Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Zusammenhang der bebauten Ortsteile. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die Abgrenzung zum Außenbereich verläuft in gedachter Linie von der östlichen Hauskante des Wohnhauses in der Lena-Christ-Straße 4 b zur östlichen Hauskante des Wohnhauses in der Lena-Christ-Straße 12 a.
Das Vorhaben befindet sich weiterhin im Bereich des festgesetzten Überschwemmungsgebietes an Glonn und Kupferbach.
In unmittelbarer Nähe befindet sich südlich und östlich des Grundstücks ein Wohnhaus aus dem 3. Viertel des 19. Jahrhunderts, das in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.
Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus (ehemalige Schusterwerkstatt) und einem größeren Nebengebäude bebaut, das beseitigt werden soll.
Angefragt ist die Errichtung von zwei freistehenden Gebäuden mit je einer Wohneinheit und je einem Gartenhaus (Haus 1 und 3), einem freistehenden Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Garage (Haus 2) und einem angebauten Gebäude mit zwei Wohneinheiten und einem Garagengeschoss (Haus 4). Das im Bereich von Haus 4 befindliche Bestandsgebäude soll beseitigt werden. Die Häuser 1, 2 und 3 sollen wegen ihrer Lage im Überschwemmungsgebiet auf 1 m aus dem Gelände ragenden Pfählen errichtet werden. Das in den Eingabeplänen dargestellte Haus 5 (ehem. Schusterwerkstatt) ist nicht Gegenstand dieses Antrages.
Angesichts einer Vielzahl von ungelösten Problemen u. a. hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit wurde für das Grundstück im Vorfeld mit den Antragstellern ein städtebaulicher Vertrag geschlossen, den der Gemeinderat mit Beschluss vom 20.12.2022 genehmigt hat. Inhalt des Vertrages sind u. a. Regelungen zur Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich, zur zulässigen Bebauung, zur gesicherten Erschließung, zu den Herstellungsbeiträgen, zur Regenwasserableitung und zur Neuregelung zum künftigen Verlauf des Pelzgartenweges.
Anhand dieser Vereinbarung wurde die jetzige Planung dem Markt Glonn im Rahmen eines Vorbescheides zur Entscheidung vorgelegt.
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Geschossigkeit
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Grundfläche
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Wandhöhe
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Firsthöhe
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Dachform
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Haus 1
Haus 2
Haus 3
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E+DG
(je 1 WE)
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72 m²
(einschl. Terrassen = 126 m²)
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6,50 m
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8,60 m
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Satteldach
mit 35°
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Haus 4
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E+1+DG
(2 WE)
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98 m²
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8,05 m
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9,96 m
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Satteldach
mit 32°
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Zu den Häusern 1 und 3 kommen noch jeweils ein Gartenhaus mit einer Fläche von je 7 m² und zu Haus 2 eine Garage mit einer Fläche von 18 m² hinzu.
Die Antragsteller haben zu ihrem Vorhaben folgende Fragen gestellt:
- Ist es zulässig, entsprechend den dargestellten Planskizzen, folgende Gebäude zu errichten:
- zwei freistehende Gebäude mit je einer Wohneinheit und je einem Gartenhaus (Haus 1 und 3),
- ein freistehendes Gebäude mit einer Wohneinheit und einer Garage sowie einer zweiseitig umlaufenden Terrasse (Haus 2),
- einem angebauten Gebäude mit zwei Wohneinheiten und einem Garagengeschoss (Haus 4)
alle auf je einer Teilfläche der Fl.-Nr. 80 zu errichten?
- Ist es zulässig, entsprechend den dargestellten Planskizzen, 11 offene Stellplätze auf Teilflächen der Fl.-Nr. 80 zu errichten?
- Ist es zulässig, die oben genannte Bebauung mit den in der Tabelle aufgeführten Abmessungen zu errichten?
- Ist es zulässig die Gebäude Haus 1, 2 und 3 samt der beantragten Terrassen zur Minimierung des Retentionsraumverlustes als „Pfahlbauten“ zu errichten und den teilweise unter der HQ100-Ebene liegenden Geländeteil von Haus 4 samt Zufahrt und Stellplätzen zur Schaffung einer ebenen Fläche um ca. max. 50 cm aufzufüllen?
zu 1. und 3.
Ein Vorhaben ist nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig, wenn es sich u. a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.
Art der baulichen Nutzung:
Zur näheren Umgebung des Baugrundstücks gehört das sich aus der Lena-Christ-Straße und Wolfgang-Wagner-Straße im Süden und Westen sowie der Glonn im Osten und Norden ergebende Quartier. Dabei sind auch die Nutzungen in der ersten Bauzeile westlich der Lena-Christ-Straße in die Beurteilung einzubeziehen. Diese Bereiche sind insbesondere durch Wohnhäuser in Form von Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern geprägt, sodass sich das angefragte Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.
Maß der baulichen Nutzung:
Die für die Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung maßgebliche Umgebung ist das bereits oben beschriebene Quartier.
In diesem Bereich befinden sich Gebäude mit Grundflächen, Wand- und Firsthöhen, hinter denen die beantragten Wohnhäuser zurückbleiben. So befindet sich auf dem Grundstück in der Lena-Christ-Straße 13 ein Wohnhaus (im Bau) mit einer Grundfläche von 248 m², einer Wandhöhe von 10,35 m und einer Firsthöhe von 14,55 m.
Das Vorhaben fügt sich demnach auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.
zu 2.
Für das Vorhaben sind nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung für die Häuser 1 bis 3 je zwei Kfz-Stellplätze und für das Haus 4 vier Kfz-Stellplätze – insgesamt 10 Stellplätze – herzustellen. Die Antragsteller stellen insgesamt 16 Stellplätze auf dem Grundstück dar, von denen 10 Stellplätze den angefragten Wohnhäusern und 6 Stellplätze dem Bestandsgebäude (Haus 5) zugewiesen werden. 11 Stellplätze sollen als offene Stellplätze hergestellt werden, 1 Stellplatz als Einzelgarage (Haus 1) und 4 Stellplätze im Erdgeschoss von Haus 4. Die erforderliche Anzahl an Kfz-Stellplätzen ist somit nachgewiesen.
Geht man jedoch davon aus, dass die Grundstücke, wie im Eingabeplan dargestellt, geteilt werden sollen, so befindet sich der zu Haus 2 zugehörige zweite Stellplatz nicht auf dem künftigen Teilgrundstück. Um den Stellplatznachweis anerkennen zu können, ist es spätestens nach Teilung der Grundstücke zwingend erforderlich diesen Stellplatz über eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Freistaates Bayern zu sichern.
zu 4.
Nach § 78 Abs. 4 Satz 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist die Errichtung und die Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB in festgesetzten Überschwemmungsgebieten untersagt. Die Errichtung und die Erweiterung baulicher Anlagen kann nach § 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 WHG aber genehmigt werden, wenn die folgenden vier Genehmigungsvoraussetzungen vorliegen:
- Die Hochwasserrückhaltung darf nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden und der Verlust von verloren gehendem Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 a WHG).
- Das Vorhaben darf den Wasserstand und den Hochwasserabfluss nicht nachteilig verändern (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 b WHG).
- Das Vorhaben darf den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigen (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 c WHG) und
oder
- wenn die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können (§ 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 WHG).
Unter den o. g. Voraussetzungen scheint sie Errichtung der Wohnhäuser auf Pfählen sowie eine Geländeauffüllung sinnvoll, ist von der Gemeinde jedoch nur insofern nach § 34 Abs. 1 BauGB zu prüfen, als dass sich die Vorhaben in Umgebungsbebauung einfügen müssen, was vorliegend der Fall ist. Die abschließende Prüfung, ob die Errichtung der Wohnhäuser als „Pfahlbauten“ den Voraussetzungen des § 78 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 genügt, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.
Das angefragte Vorhaben wird über die Lena-Christ-Straße und den Pelzgartenweg – nördlich des Wohnhauses Lena-Christ-Straße 10 a – verkehrlich erschlossen.
Die Erschließung der künftigen Grundstücke hinsichtlich der Wasserversorgung und der Schmutzwasserbeseitigung wurde im oben erwähnten städtebaulichen Vertrag geregelt und gilt insofern als gesichert.
