Bauort: Südl. Münchner Str. 10b , Grundstück Fl.Nr. 492 (Grundstücksgröße = 978 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. 21/75 (B 17) vom 22.07.1977; Bebauungsplan BL 18/96 (B35) 2. Änderung i.d.F. vom 08.11.2012; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Das Bauvorhaben war zuletzt in der Bauausschusssitzung vom 17. Dezember 2018 Beratungsgegenstand. Das Einvernehmen für die vorgelegte Planung wurde damals aufgrund der geplanten Höhenentwicklung für das Bürogebäude im Verhältnis zu der Nachbarbebauung versagt.
Die nun vorliegende geänderte Planung beinhaltet die Reduzierung der Wand und Firsthöhe durch Reduzierung der Raumhöhen. In der Ansicht von der Südlichen Münchner Straße aus, sind insgesamt fünf Geschoßebenen incl. Dach sichtbar, bei den benachbarten Gebäuden sind von der Geländeoberkante lediglich vier Geschoßebenen incl. Dach wahrnehmbar.
Der qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 17 von 1977 lässt maximal drei Vollgeschosse zu.
Die zulässige Wand- und Firsthöhe ist in der Ortsgestaltungssatzung festgesetzt. Die benachbarten Gebäude an der Südl. Münchner Str. 10 a und 10 halten diese Höhenfestsetzungen bezogen auf drei Vollgeschoße ein. Die Wandhöhen liegen bei beiden Gebäuden bei ca. 11 m und Firsthöhen bei 14,25 m bzw. max. 14.30 m.
Die vorliegende Planung hat die Regeln zur Wand- und Firsthöhenfestsetzung nach der Ortsgestaltungsatzung einzuhalten. Bei einer Planung mit zwei Vollgeschoßen beträgt die zulässige Wandhöhe in der Ortsmitte maximal 8,00 m die zulässige Firsthöhe max. 12,40 m. Die Planung sieht eine Wandhöhe von 11,55 m (also ein Plus von 2,55m!) und eine Firsthöhe von 15,51 m (also ein Plus von 3,11m!) vor. Eine Abweichung von der Festsetzung der Ortsgestaltungsatzung begründet durch die Hanglage wird beantragt.
Bereits im ersten Beschluss zu dem Bauvorhaben sind die Bestandshöhen (Wand- und Firsthöhen) der Nachbargebäude vorgegeben worden. Dies setzt nun voraus, dass eine Anpassung an die benachbarten Gebäude, aus Sicht der Verwaltung aus städtebaulichen Erwägungen nur über eine Reduzierung der Anzahl der Geschoße dargestellt werden kann – desgleichen ist die maximal zulässige Geschoßanzahl gem. dem Bebauungsplan B 17 maßgeblich.
Aus Sicht der Verwaltung wird hier völlig untauglich die Vollgeschossfestsetzung nach Bebauungsplan mit der jeweils höchstzulässigen Wand- u. Firsthöhe nach der Ortsgestaltungssatzung vermengt.
Daher muss für das gegenständliche Bauvorhaben entschieden werden, welche Festsetzung eingehalten werden soll. Wird das Bürogebäude mit lediglich zwei Vollgeschoßen dargestellt, so ist die höchstzulässige Wandhöhe gemäß der Ortsgestaltungssatzung für zwei Vollgeschosse auch zwingend einzuhalten. Das Gebäude wird dadurch deutlich niedriger.
Entscheidet sich der Bauwerber für die Errichtung mit drei Vollgeschoßen - vergleichbar mit den benachbarten Gebäuden (10 und 10a) - so kann die Wandhöhe für drei Vollgeschosse gemäß Ortsgestaltungssatzung - somit Wandhöhe max. 11 m und Firsthöhe max. 15,40 m betragen.
Bei einer Bebauung mit drei Vollgeschossen wird das Bürogebäude hinsichtlich seiner Kubatur deutlich zurückhaltender.
Beide Varianten hätten eine Reduzierung der Geschoßanzahl zur Folge und würden dem städtebaulichen Willen entsprechen.
Das geplante Bauvorhaben ist aus den o.g. Gründen unzulässig und daher abzulehnen.
Im Übrigen wurde das Vorhaben weiterhin auf seine bauplanungs- u. bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit wie folgt geprüft:
Das Maß der baulichen Nutzung wird hinsichtlich der Grund- und Geschoßfläche mit den oberirdischen Bauteilen laut Vortrag des Architekturbüros eingehalten.
Die geplante Tiefgarage wird unterhalb des zweiten Kellergeschosses errichtet und verfügt bis auf einen geringen Teil im Süden aufgrund der Hanglage über die notwendige Erdüberdeckung. Eine Befreiung für die Tiefgarage mit einer Größe von 361,41 m² sollte daher wie in ähnlichen Fällen befürwortet werden.
Die festgesetzte Baugrenze entlang des Eckgrundstücks wird mit dem Erdgeschoss (dem ersten angerechneten Vollgeschoß) eingehalten. Der fußläufige Hauszugang zum Gebäude zur Erschließung des KG 1 überschreitet die festgesetzte Baugrenze von 5 m mit der Treppenanlage. Aufgrund des Grundstückverlaufes, der Hanglage und der Zulässigkeit von Hauszugängen als Erschließung im 5 m „Vorgartenbereich“ sowie außerhalb der Baugrenze sollte eine Überschreitung ausnahmsweise befürwortet werden.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage und oberirdischen Stellplätzen erbracht. Die Stellplätze im 5 m „Vorgartenbereich“ erfüllen aufgrund der gewerblichen Nutzung des Gebäudes, die Tatbestände der Festsetzung Nr. 6 Satz 1 i.V.m. Satz 6 des Bebauungsplanes Nr. B 35.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
Die Stellungnahme des Umweltamtes zum Baumbestandsplan liegt vor. Der Ahorn Nr. 17 ist im Plan falsch eingemessen. Er hat 1,10 m Stammumfang und fällt daher unter die Baumschutzverordnung. Er ist erhaltenswert.
Die Esche daneben hat deutliches Eschentriebsterben und ist nicht erhaltenswert, ebenso die dreistämmige Kirsche Nr. 10, sowie die Hainbuche Nr. 12. Sie sind aufgrund der Mehrstämmigkeit qualitativ schlecht.
Angesichts der vorhandenen Begrünung mit einheimischen Laubbäumen-davon fallen eine Rotbuche, ein Ahorn und eine Hainbuche unter die Baumschutzverordnung – sind die geplanten Pflanzungen 3 x Ginkgo und 2x Gleditschie in Ordnung.
