Bauort: Robert-Koch-Straße 23, Grundstück Fl.Nr. 629/6 (Größe = 7.103m²)
Planbereich: Baulinienplan Nr. 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Vorliegendes Grundstück an der Robert-Koch-Straße 23 war mehrfach Beratungsgegenstand im Bauausschuss – zuletzt im BA am 16.12.2019. Der Bauausschuss hat in dieser Sitzung der Errichtung von zwei Häusern mit Tiefgaragen und Pool das Einvernehmen hergestellt.
Rückblick / Behandlung von div. Anträgen zum vorliegenden Grundstück im Bauausschuss:
21.01.2013 Antrag auf Vorbescheid (Einfamilienhaus mit Garagen) Einvernehmen einstimmig.
Geltungsdauer Vorbescheid einmal verlängert – durch Fristablauf und keiner erneuten
Verlängerung ist dieser Vorbescheid heute nicht mehr gültig.
11.04.2013 Bauvoranfrage zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen –
Einvernehmen wurde einstimmig in Aussicht gestellt
28.07.2014 Bauvoranfrage zur Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen –
Einvernehmen wurde mit 10 : 1 Stimmen in Aussicht gestellt
16.12.2019 Zwei Bauanträge zum Neubau von zwei Einfamilienvillen mit Tiefgarage und Pool
Einvernehmen wurde – s.o. – hergestellt.
Über einen Zeitraum von mehr als acht Jahren wurde immer mal geplant, aber bislang nichts genehmigt. Einzig der nicht mehr gültige Vorbescheid von 2013 hätte dem Eigentümer ein Baurecht eingeräumt – die Bauvoranfragen stellen nur die Möglichkeit einer Bebauung in Aussicht – maßgeblich ist jedoch eine Baugenehmigung.
Die letzten beiden Anträge (von Dezember 2019) hängen nun im Landratsamt München und sind nach exakter Prüfung des Maßes der baulichen Nutzung nicht genehmigungsfähig, weil sowohl Geschoss- als auch Grundfläche durch die östliche Bestandsbebauung – über Gebühr - beansprucht wurde.
Das „Restgrundstück“ mit über 3.500m² verfügt rechnerisch lediglich über 97,59m² Grundfläche (Hauptnutzung) und 292,77m² Geschossfläche.
In einem Sondierungsgespräch im Landratsamt München mit dem Bauwerber, vertreten durch dessen Architekten, ergab sich, dass in drei Varianten dargestellt werden soll, wie die künftige Bebauung auf dem Grundstück aussehen könnte.
In der ersten Variante wurden die Maße aus dem abgelaufenen Vorbescheid von 2013 zugrundegelegt. In der der zweiten Variante die tatsächlich noch zur Verfügung stehenden Maße und in der dritten Variante, sozusagen als Wunsch des Bauherrn, eine Planung – welche sich von der zweiten Variante in Bezug auf die Grundfläche abhebt, aber insgesamt noch unter den Maßgaben aus der ersten Variante bleibt.
Siehe dazu auch die Ausführungen des Planers vom 11.02.2021 – liegen an.
Nachdem hier ein förmliches Genehmigungsverfahren zum Antrag auf Vorbescheid eingereicht wurde, sind folgende Fragen wie folgt zu beantworten:
- Die vorhandenen, aneinander gebauten Häuser an der Forsthausstraße, sind alle mit Dachgeschoss erbaut worden und aus heutiger Sicht keine Vollgeschosse. Darf die nun restliche Geschossfläche für den Neubau verwendet werden? Voraussetzung hierfür ist der Abbruch des bestehenden Gebäudes in Robert-Koch-Str. 23.
Wie vorstehend beschrieben, entsprechen die Wohnflächen des gewünschten Gebäudes (Variante 3), den Wohnflächen der baurechtlich zulässigen Variante zwei. Es wird also nicht mehr Wohnfläche generiert.
Antwort:
Das Maß der baulichen Nutzung wird immer auf das gesamte, zur Verfügung stehende, Grundstück ermittelt / berechnet. Bleibt also etwas nach Berechnung – wie hier z.B. die Geschossfläche – übrig, kann dies öffentlich-rechtlich vom neuen Antragsteller für sich beansprucht werden. Inwieweit der öffentlich-rechtliche Anspruch auch nach privatem Baurecht (Wohnungseigentümergemeinschaft/individuelle Regelungen in der Teilungserklärung) durchgesetzt werden kann – müssen die Parteien untereinander klären. Die Bauverwaltung geht seit langer Zeit bei der Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung immer von dem persönlichen/ideelen Grundstücksanteil aus – insofern beschränkt sich das Maß der Nutzung darauf entsprechend (der pers. Grundstücksanteil WEG beträgt 3.503m² - das ist groß genug, um die übrige Geschossfläche für den Neubau zu verwenden).
- Darf das neue Gebäude die gleiche Grundfläche wie das Bestandsgebäude in Robert-Koch-Straße 23 erhalten (geringfügige Überschreitung der gemäß Bebauungsplan zulässigen Grundflächenzahl von 0,12 auf 0,138).
Antwort:
Die Gemeinde war sich in allen bisherigen Entscheidungen (siehe Rückblick oben) darüber im Klaren, dass durch die Miteigentümer auf dem 7.103m² großen Grundstück vor Jahrzehnten in Bezug auf die Grundfläche ein Baurechtsentzug stattgefunden hat. Deswegen hat die Gemeinde in allen bisherigen Entscheidungen wohlwollend einer Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung zugestimmt. Es sollte auch weiterhin diese
- Kann einer Überschreitung der Geschossflächenzahl von 0,166 (anstatt 0,15) zugestimmt werden?
Antwort:
Siehe dazu die Antwort zu 2. – die Beurteilung zum Maß der baulichen Nutzung bezieht sich auch auf die Geschossflächenzahl – einer Befreiung wegen Überschreitung der Geschossflächenzahl sollte aufgrund der Besonderheit dieses Einzelfalles (erneut) zugestimmt werden.
- Ist eine Bebauung mit E + 1 + D mit Mansardendach und Dachgeschoss kein Vollgeschoss möglich.
Antwort:
Dieser Baustil ist in Geiselgasteig vielfach vorhanden und nach § 34 BauGB ebenfalls zulässig.
- Ist für die Errichtung von Nebenanlagen eine Überschreitung der oben genannten „Restgrundfläche“ von 75% möglich? => vgl. hierzu Festsetzungen im Bebauungsplan.
Antwort:
Eine Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche der Hauptnutzung ist mit bis zu 50% für Nebenanlagen (gemäß § 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung) allgemein zulässig. Eine darüber hinaus gehende Überschreitung mit bis zu 75% ist im aktuell gültigen Bebauungsplan Nr. B 35 nicht vorgesehen.
Es wäre gut, wenn diese Bauhistorie zu einem Abschluss und Neubebauung gebracht werden könnte. Nachdem man sich von den ursprünglichen Plänen von zwei Villen mit Tiefgaragen und Pool aus rechtlichen Gründen distanzieren muss, bleibt letztlich ein städtebaulich verträgliches Einzelobjekt übrig. Im Prinzip lebt so ein bisschen der „alte Vorbescheid“ (nur etwas kleiner) wieder auf, zu dem die Gemeinde ja schon vor Jahren einstimmig das Einvernehmen erteilt hatte – es sollte nunmehr ebenfalls dem Antragsteller, wie oben beantragt und nach rechtlicher Würdigung durch die Verwaltung beantwortet, das minimal größere Baurecht (es handelt sich hier um einen nicht vergleichbaren Sonderfall) zugestanden werden.
