Das Vorhaben befindet sich in Glonn auf dem unbebauten Areal zwischen Hans-Ernst-Straße und Geschwister-Scholl-Straße. Auf Grund der Größe der gesamten Fläche von ca. 17.000 m² und dem damit unterbrochenen Bebauungszusammenhang handelt es sich vorliegend um einen sogenannten „Außenbereich im Innenbereich“ oder auch um eine „Außenbereichsinsel“. Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit hat insoweit am Maßstab des § 35 BauGB zu erfolgen.
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Glonn sind die Grundstücke als ‚allgemeines Wohngebiet‘ dargestellt.
Die unbebauten Grundstücke befinden sich weiterhin im Bereich des festgesetzten Überschwemmungsgebietes an Glonn und Kupferbach.
Angefragt ist die Errichtung eines Doppelhauses mit Garagen und eines Wohnhauses mit Kfz-Stellplätzen ohne konkrete Angabe über die Anzahl der Wohneinheiten.
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Doppelhaus (Fl.-Nr. 219/25)
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Wohnhaus (Fl.-Nr. 219/24)
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- E+1+DG
- GR: 15,00 m x 10,00 m = 150,00 m²
- WH: 6,50 m
- FH: 9,50 m
- Sattel- oder Walmdach mit 30°
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- E+1+DG
- GR: 15,00 m x 12,50 m = 187,50 m²
- WH: 6,50 m
- FH: 10,20 m
- Walmdach mit 30°
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Die Antragsteller haben zu ihrem Vorhaben folgende Frage gestellt: Ist es möglich, auf den o. g. Grundstücken (Fl.-Nrn. 219/24 und 219/25) ein Doppelhaus mit Garagen und ein Wohnhaus entsprechend beiliegender Skizze und mit den in der Tabelle aufgeführten Bemessungen zu erstellen?
Da das Vorhaben erkennbar unter keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB fällt, richtet sich seine Zulässigkeit als sonstiges Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB. Danach ist es zulässig, wenn seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Das Bauvorhaben beeinträchtigt nach Ansicht der Verwaltung nicht die öffentlichen Belange des Abs. 3 Nrn. 1 bis 5, 7 und 8 BauGB.
So widerspricht das angefragte Vorhaben nicht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – ‚allgemeines Wohngebiet‘) oder den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts (§ 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB).
Auch gehen von dem Vorhaben keine schädlichen Umwelteinwirkungen (Immissionen, die unzumutbar belästigen) im Sinne von § 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB aus oder sind solchen ausgesetzt.
Nach § 35 Abs. 3 Nr. 4 BauGB sind öffentliche Belange beeinträchtigt, wenn unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erforderlich sind. Das ist vorliegend nicht der Fall. Das angefragte Vorhaben befindet sich unmittelbar an einer befestigten Straße (Hans-Ernst-Straße), in der bereits der Regen- und Schmutzwasserkanal verlegt sind. Die Verlegung einer Versorgungsleitung für Wasser (z. B. von der Kugelfeldstraße) wäre ohne großen Aufwand möglich.
Eine Beeinträchtigung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder der natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswertes oder eine Verunstaltung des Orts- und Landschaftsbildes ist für die Verwaltung nicht erkennbar (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB).
Die Entstehung einer Splittersiedlung nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB lässt das Vorhaben nicht befürchten. Das Entstehen einer Splittersiedlung ist nur dann zu befürchten, wenn das Vorhaben zu einer „unerwünschten“ Splittersiedlung, vorliegend der Einleitung einer Zersiedelung der Landschaft durch die Bebauung, führt. Vorliegend schließt sich die angefragte Bebauung jedoch der bereits vorhandenen organischen Siedlungsstruktur an und ist nach Fertigstellung der Maßnahme Teil dieses Gefüges.
§ 35 Abs. 3 Nr. 8 BauGB (Störung der Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen) bedarf keiner Ausführungen, da nicht zutreffend.
Nach § 35 Abs. 3 Nr. 6 BauGB sind die öffentlichen Belange beeinträchtigt, wenn das angefragte Vorhaben Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet.
Nach § 78 Abs. 4 Satz 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist die Errichtung und die Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB in festgesetzten Überschwemmungsgebieten untersagt. Die Errichtung und die Erweiterung baulicher Anlagen kann nach § 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 WHG aber genehmigt werden, wenn die folgenden vier Genehmigungsvoraussetzungen vorliegen:
- Die Hochwasserrückhaltung darf nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 a WHG).
- Das Vorhaben darf den Wasserstand und den Hochwasserabfluss nicht nachteilig verändern (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 b WHG).
- Das Vorhaben darf den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigen (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 c WHG) und
oder
- wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 WHG).
Den Nachweis, dass die angefragte Bebauung mit den Belangen des Hochwasserschutzes vereinbar ist, haben dabei die Antragsteller zu führen und ggf. durch geeignete Gutachten zu belegen.
Eine abschließende Überprüfung, ob die öffentlichen Belange nach Abs. 3 beeinträchtigt sind, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.
Die Erschließung der Grundstücke kann aus Sicht der Verwaltung gesichert werden, sofern entsprechende Beschlüsse / Vereinbarungen getroffen werden. Das Vorhaben befindet sich zwar derzeit nicht an einer öffentlichen Verkehrsfläche. Sollte der Antrag auf Vorbescheid genehmigt werden, würde die Hans-Ernst-Straße auf Grund ihrer Verkehrsbedeutung als Ortstraße gewidmet werden. Wie bereits erwähnt, ist die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Regen- und Schmutzwasserbeseitigung möglich. Die Verlegung einer Versorgungsleitung (Wasser) ist mit entsprechender Vereinbarung möglich.
Im Zusammenhang mit dem gestellten Vorbescheid sprach sich der Hauptausschuss dafür aus, dass die gesamte Fläche vor einer Bebauung im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung überplant werden sollte.
