Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 6, Grundstück Fl.Nr. 615/20 (Grundstücksgröße = 1.504 m²)
Planbereich: Bebauungspläne 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Das gegenständliche Grundstück an der Ludwig-Thoma-Str. 6 wurde in drei Grundstücksteile aufgeteilt. Der rückwärtige Bereich ist bereits mit 3 Einfamilienhäusern beplant, allerdings noch nicht genehmigt.
Der Bauwerber plant die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage, Poolhaus und Pool auf dem mittleren Grundstücksteil. Das Einfamilienhaus wird in E+1+D Bebauung mit einem Satteldach (DN 52°) geplant.
Das Maß der baulichen Nutzung mit der Grund- und Geschoßflächenzahl wird laut Vortrag des Planers mit der Hauptnutzung eingehalten.
Für das geplante Treppenhaus sowie über dem Wohnraum (im EG- Grundriss) wird jeweils ein Luftraum von der Geschoßfläche in Abzug gebracht. Zur Rechtmäßigkeit des Abzugs von Lufträumen gibt es keine gesetzliche Regelung / seit geraumer Zeit werden kleinere Lufträume, im Zusammenhang mit innenliegenden Treppenräumen / oder sich daran anschließenden Galerien im Einvernehmen mit der Bauaufsichtsbehörde zugelassen. Einen Anspruch auf Errichtung von Lufträumen gibt es nicht.
Der Architekt des Bauwerbers trägt nun vor, in Abstimmung mit der Bauaufsicht (=Landratsamt München) einen Weg gefunden zu haben, nämlich diese Lufträume als Baumasse zu rechnen und nach der Baumassenzahl -BMZ- im Sinne von § 21 Baunutzungsverordnung zuzulassen. Eine explizite Recherche zu § 21 BauNVO hat ergeben, dass die BMZ nur in Industrie- und Gewerbe-, sowie Sondergebieten Anwendung findet. Im vorliegenden Fall des reinen Wohngebietes scheidet eine Anwendung der BMZ qua Gesetz aus.
Einschlägige Vorschrift für die Ermittlung der Geschossflächenzahl (wie das übrigens seit jeher in Grünwald gehandhabt wird) ist der § 20 BauNVO, wonach die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt wird.
Man hat tatsächlich in den letzten Jahren bei einzelnen Vorhaben – aus nachvollziehbaren Gründen – dem Bauwunsch entsprochen und diese „echten“ Lufträume bei Treppen-, Galeriebereichen in kleinerem Umfang zugelassen.
Jedes Bauvorhaben unterliegt der Einzelfallprüfung, es besteht demzufolge kein genereller Anspruch auf einen Luftraum / planerische Zwänge liegen ebenfalls nicht vor. Es ist allenfalls eine erneute Planoptimierung – jedoch ohne Rechtsgrund. Vorliegend ist das Gebäude durch zwei Lufträume in unterschiedlichen Bereichen „überformt“ und wirkt „aufgebläht“. Bei normaler Beurteilung des Sachverhaltes nach § 20 BauNVO – s.o., kommt man zu dem Ergebnis, dass dann die jeweiligen Vollgeschosse entsprechend kleiner (im Volumen) werden, was sich auch auf das zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschoss auswirkt. Auch die Dachgeschossebene wird dann zwangsläufig kleiner – das Vorhaben insgesamt dann wieder harmonischer und gefälliger.
Der Argumentation des Bauherrnvertreters (Befreiung Lufträume wegen BMZ) wird hier nicht gefolgt. Das Landratsamt München hat auf Nachfrage der Gemeinde mitgeteilt, dass man das Vorhaben unter hilfsweiser Anwendung der Baumassenzahl zulassen könnte, wenn die Gemeinde das möchte…… es werde damit aber ein neuer Maßstab eingeführt, den man (kritisch) zu hinterfragen hätte.
Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird durch die Planung einer Tiefgarage mit 6 Stellplätzen und der Zufahrt um ca. 291 m² überschritten. Eine Befreiung für die Tiefgarage wird regelmäßig aufgrund der Ausführung mit 1 m Erdüberdeckung befürwortet.
Das Bauvorhaben fügt sich, wie zum Maß der baulichen Nutzung oben beschrieben (Geschossflächenzahl / Lufträume) nach § 34 BauGB nicht in die Umgebungsbebauung ein. Die übrigen Parameter nach § 34 BauGB sind eingehalten.
Eine Abgrabung auf der Nordseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und könnte befürwortet werden.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde vom Umweltamt beurteilt. Auf dem Grundstück stehen zwei sehr schöne alte Eichen mit Stu 2,93 m und 2,26 m, die unter die Baumschutzverordnung fallen. In der eingereichten Planung werden beide Bäume erhalten. Nach Überprüfung der tatsächlichen Kronenmaße durch das Umweltamt am 02.12.2020 lässt sich feststellen, dass das Gebäude / anders als im Plan dargestellt / immer noch in den Kronenbereich von Baum 7 (Eiche) hineinreichen wird. An dieser Eiche wurden Kronenschnittmaßnahmen durchgeführt, trotzdem wird diese weiterhin durch das geplante Haus weiter tangiert. Weitere Einkürzungen sind hier nicht mehr möglich. Der mit dem Bau verbundene Eingriff in die Krone ist aus Sicht des Umweltamtes zu vermeiden und das Gebäude umzuplanen.
Eine ökologische Baubegleitung ist zu beauflagen.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage erbracht.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor.
