Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes „Am Kupferbach“. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 3 im Übrigen nach § 34 Abs. 1 BauGB.
Das Vorhaben befindet sich im Bereich des festgesetzten Überschwemmungsgebietes an Glonn und Kupferbach.
Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das beseitigt werden soll.
Angefragt ist der Neubau eines Doppelhauses mit zwei Einzelgaragen.
Doppelhaus
- E+1+DG
- GR: 10,80 m x 16,60 m = 179,28 m²
- WH: 6,19 m / 6,50 m
- FH: 9,93 m
- Satteldach mit 35°
Der Antragsteller hat zu seinem Vorhaben folgende Fragen gestellt:
- Ist eine Dachneigung von 35° bauplanungsrechtlich zulässig?
- Ist ein Baukörper mit der vorliegenden Grundfläche von 16,60 m x 10,80 m sowie einer maximalen Wandhöhe an der Traufe von 6,50 m und der sich ergebenden Firsthöhe von 9,93 m möglich?
zu 1.
Der Bebauungsplan setzt für Gebäude mit E+1 eine zulässige Dachneigung von 26° bis 28° fest. Der Antragsteller hat diesbezüglich eine Befreiung beantragt und diese damit begründet, dass gleichgeartete Gebäude in der näheren Umgebung zum Teil eine Dachneigung von 30° bis 35° aufwiesen.
Durch die Abweichung, von der um 7° von der zulässigen Obergrenze differierenden Dachneigung, werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, weil das mit den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Dachausführung verfolgte Gestaltungskonzept dadurch nicht aufgegeben würde, zumal für Gebäude mit E+D sogar eine Dachneigung von 40° bis 50° festgesetzt wird.
Das beantragte Satteldach weicht gestalterisch nur in geringem Umfang von den Festsetzungen ab und der im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachte Gestaltungswille wird nicht beeinträchtigt. Darüber hinaus befinden sich im Plangebiet mehrere Wohnhäuser mit abweichender Dachneigung. Die Verwaltung empfiehlt daher der Befreiung zuzustimmen.
zu 2.
Der ursprüngliche Bebauungsplan wurde mit Beschluss vom 10.12.1956 vom Landratsamt Ebersberg genehmigt. Mit Beschluss vom 07.07.1958 wurde durch das Landratsamt Ebersberg die 1. Änderung genehmigt.
Eine weitere Änderung vom 17.11.1966 hatte die Änderung der Straßenführung sowie die Auflösung der Baulinien auf dem Antragstellergrundstück und anderen Grundstücken zum Inhalt, ohne diese auf dem Antragstellergrundstück durch neue Baugrenzen oder -linien zu ersetzen. Der Bebauungsplan enthält für das Grundstück auch keinerlei (neue) Regelung, die den Willen der Gemeinde erkennen lässt, eine Bebaubarkeit des Grundstücks auszuschließen. Auch den gegenständlichen Verfahrensakten ist nicht zu entnehmen, warum die Baulinien ersatzlos aufgelöst wurden. Da eine Begründung des Bebauungsplans nicht existiert, kann die Zielsetzung bei der Änderung des Bebauungsplans bestenfalls vermutet werden. Es kann weiterhin auch nur vermutet werden, ob der Markt Glonn mit der Auflösung des Baufensters bewusst und in Außerachtlassung der Eigentumsverhältnisse, eine Aufgabe des Baurechts auf diesem Grundstück erreichen wollte oder bei der Planänderung nicht bedacht hat, dass im Falle des Erlöschens des Bestandsschutzes (z. B. durch Abbruch des bestehenden Wohnhauses) kein Baurecht mehr besteht.
Im Rahmen der Eigentumsgarantie schützt Art. 14 GG nicht nur vor Eigentumsentzug, sondern auch vor einer Entwertung des Eigentums durch Vereitelung der Nutzungsmöglichkeit. Das scheint vorliegend der Fall zu sein, da durch die Änderung des Bebauungsplanes kein Baurecht mehr auf dem Grundstück besteht sobald der Bestandsschutz erloschen ist. Dass das Grundstück seit der Änderung des Bebauungsplanes zu Wohnzwecken genutzt wird, ist dabei unbeachtlich. Entscheidend ist, dass nach Abbruch des Wohnhauses jede weitere Nutzungsmöglichkeit ohne erkennbaren Grund ausgeschlossen wäre.
Nach Ansicht der Verwaltung handelt es sich hier in einem besonderen Einzelfall um eine „Baulücke“. Das Grundstück nimmt am Bebauungszusammenhang teil und vermittelt schon wegen des bestehenden Wohnhauses nicht den Eindruck, dass es sich um eine Fläche handelt, die von Bebauung freizuhalten ist.
Da der Bebauungsplan im Übrigen keine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (z. B. Grundflächen(zahl), Geschossflächen(zahl), Wand- oder Firsthöhe) beinhaltet, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens diesbezüglich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben muss sich daher nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügen.
Hinsichtlich seiner Grundfläche, Wand- und Firsthöhe Maßes fügt sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, da das Wohnhaus auf dem Grundstück Am Kupferbach 13 und 13 a hinsichtlich der zu Beurteilung heranzuziehenden Maßstabsfaktoren (Grundfläche, Wand- und Firsthöhe) als Referenzobjekt dient. Das Doppelhaus besitzt eine Grundfläche von 180 m², eine Wandhöhe von 6,30 m und eine Firsthöhe von 9,69 m und entspricht damit dem angefragten Doppelhaus.
Der Änderungsbebauungsplan von 1966 setzt bei den geänderten Bauräumen einen Mindestabstand von 10 m zur Glonn fest. Das angefragte Wohnhaus hält jedoch nur einen Abstand von ca. 6,60 m an der nordöstlichen Hausecke ein. Dieser Abstand sollte auch von dem angefragten Wohnhaus eingehalten werden, um sicherzustellen, dass im Falle eines Hochwassers und unabhängig vom festgesetzten Überschwemmungsgebiet ein ausreichend großer Retentionsraum sowie genügend Platz entlang der Glonn zur Verfügung steht, um alle notwendigen Arbeiten zum Bachunterhalt durchführen zu können.
