Die 1.Bürgermeisterin stellte den Sachverhalt vor. Sie ging dabei auch auf die bereits in früheren Sitzungen gefassten Beschlüsse, die von den MGR-Fraktionen eingebrachten Wünsche und Anträge zur Ortskernsanierung sowie die Exkursion des Marktgemeinderats vom Juni 2024 ein.
Im Folgenden stellte die Vorsitzende den neuen Sanierungsarchitekten und Stadtplaner, Herrn Bernd Müller, der Öffentlichkeit vor.
Herr Müller vom Büro BMA aus Rothenfels übernahm den weiteren Sachvortrag.
Er ging zunächst auf die Ausgangssituation im Ortskern ein. Der Ortskern von Goldbach sei geprägt von vielen Abbrüchen und städtebaulichen Brachflächen. Auch das Alte Feuerwehrhaus sei untergenutzt. Des Weiteren habe er zu Beginn des Planungsprozesses von der Verwaltung die Excel-Tabelle mit den von den Fraktionen geäußerten Wünschen und Anträgen zum Ortskern erhalten.
Um zu prüfen, ob die von den Fraktionen geäußerten Wünsche miteinander zu vereinbaren sind, wurden beim Büro BMA die beiden Machbarkeitsstudien „Rathausparkplatz“ und „Altes Feuerwehrhaus“ in Auftrag gegeben; die Machbarkeitsstudien werden auch aus der Städtebauförderung bezuschusst.
Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudien für diese beiden Objekte sollen dann in den Rahmenplan integriert werden.
Herr Müller informierte, dass die Ergebnisse der Machbarkeitsstudien auch verwendet werden könnten, um einen Architekten-Wettbewerb oder ein VgV-Verfahren durchzuführen, um letztlich den jeweiligen Planer zu finden.
Im Folgenden stellte Herr Müller die Ergebnisse der beiden Machbarkeitsstudien vor:
Studie 1: „Altes Feuerwehrhaus“
Herr Müller stellte die Machbarkeitsstudie anhand einer Power-Point-Präsentation vor.
Für das Alte Feuerwehrhaus sei ein Anbau erforderlich, in dem ein Treppenhaus, ein Aufzug und die notwendigen WC’s untergebracht sein werden. Im Übrigen ist für das gesamte Gebäude nur eine WC-Anlage vorgesehen; nicht für jedes Geschoss eine WC-Anlage.
Das Bestandsgebäude und der Anbau öffnen sich hin zum Rathaus, wo auch der Haupteingang künftig sein werde. Die Öffnung des Gebäudes zum Rathaus sei auch für die Veranstaltungen nach 22:00 Uhr wichtig, da hier die Emissionen nicht zur nächsten Wohnbebauung, sondern zum öffentlichen Gebäude und Parkplatz hinter dem Rathaus hin ausgerichtet seien.
Für den Anbau sei aber auch Grunderwerb erforderlich.
Das gesamte Gebäude könne barrierefrei erschlossen werden.
Im EG wird ein großer Saal für Veranstaltungen / Vereinsfeste entstehen; hier können ca. 100 Personen einen Sitzplatz finden. Das Gebäude werde aber so geplant, dass weniger als 200 Besucher gleichzeitig anwesend sein sollen, damit die Versammlungsstättenverordnung (VStättV) nicht greife.
Im OG könne auf dem Verbindungsbau zwischen Bestandsgebäude und Anbau eine Terrasse entstehen, die für Veranstaltungen (auch Trauungen) mitgenutzt werden könnte. Außerdem entstehe im OG des Anbaus noch ein kleiner Saal, der für Veranstaltungen und Treffen genutzt werden kann.
Die Gebäudetechnik, speziell die Lüftungsanlage, soll im Spitzboden des Anbaus ihren Platz haben.
Im Folgenden präsentierte Herr Müller die einzelnen Grundrisse des Gebäudes sowie die Ansichten und Schnitte. Abschließend zeigte Herr Müller noch einige Visualisierungen, wie das Gebäude von außen und von innen aussehen könnte.
Nach der Vorstellung der Machbarkeitsstudie wurde die Fragerunde eröffnet.
MGR Heinrich Schwind erläuterte, dass er die vorgestellte Planung als Grundlage für mögliche Vorkaufsrechte der Gemeinde verstehe. Die 1.Bürgermeisterin entgegnete, dass der Markt Goldbach bereits eine Sanierungssatzung habe, die eine Grundlage für eine Ausübung eines Vorkaufsrechts bilde. Außerdem habe sie bereits mit dem betroffenen Grundstückseigentümer gesprochen.
MGR Paul Mann fragte, wie die Eigentümer des Grundstücks Hofgasse 5 reagiert haben.
Die Vorsitzende antwortete, dass ein Verkauf durch den 85-jährigen Eigentümer nicht erfolgen werde. Ein Grunderwerb im Wege der Ausübung des Vorkaufsrechts komme nur für den Verkaufsfall der Erben in Betracht. Grundsätzlich wüssten aber die Eigentümer, dass die Gemeinde Interesse am Ankauf des Grundstücks habe. Diesem gemeindlichen Interesse stehen sie positiv gegenüber; allerdings wäre es erst in der nächsten Generation zu verwirklichen. Die beiden Bewohner sind 84 und 85 Jahre alt.
Im Folgenden erläuterte, die 1.Bürgermeisterin, dass der Markt Goldbach seine Projekte in der Städtebauförderung maximal bezuschusst bekomme. Neben dem (eigentlichen) Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm mit 60 % Förderquote erhalte der Markt Goldbach weitere 20% aus dem Zusatzprogramm „Innen statt Außen“. Darüber hinaus liegen weite Teile des Bay. Untermains (auch Goldbach) im sog. „Raum mit besonderem Handlungsbedarf“. Für Projekte in diesen Gebieten, die im „Landesentwicklungsprogramm Bayern“ festgeschrieben sind, werden weitere 10% Förderquote in Aussicht gestellt. Somit könne davon ausgegangen werden, dass sämtliche zuwendungsfähigen Kosten mit 90% gefördert werden.
Herr Müller ergänzte, dass er derartig hohe Förderquoten bisher nur aus Projekten der deutschen Einheit in Erinnerung habe. Er gab aber auch zu bedenken, dass Bund und Länder ihre für die Städtebauförderung bereitgestellten Mittel von Haushalt zu Haushalt stets neu festlegen können.
Die Vorsitzende ergänzte, dass der Markt Goldbach bereits 2008 in ein Programm der Städtebauförderung aufgenommen wurde und seither auch schon viel darin bewegt habe.
Herr Brückner führte weiter aus, dass die Stadtumbau- und Sanierungssatzung Anfang 2010 beschlossen und in Kraft gesetzt wurden. Diese hatten ursprünglich eine Laufzeit von 10 Jahren, weshalb sie Ende 2019 geändert und weitere 5 Jahre in Kraft gesetzt wurden. Aber auch diese verlängerte Geltungsdauer der Satzungen laufe Anfang des nächsten Jahres wieder aus, was eine erneute Satzungsänderung erfordere. Dieses Verfahren könne so nicht unendlich fortgesetzt werden.
Herr Müller ergänzte, dass irgendwann zu befürchten sei, dass die Bewilligungsbehörde (Bund, Land) das Fortbestehen des Sanierungsbedarfs prüfen werde; hierzu wären dann wieder sehr umfangreiche Vorbereitende Untersuchungen nach § 141 ff. BauGB durchzuführen.
Mit der Sanierungssatzung seien nicht unerhebliche Grundrechtseinschränkungen für die Grundstückseigentümer und Bauherren verbunden, die allein deshalb schon nur zeitlich befristet gelten dürften.
MGR Herbert Rettinger gab nochmals zu bedenken, dass die historische Ortsmitte, von der allerdings nur noch wenige Gebäude erhalten seien, überplant werde. Der Rauenthaler Hof (Hofgasse 5) sei das letzte Stück vom alten Ort Goldbach; eine ehemalige kleine landwirtschaftliche Hofstelle. Unter Denkmalschutz stehe das Gebäude aber nicht.
Herr Müller erwiderte, dass praktisch keine historische Bausubstanz erhalten sei und der historische Ortskern – mit Ausnahme des Straßennetzes – in den letzten Jahrzehnten baulich überformt wurde; daher gehe es jetzt auch darum, städtebauliche Qualität wieder neu zu schaffen. Die Entwicklung des Alten Feuerwehrhauses sei wesentlich davon abhängig, dass ein Anbau ergänzt werden könne; hierfür wiederum sei der Grunderwerb aus dem angrenzenden Grundstück notwendig.
Studie 2: „Rathausparkplatz“
Herr Müller stellte im Folgenden die Machbarkeitsstudie für den Rathausparkplatz“ vor.
Er sei grundsätzlich der Ansicht, dass ein großer Parkplatz, zentral im Ortskern gelegen, besser sei, als mehrere kleine Parkplatzflächen. Den heutigen Rathausparkplatz sehe er als große städtebauliche Brachfläche.
Ausgangssituation seiner Überlegungen sei wieder die Excel-Tabelle mit den Wünschen und Anträgen der MGR-Fraktionen gewesen. Die grundsätzliche Idee sei es dann gewesen, aufgrund der Topographie zwei Ebenen zu schaffen: unten: Parken; oben: Platzgestaltung mit Aufenthaltsqualität.
Allerdings gab Herr Müller zu bedenken, dass ein Platz mit Leben gefüllt werden müsse; dies nicht nur durch Gestaltung, sondern durch Funktionen. Daher habe er auf der großen Freifläche neben der Platzgestaltung noch ein „schlankes“ Gebäude für Café, Gastronomie etc. entlang des Grundstücks Hauptstr. 29 (Kimmel) vorgeschlagen. Durch dieses Gebäude erhalte der Platz auch gleichzeitig eine hochwertige Einfassung nach Norden, wobei über die Gestaltung der Fassade erst zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werde. Nach Osten und Süden werde der Platz durch eine Pergola begrenzt und gleichzeitig zu den Straßen Sachsenhausen und Hauptstr. hin abgeschirmt. Die westliche Eingrenzung der Platzfläche (gegenüber Rathaus) erfolgt über eine Bühne, die für Serenaden etc. genutzt werden könne. Eine Überdachung der Bühne sei grundsätzlich auch möglich.
Der Platz könne als Marktplatz genutzt werden; die Durchfahrt der Pergola sei für Lieferwagen der klassischen Größe von Marktbetreibern gegeben.
Das Parkdeck sei auch bewusst als halboffenes Parkdeck und nicht als Tiefgarage geplant worden, um in einem möglichen Baugenehmigungsverfahren keine bzw. weniger Brandschutzauflagen zu erhalten (Belichtung, Belüftung).
Die Ein- und Ausfahrt in das Parkdeck erfolge von Sachsenhausen.
Das geplante neue Gebäude entlang der Grundstücksgrenze Hauptstr. 29 (Fam. Kimmel) sollte nach der Studie ein Café beinhalten.
Grundsätzlich sehe er keine Notwendigkeit, das Grundstück Kimmel (Hauptstr. 29) zu erwerben. Dennoch war im Rahmen der letzten Beratungen die Frage aufgeworfen worden, wie das Grundstück Hauptstr. 29 grundsätzlich mit einbezogen werden könnte. Da die Platzgröße ausreichend bemessen sei, habe Herr Müller das Grundstück Hauptstr. 29 mit einem weiteren Gebäude, in welchem 6 kleinere Wohnungen, bspw. Senioren-Wohnungen mit bis zu 60m² Grundfläche, untergebracht sein könnten. Es sei auch denkbar, im EG die Seniorenwohnungen und im OG sog. Starter-Wohnungen zu ermöglichen.
Das Parkdeck könnte als Tiefgarage bis auf dieses Nachbargrundstück fortgeführt werden; es könnten 12 TG-Stellplätze geschaffen werden. Die Gebäudeteile könnten so angeordnet werden, dass kleinere Innenhöfe entstehen. Die Bebauung könnte auch von einem anderen Investor, dessen TG-Mitbenutzung halt geregelt werden müsse, vorgenommen werden.
Eine TG-Einfahrt von der Hauptstraße sei in jedem Fall nicht sinnvoll, weil aufgrund der Gefällesituation eine viel zu lange Rampe entstehen würde, die wertvolle Fläche verbraucht.
Abschließend zeigte Herr Müller anhand von Visualisierungen, wie der Platz mit Wasserspiel, Pergola und Begrünung sowie das Parkdeck aussehen könnten. Auch eine Bushaltstelle könnte an der Hauptstraße entstehen; dies habe die Machbarkeitsstudie ergeben.
MGR Maria Maidhof fragte nach dem barrierefreien Zugang zum Platz. Menschen mit Mobilitätseinschränkungen dürften nicht um den gesamten Platz laufen müssen, um von ihrem Stellplatz in das neue Café zu gelangen.
Herr Müller entgegnete, dass es auch denkbar sei, im neuen Gebäude auf dem Parkdeck einen Aufzug vorzusehen. Wenn dies nicht gewünscht sei, müssten 1 bis 2 Stellplätze für Behinderte entlang der Hauptstraße (neben der Bushaltstelle) vorgesehen werden; allerdings würde dies nicht unbedingt dem gestalterischen Ansatz entsprechen.
MGR Martin Scheiner betonte die „scharfe Kante“ des herausgehobenen Platzes mit Pergola gegenüber dem Rathaus, die er aber grundsätzlich befürwortet. Er sprach sich auch für diese Planung aus, da die Gemeinde am Ende beides habe: Stellplatzangebot unten und Platzcharakter oben.
MGR Paul Mann sprach die Bühne mit einer möglichen Überdachung mit einer Höhe von 5 bis 6m als westliche Einfassung des Platzes an. Der Blick zum Rathaus – von der Hauptstraße aus – sei dadurch verbaut. Andererseits sei eine geschlossene Platzumfassung für die Akustik erheblich besser.
Außerdem wollte MGR Paul Mann wissen, wie die Bediensteten des Rathauses zu ihren Stellplätzen kommen.
Hierzu entgegnete Herr Müller, dass die heutige Ausfahrt zwischen Rathaus und Alten Feuerwehrhaus künftig als Ein- und Ausfahrt genutzt werde; eine Umfahrung solle es nicht geben. Dies gelte gleichsam auch für die Anlieferung der Fahrzeuge der Post.
MGR Michael Schmerbauch ging in seinem Wortbeitrag auf die historische Bedeutung eines Marktplatzes ein. Bei den Planungen für einen solchen Platz sollte der Mensch noch mehr im Mittelpunkt stehen als das Auto. Grundsätzlich kritisierte er, dass der Platz auf einer anderen, herausgehobenen Ebene und damit nicht von außen einsehbar sei. Seiner Meinung nach müsse der Platz von möglichst vielen Seiten, also vom öffentlichen Raum aus einsehbar sein und der Bürger/die Bürgerin müsse „drüberschlendern“ wollen und können.
Er sehe zwar die Anforderungen durch die Machbarkeitsstudie erfüllt; dennoch sehe er auch die Notwendigkeit eines zweiten Entwurfs für den Platz.
MGR Heinrich Schwind erinnerte an das Bürgerbeteiligungsverfahren im Vorfeld der Sanierung des Waldschwimmbades. Hier habe man den Bürgerinnen und Bürgern 3 unterschiedliche Entwürfe präsentiert. Für den Ortskern habe man aktuell nur einen Entwurf.
Grundsätzliche stelle er den Bedarf an öffentlichen Stellplätzen in Frage. In der Vergangenheit habe die Gemeinde mehrere kleine Parkplätze im Ortskern geschaffen; diese sollten dazu dienen, Stellplätze in der Ortsmitte zu reduzieren. Er vermisse eine Planungsalternative, bei der der Platz auf einer Ebene, aber zur Hälfte mit Stellplätzen und zur anderen Hälfte als Platz erlebbar sei. Die vorliegende Machbarkeitsstudie ergebe einen Platz, der sich durch die höhere Ebene und die Pergola von den umliegenden Flächen abschotte. Außerdem würde auch er es begrüßen, wenn der Platz von allen Seiten einsehbar sei.
Außerdem sprach MGR Heinrich Schwind die aktuelle finanzielle Situation der Gemeinde an. Er stellte in Frage, ob die Gemeinde über ausreichende Mittel für diese beiden Projekte verfüge.
Letztlich forderte auch MGR Heinrich Schwind einen 2.Entwurf für den Platz.
MGR Birgit Schneider entgegnete ihren Vorrednern und betonte gerade die Vorteile der aufgezeigten Machbarkeitsstudie und die Tatsache, dass sich der Platz von seiner Umgebung abgrenze. Erst die Abschottung erzeuge eine Ruhezone gegenüber den angrenzenden Straßen.
Die Höhen seien ohnehin gegeben, sodass sich die Lösung mit 2 Ebenen anbiete. Sie sehe die Doppelnutzung der Fläche sehr positiv.
MGR Marius Mann sprach an, dass er eine öffentliche Vorstellung der Planung zum jetzigen Zeitpunkt sehr kritisch sehe. Im Vorfeld habe zu wenig Diskussionsmöglichkeit im Gremium bestanden. Auch seien die Beschlussempfehlungen für die heutige Sitzung sehr weitreichend und bindend. Auch er vermisse Planungsalternativen und sprach sich dafür aus, den vorgegebenen Zeitplan nicht so verbindlich vorzuschreiben. Einen Architektenwettbewerb mit einem auszulobenden Preisgeld halte er ebenfalls für sinnvoll. Mit Verweis auf die Tragweite der Entscheidungen bat er um mehr Zeit und weitere Planungsvarianten.
Im Gremium setzte sich im Laufe der Debatte der Wunsch nach einem 2. Entwurf durch.
MGR Paul Mann fragte nach einer möglichen Kostenschätzung für die beiden Objekte „Altes Feuerwehrhaus“ und „Rathausparkplatz“, um zumindest einmal eine Größenordnung zu haben.
Herr Müller informierte das Gremium, dass eine Kostenschätzung über m³ umbauten Raum ermittelt wurde. Diese Grobkostenschätzung basiere auf den heutigen statistischen Werten Baukosten je m³ umbauten Raum sowie der Machbarkeitsstudie. Für das Alte Feuerwehrhaus mit Anbau müsse danach von 5,5 Mio. € ausgegangen werden.
Für das Parkdeck mit Platz und aufstehendem Neubau (Café) müsse danach mit Kosten in Höhe von 6,6 Mio. € gerechnet werden.
Die 1.Bürgermeisterin gab hier noch zu bedenken, dass die sog. unrentierlichen Kosten (= zuwendungsfähigen Kosten) aus der Städtebauförderung mit bis zu 90% bezuschusst werden können. Rentierliche Kosten entstehen zum Beispiel durch den Neubau auf dem Platz, wenn diese Räume vermietet werden. Die Bürgermeisterin bekräftigte erneut, dass der Markt Goldbach diese beiden Maßnahmen (Altes Feuerwehrhaus und Rathausparkplatz) nur angehen könne, wenn diese Vorhaben aus Mitteln der Städtebauförderung gefördert werden. Allein aus Eigenmitteln könne die Gemeinde diese Maßnahmen nicht stemmen.
Außerdem gab sie zu bedenken, dass es wohl notwendig werde, zwischen den beiden großen Bauabschnitten der Schulsanierung (BA II - Grundschule/Technikgebäude und BA III – Mittelschul-Sanierung) eine „Pause“ einzulegen. Diese könne für Maßnahmen der Ortskernsanierung genutzt werden.
Hinsichtlich der Zeitschiene gab Herr Müller zu bedenken, dass – egal ob Wettbewerb oder VgV-Verfahren – hierfür mindestens das nächste Jahr benötigt werde.
MGR Martin Scheiner erinnerte die Mitglieder des Gremiums daran, dass die Machbarkeitsstudien letztlich dazu dienen, einen Rahmenplan zu entwickeln bzw. fortzuschreiben. Das vorgestellte Wissen ist für diesen Planungsstand bereits zu detailliert. Für das anstehende Bürgerbeteiligungsformat im World-Café möchte er nur den Rahmenplan und dessen Zielsetzungen diskutieren. Die zeitliche Zielsetzung begrüße er grundsätzlich auch. Die bauliche Ausführung sehe auch er frühestens mittelfristig, aber es müsse nun der Anfang gemacht werden, um eine Planung auf den Weg zu bringen. Dass die beiden Projekte der Ortskernsanierung nicht parallel mit der Schulsanierung laufen sollten, befürworte auch er.
MGR Marius Mann sprach ebenfalls den Zeitplan an. Er erinnerte auch noch einmal an die laufende Grundschulsanierung, die anstehende Energiezentrale für das Schulgebäude und den noch zu planenden BA III (Mittelschule).
Er unterstrich die finanzielle Situation der Gemeinde und war der Auffassung, dass für diese freiwilligen Leistungen kein Geld vorhanden sei. Die Gemeinde könne nicht fortwährend Schulden machen; die Zinsbelastung steige stetig. Die Schulsanierung sehe er als Pflichtaufgabe der Gemeinde, sodass freiwillige Leistungen wie der Rathausparkplatz zurückstehen müssten.
Die Vorsitzende entgegnete, dass der Markt Goldbach diese Projekte angehen müsse, solange man in einem Programm der Städtebauförderung sei. Ohne die Städtebauförderung würde der Markt Goldbach diese Maßnahmen nicht machen. Sie wolle den 3. Bauabschnitt der Schule (= Mittelschule) zeitlich etwas nach hinten schieben und diese Phase für Maßnahmen der Ortskernsanierung nutzen.
MGR Peter Bieber kritisierte die seiner Meinung nach fehlende Spardisziplin. Er verwies auf den neuen Grillplatz am Dormes und das anschließende Bekenntnis zum Einsparungswillen. Gleichzeitig würden Kita-Gebühren erhöht und Vereinszuschüsse gekürzt. Die Schulsanierung sei notwendig; für freiwillige Aufgaben wie Platzgestaltung und Altes Feuerwehrhaus sehe er keine Notwendigkeit und verwies auf fehlende finanzielle Mittel. Auch, wenn die Schulbaumaßnahme unterbrochen werde, so laufe die Finanzierung dennoch weiter.
MGR Herbert Rettinger betonte, dass der Markt Goldbach trotz knapper Mittel weiterdenken müsse. Der Fortschritt dürfe deshalb nicht abgewürgt werden. Er sprach sich für einen 2. Entwurf zum Rathausparkplatz aus, mit dem dann die Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt werden solle.
MGR Elke Brandl bat darum, dass der Öffentlichkeit im Zuge des World-Cafés nicht zu viele Detailinformationen vorgegeben werden, sodass auch neue Denkansätze ermöglicht werden.
Schließlich stellte MGR Heinrich Schwind den Antrag, das Büro BMA mit einer Alternativplanung zum Rathausparkplatz zu beauftragen und dann mit 2 Varianten die öffentliche Diskussion zu führen.
MGR Marius Mann verwies zum Abschluss noch auf die Freifläche zwischen Bäcker Brückner und dem Keltereiviertel, die ebenfalls noch aufgewertet werden könne. Auch der Fußweg von Sachsenhausen, durchgehend bis Bäckerei Burger, stehe noch auf der Agenda.
Hinsichtlich der Sport- und Freizeitfläche hinter dem Rathaus sehe er diese hochwertige Fläche mit dieser Nutzung als verschenkt an. Hier könne er sich auch eine Seniorentagesstätte oder Seniorenwohnen vorstellen.
Die 1.Bürgermeisterin erwiderte, dass nicht alle verfügbaren Grundstücke „zugepflastert“ werden sollten. Es bestehe auch Bedarf an Freiflächen und Grünanlagen, für die in der Regel die Kommunen sorgen.
