Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 331/6 in der Sudetenstraße 18;

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Bauausschusses , 12.04.2021

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald) Sitzung des Bauausschusses 12.04.2021 ö beschließend 6

Sachverhalt

Bauort: Nähe Sudetenstraße, Grundstück Fl. Nr. 331/6 (Grundstücksgröße = 1.607 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 16, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung



Auf dem bisher brach liegenden Grundstück ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage beabsichtigt. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung möchte sich die Bauwerberin auf das nördlich bereits bestehende Wohnhaus mit Baugenehmigung aus dem Jahre 1994 beziehen, für das damals eine Befreiung von der Einhaltung der Grundflächenzahl auf 0,20 erteilt wurde.  Laut Antragsteller würde bei dem Bezugsfall nach eigenen Berechnungen anhand der genehmigten Planunterlagen eine GRZ von 0,23 und eine GFZ von 0,44 vorliegen. Mit der vorliegenden Planung soll eine GFZ von 0,41 und eine GRZ von 0,21 ausgeführt werden. Zulässig laut Bebauungsplan sind GFZ 0,40 und GRZ 0,18.


Folgende Fragen sollen mit dem vorliegenden Vorbescheid geklärt werden:

  1. Ist das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig und wird für die geplante Grund- und Geschossfläche eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort:

Nach Prüfung des Bauvorhabens unter Heranziehung des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. B 16 ist festzustellen, dass zunächst die Hausart, nämlich „Hausgruppen“ (also Reihenhäuser) nicht eingehalten wird. Eine Befreiung hierfür könnte unter Bezugnahme auf das nördliche Gebäude befürwortet werden. Die Dachneigung von 30° wird mit dem Hauptdach eingehalten. Diese ist ebenso mit den Giebeln einzuhalten. Das Maß der baulichen Nutzung soll wie bereits aufgeführt um 52,17 m² in der Grundfläche Hauptgebäude (GR I), um 317 m² in der Grundfläche Nebenanlagen (GR II)  und um 7,52 m² in der Geschossfläche (GF) überschritten werden. Die Überschreitung in der GR II ergibt sich aufgrund der geplanten, umfangreichen Tiefgarage, die mit 1m Erdüberdeckung geplant ist. Der Bauwerberin wurde im Vorgespräch in der Bauverwaltung bereits signalisiert, dass derartig umfangreich Überschreitungen im Maß der Baulichen Nutzung, insbesondere in der Hauptnutzung seit Jahrzehnten nicht befürwortet werden. Insoweit wird auch unter Bezugnahme auf das von der Bauwerberin erwähnte, benachbarte Bauvorhaben, das einen klaren Einzelfall darstellt keine Bezugsfallwirkung ausgehen. Insbesondere, da sich aus den Genehmigungsunterlagen keine nachvollziehbare und Sinnvolle Begründung für die damalige Befreiung ergibt. Nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn
  • „die Grundzüge der (Bebauungs-) Planung nicht berührt“ werden;
    Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Gemeinde Grünwald generell aber auch im Bebauungsplan B 16 immer ein Grundzug der „Bebauungsplanung“, auf dessen Festlegung in der Bebauungsplanung und Einhaltung in den Bauanträgen sehr viel wert gelegt wird, insofern wird dieser hier auch ganz klar berührt.
UND
    • „Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern“ – hiervon ist, da es sich um eine private Planung zu privaten Zwecken handelt, nicht auszugehen.
ODER
    • „die Abweichung städtebaulich vertretbar ist“ – Die Abweichung von den Festsetzungen wäre insoweit nicht städtebaulich vertretbar, als dass hierdurch eine tatsächliche Bezugsfallwirkung geschaffen werden könnte, die sich auf das gesamte Bebauungsplangebiet auswirken würde. Da der Bebauungsplan Nr. B 16 für die sonstige Bebauung im direkten Umkreis des gegenständlichen Baugrundstückes eine maximale GFZ von 0,30 festlegt, würde eine weitere Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wie hier beantragt auf dem ohnehin bereits mit höherem Baurecht ausgestatteten Grundstück, eine weitere Dysbalance im Baugebiet mit sich ziehen.
ODER
    • „die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde“ – dies ist anzuwenden, wenn aufgrund ungewöhnlicher Grundstückszuschnitte / Hanglagen etc. Schwierigkeiten in der Einhaltung der Vorgaben bestehen würden. Dies ist hier nicht der Fall
UND
  • „wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“ – dies wäre hier grundsätzlich der Fall, da Abstandsflächen eingehalten und auch keine atypische Nutzung angefragt wird.

Da bereits beim wichtigsten Punkt 1 des Prüfkataloges für die Abwägung einer Befreiung die „Grundzüge der Planung“ berührt sind, ist eine weitere Prüfung nicht erforderlich (würde aber auch gegen eine Befreiung stehen). Eine Befreiung von der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung sollte aus den vorgenannten Gründen nicht befürwortet werden.

Im Rahmen der weiteren erforderlich Überprüfung des Bauvorhabens anhand des qualifizierten Bebauungsplanes ist festzustellen, dass alle sonstigen Festsetzungen eingehalten werden.

Die Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung und Stellplatzsatzung sind nicht im Prüfumfang vorhanden, da nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit angefragt wurde. Diese sind aber natürlich im folgenden Baugenehmigungsverfahren entsprechend zu berücksichtigen und zu beachten.




  1. Wird für das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben hinsichtlich einer absoluten Grundfläche von 340 m² und einer Grundflächenzahl von 0,21 eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort: Die Antwort ist größtenteils gleichlautend zur Antwort auf Frage Nr. 1.
Das Maß der baulichen Nutzung soll wie bereits aufgeführt um 52,17 m² in der Grundfläche Hauptgebäude (GR I), um 317 m² in der Grundfläche Nebenanlagen (GR II)  und um 7,52 m² in der Geschossfläche (GF) überschritten werden. Die Überschreitung in der GR II ergibt sich aufgrund der geplanten, umfangreichen Tiefgarage, die mit 1m Erdüberdeckung geplant ist. Der Bauwerberin wurde im Vorgespräch in der Bauverwaltung bereits signalisiert, dass derartig umfangreich Überschreitungen im Maß der Baulichen Nutzung, insbesondere in der Hauptnutzung seit Jahrzehnten nicht befürwortet werden. Insoweit wird auch unter Bezugnahme auf das von der Bauwerberin erwähnte, benachbarte Bauvorhaben, das einen klaren Einzelfall darstellt keine Bezugsfallwirkung ausgehen. Insbesondere, da sich aus den Genehmigungsunterlagen keine nachvollziehbare und Sinnvolle Begründung für die damalige Befreiung ergibt. Nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn
  • „die Grundzüge der (Bebauungs-) Planung nicht berührt“ werden;
    Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Gemeinde Grünwald generell aber auch im Bebauungsplan B 16 immer ein Grundzug der „Bebauungsplanung“, auf dessen Festlegung in der Bebauungsplanung und Einhaltung in den Bauanträgen sehr viel wert gelegt wird, insofern wird dieser hier auch ganz klar berührt.
UND
    • „Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern“ – hiervon ist, da es sich um eine private Planung zu privaten Zwecken handelt, nicht auszugehen.
ODER
    • „die Abweichung städtebaulich vertretbar ist“ – Die Abweichung von den Festsetzungen wäre insoweit nicht städtebaulich vertretbar, als dass hierdurch eine tatsächliche Bezugsfallwirkung geschaffen werden könnte, die sich auf das gesamte Bebauungsplangebiet auswirken würde. Da der Bebauungsplan Nr. B 16 für die sonstige Bebauung im direkten Umkreis des gegenständlichen Baugrundstückes eine maximale GFZ von 0,30 festlegt, würde eine weitere Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wie hier beantragt auf dem ohnehin bereits mit höherem Baurecht ausgestatteten Grundstück, eine weitere Dysbalance im Baugebiet mit sich ziehen.
ODER
    • „die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde“ – dies ist anzuwenden, wenn aufgrund ungewöhnlicher Grundstückszuschnitte / Hanglagen etc. Schwierigkeiten in der Einhaltung der Vorgaben bestehen würden. Dies ist hier nicht der Fall
UND
  • „wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“ – dies wäre hier grundsätzlich der Fall, da Abstandsflächen eingehalten und auch keine atypische Nutzung angefragt wird.

Da bereits beim wichtigsten Punkt 1 des Prüfkataloges für die Abwägung einer Befreiung die „Grundzüge der Planung“ berührt sind, ist eine weitere Prüfung nicht erforderlich (würde aber auch gegen eine Befreiung stehen). Eine Befreiung von der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung sollte aus den vorgenannten Gründen nicht befürwortet werden.


  1. Wird für das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben hinsichtlich einer absoluten Geschossfläche von 651,6 m² und einer Geschossfläche von 0,41 eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort: Die Antwort ist größtenteils gleichlautend zur Antwort auf Frage Nr. 1.
Das Maß der baulichen Nutzung soll wie bereits aufgeführt um 52,17 m² in der Grundfläche Hauptgebäude (GR I), um 317 m² in der Grundfläche Nebenanlagen (GR II)  und um 7,52 m² in der Geschossfläche (GF) überschritten werden. Die Überschreitung in der GR II ergibt sich aufgrund der geplanten, umfangreichen Tiefgarage, die mit 1m Erdüberdeckung geplant ist. Der Bauwerberin wurde im Vorgespräch in der Bauverwaltung bereits signalisiert, dass derartig umfangreich Überschreitungen im Maß der Baulichen Nutzung, insbesondere in der Hauptnutzung seit Jahrzehnten nicht befürwortet werden. Insoweit wird auch unter Bezugnahme auf das von der Bauwerberin erwähnte, benachbarte Bauvorhaben, das einen klaren Einzelfall darstellt keine Bezugsfallwirkung ausgehen. Insbesondere, da sich aus den Genehmigungsunterlagen keine nachvollziehbare und Sinnvolle Begründung für die damalige Befreiung ergibt. Nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn
  • „die Grundzüge der (Bebauungs-) Planung nicht berührt“ werden;
    Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Gemeinde Grünwald generell aber auch im Bebauungsplan B 16 immer ein Grundzug der „Bebauungsplanung“, auf dessen Festlegung in der Bebauungsplanung und Einhaltung in den Bauanträgen sehr viel wert gelegt wird, insofern wird dieser hier auch ganz klar berührt.
UND
    • „Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern“ – hiervon ist, da es sich um eine private Planung zu privaten Zwecken handelt, nicht auszugehen.
ODER
    • „die Abweichung städtebaulich vertretbar ist“ – Die Abweichung von den Festsetzungen wäre insoweit nicht städtebaulich vertretbar, als dass hierdurch eine tatsächliche Bezugsfallwirkung geschaffen werden könnte, die sich auf das gesamte Bebauungsplangebiet auswirken würde. Da der Bebauungsplan Nr. B 16 für die sonstige Bebauung im direkten Umkreis des gegenständlichen Baugrundstückes eine maximale GFZ von 0,30 festlegt, würde eine weitere Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wie hier beantragt auf dem ohnehin bereits mit höherem Baurecht ausgestatteten Grundstück, eine weitere Dysbalance im Baugebiet mit sich ziehen.
ODER
    • „die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde“ – dies ist anzuwenden, wenn aufgrund ungewöhnlicher Grundstückszuschnitte / Hanglagen etc. Schwierigkeiten in der Einhaltung der Vorgaben bestehen würden. Dies ist hier nicht der Fall
UND
  • „wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“ – dies wäre hier grundsätzlich der Fall, da Abstandsflächen eingehalten und auch keine atypische Nutzung angefragt wird.

Da bereits beim wichtigsten Punkt 1 des Prüfkataloges für die Abwägung einer Befreiung die „Grundzüge der Planung“ berührt sind, ist eine weitere Prüfung nicht erforderlich (würde aber auch gegen eine Befreiung stehen). Eine Befreiung von der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung sollte aus den vorgenannten Gründen nicht befürwortet werden.


  1. Wird für das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben hinsichtlich einer Grundflächenzahl von 0,51 nach § 19 Abs. 4 BauNVO eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort: Die maximal zulässige Grundflächenzahl inkl. Nebenanlagen beträgt umgerechnet 0,27. Mit der vorgelegten Planung soll dieser Wert um fast 200% überschritten werden. Der Bauausschuss hat in den vergangenen Sitzungen klar signalisiert, dass derart umfangreiche Überschreitungen durch großflächige Unterbauungen (hier Tiefgarage) der Grundstücke nicht gewünscht sind. Es wird Bezug genommen auf die bereits in den vorigen Antworten dargelegten nicht vorhandenen Befreiungstatbeständen. Im vorliegenden Fall sollte daher eine klare Reduzierung der Grundfläche Nebenanlagen erfolgen oder z.B. die Tiefgarage in das 2. UG direkt unter dem Gebäude gelegt werden. Dies wurde der Bauwerberin im Vorgespräch durch die Verwaltung auch bereits so mitgeteilt. Eine Befreiung sollte nicht befürwortet werden.

Beschluss

Der Bauausschuss beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheidsantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage nicht herzustellen.


Die Beantwortung der Fragen ist Bestandteil dieses Beschlusses.


  1. Ist das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig und wird für die geplante Grund- und Geschossfläche eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort:

Nach Prüfung des Bauvorhabens unter Heranziehung des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. B 16 ist festzustellen, dass zunächst die Hausart, nämlich „Hausgruppen“ (also Reihenhäuser) nicht eingehalten wird. Eine Befreiung hierfür könnte unter Bezugnahme auf das nördliche Gebäude befürwortet werden. Die Dachneigung von 30° wird mit dem Hauptdach eingehalten. Diese ist ebenso mit den Giebeln einzuhalten. Das Maß der baulichen Nutzung soll wie bereits aufgeführt um 52,17 m² in der Grundfläche Hauptgebäude (GR I), um 317 m² in der Grundfläche Nebenanlagen (GR II)  und um 7,52 m² in der Geschossfläche (GF) überschritten werden. Die Überschreitung in der GR II ergibt sich aufgrund der geplanten, umfangreichen Tiefgarage, die mit 1m Erdüberdeckung geplant ist. Der Bauwerberin wurde im Vorgespräch in der Bauverwaltung bereits signalisiert, dass derartig umfangreich Überschreitungen im Maß der Baulichen Nutzung, insbesondere in der Hauptnutzung seit Jahrzehnten nicht befürwortet werden. Insoweit wird auch unter Bezugnahme auf das von der Bauwerberin erwähnte, benachbarte Bauvorhaben, das einen klaren Einzelfall darstellt keine Bezugsfallwirkung ausgehen. Insbesondere, da sich aus den Genehmigungsunterlagen keine nachvollziehbare und Sinnvolle Begründung für die damalige Befreiung ergibt. Nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn
  • „die Grundzüge der (Bebauungs-) Planung nicht berührt“ werden;
    Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Gemeinde Grünwald generell aber auch im Bebauungsplan B 16 immer ein Grundzug der „Bebauungsplanung“, auf dessen Festlegung in der Bebauungsplanung und Einhaltung in den Bauanträgen sehr viel wert gelegt wird, insofern wird dieser hier auch ganz klar berührt.
UND
    • „Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern“ – hiervon ist, da es sich um eine private Planung zu privaten Zwecken handelt, nicht auszugehen.
ODER
    • „die Abweichung städtebaulich vertretbar ist“ – Die Abweichung von den Festsetzungen wäre insoweit nicht städtebaulich vertretbar, als dass hierdurch eine tatsächliche Bezugsfallwirkung geschaffen werden könnte, die sich auf das gesamte Bebauungsplangebiet auswirken würde. Da der Bebauungsplan Nr. B 16 für die sonstige Bebauung im direkten Umkreis des gegenständlichen Baugrundstückes eine maximale GFZ von 0,30 festlegt, würde eine weitere Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wie hier beantragt auf dem ohnehin bereits mit höherem Baurecht ausgestatteten Grundstück, eine weitere Dysbalance im Baugebiet mit sich ziehen.
ODER
    • „die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde“ – dies ist anzuwenden, wenn aufgrund ungewöhnlicher Grundstückszuschnitte / Hanglagen etc. Schwierigkeiten in der Einhaltung der Vorgaben bestehen würden. Dies ist hier nicht der Fall
UND
  • „wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“ – dies wäre hier grundsätzlich der Fall, da Abstandsflächen eingehalten und auch keine atypische Nutzung angefragt wird.

Da bereits beim wichtigsten Punkt 1 des Prüfkataloges für die Abwägung einer Befreiung die „Grundzüge der Planung“ berührt sind, ist eine weitere Prüfung nicht erforderlich (würde aber auch gegen eine Befreiung stehen). Eine Befreiung von der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung sollte aus den vorgenannten Gründen nicht befürwortet werden.

Im Rahmen der weiteren erforderlich Überprüfung des Bauvorhabens anhand des qualifizierten Bebauungsplanes ist festzustellen, dass alle sonstigen Festsetzungen eingehalten werden.

Die Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung und Stellplatzsatzung sind nicht im Prüfumfang vorhanden, da nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit angefragt wurde. Diese sind aber natürlich im folgenden Baugenehmigungsverfahren entsprechend zu berücksichtigen und zu beachten.




  1. Wird für das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben hinsichtlich einer absoluten Grundfläche von 340 m² und einer Grundflächenzahl von 0,21 eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort: Die Antwort ist größtenteils gleichlautend zur Antwort auf Frage Nr. 1.
Das Maß der baulichen Nutzung soll wie bereits aufgeführt um 52,17 m² in der Grundfläche Hauptgebäude (GR I), um 317 m² in der Grundfläche Nebenanlagen (GR II)  und um 7,52 m² in der Geschossfläche (GF) überschritten werden. Die Überschreitung in der GR II ergibt sich aufgrund der geplanten, umfangreichen Tiefgarage, die mit 1m Erdüberdeckung geplant ist. Der Bauwerberin wurde im Vorgespräch in der Bauverwaltung bereits signalisiert, dass derartig umfangreich Überschreitungen im Maß der Baulichen Nutzung, insbesondere in der Hauptnutzung seit Jahrzehnten nicht befürwortet werden. Insoweit wird auch unter Bezugnahme auf das von der Bauwerberin erwähnte, benachbarte Bauvorhaben, das einen klaren Einzelfall darstellt keine Bezugsfallwirkung ausgehen. Insbesondere, da sich aus den Genehmigungsunterlagen keine nachvollziehbare und Sinnvolle Begründung für die damalige Befreiung ergibt. Nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn
  • „die Grundzüge der (Bebauungs-) Planung nicht berührt“ werden;
    Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Gemeinde Grünwald generell aber auch im Bebauungsplan B 16 immer ein Grundzug der „Bebauungsplanung“, auf dessen Festlegung in der Bebauungsplanung und Einhaltung in den Bauanträgen sehr viel wert gelegt wird, insofern wird dieser hier auch ganz klar berührt.
UND
    • „Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern“ – hiervon ist, da es sich um eine private Planung zu privaten Zwecken handelt, nicht auszugehen.
ODER
    • „die Abweichung städtebaulich vertretbar ist“ – Die Abweichung von den Festsetzungen wäre insoweit nicht städtebaulich vertretbar, als dass hierdurch eine tatsächliche Bezugsfallwirkung geschaffen werden könnte, die sich auf das gesamte Bebauungsplangebiet auswirken würde. Da der Bebauungsplan Nr. B 16 für die sonstige Bebauung im direkten Umkreis des gegenständlichen Baugrundstückes eine maximale GFZ von 0,30 festlegt, würde eine weitere Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wie hier beantragt auf dem ohnehin bereits mit höherem Baurecht ausgestatteten Grundstück, eine weitere Dysbalance im Baugebiet mit sich ziehen.
ODER
    • „die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde“ – dies ist anzuwenden, wenn aufgrund ungewöhnlicher Grundstückszuschnitte / Hanglagen etc. Schwierigkeiten in der Einhaltung der Vorgaben bestehen würden. Dies ist hier nicht der Fall
UND
  • „wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“ – dies wäre hier grundsätzlich der Fall, da Abstandsflächen eingehalten und auch keine atypische Nutzung angefragt wird.

Da bereits beim wichtigsten Punkt 1 des Prüfkataloges für die Abwägung einer Befreiung die „Grundzüge der Planung“ berührt sind, ist eine weitere Prüfung nicht erforderlich (würde aber auch gegen eine Befreiung stehen). Eine Befreiung von der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung sollte aus den vorgenannten Gründen nicht befürwortet werden.


  1. Wird für das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben hinsichtlich einer absoluten Geschossfläche von 651,6 m² und einer Geschossfläche von 0,41 eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort: Die Antwort ist größtenteils gleichlautend zur Antwort auf Frage Nr. 1.
Das Maß der baulichen Nutzung soll wie bereits aufgeführt um 52,17 m² in der Grundfläche Hauptgebäude (GR I), um 317 m² in der Grundfläche Nebenanlagen (GR II)  und um 7,52 m² in der Geschossfläche (GF) überschritten werden. Die Überschreitung in der GR II ergibt sich aufgrund der geplanten, umfangreichen Tiefgarage, die mit 1m Erdüberdeckung geplant ist. Der Bauwerberin wurde im Vorgespräch in der Bauverwaltung bereits signalisiert, dass derartig umfangreich Überschreitungen im Maß der Baulichen Nutzung, insbesondere in der Hauptnutzung seit Jahrzehnten nicht befürwortet werden. Insoweit wird auch unter Bezugnahme auf das von der Bauwerberin erwähnte, benachbarte Bauvorhaben, das einen klaren Einzelfall darstellt keine Bezugsfallwirkung ausgehen. Insbesondere, da sich aus den Genehmigungsunterlagen keine nachvollziehbare und Sinnvolle Begründung für die damalige Befreiung ergibt. Nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn
  • „die Grundzüge der (Bebauungs-) Planung nicht berührt“ werden;
    Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Gemeinde Grünwald generell aber auch im Bebauungsplan B 16 immer ein Grundzug der „Bebauungsplanung“, auf dessen Festlegung in der Bebauungsplanung und Einhaltung in den Bauanträgen sehr viel wert gelegt wird, insofern wird dieser hier auch ganz klar berührt.
UND
    • „Gründe des Allgemeinwohls die Befreiung erfordern“ – hiervon ist, da es sich um eine private Planung zu privaten Zwecken handelt, nicht auszugehen.
ODER
    • „die Abweichung städtebaulich vertretbar ist“ – Die Abweichung von den Festsetzungen wäre insoweit nicht städtebaulich vertretbar, als dass hierdurch eine tatsächliche Bezugsfallwirkung geschaffen werden könnte, die sich auf das gesamte Bebauungsplangebiet auswirken würde. Da der Bebauungsplan Nr. B 16 für die sonstige Bebauung im direkten Umkreis des gegenständlichen Baugrundstückes eine maximale GFZ von 0,30 festlegt, würde eine weitere Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung wie hier beantragt auf dem ohnehin bereits mit höherem Baurecht ausgestatteten Grundstück, eine weitere Dysbalance im Baugebiet mit sich ziehen.
ODER
    • „die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde“ – dies ist anzuwenden, wenn aufgrund ungewöhnlicher Grundstückszuschnitte / Hanglagen etc. Schwierigkeiten in der Einhaltung der Vorgaben bestehen würden. Dies ist hier nicht der Fall
UND
  • „wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist“ – dies wäre hier grundsätzlich der Fall, da Abstandsflächen eingehalten und auch keine atypische Nutzung angefragt wird.

Da bereits beim wichtigsten Punkt 1 des Prüfkataloges für die Abwägung einer Befreiung die „Grundzüge der Planung“ berührt sind, ist eine weitere Prüfung nicht erforderlich (würde aber auch gegen eine Befreiung stehen). Eine Befreiung von der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung sollte aus den vorgenannten Gründen nicht befürwortet werden.


  1. Wird für das in den Grundrissplänen, Ansichten und Schnitten sowie dem Lageplan vom 26.03.2021 dargestellte Vorhaben hinsichtlich einer Grundflächenzahl von 0,51 nach § 19 Abs. 4 BauNVO eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 16 „für das Gebiet südlich der Oberhachinger Straße“ erteilt?

Antwort: Die maximal zulässige Grundflächenzahl inkl. Nebenanlagen beträgt umgerechnet 0,27. Mit der vorgelegten Planung soll dieser Wert um fast 200% überschritten werden. Der Bauausschuss hat in den vergangenen Sitzungen klar signalisiert, dass derart umfangreiche Überschreitungen durch großflächige Unterbauungen (hier Tiefgarage) der Grundstücke nicht gewünscht sind. Es wird Bezug genommen auf die bereits in den vorigen Antworten dargelegten nicht vorhandenen Befreiungstatbeständen. Im vorliegenden Fall sollte daher eine klare Reduzierung der Grundfläche Nebenanlagen erfolgen oder z.B. die Tiefgarage in das 2. UG direkt unter dem Gebäude gelegt werden. Dies wurde der Bauwerberin im Vorgespräch durch die Verwaltung auch bereits so mitgeteilt. Eine Befreiung sollte nicht befürwortet werden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Datenstand vom 17.05.2021 21:29 Uhr
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