Das Vorhaben befindet sich am westlichen Ortsrand von Westerndorf im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 35 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt.
Darüber hinaus befindet sich die Fläche im Naturraum „Inn-Chiemsee-Hügelland“ sowie im Bereich des Landschaftsschutzgebietes „Steinsee, Moosach, Doblbach, Brucker Moos und Umgebung“.
Auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Kreisstraße EBE 13 befindet sich in Sichtweite des Grundstücks eine kleine Kapelle aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts (Hofkapelle des sog. Zollner-Hofs), die in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.
Auf dem Grundstück wurden bereits die Errichtung einer landwirtschaftlichen Maschinen- und Bergehalle und eines Milchvieh- und Jungtierstalles beantragt. Die Maschinen- und Bergehalle wurde durch das Landratsamt Ebersberg inzwischen genehmigt und die Bauarbeiten für deren Errichtung haben begonnen.
Geplant ist nun die Errichtung des Betriebsleiterwohnhauses mit Wohnbereich für Altenteiler (2 WE) und integrierter Garage zwischen dem Stall und der Halle. Der Antragsteller und sein Vater, von dem er die Hofstelle vor einigen Jahren übernommen hat, wohnen derzeit schräg gegenüber auf der anderen Straßenseite der EBE 13 im ca. 110 m entfernten (Betriebsleiter)Wohnhaus der Hofstelle (Westerndorf 8, Fl.-Nr. 2925).
Wohnhaus
- E+1+DG (nicht ausgebaut)
- GR: 20,25 m x 12,00 m = 243,00 m²
- WH: 6,96 m
- FH: 9,93 m
- Satteldach mit 24°
Das Baugrundstück befindet sich weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB, also im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich deshalb nach § 35 BauGB.
Die grundsätzliche Privilegierung von landwirtschaftlichen Wohnbauvorhaben im Außenbereich erfüllt nach der geltenden Rechtsprechung grundsätzlich nur bis zu 2 Wohneinheiten die Anforderungen des Tatbestandsmerkmals des „Dienens“ nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Zusätzliche Wohneinheiten erfüllen keine „dienende“ Funktion und fallen somit unter keinen der Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB. Da sich im Wohnhaus der Hofstelle Westerndorf 8 bereits mindestens eine Wohneinheit befindet, stünden dem landwirtschaftlichen Betrieb mit dem beantragten Betriebsleiterwohnhaus mit Altenteilerwohnteil danach insgesamt mindestens drei Wohneinheiten zu Verfügung, auch wenn diese durch die Staatstraße räumlich getrennt sind.
Darüber hinaus ist die Errichtung des Altenteilers im Außenbereich nur dann nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert, wenn er dem landwirtschaftlichen Betrieb „dient“. Hauptzweck von Austragshäusern bzw. -wohnungen ist es, dem früheren Betriebsinhaber nach Übergabe des Betriebes als Heimstätte zu dienen (Versorgung des Altenteilers). Dieser wohnt derzeit im bestehenden Wohnhaus der Hofstelle in Westerndorf 8 und ist mit einer Wohnfläche von ca. 140 m² ausreichend mit Wohnraum „versorgt“.
Ob unter diesen Umständen die Voraussetzungen einer Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB für das Vorhaben in der beantragten Form trotzdem vorliegen, ist vom Landratsamt Ebersberg zu prüfen.
Sollte das Vorhaben – insbesondere die Errichtung des Altenteilers – nicht unter den Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB fallen, richtet sich seine Zulässigkeit als sonstiges Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB. Danach wäre es aber unzulässig, weil seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Das Bauvorhaben widerspräche etwa schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – ‚Fläche für die Landwirtschaft‘). Darüber hinaus könnte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).
Die Überprüfung, ob die öffentlichen Belange beeinträchtigt sind, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.
Die für zwei Wohneinheiten erforderlichen 4 Kfz-Stellplätze sind in Form einer Doppelgarage und zweier offener Kfz-Stellplätze nachgewiesen.
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Kreisstraße EBE 13 bzw. über den südlich des Antragstellergrundstücks verlaufenden ca. 3,50 m breiten Feld- und Waldweg.
Für die Wasserversorgung wurde mit dem Antragsteller eine Sondervereinbarung geschlossen. Die Erschließung hinsichtlich der Wasserversorgung gilt damit als gesichert.
Über die geplante Schmutzwasserentsorgung liegen der Verwaltung keine Informationen vor, sodass die Erschließung diesbezüglich noch nicht gesichert ist.
