Das Vorhaben befindet sich in Glonn (Wetterling) im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Wetterling “. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB.
Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus und Garage bebaut, die beseitigt werden sollen.
Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage.
- E+DG (DG ausgebaut)
- GR: 11,06 m x 09,06 m = 100,20 m²
- WH: zwischen 5,15 m und 6,40 m je nach Geländeverlauf
- FH: 7,38 m / 8,36 m
- Satteldach mit 25°
Das Vorhaben widerspricht in folgenden Punkten den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes:
- Errichtung eines Kniestocks mit 2,27 m anstelle 1,10 m.
- Errichtung eines Daches mit 25° Dachneigung anstelle 50°.
- Nutzung des Garagendaches als Terrasse.
Der Antragsteller hat die gewünschten Befreiungen zu 1. und 2. lediglich damit begründet, dass diese städtebaulich vertretbar seien (zu dessen Beurteilung er aber nicht befähigt ist) und verweist darüber hinaus auf eine erteilte Befreiung im Schießstättenweg 1.
Die Befreiung zu 3. wird im Eingabeplan zeichnerisch nicht dargestellt. Hier stellt der Antragsteller ein „Flachdach Garage mit Extensivbegrünung“ dar. Sie wird damit begründet, dass die Garage mit der darüber liegenden Terrasse nicht einer Grenzgarage nach Baurecht entspricht und für den Nachbarn aber keine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt (zu dessen Beurteilung er ebenfalls nicht befähigt ist).
zu 1.
Der maßgebliche Bebauungsplan setzt hinsichtlich der Höhenentwicklung der Gebäude weder Wand- noch Firsthöhen fest, sondern lediglich die Zahl der Vollgeschosse (E+DG zwingend).
Weiterhin setzt der Bebauungsplan fest, dass Kniestöcke mit einer Höhe von max. 1,10 m zulässig sind. Die Festsetzung über die Höhe des Kniestocks ist jedoch ungeeignet die (Wand)Höhe eines Gebäudes zu bestimmen, wenn der Bebauungsplan sonst keine Festsetzungen über die zulässige Höhe (z. B. Wand- und Firsthöhe) beinhaltet. Die Regelung über die Errichtung von Kniestöcken besitzt auch sonst keine städtebauliche Relevanz.
Da das geplante Vorhaben durch die Errichtung des Kniestocks mit einer geplanten Höhe von 2,27 m hinsichtlich der Höhenentwicklung dem maßgeblichen Bebauungsplan nicht widerspricht, werden auch die Grundzüge der Planung nicht berührt. Daher empfiehlt die Verwaltung der Befreiung zuzustimmen.
zu 2.
Weder im Plangebiet noch im Bauquartier befinden sich Dächer mit Dachneigungen zwischen 50° und 55°. Im Schießstättenweg 3, 4 und 6 befinden sich die Wohnhäuser mit den höchsten Dachneigungen (zwischen 46° und 48°). Darüber hinaus wurden im Schießstättenweg 1 und 3 a Wohnhäuser mit einer Dachneigung von 22° bzw. 30° abweichend von der Festsetzung des Bebauungsplanes genehmigt.
Die Verwaltung empfiehlt daher der beantragten Befreiung zuzustimmen, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist.
zu. 3
Die Errichtung einer Terrasse auf dem Garagendach widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, der diesen Bereich als ‚überbaubare Fläche für Garagen‘ festsetzt. Aus Sicht der Verwaltung spricht nichts gegen eine diesbezügliche Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes, da das Vorhaben städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Es sei aber darauf hingewiesen, dass es sich um die alleinige Befreiung hinsichtlich der festgesetzten Nutzungsart handelt.
Denn diese Befreiung steht in unmittelbaren Zusammenhang mit dem bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrecht des Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO. Demnach sind bestimmte Gebäude und Gebäudeteile privilegiert. U. a. sind Garagen mit einer mittleren Höhe bis zu 3 m bei Einhaltung bestimmter weiterer Voraussetzungen entlang der Grenze zum Nachbargrundstück zulässig. Eine Dachterrasse nimmt aber nicht an der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung der Grenzgarage teil, da Grenzgebäude nach Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO keine Aufenthaltsräume enthalten dürfen. Eine Dachterrasse wird aber funktional der Nutzung von Aufenthaltsräumen zugeordnet und vermittelt eine gleichwertige, der Nutzung von Aufenthaltsräumen gleichstehende Nutzung. Von daher sind Dachterrassen auf Grenzgaragen unzulässig. Es spricht aber seitens der Verwaltung nichts dagegen die Dachterrasse zuzulassen, wenn eine Abstandsfläche von 3 m eingehalten wird, da dadurch die geschützten nachbarlichen Belange nicht beeinträchtigt werden. Dazu gehört neben der Wahrung der Abstandsflächen auch der nachbarliche Wohnfrieden.
Im Übrigen entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes. Insbesondere die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,3 und die Geschossflächenzahl (GFZ) mit 0,5 werden eingehalten. Bei der Berechnung der GRZ und GFZ ist dabei auf die zum Zeitpunkt der Rechtskraft des Bebauungsplanes gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) abzustellen. Der Bebauungsplan erlangte seine Rechtskraft am 12.06.1979. Damit ist die BauNVO 1977 für die Prüfung des Vorhabens einschlägig.
Die GRZ des Vorhabens errechnet sich gemäß § 19 BauNVO (1977) lediglich aus der Grundfläche des Hauptgebäudes. Die Grundflächen der Garage, Stellplätze, Terrassen und Balkone bleiben dagegen außer Betracht. Damit ergibt sich eine Grundfläche von insgesamt 100,20 m², was einer GRZ von 0,217 entspricht und hinter der zulässigen GRZ von 0,3 zurückbleibt.
Bei der Berechnung der GFZ sind gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO (1977) neben den Flächen von Vollgeschossen auch die Flächen hinzuzurechnen, die Aufenthaltsräume sind. Unabhängig davon, ob es sich beim Dachgeschoss um ein Vollgeschoss handelt oder nicht, ist diese Fläche zur Geschossfläche hinzuzurechnen. Damit ergibt sich für das Vorhaben eine Geschossfläche von 200,40 m², was einer GFZ von 0,435 entspricht und hinter der zulässigen GFZ von 0,5 zurückbleibt.
Die erforderlichen Kfz-Stellplätze werden in Form einer Doppelgarage nachgewiesen.
