Das Vorhaben befindet sich am östlichen Ortsrand von Glonn im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 35 BauGB.
Das Grundstück ist derzeit mit einer landwirtschaftlichen Hofstelle bebaut. Im Bestandswohnhaus, dass mit dem landwirtschaftlichen Gebäude zusammengebaut ist, befinden sich 3 Wohneinheiten. Geplant ist der Einbau von 10 Wohnungen in den landwirtschaftlichen Gebäudeteil sowie die Errichtung einer Tiefgarage mit 12 Stellplätzen. Weitere 5 Stellplätze werden in das Nebengebäude auf dem unmittelbar östlich angrenzenden Grundstück (Fl.-Nr. 491) untergebracht.
Nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB ist die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden zulässig, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient. Unter diesen Voraussetzungen ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig.
Für ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude müssen u. a. nach außen erkennbare und in die Umgebung wirkende besondere bauliche Merkmale vorliegen; denn nur in diesem Fall kann dem Gebäude ein das „Bild“ der Kulturlandschaft „prägender“ und durch das Bauvorhaben zu erhaltender „Gestaltswert“ zukommen. Um das in diesem Kontext stehende Erscheinungsbild des Gebäudes so weit wie möglich zu bewahren, wäre es wünschenswert, wenn die großen dreiflügligen Terrassenfenster im Süden um ein Drittel reduziert würden und bei der Fassadengestaltung nicht nur die Grundstruktur erhalten bliebe. Kritisch zu sehen sind in diesem Zusammenhang auch die aus Brandschutzgründen an der Südfassade geplanten Notleitern. Diese sind unbedingt zu vermeiden, da dadurch das Erscheinungsbild des Gebäudes nachhaltig beeinträchtigt wird. Wie weit dabei Veränderungen am Bestandsgebäude vorgenommen werden dürfen, entscheidet das Landratsamt Ebersberg.
Des Weiteren sind bauliche Veränderungen im Inneren dann kritisch zu sehen, wenn ursprüngliche, konstruktive Bauteile erheblich verändert werden. Nach den vorliegenden Plänen sollen nicht nur geringfügige Eingriffe in den Bestand und die Statik vorgenommen werden.
Auch ist mit der „zweckmäßigen Verwendung“ nicht das Interesse des Eigentümers an einer lukrativen Verwendung angesprochen, vielmehr geht es darum, dass die neue Verwendung dem erhaltenswerten Gebäude angemessen ist, die prägende Wirkung auf die Kulturlandschaft nicht beeinträchtigt wird und die Erhaltung des Gebäudes nach Möglichkeit auf Dauer gewährleistet ist. Der Einbau von 10 Wohnungen zieht das erhaltenswerte Gebäude jedoch über Gebühr in Mitleidenschaft.
Weitere Voraussetzung für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist die gesicherte Erschließung. Dazu zählt neben der Abwasserbeseitigung auch, dass das Grundstück mit dem geplanten Vorhaben über eine öffentliche Straße erreichbar ist und auch öffentliche Versorgung- und Entsorgungsfahrzeuge an das Grundstück heranfahren können. Im Außenbereich genügt eine befahrbare, gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesicherte Zufahrt zu einem befahrbaren öffentlichen Weg.
- Die Abwasserbeseitigung erfolgt derzeit über eine Kleinkläranlage, die für die künftige Nutzung nicht mehr ausreichend sein dürfte. Der Antragsteller muss das Gebäude deshalb an das gemeindliche Kanalnetz anschließen.
- Die Baugrundstücke (Fl.-Nrn. 490 und 500) grenzen selbst nicht an eine öffentliche Straße, sondern erfordern ein Überqueren eines anderen, allerdings ebenfalls dem Antragsteller gehörenden Grundstücks (Fl.-Nr. 492). Dabei handelt es sich um einen ca. 3 m breiten und ca. 100 m langen unbefestigten Weg. Es setzt darüber hinaus auch voraus, dass diese Verbindung zum öffentlichen Wegenetz auf Dauer bestehen wird. Das ist vorliegend nicht der Fall, da es sich um keinen öffentlichen Weg handelt und offensichtlich auch nicht über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) gesichert ist. Auf die Eigentumsverhältnisse, die sich jederzeit ändern können, kommt es insoweit nicht an.
Aus bauordnungsrechtlicher Sicht genügt im Außenbereich eine befahrbare, gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesicherte Zufahrt zu einem befahrbaren öffentlichen Weg. Das ist vorliegend nicht der Fall. Zwar ist eine Zufahrt von den Baugrundstücken zur öffentlichen Verkehrsfläche vorhanden die aber rechtlich nicht gesichert ist. Es fehlt an der Vorlage einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde (Freistaat Bayern), die zwingend erforderlich ist, da ansonsten die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks im bauordnungsrechtlichen Sinne nicht gegeben ist.
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB, als Rechtsgrundlage für die Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes, umfasst nicht die Errichtung bzw. bauliche Erweiterung der Tiefgarage außerhalb des Gebäudes.
Eine Genehmigung nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB scheidet ebenfalls aus, weil die Errichtung der Tiefgarage schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (Fläche für die Landwirtschaft) widerspricht.
Auch sonst ergibt sich aus § 35 BauGB kein Zulässigkeitstatbestand, sodass dieser Teil des Antrages planungsrechtlich unzulässig wäre.
Für das Vorhaben sind insgesamt 17 Kfz-Stellplätze herzustellen. Der Antragsteller weist 12 Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage und 7 Kfz-Stellplätze in einem Nebengebäude nach. Die Tiefgarage befindet sich dabei auf drei unterschiedlichen Grundstücken (Fl.-Nrn. 490, 492 und 500) und das Nebengebäude auf dem Nachbargrundstück (Fl.-Nr. 491). Diese Grundstücke befinden sich zwar allesamt im Eigentum des Antragstellers. Um den Stellplatznachweis anerkennen zu können, ist es zwingend erforderlich die Stellplätze über eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Freistaates Bayern zu sichern. Sollte der Tiefgaragenneubau nicht genehmigungsfähig sein, ist der Stellplatznachweis entsprechend anzupassen.
Bei der Errichtung von mehr als 3 Wohnungen ist nach Art. 7 Abs. 3 Satz 1 BayBO ein ausreichend großer Kinderspielplatz auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe zu errichten. Der Antragsteller verweist in seinem Antrag auf den in ca. 50 m Entfernung befindlichen ca. 300 m² großen Spielplatz (Fl.-Nr. 500/25), der sich im Gemeindeeigentum befindet. Der Spielplatz liegt damit zwar – in Metern gemessen – in der Nähe des Baugrundstückes, ist aber auf direktem Wege nicht erreichbar. Um zum Spielplatz zu gelangen, müsste man einen ca. 330 m langen Umweg über den Erschließungsweg vom Vorhabensgebäude zur und entlang der Rotter Straße bis zur Einmündung in die Franz-Kaltner-Straße zurücklegen. Der Spielplatz kann daher trotz der scheinbar geringen Entfernung nicht mehr der Wohnanlage zugerechnet werden und der Markt Glonn würde der Errichtung eines Spielplatzes auf den Baugrundstücken den Vorrang geben. Vom Landratsamt Ebersberg wäre jedoch zu prüfen, inwiefern die Errichtung des Spielplatzes im Außenbereich planungsrechtlich zulässig ist.
Nach Art. 5 Abs. 1 Satz 4 BayBO sind bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, Zufahrten oder Durchfahrten herzustellen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind. Das gegenständliche Gebäude ist ca. 100 m und damit doppelt so weit von der öffentlichen Verkehrsfläche entfernt. Im Zusammenspiel der Anzahl der Wohneinheiten (13) und der Entfernung zur öffentlichen Verkehrsfläche sollte durch die Brandschutzdienststelle im Landratsamt Ebersberg unbedingt überprüft werden, ob eine Zufahrt erforderlich ist.
