Bauort: Wörnbrunn 3; Grundstück Fl.Nr. 6/3 (Grundstücksgröße = 3.040 m²)
Planbereich: qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 42 vom 19.06.2008;
Das bisher bestehende und aus 1950er Jahren stammende Forsthaus am nördlichen Saum der Rodungsinsel Wörnbrunn soll durch einen modern gehaltenen Neubau in E+D-Bebauung (Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss, Satteldach 45 °) ersetzt werden. Das Gebäude erhält kein Kellergeschoss.
Es sollen hierdurch zwei Wohneinheiten (vertikal geteilt) für die Forstdienststellenleiter (Forstbezirke Deisenhofen und Waldhaus Giesing) sowie eine Büroeinheit entstehen, die jeweils der Nutzung des Gebäudes als Forsthaus zugeordnet sind.
Der aus 2008 stammende Bebauungsplan für die Rodnungsinsel Wörnbrunn legt für das Sondergebiet SO5 fest, dass Wohnungen und Wohngebäude nur dann allgemein zulässig sind, soweit sie der forstwirtschaftlichen Betriebsstelle in Grund- und Baumasse untergeordnet sind. Eine Unterordnung liegt im vorgestellten Bauantrag nicht vor. Vielmehr überwiegt die Wohnnutzung (ca. 243 m² Wohnfläche) der betrieblichen Nutzung in Form des Büros (ca. 45 m² Nutzfläche) deutlich. Der Bebauungsplan sieht aber vor, dass “Sonstige Wohngebäude” ausnahmsweise zugelassen werden. Da die Wohnnutzungen in ihrer Gestaltung sehr zurückhaltend geplant warden und in der prozentualen Aufteilung auch bereits im Altbestand die Wohnnutzung überwog, könnte einer Ausnahme hier zugestimmt werden. Insbesondere, da diese vom Bebauungsplan klar vorgesehen wird und auch die bisherige Nutzungsaufteilung im Altbestand so bereits vorhanden war.
Das Maß der baulichen Nutzung wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung eingehalten. Die Wandhöhe und die Dachneigung entsprechen dem Bebauungsplan.
Das Hauptgebäude hält den vorgegebenen Bauraum grundsätzlich ein, lediglich die zur Südseite geplante Terrasse überschreitet den Bauraum um ca. 1,325 m. Eine Abweichung hierfür könnte befürwortet werden.
Die Dacheindeckung ist ausschließlich in Schuppendeckung in Rottönen zulässig. Dies ist in der Planung und Baubeschreibung noch abzuändern.
Weitere beantragte Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 42:
Der geplante Parkplatz mit insgesamt sechs Stellplätzen (fünf Stellplätze sind erforderlich) sind, wird nicht im durch Bebauungsplan vorgesehenen Bereich, sondern etwas abgerückt von der Zufahrt Richtung Nord-Westen geplant. Aufgrund der Tatsache, dass in diesem geplanten Bereich bereits heute eine freigelegte und als Stellfläche genutzte Fläche vorhanden ist, würde die Planung insofern Sinn machen, anstatt den heute als Grünfläche angelegten “Vorgartenbereich” zu bebauen. Nachzuweisen hierfür ist, dass der lt. Luftbild direkt angrenzende Baumbestand weitmöglichst erhalten bleiben kann. Die Baumschutzverordnung gilt für den Außenbereich Wörnbrunn nicht.
Zwei der Stellplätze in diesem Bereich sollen als Carport errichtet werden. Durch den Bebauungsplan warden freistehende Garagen od. Carports ausgeschlossen. Dies wurde als wichtiger Bestandteil der Bauleitplanung zur Wahrung und Entwicklung des Charakters der Rodungsinsel als offene Freifläche innerhalb des Waldgebietes bauleitplanerisch festgelegt. Da das Carport zwischen Wohngebäude und Waldrand geplant ist, wird dies als aus Sicht der Erholungssuchenden kaum als freistehendes Gebäude wahrgenommen. Nach Ansicht der Verwaltung handelt es sich aber um einen Grundzug der (Bebauungs-)Planung.
Soweit der Errichtung des Carports zugestimmt wird, ist dieser auf 2,20 m Traufhöhe zu reduzieren. Für die Errichtung des geplanten Flachdaches wäre eine Ausnahme erforderlich, die der Bebauungsplan aber vorsieht. Dieser könnte unter der Voraussetzung, dass das Flachdach begrünt wird, zugestimmt werden.
Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig.
