Bauort: Südl. Münchner Str. 10b , Grundstück Fl.Nr. 492 (Grundstücksgröße = 978 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. 21/75 (B 17) vom 22.07.1977; Bebauungsplan BL 18/96 (B35) 2. Änderung i.d.F. vom 08.11.2012, Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Der Bauausschuss hat sich mit der gegenständlichen Grundstücksbebauung zuletzt in seiner öffentlichen Sitzung am 08.04.2019 befasst und das Einvernehmen aus den nachfolgenden Gründen einstimmig abgelehnt.
Eine Abweichung wegen erheblicher Überschreitung der maximal zulässigen Wandhöhe für zwei Vollgeschosse in der Ortsmitte gemäß § 3 Abs. 1 Buchstabe c) der Ortsgestaltungssatzung wird nicht erteilt.
Hinweis:
Bauausschuss und Verwaltung waren sich darüber einig, dass es entlang der Hangkante an der Südlichen Münchner Straße kein einziges Gebäude gibt, welches über fünf wirksame/sichtbare Geschosse aufweist. Alle Büro- u. Geschäftshäuser haben entweder drei Vollgeschosse (und sind dadurch in der Kubatur entsprechend kleiner) oder sind bei zwei Vollgeschossen durch die Wandhöhenregelung nach Ortsgestaltungssatzung begrenzt.
Darüber hinaus wurde im Rahmen der Bauantragsprüfung und Vergleich des Geländeverlaufes vor Ort festgestellt, dass durch den heutigen Bestand der seinerzeitige Hang weitestgehend abgegraben wurde – das bedeutet im Falle der vorliegenden Neubebauung, dass die damit freiliegenden Kellergeschoße 1 u. 2 u.U. ebenfalls Vollgeschosse sind – damit wäre das Maß der baulichen Nutzung erheblich überschritten.
Es wird daher angeregt, durch ein Vermessungsbüro die exakte Bestandssituation und das geplante Bauvorhaben einzumessen und in einem Höhenlinienplan nachvollziehbar abzubilden.
Nach nochmalig erfolgter Bauberatung plant der Bauwerber nunmehr den Gebäudekomplex mit Tiefgarage und oberirdischen Stellplätzen um ein Geschoss weniger, bei gleichbleibender Wand- u. Firsthöhe.
Aufgrund der Hanglage sind von der Südlichen Münchner Str. aus vier (anstelle bisher fünf) Geschossebenen sichtbar, von der Perlacher Straße aus zwei. Das Dachgeschoss und das Kellergeschoss sind keine Vollgeschosse.
Das überarbeitete Planungskonzept nimmt nun die vorhandene städtebauliche Struktur entlang der Hangkante an der Südlichen Münchner Straße auf. Auch orientiert sich der Neubau an die Geschossentwicklung der bestehenden Bürogebäude, so dass den bisherigen Bedenken der Bauverwaltung in ausreichender Weise Rechnung getragen wird.
Nachdem im qualifizierten Bebauungsplan keine Angaben zu Wand- u. Firsthöhe enthalten, sondern lediglich die Anzahl der Vollgeschosse maßgeblich sind, ist die Ortsgestaltungssatzung als bauordnungsrechtlicher Parameter heranzuziehen. Danach sind in der Ortsmitte bei zwei Vollgeschossen eine Wandhöhe von 8,00m (geplant 11,55m) und eine Firsthöhe von 12,40m (geplant 15,365m) zulässig. Die Überhöhung resultiert aus der Hanglage – berechnet man die jeweiligen Höhen ab dem Erdgeschoss (= Vollgeschoss) wären die Höhen eingehalten. Wegen Nichteinhaltung der Wand- u. Firsthöhe nach der Ortsgestaltungssatzung für den Ortsmittebereich ist eine entsprechende Abweichung zu befürworten.
Das Maß der baulichen Nutzung wird hinsichtlich der Grund- und Geschoßfläche mit den oberirdischen Bauteilen laut Vortrag des Architekturbüros gut eingehalten.
Die geplante Tiefgarage wird unterhalb des Kellergeschosses errichtet und verfügt bis auf einen geringen Teil im Süden aufgrund der Hanglage über die notwendige Erdüberdeckung. Zusätzlich werden oberirdisch sechs Stellplätze für Besucher errichtet. Eine Befreiung wegen Überschreitung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen durch die Tiefgarage und ihrer Zufahrt sowie zu den oberirdisch geplanten Stellplätzen sollte daher befürwortet werden.
Die festgesetzte Baugrenze entlang des Eckgrundstücks wird mit dem Erdgeschoss (dem ersten angerechneten Vollgeschoß) eingehalten.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage und oberirdischen Stellflächen mit insgesamt 20 Stellplätzen erbracht. Die 6 Stellplätze im sog. 5 m „Vorgartenbereich“ erfüllen aufgrund der gewerblichen Nutzung des Gebäudes, die Tatbestände der Festsetzung Nr. 6 Satz 1 i.V.m. Satz 6 des Bebauungsplanes Nr. B 35.
Die Nachbarunterschrift liegt vor.
Die Stellungnahme des Umweltamtes lautet wie folgt:
Der Ahorn Nr. 17 ist im Plan falsch eingemessen. Er hat 1,10 m Stammumfang und fällt daher unter die Baumschutzverordnung. Er ist erhaltenswert. Im Bereich des Stamm- und Wurzelbereich sind Parkplätze geplant.
Die Planung der Tiefgarage (entsprechend der gestrichelten Linie im Plan) ist viel zu weit im Wurzelbereich der Bäume im Norden und Nord-Osten, die zu erhalten gekennzeichnet sind. Die Stammumfänge sind nicht nachgemessen. Die Tiefgarage müsste in diesen Bereichen verkleinert werden, insbesondere wenn die Rotbuche Nr. 6 der Gemeinde gehört, was vermutet wird.
Die Esche hat deutliches Eschentriebsterben und ist nicht erhaltenswert, ebenso die dreistämmige Kirsche Nr. 10, sowie die Hainbuche Nr. 12. Sie sind aufgrund der Mehrstämmigkeit qualitativ schlecht.
Die doppelstämmige Hainbuche am Hang im Osten soll gefällt werden. Die Qualität konnte noch nicht beurteilt werden.
Angesichts der vorhandenen Begrünung mit einheimischen Laubbäumen-davon fallen eine Rotbuche (gemeindeeigener Baum) und ein Ahorn unter die Baumschutzverordnung – sind die geplanten Pflanzungen 2 x Eiche und 1 x Robinie in Ordnung.
Nur als Anmerkung: die zusätzlichen Pflanzungen im Plan Pappeln sind Säulenpappeln, der Spitzahorn nur eine Kugelform und die Zierkirsche japanisch und klein.
Da ein Gemeindebaum (Rotbuche Nr. 4) betroffen ist, soll eine ökologische Baubegleitung gefordert werden.
