Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Am Kugelfeld – 1. Änderung“. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB.
Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienwohnhaus bebaut, das am 05.03.1972 durch das Landratsamt Ebersberg genehmigt wurde. Der im Keller befindliche ‚Vorratsraum‘ und ‚Hobbyraum‘ soll in eine Praxis für Tierphysiotherapie umgenutzt werden. Genehmigungspflichtige bauliche Änderungen sind gemäß den vorgelegten Eingabeplänen nicht geplant.
Nachdem das Vorhaben keine baulichen Erweiterungen erfahren soll, ist das Maß der baulichen Nutzung nicht Gegenstand der Prüfung (da unverändert).
Zu beurteilen ist lediglich, ob sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung an die entsprechende Festsetzung des maßgeblichen Bebauungsplanes hält. Der Bebauungsplan setzt das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Hier sind nach der anzuwenden BauNVO 1962 zulässig:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
- Anlagen für Verwaltungen sowie für sportliche Zwecke,
- Gartenbaubetriebe,
- Tankstellen,
- Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.
Zwar dient eine Physiotherapiepraxis ebenso wie z. B. eine Arztpraxis im umgangssprachlichen Sinne gesundheitlichen Zwecken. Der Begriff der Anlagen für gesundheitliche Zwecke im Sinne der Baunutzungsverordnung ist allerdings auf Gemeinbedarfsanlagen im Sinne von § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beschränkt. Eine Physiotherapiepraxis fällt nicht darunter, denn Gemeinbedarfsanlagen sind solche baulichen Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen. Das beantragte Vorhaben fällt damit unter keines der oben aufgeführten Punkte.
Bei der Tierphysiotherapie handelt es sich allerdings um einen sogenannten „freien Beruf“ im Sinne des § 13 BauNVO. Als „freier Beruf“ gilt nach der steuerrechtlichen Umschreibung die Tätigkeit derjenigen Personen, die auf eigene Rechnung arbeiten und deren Tätigkeit weder eine gewerbliche i. S. d. Gewerbeordnung ist noch in der Urproduktion (z. B. Land- und Forstwirtschaft) oder im öffentlichen Dienst erfolgt. In diesem Sinne fällt unter den Begriff der „freien Berufe“ nach § 18 Abs. 1 Einkommenssteuergesetz „die als selbstständige ausgeübte wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit, die selbstständige Berufstätigkeit der Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, […] Heilpraktiker, Krankengymnasten, […] und ähnliche Berufe. Als ähnliche Berufe kommt dabei u. a. auch der selbstständige Masseur in Betracht. Die Regelung des § 13 BauNVO privilegiert damit die freiberuflich Tätigen und die Gewerbetreibenden, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Für sie sind im reinen und im allgemeinen Wohngebiet Räume und in den gemischten und gewerblichen Baugebieten auch Gebäude zulässig, selbst wenn der Bebauungsplan hierüber nichts aussagt.
Da der Antragsteller lediglich zwei Räume im Keller umnutzt, trägt er damit dem § 13 BauNVO Rechnung. Das Vorhaben ist damit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig.
Da es sich um ein Vorhaben handelt, das hinsichtlich seiner notwendigen Stellplätze keiner der aufgeführten Verkehrsquellen in der gemeindlichen Stellplatzsatzung oder in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung eindeutig zugeordnet werden kann, empfiehlt die Verwaltung § 2 Nr. 1.1. c) der gemeindlichen Stellplatzsatzung anzuwenden. Dementsprechend sind für das Vorhaben insgesamt 2 Kfz-Stellplätze herzustellen (1 Stellplatz je 35 m² Hauptnutzfläche). Da die Hauptnutzfläche vorliegend ca. 37 m² groß ist, empfiehlt die Verwaltung auf den Nachweis eines zweiten Stellplatzes zu verzichten, da auf Grund der Größe der Praxis (kein Wartezimmer o. ä.) wohl immer nur jeweils ein „Patient“ behandelt werden kann.
Der erforderliche Kfz-Stellplatz wird im Vorgarten nachgewiesen.
