Bauort: Südl. Münchner Str. 42 c, Grundstück Fl.Nr. 600/6 (Grundstücksgröße = 1.177 m²)
Planbereich: qualifizierter Bebauungsplan B46 (00563/09/BL) vom 16.09.2010, Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Der Bauwerber plant die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit voraussichtlich 10 Wohneinheiten und oberirdischen Stellplätzen auf dem gegenständlichen Grundstück. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes B 46. Ein Genehmigungsfreistellungsverfahren ist für den vorliegenden Bauantrag nicht möglich, da relevante Festsetzungen nicht eingehalten werden.
Das Maß der baulichen Nutzung mit der Grund- und Geschoßflächenzahl wird mit der Hauptnutzung eingehalten.
Im EG als auch im 1. OG werden Rücksprünge in Form von Loggien und Terrassen geplant. Diese werden in der Berechnung der Geschoßfläche in Abzug gebracht.
Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird durch die Planung der oberirdischen Stellplätze und Abstellanlagen um ca. 108 m² überschritten. Der qualifizierte Bebauungsplan setzt grundsätzlich eine zulässige Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (50% der zulässigen Grundfläche) fest. Überschreitungen sind nur in Verbindung mit der Planung einer Tiefgarage vorgesehen. In der vorliegenden Planung sind die oberirdischen Stellplätze und zwei Fahrradabstellanlagen im Wurzelbereich einer schützenswerten Blutbuche geplant. Eine Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen über das gesetzliche Maß hinaus für eine Wohnhausbebauung sollte aus Präzedenzfallgründen im Planungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes nicht befürwortet werden. Zum Schutz des schützenswerten Baumes wird die Planung einer Tiefgarage empfohlen. Eine Verlegung der vorhandenen Zufahrt zum Erhalt der Buche sollte vom Antragsteller in Betracht gezogen werden.
Die sonstigen Festsetzungen des qualifizierten Bebauungsplanes werden eingehalten.
Der Bebauungsplan B46 verweist auf die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung.
Diese legt den Kniestock unter § 5 Abs. 7 OGS mit max. 75 cm fest, gemessen von der Oberkante Rohdecke des obersten Vollgeschosses bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Durch die jeweils zurückspringende Außenwand in allen Gebäudeaußenwänden in Form von Loggien und Terrassen wird das maximale Maß des Kniestocks an diesen Stellen deutlich überschritten. Eine Abweichung von dieser Festsetzung sollte nicht befürwortet werden.
Anmerkung: Planungsrechtlich würde durch die Ausbildung solcher überhohen und umlaufenden Kniestöcke ein unzulässiges „Pilzhaus“ nach der Textfestsetzung 4.2 des Bebauungsplanes Nr. B 35 entstehen / welches letztlich aus gestalterischer Sicht durch die Hereinnahme der Kniestockregelung nach Ortsgestaltungssatzung per se unzulässig ist.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird über oberirdische Stellplätze geführt. Über die Zulässigkeit des westseitig orientierten Parkplatzes ist bereits eingangs erwähnt, dass wegen erheblicher Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen) dieser Parkplatz in der geplanten Größe nicht zugelassen werden kann.
Stellungnahme des Umweltamtes:
Der Baumbestands- und Freiflächenplan wurde durch das gemeindliche Umweltamt beurteilt. Auf dem Grundstück befindet sich ein alter Baumbestand, der sich überwiegend aus Nadelbäumen zusammensetzt und das Grundstück zur südlichen Münchner Straße hin stark eingrünt.
Im Zuge des Bauvorhabens soll dieser komplett entfernt werden. Einziger geschützter Baum auf der Fläche ist eine im vorderen Grundstücksbereich stehende Blutbuche mit einem Stammumfang von 2,10 m. Der Baum ist gesund und vital und als sehr erhaltenswert anzusehen. Einer Fällung wird daher nicht zugestimmt.
Die erforderlichen Stellplätze lassen sich evtl. durch Umplanung an anderer Stelle bereitstellen. Auch der Bau einer Tiefgarage wäre denkbar.
Für weitere Pflanzungen ist als Wurzelschutzraum für die Buche die Kronentraufe zzgl. 1,50m anzunehmen. Sollte der Wurzelraum in der Bauphase befahren werden, so sind geeignete Schutzmaßnahmen zu ergreifen (Baumschutzzaun, Wurzelbrücke etc.).
Die Schutzmaßnahmen müssen bereits vor Beginn der Abbrucharbeiten eingerichtet und durch das Umweltamt abgenommen werden, damit der Baum nicht schon im Vorfeld der eigentlichen Baumaßnahme geschädigt wird.
Des Weiteren sollte für die Bauphase eine ökologische Baubegleitung zum Schutz der Blutbuche beauflagt werden.
Fazit:
Das geplante Bauvorhaben ist aus den o.g. Gründen nicht genehmigungsfähig und zulässig. Aus baufachlichen und umweltfachlichen Belangen ist eine Änderung der Planinhalte geboten.
Das Baurecht kann unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Belange ausgeübt werden. Der Kniestock ist zwingend einzuhalten.
Der Baumschutz ist ebenfalls ein öffentlich-rechtlicher Belang – die Gemeinde hat nach der geltenden Baumschutzverordnung bestimmte Bäume (wie hier vorliegend) unter Schutz gestellt. Das Umweltamt hat völlig zutreffend der beantragten Fällung nicht zugestimmt – die Bauverwaltung teilt diese Auffassung, da das Baurecht auch in anderer Form (Kubatur, Anzahl der Wohneinheiten etc.) im Grundstück realisiert werden kann. Das Baurecht und Baumschutzrecht vereinbar sind, beweist die heutige Bestandssituation.
