Herr Kurtz vom Bauamt der VG Glonn war zu diesem Punkt anwesend, erläuterte die Gesetzesneuregelungen und stellte den Satzungsentwurf vor.
Der Bayerische Landtag hat am 10. Dezember 2024 das Erste Modernisierungsgesetz Bayern und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern beschlossen. Die im Ersten Modernisierungsgesetz in § 12 und im Zweiten Modernisierungsgesetz vorgesehenen Änderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Die Änderungen in den §§ 11 und 13 des Ersten Modernisierungsgesetzes, die das gemeindliche Satzungsrecht betreffen, treten am 1. Oktober 2025 in Kraft. Dadurch erfährt die Bayerische Bauordnung zum Teil wichtige Änderungen. Aus Sicht des Gesetzgebers stehen Deregulierung und Entbürokratisierung im Fokus. Ziel ist es, Bauen schneller und einfacher zu machen.
Das bisher staatlich geregelte Stellplatzrecht wird ab dem 1. Oktober 2025 durch die Neuregelung des Art. 47 BayBO weitgehend in die Hände der Kommunen gelegt, die BayBO selbst sieht dann keine Stellplatzpflicht mehr vor.
- Ist die neue Stellplatzsatzung bis zum 01.10.2025 nicht in Kraft getreten, können Bauherren nicht mehr verpflichtet werden Stellplätze zu errichten, da die bisher gültige Satzung mit Ablauf des 30.09.2025 außer Kraft tritt.
- Darüber hinaus können nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung auch keine Regelungen zur Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung getroffen werden. Derartige Regelungen bleiben aber in Kraft, wenn die Satzung vor dem 01.10.2025 erlassen wurde.
- Jede Gemeinde entscheidet also selbst, ob in ihrem Gemeindegebiet eine Stellplatzpflicht bestehen soll, wobei davon auszugehen ist, dass sich bayernweit nahezu alle Gemeinden für eine Stellplatzpflicht entscheiden werden.
Der künftige Art. 47 BayBO lautet wie folgt:
- Wenn die Gemeinde dies durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 angeordnet hat, sind Stellplätze auf dem Baugrundstück oder auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks herzustellen. Bei Herstellung der Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks ist dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich zu sichern.
- Die Zahl der notwendigen Stellplätze nach Abs. 1 Satz 1 legt das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr durch Rechtsverordnung fest. Wird eine geringere Zahl notwendiger Stellplätze durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO festgelegt, ist diese Zahl maßgeblich.
Die Stellplatzpflicht muss zunächst ausdrücklich per Satzung angeordnet werden, erst dann geht es um die Frage, wie viele Stellplätze hergestellt werden müssen.
Hinsichtlich der Anzahl der notwendigen Stellplätze können die Gemeinden zudem nicht mehr beliebig wählen: Die Richtzahlen im Anhang zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) stellen Obergrenzen dar, von denen nur noch nach unten abgewichen werden kann. Praktisch relevant ist dies vor allem dort, wo bislang für Wohnen drei (oder mehr) Stellplätze notwendig waren, da die GaStellV die Richtzahlen für freifinanzierte Wohnungen künftig auf max. zwei Stellplätze begrenzt (für geförderte Wohnungen auf 0,5 Stellplätze). Das bedeutet, dass eine neue Stellplatzsatzung zu erlassen ist, da die bisherige Satzung die Obergrenze in der Anlage zur GaStellV festgelegten Höchstzahlen überschreitet.
Die Verwaltung empfiehlt daher zur Vereinfachung in der neuen Stellplatzsatzung keine Aufzählung der einzelnen Verkehrsquellen, sondern diesbezüglich auf den Anhang zur GaStellV zu verweisen.
Diejenigen Satzungen, die durch einen Bebauungsplan oder eine andere Satzung nach den Vorschriften des BauGB erlassen wurden, gelten unabhängig von der festgelegten Anzahl der Stellplätze fort.
Die Verwaltung legte auf Grundlage dessen einen Entwurf vor. Die maßgeblichen erforderlichen Satzungsänderungen sind in roter Schrift dargestellt.
- Da es sich bei den in der Anlage der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen (GaStellV) festgesetzten Stellplatzzahlen um Obergrenzen handelt, die nicht überschritten werden dürfen, wird die Regelung in § 2 Nr. 1.3 der derzeit noch geltenden Fassung unwirksam und muss daher ersatzlos gestrichen werden. Hier wird festgesetzt, dass Duplexparker oder ähnliche Parksysteme jeweils nur mit dem Faktor 0,75 in die Stellplatzberechnung einbezogen werden. Die Beibehaltung dieser Regelung würde z. B. bei Errichtung von zwei Wohneinheiten mit 2 Duplexgaragen dazu führen, dass rechnerisch nur 4 Stellplätze nachgewiesen werden würden (0,75 x 4 zzgl. 1 Stellplatz), tatsächlich aber insgesamt 5 Stellplätze hergestellt werden müssten. Damit würde die zulässige Obergrenze überschritten (2 WE = 4 Stellplätze).
- Der ehemalige § 2 Nr. 1.4 ist in der neuen Satzung unter § 2 Abs. 7 an die neue Satzung angepasst worden, hat sich inhaltlich jedoch nicht geändert.
- Darüber hinaus wurde die Möglichkeit der Stellplatzablöse zusätzlich aufgenommen (grüne Schrift). Die Stellplatzablösung kann in Betracht gezogen werden, wenn die Errichtung eigener Stellplätze auf dem Baugrundstück aus verschiedenen Gründen nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Voraussetzungen könnten u. a. sein:
- Unzumutbarkeit: Die Schaffung von Stellplätzen wäre für den Bauherrn unzumutbar, z. B. aufgrund von beengten Platzverhältnissen oder unverhältnismäßig hohen Kosten.
- ökologische Gründe: Die Errichtung von Stellplätzen würde negative ökologische Auswirkungen auf die Umwelt haben, wie z. B. die Versiegelung von Bodenflächen, Entwässerungsprobleme oder Schadstoffbelastungen.
- städtebauliche Gründe: Die Errichtung von Stellplätzen würde das Straßenbild oder die städtebauliche Qualität beeinflussen, etwa durch eine unpassende Anordnung der Stellplätze oder Beeinträchtigung von Denkmalschutzbelangen.
Die Stellplatzablösung erfolgt über den Abschluss einer Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Bauherrn. Im Rahmen dieser Vereinbarung wird die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen abgelöst und stattdessen dem Bauherrn eine Ablösezahlung auferlegt. Diese Zahlung soll der Gemeinde ermöglichen, z. B. den Bau und den Unterhalt öffentlicher Stellplätze zu finanzieren oder den öffentlichen Nahverkehr auszubauen.
Die Höhe der Ablösesumme setzt sich dabei aus den Herstellungskosten und Grundstücksbeschaffungskosten zusammen. Für die Grundstücksbeschaffungskosten wurde ein Mittelwert aller Bodenrichtwerte „Wohnen“ und „Gewerbe“ des Marktes Glonn – außer des Außenbereichs – in Höhe von durchschnittlich ca. 540,- €/m² zugrunde gelegt. Der Außenbereich wurde aus der Durchschnittsberechnung herausgenommen, da davon auszugehen ist, dass im Außenbereich keine Ablöse in Frage kommen wird, da die Grundstücke in aller Regel groß genug sind, um die erforderlichen Stellplätze unterzubringen.
Die Herstellungskosten (inklusive Planungs-, Vermessungs- und sonstige Nebenkosten) für einen Stellplatz mit 15,0 m² (5 m x 2,5 m, zzgl. 2,5 m² anteilige Bewegungsfläche) wurden mit 320,- €/m² angesetzt. 15 m² Stellplatzfläche kosten somit ca. 4.800,- €.
Die Ablöse eines Stellplatzes errechnet sich damit wie folgt:
(540,- €/m² + 320,- €/m²) x 15 m² = 12.900,- €
In diese Summe fließen dann noch „Nebengeräusche“ wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten in Höhe von ca. 8 % (1.032,- €) ein.
12.900,- € + 1.032,- € = 13.932,- € = 14.000,- €
Der sich ergebende Ablösebetrag wurde auf die vollen fünfhundert aufgerundet. Das erspart auch eine zeitnahe Anpassung an gestiegene Kosten.
Zu erwähnen wäre in diesem Zusammenhang noch, dass es im Ermessen der Gemeinde steht, ob sie die Ablösung von Stellplätzen für ein Bauvorhaben akzeptiert oder ob sie die Erteilung der Baugenehmigung von einem tatsächlichen Nachweis der Stellplätze abhängig macht.
- Der neue § 4 regelt die Anordnung und Beschaffenheit von Garagen und Stellplätzen. Dazu wurden auch einige Neuerungen (grüne Schrift) aufgenommen:
- Abs. 2 hat klarstellenden Charakter und soll eine möglichst praktikable Anfahrbarkeit und Nutzbarkeit der Stellplätze sicherstellen.
- Abs. 3 soll eine perlenartige Aufreihung von Stellplätzen entlang der öffentlichen Verkehrsfläche verhindern und auch einen Beitrag zur Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs leisten.
- Abs. 4 soll zu einer Verminderung der Bodenversiegelung beitragen. Ziel ist es, dass Niederschläge mehr oder weniger direkt versickern können und Kanalisationen und Kläranlagen entlastet werden. Als wasserdurchlässig gelten dabei u. a. Rasengittersteine (Versickerung über die Fugen), Kunststoff-Wabengitter, wasserdurchlässige Pflastersteine, wassergebundene Decken, Drainbeläge oder auch Schotterrasen.
Der Marktgemeinderat diskutierte ausführlich über das Für und Wider einer Ablösemöglichkeit von Stellplätzen bzw. der Ablösesummenberechnung. Bei den, in der Anlage zu § 2 Abs. 2 genannten Richtzahlen für den Stellplatzbedarf einigte man sich darauf, die Zahlen unverändert zu übernehmen.
