Bauort: Nördl. Münchner Str. 37, Grundstück Fl.Nr. 617/11 (Grundstücksgröße = 2.898 m²)
Planbereich: Baulinienplan 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Baumschutzverordnung, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
GR-Mitglied Kraus ist von der Beratung und Beschlussfassung wegen persönlicher Beteiligung (Architekt) gem. Art. 49 Gemeindeordnung ausgeschlossen.
Das gut eingewachsene Grundstück ist mit einem älteren Wohnhaus in E + 1 + D-Bebauung bebaut. Das Bestandsgebäude soll durch drei Gebäude + Tiefgarage und Doppelgaragen (die Wohnhäuser im rückwärtigen Bereich werden mit separaten Bauanträgen zur Genehmigung beantragt) ersetzt werden.
Direkt an der Nördlichen Münchner Straße soll ein Bürohaus mit Tiefgarage entstehen. Das Bürohaus ist in E + D- Bebauung geplant – das Dachgeschoss mit zulässigem Kniestock und einer Dachneigung von 44° ist kein Vollgeschoss.
Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung wird eingehalten. Bei der Berechnung zu den beantragten Nebenanlagen (Parklift, Tiefgarage, Zufahrten, oberirdische Garagen, Müllhaus, abgerückte Terrassen bei den Wohnhäusern) ist eine Befreiung von der Grundfläche mit den Nebenanlagen für 355 m² (Maß über 50 %) erforderlich. Die zulässige Grundfläche wird anstatt mit 50% mit rechnerisch ca. 149 % überschritten! Selbst bei wohlwollender Auslegung und einem rechnerischen Ansatz einer maximal anrechenbaren Grundfläche von 70% (in Bezug auf die zulässige GR der Hauptnutzung) sprechen wir hier immer noch von einer Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen von ca.106 %.
In Geiselgasteig gilt seit jeher eine sehr niedrige Nutzungszahl bei der Grund- u. Geschossflächenzahl (nämlich 0,15 und 0,12). Mit der Hauptnutzung dürfen lediglich 12% mit baulichen Anlagen überbaut werden – diese 12% dürfen zu 50% respektive max. 70% nach den gültigen gesetzlichen Regelungen der Baunutzungsverordnung überschritten werden (rechnerisch sind das bei einer Grundflächenzahl von 0,12 = 0,06 – insgesamt also 0,18. Rechnerisch kommt man bei vorliegender Planung aller Nebenanlagen auf eine Grundflächenzahl von 0,22 (zulässig jedoch max. 0,18!).
Die vorliegende Planung ist diesbezüglich an die maximal zulässigen Vorgaben anzupassen/abzuändern!
Durch den rechtsgültigen Baulinienplan ist eine Baugrenze von 7m zur Nördlichen Münchner Straße festgesetzt. Diese wird an allen Bereichen eingehalten.
Die festgesetzten Wand- und Firsthöhen werden eingehalten. Mit dem Giebel in der Nord-Westansicht wird die zulässige Wandhöhe mit diesem Bauteil um 1,21m überschritten. Hier hat die Gemeinde regelmäßig Abweichungen (bis zu 1,80m über der zulässigen Wandhöhe) zugelassen.
Weiter wird für das Bürohaus ein 1m hoher Sockel (ebenfalls in Geiselgasteig zulässig) vorgesehen.
Die sonstigen Parameter nach der Ortsgestaltungssatzung sind eingehalten.
Die Abstandsflächen mit dem Bürohaus werden eingehalten.
Der Stellplatznachweis wurde durch den Bau einer Tiefgarage mit 12 Stellplätzen erbracht.
Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Der Baumbestands- und Freiflächengestaltungsplan ist derzeit zur Prüfung im Umweltamt. Die Stellungnahme des Umweltamtes wird bis zur Sitzung nachgereicht.
Aufgrund der massiven Überschreitung mit der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen empfiehlt die Verwaltung das Einvernehmen nicht zu erteilen.
Die Eingabepläne sind dahingehend abzuändern.
