Das Vorhaben befindet sich östlich von Wetterling im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 35 BauGB.
Im Flächennutzungsplan der Marktgemeinde Glonn ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt.
Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, dass aus zwei Wohneinheiten besteht.
Angefragt ist der Einbau von zwei Gauben in den westlichen Teil des Wohnhauses sowie die Errichtung eines Carports im südöstlichen Grundstücksteil. Der östlich geplante Dachaufbau mit einer Länge von 6,30 m stellt sich dabei nicht als Gaube dar. Wie aus den Eingabeplänen (Schemaschnitt A und Grundriss DG) entnommen werden kann, sind vorliegend die konstruktiven Merkmale eines Quergiebels erfüllt.
Da der Antragsteller zu seinem Vorbescheid keine Frage(n) gestellt hat, ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des beschriebenen Vorhabens Gegenstand der Anfrage.
Das ursprüngliche Wohnhaus (Bauernhaus) bestand seit Jahrzehnten bis zu seinem Abbruch. Der Wiederaufbau wurde nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle) mit Bescheid vom 30.10.2003 vom Landratsamt Ebersberg genehmigt.
Der längliche westliche Wohnteil wurde vom Landratsamt Ebersberg mit Bescheid vom 14.06.1999 genehmigt. Rechtsgrundlage für diese Genehmigung war § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB (Erweiterung eines Wohngebäudes (hier das Bauernhaus) auf bis zu höchstens zwei Wohnungen).
Vorliegend handelt es sich um kein sogenanntes privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB.
Da das Vorhaben auch sonst unter keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB fällt, könnte sich seine Zulässigkeit als sonstiges Bauvorhaben aus § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB ergeben. Danach ist es aber ebenfalls unzulässig, weil seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Das Bauvorhaben widerspricht schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – ‚Fläche für die Landwirtschaft‘). Darüber hinaus könnte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).
Das Vorhaben könnte aber als teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB planungsrechtlich zulässig sein. Diesen Vorhaben kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Abs. 3 sind.
Es handelt sich aber weder um ein Vorhaben nach
- § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde),
- Nr. 2 (Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes, wenn das vorhandene Gebäude Missstände oder Mängel aufweist) oder
- Nr. 3 (alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle).
- Nach Nr. 4 kommt eine Genehmigung des Vorhabens ebenfalls nicht in Betracht, da es sich bei dem Vorhaben nicht um die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden handelt
- Da es sich laut Voranfrage um den Einbau von zwei Dachgauben in das nicht ausgebaute Dachgeschoss (Speicher) handelt, ist das Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB planungsrechtlich ebenfalls unzulässig. Durch die den Dachraum zusätzlich aufwertenden Dachgauben wird der umbaute Raum im Dachgeschoss so weit vergrößert, dass eine Dauerwohnnutzung möglich ist. Das als Speicher genehmigte Dachgeschoss würde die Errichtung einer zusätzlichen dritten Wohneinheit im Dachgeschoss ermöglichen. Zulässig ist jedoch nur eine Erweiterung auf bis zu höchstens zwei Wohnungen.
Würde es sich bei dem Vorhaben „nur“ um die Erweiterung von vorhandenem Wohnraum handeln, wäre das Vorhaben grundsätzlich zulässig. Zu prüfen wäre aber u. a., ob die Erweiterung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse noch angemessen ist, da die vorhandene Wohnung nach den vorliegenden Unterlagen bereits jetzt eine Wohnfläche von über 300 m² besitzt. Von einer im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessenen Erweiterung kann vorliegend jedoch keine Rede sein. Da die bereits vorhandene Wohnfläche von ca. 300 m² eine deutliche Überschreitung des Orientierungsrahmens des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (§ 39 Abs. 1 und 2, § 82 II. WoBauG) von 156 m² darstellt, wird dieser vorgegeben Rahmen durch den geplanten zusätzlichen Ausbau des Dachgeschosses gesprengt. Dabei ist es unerheblich, in welcher Größenordnung eine Erweiterung stattfindet, da bereits der Bestand den Orientierungsrahmen des Zweiten Wohnungsbaugesetzes unverhältnismäßig überschreitet.
Andere Voraussetzungen nach § 35 BauGB, die eine planungsrechtliche Zulässigkeit für das Vorhaben begründen, sind nicht ersichtlich.
Auch für die Errichtung des Carports fehlt es an der planungsrechtlichen Zulässigkeit, sodass auch dieser nach § 35 Abs. 4 BauGB nicht genehmigungsfähig ist. Hierzu wird darauf hingewiesen, dass bereits im Bestandsgebäude eine Doppelgarage integriert ist und auf dem benachbarten Grundstück mit der Fl.-Nr. 404/2, das sich ebenfalls im Eigentum des Antragstellers befindet, eine Garage mit einer Grundfläche von ca. 61 m² (10,00 m x 6,10 m) befindet, die Platz für drei Fahrzeuge bietet. Dagegen ist die Errichtung des Carports, der in keinem unmittelbaren baulichen Zusammenhang mit dem Baubestand steht, geeignet, der Gefahr einer verstärkten Zersiedelung des Außenbereichs Vorschub zu leisten.
Als von § 35 Abs. 4 BauGB nicht erfasstes sonstiges Vorhaben unterliegt der geplante Carport den Anforderungen des § 35 Abs. 2 BauGB. Der Carport widerspricht zum einen der Darstellung des Flächennutzungsplanes (‚Fläche für die Landwirtschaft‘) und lässt die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Wie aus dem Lageplan ersichtlich ist, würde der Carport an dem geplanten Standort die vorhandene Splittersiedlung in den bisher in dieser Richtung von jeglicher Bebauung noch freien Außenbereich hinein erweitern. Unbeachtlich ist dabei, dass der Carport auf einer bereits befestigten Fläche errichtet werden soll. Auch dass es sich dabei nicht um eine zu Wohnzwecken dienende bauliche Anlage handelt, schließt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht aus. Eine Zersiedelungswirkung geht nicht allein von Wohnhäusern aus, sondern ebenso gut von Gebäuden, die sonstigen Zwecken zu dienen bestimmt sind (vgl. BVerwG, Urteile v. 09.06.1976 - BVerwG 4 C 42.74 und v. 18.02.1983 - BVerwG 4 C 19.81). Hierzu zählen auch Garagen bzw. Carports.
