) indizierten i.d.R. die Einhaltung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Nach Aussage der DIN 18005 sei nachts bei Beurteilungspegeln von mehr als 45 dB(A) selbst bei nur teilweise geöffnetem Fenster ein ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich.
Zur Sicherstellung einer hohen Wohnqualität werde der Gemeinde daher empfohlen, folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„Notwendige Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern an der Nordwestfassade des nördlichen Baukörpers sind mit einer schallgedämmten Belüftungseinrichtung (z.B. Schallschutzfenster mit integrierter Lüftungseinheit) auszustatten, soweit keine zentrale Raumluftanlage installiert wird. Die schalldämmenden Belüftungseinrichtungen dürfen die Gesamtschalldämmung der Gebäudeaußenhaut nicht mindern. Alternativ können die betroffenen Fenster mit einer geschlossenen Verglasung (Wintergarten) umbaut werden.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die durch Verkehrsgeräusche hervorgerufene geringe Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 um 1 dB(A) tags und 2 dB(A) nachts ausschließlich an der straßenzugewandten Nordwestfassade des nördlichen Baukörpers an der Rathausstraße ist primär mit der gegebenen Topografie (Hangbereich) und damit typischerweise einhergehendem größeren Motorengeräusch bergan- und abfahrender Fahrzeuge mit Verbrennungsmotor zu erklären. Da die letztlich limitierenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Wohngebiete sowohl tags als auch nachts eingehalten werden können, sind Schallschutzmaßnahmen nicht zwingend erforderlich. Ist aber der bauliche Aufwand zur Einhaltung der durch die Werte der DIN 18005 bezweckten Sicherstellung einer hohen Wohnqualität verhältnismäßig, sollte er auch erfolgen, weshalb die vorgeschlagene Textpassage unter die neue Textfestsetzung A 10. redaktionell noch aufgenommen werden sollte.
Die Nutzung der Turnhalle im Rahmen des Schul- und Breitensports führe zu keinen Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) an der geplanten Wohnbebauung. Man weise jedoch darauf hin, dass diesem Ergebnis bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich des Innenpegels und des Belüftungskonzeptes zugrunde lägen.
Der angesetzte Halleninnenpegel entspreche der momentanen Nutzung. Nutzungsänderungen wie z.B. größere Veranstaltungen, Aufführungen, etc. oder auch Nutzungen, die bis nach 22:00 Uhr andauern, könnten durch die heranrückende schutzwürdige Wohnbebauung zukünftig beschränkt werden bzw. unzulässig sein.
Das Belüftungskonzept sei ein wesentlicher Bestandteil zur Einhaltung der Immissionsricht- werte. Da ohne Belüftungskonzept die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nicht gewährleistet sei, solle nachfolgend genannte Festsetzung (Bedingung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) in den Bebauungsplan aufgenommen werden:
„Solange das technische Belüftungskonzept für die südwestlich angrenzende Turnhalle nicht umgesetzt ist, sind zum Lüften notwendige Fenster und Türen von Aufenthaltsräumen an den Südwestfassaden der beiden Baukörper nicht zulässig. Fenster und Türen an diesen Fassaden sind nicht öffenbar auszuführen. Die Belüftung kann über eine fensterunabhängige Belüftungsanlage erfolgen.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Vornahme des technischen Belüftungskonzepts in der Halle ist durch die Gemeinde bereits für Mitte 2019 beauftragt, d.h. die automatisierte Steuerung wird noch vor Erstellung der geplanten Wohnneubebauung erfolgen, was im Rahmen der dann regelmäßig vorzunehmenden Funktionskontrolle ausreichend Zeit für eine ggf. erforderliche Nachjustierung lässt. Da das der Planung zugrundeliegende Lärmschutzkonzept nur mit geregelter Belüftungssteuerung der Turnhalle funktioniert, sollte vorgenannter Textbaustein ebenso redaktionell unter Textfestsetzung A 10. aufgenommen werden.
1.1.3 Landratsamt Starnberg, Untere Bodenschutzbehörde
Im Nachgang zur Abwägung der Einwendungen aus der ersten Planauslegung erfolgten Detailabstimmungen zur Behandlung der innerhalb des Plangebietes festgestellten Bodenkontaminierungen zwischen der Bauamtsverwaltung und der Einwendungsführerin bzw. dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim. Damit zusammenhängend wurde eine orientierende Altlastenuntersuchung beim Büro Grundbaulabor München GmbH in Auftrag gegeben, deren zusammenfassender Bericht nach mehreren Baggerschürfungen vor Ort mit Datum 02.04.2019 bei der Gemeinde vorgelegt wurde und somit bereits Gegenstand der zweiten Planauslegung war.
Während dieser verwies die Einwendungsführerin mit E-Mail vom 29.04.2019 auf ihre vorangegangene E-Mail vom 12.04.2019, die wie folgt lautet:
Mit der von der Gemeindeseite vorgeschlagenen Vorgehensweise bestehe Einverständnis. Man bitte allerdings zu vereinbaren, dass ihr der Aushubbericht vorzulegen sei, was aus abfallrechtlicher Sicht erforderlich sei.
Weitere Untersuchungen aus bodenschutzrechtlicher Sicht seien aufgrund der nachfolgenden Ausführungen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim nicht erforderlich:
Bei den vorherigen Untersuchungen seien Kohlenwasserstoffe bis in den natürlich anstehenden Boden bei KB 2 mit Konzentrationen über dem Hilfswert 1 nachgewiesen worden. Um einen größeren Ölschaden ausschließen zu können, seien im Bereich der Sondierung KB 2 in den nun vorgelegten ergänzenden Untersuchungen zwei Baggerschürfe S2 und S3 niedergebracht und Bodenproben analysiert worden. Zusätzlich seien auf dem Gelände die Schürfe S1, S4, S5, S6 und S7 angelegt und aus diesen ebenfalls Bodenproben genommen worden.
Die Ergebnisse der Bodenproben seien in Tabelle 1 zusammengefasst. Es sei festzuhalten, dass in drei Proben der oberen Bodenschichten (0 bis 0,5 bzw. 0,5 bis 1,0 m) zweimal für polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe und einmal für Kohlenwasserstoffe der Hilfswert 1 knapp überschritten worden sei. Die Überschreitungen seien an den Schürfen S3, S6 und S7 festgestellt worden. Die Proben der tieferen Bodenschichten seien an allen Schürfen unbelastet. Hinweise auf einen größeren Ölschaden lägen nicht vor.
In Kapitel 5.1 des Berichts vom 02.04.2019 habe der Gutachter eine Gefährdungsabschätzung für den Pfad Boden-Grundwasser durchgeführt. Es werde aufgeführt, dass sich der Verdacht einer Grundwassergefährdung nicht bestätigt habe. Das Wasserwirtschaftsamt Weilheim schließe sich dieser Einschätzung aus wasserwirtschaftlicher Sicht an. Weitere Maßnahmen seien nicht erforderlich.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Bauamtsverwaltung hat einen städtebaulichen Vertrag – abzuschließen zwischen der Gemeinde und dem Verband Wohnen im Landkreis Starnberg – erarbeitet, über den vorrangig die ordnungsgemäße Entsorgung des Altlastenbodenmaterials und die zugehörige ausführliche Dokumentation durch den Verband Wohnen sichergestellt werden soll; letztgenannte ist danach der Gemeinde kurzfristig nach Erstellung zu übersenden, die sie dann wiederum an die Einwendungsführerin zur Kenntnis weiterleiten wird. Der Vertrag liegt momentan zur Gegenzeichnung beim Verband Wohnen.
1.1.4 Wasserwirtschaftsamt Weilheim
zu Niederschlagswasserbeseitigung:
Man bitte um eine Bestätigung, dass der Kanal die zusätzliche Einleitung hydraulisch aufnehmen könne und die Einleitung ggf. auch durch eine wasserrechtliche Erlaubnis abgedeckt sei.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die durch die Gemeinde für das planungsgegenständliche Bauvorhaben in Auftrag gegebene Stellungnahme zur Niederschlagsentwässerung des Büros BGU Dres. Schott & Straub, Starnberg, vom März 2019 stellt nach Spülung und Befahrung des gemeindlichen Kanalsystems ausgehend vom Steinberg über die Rathausstraße, Römerstraße bis hin zur Karolinger Straße zusammenfassend fest, dass das Neubauvorhaben über den bestehenden Kanal mit entwässert werden kann.
In puncto ggf. erforderlicher wasserrechtlicher Erlaubnis wurde beim Landratsamt Starnberg, Wasserrecht, nachgefragt und von dortiger Seite per E-Mail vom 23.05.2019 mitgeteilt, dass eine solche gem. §§ 8 f WHG nicht erforderlich sei, da das Niederschlagswasser in einen gemeindeeigenen Kanal entwässert werde und dieser auf kommunalem Grund liege.
zu Altlastenflächen:
Mit Bericht zur orientierenden Beurteilung der Altlastensituation der Grundbaulabor München GmbH vom 02.04.2019 (Anlage Bebauungsplan) sei der Altlastenverdacht für den Pfad Boden-Grundwasser ausgeräumt worden. Der Einwendungsführer habe sich dieser Aussage angeschlossen, weitere Maßnahmen seien für den Pfad Boden-Grundwasser nicht erforderlich.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
1.2 Bürger und Sonstige:
1.2.1 Herr und Frau A., wohnhaft in Gilching
Man erhebe Einspruch gegen die Absicht, diese Fläche mit Gemeindewohnungen zu bebauen. Schule und dortiger Kindergarten platzten aus allen Nähten. Dafür müsse das Grundstück bebaut werden. Um Kenntnisnahme wird gebeten.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Einwand ist berechtigt, die Gemeinde hat aufgrund ihres Wachstums ständigen Bedarf an Kinder- bzw. Sporteinrichtungen. Im vorliegenden Fall der Fläche des alten Rathauses hat sie in Abwägung der ihr im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge obliegenden Pflichten den ebenfalls permanent gegebenen Bedarf an Wohnraum jedoch stärker gewichtet, da mit dem Verband Wohnen im Landkreis Starnberg ein Wohnungsbaupartner gefunden wurde, der über einen mit ihm geschlossenen Pachtvertrag sicherstellt, dass dort langfristig Wohnraum auch für sozial bedürftige Gemeindebürger geschaffen wird. Die Planungshoheit und damit die Entscheidungsbefugnis über die Nutzung ihrer nur begrenzt verfügbaren Grundstücke liegt bei der Gemeinde.
1.2.2 Kanzlei Seitz Weckbach Fackler & Partner mbB, Rechtsanwälte Steuerberater, Augsburg, in Vollmacht handelnd für die Grundeigentümerin von Fl.Nr. 1210/4, Gemarkung Gilching
zu Kubatur/ Größe der zulässigen Gebäude:
Die Abwägung und das Abwägungsergebnis der Gemeinde Gilching zur Kubatur und Größe der zulässigen Gebäude habe man zur Kenntnis genommen. In der Abwägung sei jedoch vergessen worden einzustellen, dass die Planung und die damit zugelassene Bebauung auch Auswirkungen auf die Zulässigkeit von Bauvorhaben nördlich der Straße „Am Steinberg" habe. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben nördlich der Straße „Am Steinberg" richte sich mangels Bebauungsplänen nach § 34 BauGB. Lediglich für die Bereiche südlich der Straße „Am Steinberg" bestünden, soweit ersichtlich, Bebauungspläne.
Die streitgegenständliche Planung der Gemeinde führe für Bauvorhaben nördlich der Straße „Am Steinberg" dazu, dass für Wohngebäude ein Präzedenzfall geschaffen werde, der durchaus zur Zulässigkeit weiterer derart großer Baukörper auch nördlich der Straße „Am Steinberg" führen könne, weil sich nun auch derart große Baukörper „in die nähere Umgebung" im Sinne des § 34 BauGB einfügen könnten. Dies deshalb, weil die beiden zuzulassenden Baukörper für die Bereiche nördlich der Straße „Am Steinberg" prägend würden. Nördlich der Straße „Am Steinberg" fänden sich jedoch faktisch nur Einfamilienhäuser mit großen Gärten. Dasselbe gelte für den Bereich nördlich der Rathausstraße und in direkter Umfassung des Weiherwegs.
Der soeben aufgezeigte und sich abzeichnende Konflikt werde von der Planung nicht gelöst, was einen Abwägungsfehler darstellen werde.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der Baubereich nordöstlich der Straße Am Steinberg ist unbeplant, der südwestliche beplant. Es ist richtig, dass auch von einem neu überplanten Areal Wechselwirkungen bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung auf weiterhin unbeplante Nachbargrundstücke im Rahmen der Einfügungskriterien des § 34 BauGB ausgehen. Es ist an dieser Stelle aber nochmals vollinhaltlich auf die zugehörige Abwägung zur ersten Planauslegung – beschlussmäßig behandelt in der Sitzung des Haupt- und Bauausschusses vom 25.03.2019 – hinzuweisen: In puncto „Größe des Gebäudes“ gibt es bereits heute im unbeplanten Baubestandsbereich aufgrund der Hanglage talseitig Wandhöhen, die mit der vorliegend festgesetzten von max. 9 m vergleichbar sind. Bezüglich Kubatur und überbauter Fläche ist festzuhalten, dass zum Plangebiet vergleichbare Grundstücksgrößen im benachbarten, unbeplanten Bereich aufgrund der dort vorzufindenden kleineren Parzellierung nicht gegeben sind. Unter Berücksichtigung der nach Art. 6 BayBO einzuhaltenden Abstandsflächen können dort faktisch nur kleinere Gebäudekubaturen realisiert werden. Hätte sich die Neubebauung in allen Punkten aus dem umliegend bestehenden Maß der baulichen Nutzung herleiten lassen, wäre die Aufstellung eines BP nicht erforderlich gewesen. Ergänzend ist anzumerken, dass die Anzahl der Wohneinheiten in Gebäuden kein Einfügungskriterium nach § 34 BauGB ist.
zu Verkehr:
Die Abwägung der Gemeinde Gilching verkenne die Problematik, die durch die eigene Stellungnahme vom 30.11.2018 aufgezeigt worden sei. Kern der Einwendung sei gewesen, dass durch die Planung der Gemeinde die aufgezeigte Konfliktsituation vor allem im Parkraum nicht gelöst werde.
Soweit die Gemeinde in ihrer Abwägung davon spreche, dass die Nutzung das öffentlichen Straßenraums „Am Steinberg" durch parkende Fahrzeuge zulässig sei und nachfolgend von einem „Privileg" spreche, so ließen diese Ausführungen schon erkennen, dass die Gemeinde den Unterschied zwischen einer grundsätzlichen Zulässigkeit und einem Privileg selbst nicht erkannt habe. Ein weißer Audi A4 gehöre der eigenen Mandantschaft im Übrigen nicht. Einen solchen habe sie auch noch nie besessen. Dass bei der jetzigen Parkraumsituation keine Verkehrsbehinderungen entstehen, sei korrekt, da ein Konflikt derzeit nicht bestehe, aber bei Umsetzung der Planung entstehen werde.
Man dürfe insofern auf die Ausführungen der Gemeinde bei der Abwägung zu den Einwendungen des Landratsamts Starnberg, Untere Verkehrsbehörde, verweisen, bei denen selbst noch davon gesprochen worden sei, dass erst durch die hier vorliegende Planung „alle bislang vor und hinter dem alten Rathaus bestehenden Stellplätze weg[fallen]" und der „neu verursachte private Stellplatzbedarf" innerhalb der in der Planzeichnung weiß unterlegten Fläche unterzubringen sei. „Durch die Öffentlichkeit nutzbare Stellplätze existieren im Bereich der von der Rathausstraße abzweigenden Stichstraße mit Wendehammer dann nur noch vor der Turnhalle." Hieraus sei zu schließen, dass die Gemeinde schon nach ihren eigenen Ausführungen erkennen können müsste, dass der Parkraumdruck auch schon ohne Berücksichtigung der neu zu errichtenden Gebäude steige.
Inwiefern der Verband Wohnen im Landkreis Starnberg Statistiken über die Anzahl vorhandener Kfz bei bedürftigen Familien erhebe, entziehe sich der Kenntnis der Mandantschaft und auch der eigenen. Die Richtigkeit einer derartigen „Statistik" mag bezweifelt werden.
Die Textpassage zur Inanspruchnahme von öffentlichem Parkraum durch die Mandantschaft bzw. deren Besucher mit dem Wortlaut „Dieses Recht bei anderen Anliegern in Frage zu stellen, offenbart ein sehr einseitiges Rechts- und Gerechtigkeitsverständnis; die seitens der Einwendungsführerin angesprochene Rücksichtnahme gelte immer in beide Richtungen." (1) verbunden mit dem Fazit: „Es geht vorliegend um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache Teile der Bevölkerung, der nur durch kostengünstiges Bauen zu erreichen ist.", zeige, dass die Einwendung der Mandantschaft in deren Tragweite und in deren Bedeutung nicht verstanden worden sei, da sich die Gemeinde mit der tatsächlichen Problematik des Parkraumdrucks überhaupt nicht auseinandersetze, sondern unter dem Deckmantel der „Gleichberechtigung“·und dem Argument, man brauche bezahlbaren Wohnraum, sich des Problems gar nicht annehmen möchte.
Man gehe deshalb davon aus, dass hier letzten Endes ein Abwägungsfehler vorliegen werde.
(1) Eine derartige Aussage in einer Abwägung zu einer neutral und problemorientierten Einwendung zu finden, könne man nicht nachvollziehen. Eine Abwägung habe wertneutral und in der Sache zu erfolgen und nicht mit eindeutiger Geringschätzung oder Herabwürdigung des Einwendungsführers.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Eine „eindeutige Geringschätzung oder Herabwürdigung des Einwendungsführers“ ist weder erfolgt noch beabsichtigt; diese in eine Abwägung hineinzuinterpretieren dient auch nicht der allseits gewollten neutralen und problemorientierten Lösungsfindung. Ebenso wurde nicht behauptet, dass die Mandantschaft das genannte Fahrzeugmodell selbst besitze oder besessen habe, die Abwägung spricht explizit von „Nutzern/ Bewohnern des Grundstücks der Mandantschaft“. Diese seinerzeit getätigte Beobachtung kann zwischenzeitlich überholt sein.
Auch hier darf auf die zugehörige Abwägung zur ersten Planauslegung vom Haupt- und Bauausschuss am 25.03.2019 verwiesen werden, die sehr wohl das Verkehrsthema abgehandelt hatte. Die bisherigen Stellplätze innerhalb des Planinstruktionsbereiches (außer die vor der Turnhalle) waren für die Nutzung Rathaus erforderlich und sind aufgrund Wegfalls dieser Nutzung nicht mehr nachzuweisen.
Die Gemeinde hat das Plangrundstück bereits vor dem Bauleitplanverfahren langfristig an den Verband Wohnen im Landkreis Starnberg verpachtet, der dort Wohnraum auch im Auftrag der Gemeinde realisieren will und soll. Der in der letzten Abwägung enthaltene Hinweis, dass es solcher für einkommensschwache Teile der Bevölkerung mit unterdurchschnittlichem privaten Kfz-Bestand sein wird, ist der Grund für die Reduzierung des Stellplatzschlüssels auf 1 Stellplatz je Wohnung. Laut eigener Aussage verwaltet der Verband einen eigenen Bestand von ca. 2.300 Mietwohnungen. Die daraus gewonnene empirische Erkenntnis, dass ein sozial bedürftiger Haushalt im Regelfall über nicht mehr als 1 Pkw verfügt, ist für die Gemeinde nachvollziehbar und entsprechende Entscheidungsgrundlage. Da ein WA festgesetzt ist, sind über das Wohnen hinaus auch eingeschränkt andere Nutzungen zulässig. Für diese gelten jedoch die jeweiligen Vorgaben der gemeindlichen Kfz-Stellplatzsatzung unverändert.
Der Stellplatznachweis ist in jedem Falle im Plangebiet selbst entweder innerhalb der festgesetzten Fläche für Stellplätze, Garagen/ Tiefgaragen inkl. Kellerräume oder auch außerhalb dieser für offene oberirdische Stellplätze zu erbringen. Besucher der zukünftigen Bewohner können ihre Fahrzeuge im öffentlichen Straßenraum für die Dauer ihres Besuches abstellen, sofern eine verkehrsrechtliche Beschilderung dem nicht entgegensteht. Sollte der von der Einwendungsführerin behauptete künftige Parkraumdruck innerhalb des Gevierts durch die gegenständliche Neubebauung wider Erwarten zu relevanten Beeinträchtigungen des Anliegerverkehrs führen, kann die Gemeinde über eine zielgerichtete Beschilderung gegensteuern. Deren Notwendigkeit bleibt aber abzuwarten.
zu Lärm:
Die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan vom 27.02.2019 gehe im Hinblick auf die Schutzwürdigkeit des IO 1 „Am Steinberg 24 a" davon aus, dass die Werte für ein allgemeines Wohngebiet heranzuziehen seien (vgl. S. 12 des Gutachtens). Betrachte man sich die Bebauung nördlich der Straße „Am Steinberg" genauer, müsse jedoch festgehalten werden, dass sich das Baugebiet nördlich der Straße „Am Steinberg" als reines Wohngebiet darstelle. Die in allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässigen und dafür typischen Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und·sportliche Zwecke fehlten dort komplett. Es finde sich lediglich die für reine Wohngebiete allgemein zulässige Bebauung gem. § 3 Abs. 2 BauNVO. Die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan vom 27.02.2019 gehe damit von falschen Voraussetzungen aus.
Darüber hinaus rege man weiterhin an, den geplanten Spielplatz örtlich anders zu situieren. Der Spielplatz sei derzeit mittig zwischen den beiden Baukörpern mit einem Abstand von ca. 5 m zur Straße „Am Steinberg" festgesetzt. Eine andere Situierung des Spielplatzes könne eine weitere Verbesserung der Lärmsituation herbeiführen. So könne der Spielplatz weiter Richtung Süd-Westen zwischen den Baukörpern situiert werden, sodass eine Abriegelung durch den nördlichen Baukörper erreicht werde. Auch eine Situierung südlich des südlichen Baukörpers wäre möglich, sodass dieser Baukörper Lärm abriegele.
Jedenfalls gehe man aber nach derzeitigem Stand davon aus, dass der Abwägung falsche Tatsachen zu Grunde lägen, die einen Abwägungsfehler nach sich ziehen würden.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der unbeplante Baubereich mit dem Grundstück der Mandantschaft grenzt im Nordosten an den Außenbereich und im Südwesten an beplanten Bereich mit einer Geräuschvorbelastung durch die Schul-, Kindertagesstätten- und bisherige Rathausnutzung. Diese Vorbelastung zusammen mit dem Verkehr auf der Straße Am Steinberg führt in Summe zu einer verminderten Schutzbedürftigkeit gegenüber einem WR, weswegen hierfür die Werte für ein WA als Bemessungsgrundlage anzusetzen waren. Auch für das Plangebiet selbst wird eine WA-Nutzung festgesetzt.
Es bleibt darauf hinzuweisen, dass das von der Einwendungsführerin angesprochene Gutachten auf Seite 24 unter Nr. 5.4 klarstellt, dass für die maßgeblichen Immissionsorte in der Nachbarschaft sogar die verschärften Werte für ein WR eingehalten werden.
Zur Frage des Standortes des Kinderspielplatzes ist auszuführen, dass dieser für beide Wohngebäude geschaffen wird und die dementsprechend im gemeinsamen Innenhof gewählte Fläche zum einen die bestmögliche soziale Kontrolle der spielenden (Klein-)Kinder von beiden Gebäuden aus ermöglicht. Zum anderen ist der barrierefreie Zugang von der entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze gelegenen fußläufigen Erschließung aus an dieser Stelle gewährleistet, was für den von der Einwendungsführerin vorgeschlagenen Standort südlich des südlichen Gebäudes aufgrund der dort vorgesehenen Rampe als Höhenausgleich zur höher gelegenen Straße Am Steinberg nicht gilt. Hinzu käme bei der vorgeschlagenen Alternative, dass aufgrund des hier nur sehr begrenzten Platzangebotes die Spielfläche direkt am Gebäude und unterhalb von Balkonen läge, was gegenüber dem gewählten Standort nur eine Notlösung sein kann. Die Gemeinde hält daher den festgesetzten Standort für den geeignetsten.
2. Sollte der Haupt- und Bauausschuss den vorstehenden Abwägungsvorschlägen folgen, wären die Planunterlagen nurmehr redaktionell zu überarbeiten und der Satzungsbeschluss könnte zum Verfahren gefasst werden. Zum einen ist vor Inkraftsetzung des BP aber noch der städtebauliche Vertrag zwischen Gemeinde und Verband Wohnen zu schließen und zum anderen ist nach Inkraftsetzung für seinen Umgriff der Flächennutzungsplan von Gemeinbedarfsfläche in WA zu berichtigen.
