Das Vorhaben befindet sich zwischen Glonn und Kastenseeon in Kreuz im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 35 BauGB.
Im Flächennutzungsplan der Marktgemeinde Glonn ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt.
In Sichtweite des Vorhabens befindet sich südlich des Grundstücks die Katholische Filialkirche Mariä Geburt, die in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.
Das Grundstück ist mit mehreren landwirtschaftlichen Gebäuden, Nebengebäuden (Garagen) und einem Wohnhaus bebaut.
Geplant ist der Einbau einer 2. Wohneinheit in das bestehende Wohnhaus, in dem bisher eine Garage und ein Maschinenraum im Erdgeschoss und eine Wohnung im Obergeschoss genehmigt waren. Das Dachgeschoss war nicht ausgebaut. Für den Einbau der 2. Wohneinheit sollen nun der Maschinenraum, die Garage und das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut werden. Des Weiteren sollen an die Ostseite des Gebäudes im Obergeschoss ein Balkon mit Außentreppe und im Dachgeschoss ein Balkon angebaut werden.
Das Antragstellergrundstück befindet sich weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne d. § 34 BauGB, also im Außenbereich. Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich deshalb nach § 35 BauGB.
Nach § 35 Abs. 1 BauGB dürfen im Außenbereich die sogenannten privilegierten Vorhaben errichtet werden. Dies sind z. B. nach Abs. 1 Nr. 1 BauGB regelmäßig die Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Ob das vorliegend der Fall ist, ist vom Landratsamt Ebersberg zu prüfen.
Sollte das Vorhaben unter keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB fallen, würde sich seine Zulässigkeit zunächst als sonstiges Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB richten. Danach ist es aber unzulässig, weil seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Das Bauvorhaben widerspricht etwa schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – Fläche für die Landwirtschaft). Darüber hinaus könnte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).
Die Überprüfung, ob die öffentlichen Belange u. a. nach Abs. 3 Nr. 5 und 7 BauGB beeinträchtigt sind, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.
Bei dem Vorhaben könnte es sich auch um ein teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB handeln. Demnach ist die Nutzungsänderung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen zulässig:
- das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
- die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
- die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
- das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
- das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
- im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Abs. 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
- es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich.
Das Vorliegen der Voraussetzungen wird abschließend ebenfalls durch das Landratsamt Ebersberg geprüft.
Für das Vorhaben sind zwei Kfz-Stellplätze herzustellen, die nördlich des Wohnhauses zeichnerisch dargestellt sind. Darüber hinaus befinden sich noch zwei Garagen auf dem Grundstück. Die erforderlichen Kfz-Stellplätze sind damit nachgewiesen.
