Das Vorhaben befindet sich in Glonn im Zusammenhang der bebauten Ortsteile von Kastenseeon. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 34 Abs. 1 BauGB.
Das Grundstück befindet sich darüber hinaus im Bereich des Landschaftsschutzgebietes „Toteiskessellandschaft Kastenseeon“.
In Sichtweite befindet sich nordwestlich des Grundstücks eine Ortskapelle von 1878, die in der Liste der Baudenkmäler des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege geführt wird.
Das über 4.000 m² große Grundstück ist mit einem Wohnhaus und mehreren Nebengebäuden bebaut, die nicht beseitigt werden sollen.
Angefragt ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage.
Einfamilienhaus
- E+1+DG
- GR: 12,00 m x 16,00 m = 192,00 m²
- WH: 7,00 m
- FH: 9,50 m
- Satteldach mit 23°
Der Antragsteller hat zu seinem Vorhaben folgende Fragen gestellt:
- Ist es zulässig, entsprechend den dargestellten Planskizzen, ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage auf der Fl.-Nr. 4491 zu errichten?
- Ist es zulässig das Einfamilienhaus mit den oben genannten Abmessungen zu errichten, soweit die entsprechenden Abmessungen der Bezugsgebäude Kastenseeon 7 und Kastenseeon 11 nicht überschritten werden?
- Ist es zulässig die Doppelgarage mit den Abmessungen 6 m x 6 m zu errichten?
Der Antragsteller zielt mit seinen Fragen auf die planungsrechtliche Zulässigkeit des Einfamilienhauses ab. Demnach ist das Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die für die Beurteilung der Art der baulichen Nutzung maßgebliche Umgebung ist die Bebauung, die sich südlich und nördlich der Kreisstraße EBE 14 befindet.
Im maßgeblichen Bauquartier befinden sich ein Mix aus Wohnhäusern, landwirtschaftlich genutzten Gebäuden und den Betriebsgebäuden des Kastenseeoner Sees. Damit ist die Errichtung des Einfamilienhauses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig, da es sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.
Die für die Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung maßgebliche Umgebung ist nur die Bebauung südlich der Kreisstraße EBE 14, da die Kreisstraße eine sogenannte trennende Wirkung besitzt. Sämtlich Gebäude, die sich nördliche der Kreisstraße befinden, fließen bei der Beurteilung zum Maß der baulichen Nutzung nicht mit ein. Abzustellen ist dabei auf die Bebauung, die maßstabsbildend ist, die also einerseits optisch wahrnehmbar ist und andererseits ein gewisses Gewicht hat, so dass sie geeignet ist, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem Charakter zu prägen. Hier muss es Referenzobjekte geben, die bei einer wertenden Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschossfläche und Höhe mit dem angefragten Vorhaben vergleichbar sind. Der Antragsteller verweist in seiner dazu gestellten Frage 2 auf die Gebäude Kastenseeon 7 und 11. Das Gebäude Kastenseeon 7 hat eine Grundfläche von insgesamt ca. 425 m² (davon Wohnhaus 81 m²), eine Wandhöhe von 6,00 m und eine Firsthöhe von 9,00 m. Das Gebäude Kastenseeon 11 besitzt eine Grundfläche von ca. 716 m² (davon Wohnhaus 231 m²), eine Wandhöhe von ca. 7,70 m und eine Firsthöhe von ca. 11,60 m.
Damit fügt sich das Vorhaben auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein.
Das Vorhaben befindet sich an der Kreisstraße EBE 14. Die verkehrliche Erschließung ist somit gesichert.
Das Vorhaben kann an die vorhandene Wasserversorgung und Schmutzwasserbeseitigung angeschlossen werden, sodass die diesbezügliche Erschließung ebenfalls gesichert ist.
Die erforderlichen 2 Kfz-Stellplätze sind in Form einer Doppelgarage nachgewiesen.
