Bauort: Wendelsteinstraße 13, Grundstück Fl.Nr. 825 (Grundstücksgröße = 3.502 m²)
Planbereich: BL 73/71 (B13) vom 24.06.1972, Bebauungsplan BL 19/96 (B 35) 2. Änderung vom 08.11.2012; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung
GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als Architekt gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.
Mit dem vorliegenden Antrag begehren die Antragssteller die Genehmigung für die Nutzungsänderung eines Wohngebäudes in ein Gästehaus. Das gegenständliche Grundstück befindet sich im Planbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes mit der Festsetzung allgemeines Wohngebiet (WA). Gemäß § 4 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden.
Auf dem Grundstück sind auf mehrere Gebäude sowohl gewerbliche Nutzungen als auch Wohnnutzungen verteilt und genehmigt. Dabei sind zwei Gebäudekomplexe der reinen gewerblichen Nutzung zuzuordnen und bislang drei Gebäude (davon eines genehmigt aber noch nicht ausgeführt) der Wohnnutzung.
Eines der Wohngebäude wurde ohne die dafür erforderliche Genehmigung in einen Beherbergungsbetrieb umgewandelt und wird als solcher betrieben. Im Rahmen der Baukontrolle durch die Bauaufsichtsbehörde wurde dieses Baugenehmigungsverfahren ausgelöst – dabei wurde nicht dargelegt, ob diese Nutzungsänderung auch zulässig und genehmigungsfähig ist – was nun durch die Behörden aktuell geprüft wird.
Die Gemeinde Grünwald kommt bei ihrer Beurteilung zu folgendem Ergebnis:
Die gegenständliche Nutzungsänderung hat Auswirkungen auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie auf den Stellplatznachweis.
Durch die Nutzungsänderung des bisher als Wohnen genutzten Gebäudes in einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb überwiegt eindeutig die gewerbliche Nutzung gegenüber der Wohnnutzung. Mit dieser Feststellung kippt das Wohngebiet in ein unzulässiges Mischgebiet - die Festsetzung des qualifizierten Bebauungsplanes B13 als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO ist dann nicht mehr erfüllt. Der Schutzzweck des nach § 4 BauNVO geregelten Wohngebietes bedeutet insbesondere, dass in solchen Gebieten die Wohnnutzung vorherrscht / überwiegen muss. Es können natürlich in untergeordneter Weise auch andere Nutzungen zugelassen werden, wenn die Wohnnutzung letztlich überwiegt; gerade dies ist im vorliegenden Fall nicht mehr gegeben.
Eine Befreiung scheidet aus, da zum einen dadurch die Grundzüge der Planung und zum anderen schutzwürdige nachbarliche Belange (umliegende ausschließliche Wohnnutzung) berührt werden. Die Gemeinde hat zudem zu prüfen, ob das geplante Bauvorhaben mit den nachbarlichen Interessen vereinbar ist –dies ist vorliegend durch ein sich entwickelndes unzulässiges Mischgebiet nicht mehr gegeben (insbes. Auswirkungen in Bezug auf Immissionsschutz).
Die Nutzungsänderung wirkt sich auch hinsichtlich des Stellplatzbedarfes nach der gemeindlichen Garagen- und Stellplatzsatzung aus. Der Nachweis für 19 Stellplätze wurde gemäß der Berechnung des Architekturbüros erbracht, allerdings sind für die Nutzung mind. 22 Stellplätze notwendig. Die Planung von zwei Stellplätzen vor einer Garage als sog. „gefangene Stellplätze“ ist unzulässig.
Der erhöhte Stellplatzbedarf hat weiter Auswirkungen auf das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der versiegelten Fläche. Bereits mit der letzten Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses ist die zulässige überbaubare Grundstücksfläche völlig ausgeschöpft.
Eine weitere Überschreitung über das bereits genehmigte Maß hinaus, sollte nicht befürwortet werden.
Keiner der oben genannten Parameter für eine genehmigungsfähige Nutzungsänderung ist erfüllt. Daher ist das Einvernehmen zu versagen.
Schützenswerter Baumbestand wird durch die Maßnahme nicht berührt.
