Bauort: Tölzer Straße 11, Grundstück Fl.Nr. 178/2 (Grundstücksgröße = 1.098 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Die Bauwerberin plant den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses in E+1+D-Bebauung auf dem im Hangbereich zwischen Tölzer Straße und Hirtenweg gelegenen Grundstück.
Hierfür sollen im Rahmen einer Bauvoranfrage grundsätzliche Fragen zum Baurecht geklärt werden.
- Art der baulichen Nutzung:
Es ist geplant, im Gartengeschoss und Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen zu realisieren.
Im Gartengeschoss ist zusätzlich eine Tiefgarage geplant. Bei der gewerblichen Nutzung handelt es sich nicht um produzierendes Gewerbe, sondern vor allem um Büronutzungen oder nicht produzierendes Gewerbe, wie Praxen oder Ähnliches.
In den Obergeschossen (1.OG und DG) sollen Wohnungen realisiert werden, wobei sichergestellt wird, dass der überwiegende Anteil eine Wohnnutzung vorsieht.
Ist die vorgesehene Art der Nutzung möglich?
Antwort: Bereits im Vorfeld hat eine Bauberatung mit der Antragstellerin stattgefunden. Das Anwesen hat die Lagebezeichnung Tölzer Straße 11, ist aber von der Situierung des Bestandes (Wohnbebauung) eher dem Hirtenweg zugeordnet. Die beiden südlich angrenzenden Gebäude mit gewerblicher Nutzung können für die Beurteilung der Art der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB nicht herangezogen werden, da diese im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. B 16 liegen. Der östliche Bereich des Hirtenwegs ist von reiner Wohnbebauung geprägt. Die westliche Seite (zwischen Tölzer Straße und Hirtenweg) ist von einer Mischnutzung geprägt, wobei auch hier die Wohnnutzungen jeweils überwiegen. Insofern könnte einer Nutzung wie hier vorgeschlagen grundsätzlich zugestimmt werden, soweit die Wohnnutzung klar überwiegt. Des Weiteren sollte der Ziel und Quellverkehr soweit möglich aus dem ohnehin bereits stark beparkten Hirtenweg möglichst herausgehalten werden. Die angedachte Tiefgarage mit vereinzelten oberirdischen, vom Hirtenweg angedienten Parkplätzen würde dieser Forderung entsprechen. Die vorgesehene Nutzung kann so in Aussicht gestellt werden.
- Maß der Nutzung
Die geplante Bebauung des Grundstücks ergibt eine GRZ von 0,30 (0,3044) und eine GFZ von 0,5 (0,5044). Kann dem geplanten Maß der Nutzung zugestimmt werden?
Antwort: Das dargestellte Maß der baulichen Nutzung entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 35 und kann somit in Aussicht gestellt werden.
- Art der Bebauung / Erschließung
Angedacht ist, das Gartengeschoss/TG in konventioneller Massivbauweise zu erstellen.
Ab der Decke über TG sollen die weiteren Geschosse EG, OG und das DG mit Dachstuhl in Holzbauweise ausgeführt werden.
Diese Hybridbauweise soll dazu beitragen, dem Klimawandel entgegenzuwirken.
Der Baukörper wird sich in die umgebende Bebauung einfügen.
Die TG Zufahrt ist von der Tölzer Straße aus angedacht.
Ist ein Neubau in dieser Bauweise möglich?
Kann die Erschließung der TG über die Tölzer Straße erfolgen?
Kann eine weitere fußläufige Erschließung sowie PKW-Stellplätze über den Hirten-weg erfolgen?
Antwort:
Hinsichtlich der Materialwahl, bestehen keine ortsrechtlichen Vorgaben. Die Wand- und Firsthöhen sind entsprechen der Umgebungsbebauung zu planen und auszuführen. Die Erschließung der Tiefgarage sollte vor Einreichung eines Bauantrages mit dem Straßenbauamt München geklärt werden. Wichtig erscheint hier die klare Einsehbarkeit insbesondere des Radweges, da hier aufgrund der Hanglage zum Marktplatz ein hohes Gefahrenpotential besteht.
Soweit diese Punkte geklärt sind, wird das Einvernehmen hierzu in Aussicht gestellt.
Die fußläufige Erschließung und Errichtung von oberirdischen PKW–Stellplätzen wird in Aussicht gestellt.
- Dachform
Für den Neubau ist ein Satteldach vorgesehen.
Kann der geplanten Dachform (Satteldach) zugestimmt werden?
Sind andere Dachformen möglich?
Die Dachform ist baurechtlich durch die Ortsgestaltungssatzung festgelegt. Diese beschränkt im hier vorliegenden Ortsmittebereich die Dachform auf symmetrische Sattel- und Walmdächer. Weitere Dachformen sind nicht zugelassen. Des Weiteren sind in der Ortsmitte für die Dacheindeckung nur Schuppendeckungen in Rot- und Brauntönen zugelassen.
Unter der Maßgabe der jeweiligen Antworten und ggf. noch zu ändernden oder zu klärenden Themen kann das Einvernehmen zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses grundsätzlich in Aussicht gestellt werden.
