Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes „Siedlung Glonn“ (Siedlung „Zinneberger Straße“ 1949). Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 3 im Übrigen nach § 34 Abs. 1 BauGB.
Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte bebaut, die nicht beseitigt werden soll. Die bestehende Garagenbau soll dagegen abgerissen werden.
Geplant ist im rückwärtigen südlichen Grundstück die Errichtung eines Zweifamilienhauses mit zwei Doppelgaragen und zwei Kfz-Stellplätzen.
Zweifamilienhaus
- E+DG (ausgebaut)
- GR: 11,00 m x 13,65 m = 150,15 m²
- WH: 5,14 m / 6,93 m
- FH: 7,82 m / 9,61 m
- Satteldach 26°
Der Antragsteller hat zu seinem Vorbescheid folgende Fragen gestellt:
- Ist das Maß der Bebauung, wie im Plan dargestellt, planungsrechtlich zulässig?
- Kann eine Befreiung vom Bebauungsplan „Siedlung Glonn“ von 1949 in Bezug auf die zwingende Baulinie zur Fl.-Nr. 328/11, wie im Plan dargestellt, in Aussicht gestellt werden?
- Ist eine Bebauung im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Fl.-Nr. 328/10, wie im Plan dargestellt, planungsrechtlich zulässig?
zu 1.
Da der Bebauungsplan keine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung trifft, muss sich ein Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügen. Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung zueinander in Beziehung zu setzen. Gebäude prägen ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern erzielen ihre optische maßstabbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild. Als Referenzobjekte dienen die Wohnhäuser in der Zinneberger Straße 13 und 15. Diese haben mit ca. 250 m² größere Grundflächen als das beantragte Wohnhaus, bei ähnlichen Wand- und Firsthöhen.
Damit fügt sich das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
zu 2 und 3.
Das Grundstück befindet sich im Bebauungsplan „Siedlung Glonn“. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Die Baulinien auf dem Antragstellergrundstück verlaufen in einem Abstand von vier Metern entlang der Grundstücksgrenze zur Fuggerstraße sowie entlang der Grundstücksgrenze des östlich angrenzenden Grundstücks Fuggerstraße 1.
Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden (§ 23 Abs. 2 Satz 1 Baunutzungsverordnung – BauNVO). Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden.
Das beantragte Wohnhaus soll im rückwärtigen Grundstück – in einer Entfernung von ca. 15 m von der nördlichen und ca. 5 m von der östlichen Baulinie – errichtet werden. Es befindet sich also nicht auf den festgesetzten Baulinien; von einem Vor- oder Zurücktreten in geringfügigem Ausmaß kann dabei nicht die Rede sein.
Im maßgeblichen Bebauungsplan sind Baulinien sowie seitliche und rückwärtige Baugrenzen festgesetzt. Insbesondere durch die Festsetzung der Baulinien soll sichergestellt werden, dass die südlichen bzw. westlichen Grundstücksteile des Plangebietes von Bebauung freigehalten werden. Obwohl der Bebauungsplan aus dem Jahr 1949 stammt, sind die Freibereiche im I. Bauabschnitt des Bebauungsplanes ausnahmslos und im II. Bauabschnitt größtenteils erhalten. In diesem Freibereich soll das Wohnhaus errichtet werden, das damit als Präzedenzfall dienen würde, da bisher keine Wohnhäuser in den rückwärtigen Grundstücksteilen errichtet wurden.
Es stünde damit im Widerspruch zur Zielsetzung des Bebauungsplanes, wenn die von Bebauung freizuhaltenden rückwärtigen Grundstücke durch Gebäude überbaut würden. Die sich aus diesem Planungsgedanken ergebenden Freiflächen haben darüber hinaus Bedeutung für die Bodenversiegelung und den Grundwasserabfluss.
Zudem ist durch die Baulinie entlang der östlichen Grundstücksgrenze ein (beidseitiger) Grenzanbau zwingend vorgeschrieben. Ziel dieser Festsetzung ist die Errichtung aneinandergebauter Gebäude (Doppelhaus), wie es bereits vorhanden ist.
Da das Vorhaben wegen des beträchtlichen Abrückens von den zwingenden Baulinien und der damit verbundenen Nichtbeachtung der planerischen Zielsetzung städtebaulich nicht vertretbar ist und die Grundzüge der Planung berührt werden, kann aus Sicht der Verwaltung einer Befreiung nicht zugestimmt werden.
Für das Vorhaben sind insgesamt vier Stellplätze erforderlich. Der Antragstelle weist insgesamt 6 Kfz-Stellplätze (vier Garagen + zwei offene Kfz-Stellplätze) auf dem Grundstück nach. Der Stellplatznachweis für das geplante Vorhaben und den Bestand ist damit erbracht.
