Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Bereich Stegmühle“. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB.
Das Grundstück ist unbebaut. Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Stellplatz.
Einfamilienhaus
- E+DG (DG ausgebaut)
- GR: 10,50 m x 9,24 m = 97,02 m²
- WH hangseitig: 3,85 m
- WH talseitig: 6,45 m
- FH: 9,69 m
- Satteldach mit 35°
Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes:
- Das Plangebiet ist nach § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Mischgebiet (MI) festgesetzt. In einem MI sind sowohl gewerbliche als auch Wohnnutzung nebeneinander zulässig. Dabei soll einem ausgewogenen Verhältnis zwischen beiden Nutzungsarten Rechnung getragen werden. Vorliegend beträgt das Verhältnis von Gewerbe- zu Wohnnutzung ca. 15 % zu 85 % und steht somit im Widerspruch zur festgesetzten Art der baulichen Nutzung.
- Überschreitung der nördlichen Baugrenze um ca. 0,30 m.
- Überschreitung der zulässigen talseitigen Wandhöhe von 3,50 m um 0,35 m.
- Errichtung der Garage außerhalb des Hauptbaukörpers und infolgedessen außerhalb der überbaubaren Flächen.
- Die höchstzulässige Grundfläche für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie untergeordneten Nebenanlagen (hier: 50 m²) wird um 20 m² überschritten.
- Errichtung des Stellplatzes abweichend von der im Grundstück festgesetzten Lage.
- Errichtung der Garage mit einem Flachdach anstelle eines Sattel- oder Pultdaches.
Im Übrigen werden die Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes eingehalten.
zu 1.
In einem Mischgebiet soll den Belangen der gewerblichen Wirtschaft in gleicher Weise Rechnung getragen werden wie den Wohnbedürfnissen. Wohnen und gewerbliche Nutzung stehen gleichrangig und gleichwertig nebeneinander. Keine der Nutzungsarten soll ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen (vgl. VGH München, Urteil v. 31.03.2021 – 15 N 20.411). Mit dem beantragten Wohnhaus ergibt sich im Plangebiet eine Quote von ca. 15 % gewerbliche Nutzung und 85 % Wohnnutzung, die sich auf drei Baufelder verteilt. Im östlichen Baufeld (Mühlthal 1) befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus. Im westlichen Baufeld (Mühlthal 5, 7, 9) befindet sich ein Reihenhaus mit drei Wohneinheiten. Für das letzte Baufeld liegt nun der Bauantrag für die Errichtung des Wohnhauses vor. Hier ist festzustellen, dass durch das beantragte Wohnhaus ein klares Übergewicht zu Gunsten der Wohnnutzung entsteht.
Die Verwaltung empfiehlt einer Befreiung zuzustimmen, da es sich um das letzte unbebaute Grundstück handelt und sich die Quote durch Neubauvorhaben nicht weiter in Richtung Wohnen verschieben kann. Zu berücksichtigen ist aber auch, dass das Grundstück der gewerblichen Nutzung nur eingeschränkt zur Verfügung steht. Vielmehr lässt sich aus dem Bebauungsplan der „Wunsch“ nach einer Wohnnutzung, mit eventuell untergeordneter gewerblicher Nutzung, erkennen. Unter Einbeziehung des gegenüberliegenden Grundstücks (Mühlthal 2 – Stegmühle), dass sich zwar nicht im Geltungsbereich des maßgeblichen Bebauungsplans befindet, aber wie die übrigen Grundstücke im Flächennutzungsplan als ‚Mischgebiet‘ dargestellt ist, würde sich das Verhältnis wieder zu Gunsten der gewerblichen Nutzung verschieben und dem Gebietscharakter in seiner Gesamtheit wieder mehr Rechnung tragen.
zu 2.
Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO).
Die Überschreitung der Baugrenze um 0,30 m stellt eine Überschreitung in nur geringfügigem Ausmaß dar, insbesondere weil es sich dabei nur um die nördliche Gebäudeaußenwand handelt. Bei dem Vorhaben handelt es sich aber nicht um einen Gebäudeteil, sondern um ein eigenständiges Gebäude, das die nördliche Baugrenze mit seiner gesamten Breite um ca. 0,30 m überschreitet. Da das beantragte Wohnhaus in einer Flucht mit dem bestehenden Reihenhaus bleibt und die minimale Überschreitung städtebaulich ohne Folgen bleibt, empfiehlt die Verwaltung daher der Überschreitung der Baugrenzen zuzustimmen.
zu 3.
Gemäß der Festsetzung des Bebauungsplanes darf die maximale hangseitige Wandhöhe 3,50 m betragen. Dabei wird von der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche gemessen. Vorliegend beträgt die geplante Wandhöhe, gemessen von der natürlichen Geländeoberfläche, 3,85 m.
Die Verwaltung empfiehlt dieser Abweichung zuzustimmen, da die Überschreitung der Wandhöhe um max. 0,35 m städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
zu 4. und 5.
Die Garage soll nicht, wie vom Bebauungsplan festgesetzt, innerhalb des Hauptbaukörpers, sondern außerhalb des Wohnhauses und damit außerhalb der überbaubaren Flächen errichtet werden.
Nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO können Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Das ist vorliegend der Fall, da der hier maßgebliche Bebauungsplan für die Flächen außerhalb der Bauräume keinerlei Festsetzungen trifft.
Mit der Zulassung der Errichtung der Garage außerhalb der überbaubaren Flächen geht auch eine Überschreitung der höchstzulässigen Grundfläche für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten einher. Diese beträgt für dieses Grundstück 50 m².
Die Garage soll als Anbau profil- und traufgleich an die bestehende Nachbargarage angebaut werden und muss dafür außerhalb des dafür festgelegten Bauraums errichtet werden. Dadurch erhöht sich auch der Flächenbedarf um die Fläche der Garage (31,7 m²) und überschreitet die zulässige Grundfläche für Garagen, Stellplätze und Zufahrten um 20 m² auf 70 m².
Die Verwaltung empfiehlt die Errichtung der Garage außerhalb der überbaubaren Flächen und die Überschreitung der höchstzulässigen Grundfläche, wie beantragt, zuzulassen, da die Befreiung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
zu 6.
Der Stellplatz ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans im nordwestlichen Grundstücksteil in unmittelbarer Nähe der Straße zu errichten. Geplant ist die Errichtung des Stellplatzes ca. 5,80 m weiter östlich, da in der vom Bebauungsplan festgesetzten Fläche die Zufahrt zur Garage errichtet werden soll.
Die Verwaltung empfiehlt der Befreiung zuzustimmen, da durch die Lageverschiebung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
zu 7.
Dächer sind gemäß Bebauungsplan als Satteldach mit einer Dachneigung mit 30° bis 35° herzustellen. Für Garagen können Pultdächer mit anderer Dachneigung ausnahmsweise zugelassen werden, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.
Die geplante Garage soll je zur Hälfte mit einem Pultdach mit 22° Dachneigung und mit einem begrünten Flachdach errichtet werden. Dabei soll die nördliche Dachfläche als Pultdach trauf- und profilgleich an die bestehende westliche Grenzgarage angebaut werden, die südliche Dachhälfte soll als begrüntes Flachdach ausgeführt werden, um die Flächenversiegelung zu minimieren und eine bessere Belichtung für die Aufenthaltsräume zu erhalten.
Die Verwaltung empfiehlt die Ausnahme zur Errichtung des Pultdaches zuzulassen, da sich die Dachneigung des Pultdaches an der Dachneigung der Nachbargarage orientiert und so ein harmonisches Bild ergibt. Das Ortsbild wird dadurch nicht beeinträchtigt.
Der Befreiung zur Errichtung eines Flachdaches kann ebenfalls zugestimmt werden, da das Flachdach vom öffentlichen Bereich nicht sichtbar ist und straßenseitig als Satteldach wahrgenommen wird.
Die erforderlichen zwei Kfz-Stellplätze sind nachgewiesen.
