Bauort: Zeillerstr. 8, Grundstück Fl.Nr. 586/16 (Grundstücksgröße = 1.076 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, 251 B 28 v. 01.05.1930, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung
Der Bauausschuss hat sich in seiner Sitzung am 09.05.2016 zuletzt mit der Grundstücksbebauung befasst und seinerzeit das Einvernehmen mehrheitlich nicht hergestellt. Hauptgrund war die ursprüngliche Höhenlage – das Wohnhaus war damals auf dem aufgebauten Bunker (Hügel) vorgesehen. Daneben waren noch weitere Planinhalte (Nichteinhaltung der Wandhöhe, Lage der Garage im Vorgartenbereich usw.) nicht im Einklang mit den gemeindlichen Vorgaben.
Die Antragstellerin begehrt nun nach mehreren Bauberatungen die Genehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage. Das Wohnhaus ist in E+D-Bebauung beabsichtigt – wobei das Dachgeschoss vorliegend ein Vollgeschoss ist – die Kniestockregelung nach Ortsgestaltungssatzung findet hier keine Anwendung.
Aufgrund der vorhandenen Bunkeranlage ist das Wohnhaus nicht unterkellert.
Sowohl der Baulinienplan, als auch der Bebauungsplan Nr. B 35 hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung (Haupt- und Nebennutzung) werden eingehalten.
Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich § 34 Baugesetzbuch in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
Folgende Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung werden beantragt:
- Firstverlauf: Nach Ortsgestaltungssatzung ist der Hauptfirst über die Längsseite des Daches zu führen / geplant ist der First zum Teil über die kürzere Gebäudeseite
- Trauflinie: Nach Ortsgestaltungssatzung sind Wohnhäuser mit durchgehender Trauflinie auszubilden / geplant: Trauflinien werden einmal nach außen versetzt
Begründet wird das wie folgt:
Durch die Nord-Süd-Ausrichtung der Giebelseiten, kann der Südgiebel großflächig verglast werden und verbessert somit die Energiebilanz des Hauses. Die Dachflächen Ost-West sind dafür prädestiniert für die Aufbringung einer Photovoltaikanlage. Zudem werden durch die vorhandene massive Bebauung auf dem östlichen Nachbargrundstück keine Beeinträchtigungen der privaten Bereiche entstehen.
Um die größtmögliche Fläche zu generieren und der Abhängigkeit des orthogonalen Konstruktionsrasters von 2,30ßm der Gestaltung des (Fertig-) Hauses, wurde ein Hauptkörper mit den Abmessungen 1,66m x 11,66m geplant. Hierbei ergibt sich keine klare Längsseite des Gebäudes. Wegen der gegebenen Bunkersituation wurde auf die Ausführung eins Kellergeschosses aus Kostengründen verzichtet. Daher ist es erforderlich, die Funktionen (Haustechnik, Nutz- u. Abstellfläche) des Kellergeschosses im Erdgeschoss und Dachgeschoss aufzunehmen. Hierfür wurde der Wohnraum im EG um ein Konstruktionsraster in den Westen erweitert. Aus gestalterischen Gründen wurde diese Fläche über eine Dachabschleppung (Verlängerung des Daches in der Traufseite) abgedeckt.
Von der Straßenseite werden die Abschleppungen in Bezug auf die Gebäudebreite nicht wahrgenommen. Damit entsteht der Eindruck, dass der First über die Längsseite verläuft.
Aus den vorgenannten Gründen kann die Trauflinie nicht durchgehend ausgebildet werden und wird in den jeweiligen Dachabschleppungen versetzt.
Die Bauverwaltung sieht sowohl die Firstausbildung als auch die versetzte Trauflinie bei der besonderen Gebäudegestaltung als städtebaulich vertretbar an und empfiehlt hier eine Abweichung i.S. § 11 Buchst. c) der Ortsgestaltungssatzung zuzulassen.
Ansonsten werden alle Vorgaben bauplanungs- als auch bauordnungsrechtlich eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels geplanter Doppelgarage erbracht.
Laut Stellungnahme des Umweltamtes sind auf dem Baugrundstück keine erhaltenswerten Bäume. Die geplanten Ersatzpflanzungen sind von der Art und Anzahl in Ordnung – es müssen noch die Stammumfänge nachgetragen werden – mind. StU 20-25cm.
Die Nachbarunterschriften liegen derzeit noch nicht vor, werden aber aktuell eingeholt.
