Bauort: Gasteig 4, Grundstück Fl.Nr. 85, Grundstücksgröße = 3.766m²
Planbereich: Außenbereich nach § 35 BauGB, Garagen- u. Stellplatzsatzung
Achtung: zu diesem TOP gibt es von Seiten des Antragstellers noch Änderungen nach Rücksprache und Klärung mit dem Landratsamt München (Änderungen in rot)
Der Bauausschuss hat sich in seiner öffentlichen Sitzung am 03.06.2019 sehr eingehend mit der vorliegenden Grundstücksbebauung im Außenbereich befasst und den damals vorliegenden Planungsvarianten das Einvernehmen nicht erteilt. Lediglich bei der Variante vier konnte sich die Gemeinde noch am ehesten in Bezug auf § 35 BauGB eine Zulässigkeit vorstellen, was sich auch im Abstimmungsverhältnis des Bauausschusses mit 8:2 Stimmen ausdrückte.
Als Erinnerung wird hier noch einmal auszugsweise der Vortrag gemäß der Sitzungsvorlage zur BA-Sitzung vom 03.06.2019 dargelegt:
Vorliegend befindet sich das Grundstück Fl.Nr. 85 im Außenbereich. Im Außenbereich sind nach § 35 BauGB grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben (dienende Funktion für Land- und Forstwirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, öffentliche Versorgung mit Elektrizität, Gas etc,) zulässig.
Das bestehende Wohnhaus mit Nebenanlagen soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden.
Die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens könnte nach Rücksprache mit dem Landratsamt München nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB abgebildet werden.
In begründeten Einzelfällen gilt die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist; Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g gilt entsprechend. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sowie des Satzes 2 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.
Fazit:
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen für ein Neubauvorhaben im Außenbereich sind nach § 35 BauGB abschließend und denkbar ungünstig für den Antragsteller, da dieser das Grundstück erst kürzlich erworben hat und bislang nicht selbst seit längerer Zeit dort wohnt.
Die vorhandene Bausubstanz ist lt. Angaben eines Gutachters in einem schlechten Zustand, so dass eine aufwendige Sanierung nicht wirtschaftlich ist – es wird zum Abbruch und Neubau geraten.
Ein Neubau muss nach Gesetzeslage zum bisherigen zulässig errichteten Wohnhaus gleichartig sein – es sind lediglich geringfügige Abweichungen des bisher genutzten Gebäudes zulässig. Auch dürfen zur Wahrung der vorhandenen Strukturen der Außenbereichssiedlung am Gasteig keine atypischen Gebäude in anderen Ausprägungen (Größe, Formensprache, Gestaltung, neue Planungsinhalte) zur Ausführung kommen.
Dies zur Einleitung vorab.
Verfahrensgegenständlich ist nunmehr der fortgeschriebene Antrag auf Vorbescheid, wie folgt:
- Kann ein Neubau gemäß Variante 4 (Hauptgebäude E +1 +D, kein Vollgeschoss) unter der Voraussetzung realisiert werden, dass der Antragsteller nachweist, dass er als Eigentümer seinen Lebensmittelpunkt für mindestens 4 Jahre in dem Bestandsgebäude gehabt hat?
Antwort:
Die Gemeinde Grünwald hat sich in dieser Bauangelegenheit noch einmal mit dem Landratsamt München in Verbindung gesetzt, da es bzgl. der Zulässigkeit von Einzelbauvorhaben im Außenbereich unterschiedliche Ansätze bei den Behörden und dem Bauwerber gab.
Dazu ist richtig zu stellen, dass bei einem vorherigen Termin im Landratsamt München (ohne Beisein der Gemeinde Grünwald) darüber beraten wurde, ob ein Vorhaben – wie in div. Alternativen geplant, überhaupt zulässig ist.
Bei einem späteren Gespräch im Beisein der Gemeinde ging es primär um die Frage, wie eine mögliche Planungsvariante zugelassen werden könnte. Das Landratsamt München gab wohl dem Bauwerber in dem o.g. Erstgespräch unmissverständlich zu verstehen, dass eine (Neu-) Bebauung im Außenbereich sehr kritisch gesehen wird (an sich unzulässig ist) – diese Auffassung teilt auch die Bauverwaltung der Gemeinde Grünwald.
Die Variante 4 ist (wie bereits in der BA-Sitzung am 03.06.2019 bereits so beurteilt) – wenngleich gegenüber der Bestandsbebauung die Fristrichtung um 90° verändert ist – noch am ehesten im Sinne § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB als zulässig zu beurteilen, da zumindest die Kubatur und die Höhenentwicklung sowie das bestimmende Dach (als Walmdach) am Gasteig mehrfach vorhanden ist.
Inwieweit sich nun die vorgetragene Fortschreibung des Antrages auf Vorbescheid – nämlich unterstellt, dass der Eigentümer die Immobilie als Lebensmittelpunkt für vier Jahre 2 Jahre und 2 Monate im Eigentum hatte – nunmehr anders bauplanungsrechtlich darstellen lässt, wird wie folgt beurteilt:
Gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c BauGB muss das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werden.
Ein genauer Zeitpunkt, nämlich wie lange der Eigentümer, oder hier der neue Erwerber die Immobilie in seinem Besitz haben muss, lässt sich aus dem Gesetzestext direkt nicht ableiten. Aufgrund der hierzu ergangenen Rechtsprechung und Kommentierung gibt es nach herrschender Meinung einen Ansatz, dass dieser Zeitraum mindestens vier Jahre betragen muss (lt. Kommentar Ernst/Zinkahn/Bielenberg) – danach heißt es:
Mit der (zeitlich) einschränkenden Voraussetzung wird letztlich bezweckt, dass abgängige Wohngebäude nicht von Dritten zu spekulativen Zwecken aufgekauft, saniert und weiterveräußert werden. Mit Rücksicht darauf muss das Erfordernis des „längeren Zeitraums“ verstanden werden. Nach dem Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 12.03.1982 – 4 C 59.78 -; Beschl. vom 22.02.1996 – 4 B 25.96 -, a.a.O. Rdnr. 20) reicht als längere Zeit der Eigennutzung eine Dauer von weniger als zwei Jahren nicht aus, nach dem OVG Lüneburg (Urteil vom 07.12.1977 – 1 A 198.75-, BRS 33 Nr. 77) sind auch drei Jahre nicht ausreichend. Mit Rücksicht darauf wird mindestens eine Zeit von vier Jahren als notwendig angesehen (Dürr in: Kohlhammer Kommentar, § 35 Rdnr. 137; Battis/Krautzberger/Löhr, § 35 Rdnr. 82; Gelzer/Birk, Bauplanungsrecht, Rdnr. 1255).
Nach obiger Ausführung des Antragstellers die Immobilie nach zwei Jahren und zwei Monaten im Besitz zu haben, sollte dann die Tatsache die Annahme rechtfertigen, dass ein Neubau (auf Basis Variante vier) errichtet werden könnte.
Der vom Antragsteller gewählte Zeitraum wurde nochmal angepasst und geht nunmehr mit der geltenden herrschenden Meinung konform. steht im Widerspruch zu der herrschenden Meinung und der daraus resultierenden längeren Nutzungsdauer (mindestens vier Jahre).
Das Einvernehmen der Gemeinde kann damit zum Neubau nach vierjähriger Eigennutzung der Immobilie erteilt werden., aus den o.g. Gründen zu versagen.
- Kann eine Tiefgarage unterirdisch angrenzend an das Untergeschoss vom Gebäude realisiert werden?
Antwort:
Tiefgaragen sind bislang am Gasteig nicht vorhanden oder errichtet worden und stellen somit im sensiblen Außenbereich eine atypische Nebenanlage dar. Das Baugrundstück ist von der Größe und Lage gut geeignet die erforderlichen Stellplätze oberirdisch nachzuweisen.
- Kann ein Außenpool oberirdisch angrenzend an das Erdgeschoss und den Terrassen vom Gebäude realisiert werden?
Antwort:
Hier gilt im Prinzip das gleiche, wie bei der geplanten Tiefgarage. Außenpools gibt es im Außenbereich nicht und stellen somit eine atypische und unzulässige Nebenanlage dar.
