|
Inhalt Erläuterung / Beschlussempfehlung
|
|
|
T.1
Staatliches Bauamt Freising
Schreiben vom 23.09.2020
|
|
T.1.1
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit oben genanntem Schreiben haben wir den Bebauungsplan Nr. B54 i.S. § 13a BauGB für das Baugebiet „Östlich der Dr.-Lindner-Straße" in der Fassung vom 28.07.2020 mit der Bitte um Stellung-nahme erhalten. Aus Sicht der Straßenbauverwaltung kann der geplanten Bauleitplanung nur unter folgenden Maßgaben zugestimmt werden:
Die Erschließung des Plangebietes soll ausschließlich über bereits bestehende Zufahrten erfolgen, weitere unmittelbare Zufahrten zur Staatsstraße von den Grundstücken des Plangebietes sind nicht zulässig.
|
Den Flurstücken Nr. 590, 705 und 704 sind Hausnummern der Südlichen Münchner Straße zugeordnet. Damit sind die Grundstücke ordnungsgemäß über diese Straße erschlossen. Um sicherzustellen, dass über die im Bestand zulässige Erschließung hinaus keine weiteren unmittelbaren Zufahrten auf die Staatsstraße errichtet werden können, wird vorgeschlagen, im Bebauungsplan unter „D. Festsetzungen durch Text“ folgende Festsetzung zu ergänzen:
„Für jedes Flurstück innerhalb des Planungsgebiets ist nur eine Zu- und Ausfahrt zur Südlichen Münchner Straße zulässig.“
In Verbindung mit der zulässigen Mindestgrundstücksgröße sind weitere Zufahrten dadurch ausgeschlossen.
|
|
T.1.2
Auf die von der Staatsstraße ausgehenden Emissionen wird hingewiesen
|
Die von der Staatsstraße ausgehenden Lärmemissionen werden im Rahmen eines Schallgutachtens betrachtet. Die schalltechnische Untersuchung liegt zwischenzeitlich vor und enthält Empfehlungen zu konkreten Festsetzungen und Maßnahmen hinsichtlich des Umgangs mit den Emissionen. Die Ergebnisse des Gutachtens werden in den Bebauungsplan eingearbeitet.
|
|
T.1.3
Eventuelle erforderliche Lärmschutzmaßnahmen
werden nicht vom Baulastträger der Kreisstraße
übernommen
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
|
|
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Der unter Ziffer T.1.1 formulierte Festsetzungsvorschlag wird angenommen und in die textlichen Festsetzungen übernommen.
Abstimmung: 24 : 0
|
|
T.2
Stadtwerke München, SWM Infrastruktur
Schreiben vom 03.09.2020
|
|
|
T.2.1
Unsere Erdgasversorgungsanlagen sind im beiliegenden Bestandsplanauszug Erdgas grün dargestellt. Unsere Erdgasleitung verläuft westlich und östlich der o.g. Flurstücke im Straßenbereich.
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Innerhalb des Geltungsbereichs liegen keine Straßenflächen.
|
|
Es handelt sich dabei um Niederdruckleitungen.
Das Gebäude in der „Südlichen Münchner Straße“ Hausnummer 45 wird über eine Anschlussleitung
versorgt.
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
|
|
Hausanschlussleitungen dürfen nicht überbaut oder mit tiefwurzelnden Gehölzen überpflanzt werden.
|
Der Hinweis, dass Hausanschlussleitungen nicht überbaut oder mit tiefwurzelnden Gehölzen überpflanzt werden dürfen, wird unter E: Hinweis durch Text für den Bauvollzug in den Bebauungsplan aufgenommen.
|
|
T.2.2
Allgemeine Hinweise:
Für Baumpflanzungen gilt ein Mindestabstand von 2,5 m zu allen Leitungen und Schachtbauwerken der SWM. Die Abstände werden zwischen der Baumachse und der Anlagenaußenkante gemessen.
Wenn die Mindestabstände unterschritten werden sind im Abstandsbereich zwischen 1,5 m und 2,5 m Schutzmaßnahmen zu prüfen und schriftlich zu vereinbaren.
Die vorhandene Überdeckung unserer Erdgasver-sorgungsanlagen darf sich durch bauliche Maßnahmen sowie Geländemodellierungen nicht verändern; sie müssen unverändert in ihrer jetzigen Lage verbleiben.
|
Die Allgemeinen Hinweise zu Baumpflanzungen werden zur Kenntnis genommen und unter „E. Hinweis durch Text“ in den Bebauungsplan aufgenommen.
|
|
Beschluss:
Die Hinweise werden ohne Beschlussfassung zur Kenntnis genommen.
|
|
|
T.3
DEUTSCHE TELEKOM TECHNIK GMBH, PTI 25
Schreiben vom 24.09.2020
|
|
|
T.3.1
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wege-sicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zum Bebauungsplanes Nr. 54 nehmen wir wie-folgt Stellung:
Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationslinien
(TK-Linien) der Telekom. U. a. handelt es sich dabei um die Hauszuführungen für die Südliche Münchner Str. 45, 47 und 49. Diese Hauszuführungen sollen, solange sich aktive Anschlüsse darauf befinden, auf dem Grundstück verbleiben. Nach Kündigung aller Anschlüsse durch die Kunden, können diese Tele-kommunikationsanlagen problemlos entfernt werden.
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Hauszuführungen und deren Lage sind kein Regelungsgegenstand eines Bebauungsplans. Grundsätzlich steht der Bebauungsplan Hauszuführungen nicht entgegen.
|
|
|
T.3.2
Zudem befindet sich über Flurstück 705, Gemarkung
Grünwald (Südliche Münchner Str. 45) von der Südlichen Münchner Str. zur Dr.-Lindner-Str. eine TK-Linie von 1965 als Durchleitung, von der aus die Grundstücke Südliche Münchner 45, 47, 49, Dr.-Lindner-Str. 3, 4, 5, 6, 6a,7, 7a und 7b versorgt werden. Vertragliche Unterlagen zu dieser Durchleitung liegen uns nicht vor.
|
Die Lage der Leitung wird in der Planzeichnung unter B. „Hinweise durch Planzeichen“ hinweislich aufgenommen. Die Legende wird entsprechend ergänzt.
Zusätzlich wird unter E: „Hinweise durch Text“ aufgenommen, dass Erdarbeiten im Umfeld dieser Leitungen nur in Abstimmung mit der Telekom erfolgen dürfen.
|
|
|
T.3.3
Wir bitten den Vorhabenträger, für eine provisorische
Sicherung / Änderung / Verlegung dieser TK-Linie oder Spartenbesprechungen, sich bitte frühzeitig (mindestens 4 Monate vor Baubeginn) mit unserer Planungsabteilung (Kontaktaufnahme über Fertigungssteuerung, E-Mail: T_NL_Sued_PTI25_FS@telekom.de) unter Angabe der Bearbeitungsnummer "w00000091448974" in Verbindung zu setzen. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen. Einen Lageplan mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen haben wir beigefügt.
Zeichen und Abkürzungen im Lageplan sind in der darin eingefügten Legende zu entnehmen. Bitte beachten sie: Der übersandte Lageplan ist nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten ist er unverbindlich. Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir beiliegende Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
|
Die Hinweise für eine provisorische Sicherung / Änderung/ Verlegung dieser TK-Linie oder Spartenbesprechungen sowie der Lageplan mit den eingezeichneten Telekommunikationsanlagen werden zur Kenntnis genommen und an die Bauherren zur Berücksichtigung weitergegeben.
|
|
|
T.3.4
Für die Anbindung neuer Bauten an das Telekommunikationsnetz der Telekom sowie der
Koordinierung mit den Baumaßnahmen anderen
Leitungsträger ist es unbedingt erforderlich, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen der
Bauherrenhotline Tel.: 0800 330 1903 oder E-Mail: fmb.bhh.auftrag@telekom.de so früh wie möglich, mindestens 4 Monate vorher angezeigt werden. |
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und zur Berücksichtigung an die Bauherren weitergegeben.
|
|
|
T.3.5
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen. Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommuni-kationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehin-derte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
|
Eine Aufnahme dieser textlichen Festsetzung in den Bebauungsplan ist nicht erforderlich, da im Geltungsbereich des Bebauungsplans keine Verkehrsflächen enthalten sind. Der Hinweis zur Bauausführung wird zur Kenntnis genommen und an die Bauherren zur Berücksichtigung weitergegeben.
|
|
|
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten. Wir bitten sicher-zustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
|
Das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" ist im Rahmen des Bauvollzugs zu berücksichtigen. Es wird ein entsprechender Hinweis unter „E. hinweise durch Text“ in den Bebauungsplan aufgenommen.
|
|
|
Bitte beteiligen Sie uns auch weiterhin am Planverfahren.
|
Die Deutsche Telekom Technik GmbH wird weiterhin im Bebauungsplanverfahren beteiligt.
|
|
|
Beschluss:
Die Hinweise werden ohne Beschlussfassung zur Kenntnis genommen.
|
|
|
T.4
Wasserwirtschaftsamt München
Schreiben vom 28.08.2020
|
|
|
T.4.1
Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das
Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher
Belange wie folgt Stellung.
1. Ergänzungen des Bauleitplans aus wasserwirtschaftlicher
Sicht
1.1 Niederschlagswasserbeseitigung
Unter Punkt E.3 ist aufgeführt, dass die NWFreiV zu beachten ist.
Ergänzender Hinweis: Das Versickern von Nieder-schlagswasser stellt einen wasserrechtlichen
Benutzungstatbestand dar und bedarf einer behördlichen Erlaubnis. Genehmigungsbehörde ist das Landratsamt München.
Für die Bemessung und Planung der Anlagen im Umgang mit Niederschlags-wasser verweisen wir als fachliche Arbeitsgrundlage auf das Arbeitsblatt DWA-A 138 (Planung, Bau und Betrieb
von Anlagen zur Versickerung von Niederschlags- wasser) und das Merkblatt DWA-M 153 (Handlungs-empfehlungen zum Umgang mit Regenwasser).
|
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Bauausführung berücksichtigt.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen
|
|
|
T.4.2
1.2 Grundwasser
Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Schichtenwasser sichern muss. Insbesondere hat der Bauherr zu überprüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwasser- eintritt in Kellerräume, Tiefgaragen etc. zu treffen sind.
Darüber hinaus sind bauliche Anlagen, soweit erforderlich, druckwasserdicht und auftriebssicher auszubilden.
Für das Bauen im Grundwasserschwankungsbereich sowie für eine evtl. notwendige Bauwasserhaltung ist beim Landratsamt München eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen.
|
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis zum Einholen einer wasserrechtlichen Genehmigung wird an die Bauherren weitergegeben. Aufgrund des erfahrungsgemäß sehr tiefen Grundwasserstandes in Grünwald (siehe Begründung) ist es jedoch unwahrscheinlich, dass grundwasserführende Schichten berührt werden.
|
|
|
T.4.3
1.3 Altlasten
Sollten bei Aushubarbeiten optische oder organo-leptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt
werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung
oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt München zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gem. Art. 1 BayBodSchG).
|
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
|
|
|
T.4.4
1.4 Bodenschutz
Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).
|
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
|
|
|
T.4.5
1.5 Versiegelung
Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen. http://www.bestellen. bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm |
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,18 für die Hauptnutzung ist die Begrenzung der Flächenversiegelung im Planungsgebiet grundsätzlich sichergestellt. Für Stellplätze, Garagen, Unterbauungen und Nebenanlagen gilt nach § 19 (4) BauNVO, dass die GRZ durch diese Anlagen um bis zu 50% (also bis zu einer maximalen GRZ von 0,27) überschritten werden darf.
Allerdings hat die Prüfung der Nachverdichtungsmöglichkeiten auf dem Grundstück gezeigt, dass bei strenger Anwendung des § 19 (4) BauNVO die Möglichkeit der Nachverdichtung der betroffenen Grundstücke, die ja Ziel der vorliegenden Bauleitplanung ist, deutlich eingeschränkt wäre. Bei Ausnutzung der vollen GRZ von 0,18 durch das neue Hauptgebäude bliebe keine Fläche mehr für Anlagen nach § 19 (4) übrig, weil die Überschreitungsmöglichkeit von 50 % schon vollständig durch die bereits bestehenden Zufahrten und Nebenanlagen der Bestandsbebauung ausgeschöpft ist.
Eine rechnerische Untersuchung der Nachverdichtungsmöglichkeiten auf den betroffenen Grundstücken hat ergeben, dass eine Überschreitungsmöglichkeit durch Nebenanlagen bis zu maximal 70% (abweichend von der gesetzlichen 50%-Regelung) der zulässigen Grundfläche der Hauptnutzung eine auskömmliche Fläche für Haupt- und Nebenanlagen und unterirdische Anlagen ermöglichen würde.
Um die Praxis einer weitergehenden Flächeninanspruchnahme, insbesondere durch unterirdische Bauwerke, zu unterbinden, soll zudem im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass über die zulässige Überschreitungsmöglichkeit hinaus im Bauvollzug keine weiteren Überschreitungen nach § 19 (4) Satz 4 zugelassen werden können.
Es wird daher vorgeschlagen, zum Maß der Nutzung folgende Festsetzung zu ergänzen:
„Die zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO darf durch Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 70% überschritten werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig“.
Die Begründung zum Bebauungsplan ist entsprechend anzupassen. Dabei ist insbesondere auch auf die hier vorliegende Sondersituation der angestrebten Nachverdichtung in Verbindung mit der zweiseitigen Erschließung für die betreffenden drei Grundstücke einzugehen.
|
|
|
T.4.6
1.6 Starkregenereignisse
Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass Gebäude
auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung
von Kellern etc. Beachtung finden.
|
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und für die Bauausführung an den Bauherren weitergegeben.
|
|
|
Durch die entstehende Bebauung darf es zudem
zu keiner Verschlechterung bei wild abfließendem
Wasser für Dritte kommen (§ 37 WHG).
|
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und für die Bauausführung an den Bauherren weitergegeben.
|
|
|
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Zu Punkt T 4.5. ist die Textfestsetzung zum Maß der baulichen Nutzung wie folgt zu ergänzen:
„Die zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO darf durch Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 70% überschritten werden. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig“.
Die Begründung zum Bebauungsplan ist entsprechend anzupassen. Dabei ist insbesondere auch auf die hier vorliegende Sondersituation der angestrebten Nachverdichtung in Verbindung mit der zweiseitigen Erschließung für die betreffenden drei Grundstücke einzugehen.
Abstimmung: 24 : 0
|
|
|
T.5
Landratsamt München
Bauen
Schreiben vom 28.10.2020
Bearbeitungsdatum 20.10.2020
|
|
|
T.5.1
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf soll innerhalb
seines Geltungsbereiches die Bebauungspläne Nr. B 35 und Nr. B 15 ersetzen. Nach unseren Unterlagen bestehen im Plangebiet weitere Bebauungspläne (Bebauungsplan Nr. B 35 1. und 2. Änderung sowie die Baulinienpläne zwischen Hugo-Junker-Straße, südliche
Münchner Straße usw. und zwischen lsarhang,
Perlacher Forst usw.). Wir bitten um Überprüfung, ob die genannten Pläne ebenfalls ersetzt werden sollen. Ggf. könnte die Formulierung lauten: „Der Bebauungs-plan B 54 ersetzt innerhalb seines Geltungsbereiches alle bisherigen Bebauungspläne“.
|
Der Formulierungsvorschlag des Landratsamts München wird übernommen, der letzte Satz der Präambel entsprechend angepasst. Dieser lautet nun: „Der Bebauungsplan B54 – östlich der Dr.-Lindner-Straße ersetzt innerhalb seines Geltungsbereiches alle bisherigen Bebauungspläne“.
Zudem wird vorgeschlagen, die Festsetzung unter Ziffer D.1 Verhältnis zu bestehenden Bebauungsplänen zu streichen, um eine Doppelung zu vermeiden.
|
|
|
T.5.2
Zur besseren Einordnung des Plangebietes in der Gemeinde sollten noch die Namen der angrenzenden Straßen in der Planzeichnung angegeben werden.
|
Die Straßennamen der angrenzenden Straßen „südliche Münchner Straße“ und Dr.-Lindner Straße werden in der Planzeichnung ergänzt.
|
|
|
T.5.3
Entlang der südlichen Münchner Straße und der Dr.-Lindner-Straße empfehlen wir der Gemeinde, noch die Straßenbegrenzungslinie als Abgrenzung der öffentlichen Verkehrsfläche vom privaten Baugrund-stück in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzunehmen und in die Planzeichnung einzutragen.
|
Die Straßenbegrenzungslinie wird in der Planzeichnung entlang der südlichen Münchner Straße sowie der Dr. Lindner-Straße, als Abgrenzung der öffentlichen Verkehrsfläche zu den privaten Baugrundstücken ergänzt.
|
|
|
T.5.4
Unter Festsetzung A.3.2 ist ebenfalls die in der Plan-zeichnung festgesetzte GFZ von 0,22 aufzuführen.
|
Die Festsetzung A3.2 wird korrigiert.
|
|
|
T.5.5
Zur eindeutigen Bestimmung der Lage der Baugrenzen sind diese, ausgehend von den Grundstücksgrenzen, zu vermaßen.
|
In der Planzeichnung wird eine Bemaßung von den Grundstücksgrenzen zu den Baugrenzen ergänzt, sodass deren Lage eindeutig bestimmt werden kann.
|
|
|
T.5.6
Innerhalb des Geltungsbereiches werden die Grund-stücksgrenzen schwarz dargestellt. Hinweis B.3 ist diesbezüglich zu überprüfen.
|
Die Grundstücksgrenzen werden innerhalb des Geltungsbereichs schwarz dargestellt. Der Unterpunkt B:
„Hinweise durch Text“ in der Legende wird entsprechend aktualisiert.
|
|
|
T.5.7
Das Planzeichen „vorhandene Bäume" (B.4)
wird in der Planzeichnung nicht verwendet.
|
Parallel zum Verfahren wurde eine Vermessung mit Baumaufmaß beauftragt. Diese liegt zwischenzeitlich vor. Der Baumbestand wird in die Planzeichnung eingearbeitet und dargestellt.
|
|
|
T.5.8
Da auch Doppelhäuser, die eine Realteilung bedingen, zulässig sind, bitten wir um Überprüfung, ob dies bei der Festsetzung der Mindestgrundstücksgrößen (D.3) berücksichtigt wurde oder ob hier ggf. je Doppelhaus- hälfte geringere Mindestgrundstücksgrößen zulässig sein sollen.
|
Die Festsetzung zur Mindestgrundstücksgröße wurde aus den Festsetzungen des BP 35 entwickelt, um sicherzustellen, dass sich das Planungsgebiet weiterhin in das übergeordnete planerische Konzept einer abgestuften städte-baulichen Dichte einfügt. Daher soll auch für Doppelhäuser keine Grundstücksteilung
ermöglicht werden, die zu einer Unterschreitung
der für diesen Bereich vorgesehenen Mindest-größe führt.
Um einen möglichen Widerspruch zur festge-setzten Mindestgrundstücksgrenze zu vermeiden, wird vorgeschlagen, die Zulässigkeit von Doppel-häusern aus den Festsetzungen zu streichen.
Festsetzung durch Planzeichen unter Ziffer A. 4 „ED“ wird geändert in „E“.
|
|
|
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die unter Ziffer T.5.1 bis T.5.8 formulierten Änderungsvorschläge werden angenommen und in die textlichen
und zeichnerischen Festsetzungen übernommen.
Abstimmung: 24 : 0
|
|
|
T.5.9
Zu Festsetzung D.4 weisen wir darauf hin, dass aufgrund der geänderten BayBO die Definition der Aufenthaltsräume nicht mehr für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt. Maßgeblich für die Anrechnung der Räume im Nichtvollgeschoss ist die objektive Eignung der Räume als Aufenthaltsraum. Nachdem die Anrechnung in städtebaulicher Hinsicht im Regelfall nicht relevant ist
und diese Regelung im Bauvollzug kaum zu gewähr-leisten ist, empfehlen wir, die Festsetzung diesbezüglich zu überprüfen und auf die Anrechnungsregel zu verzichten.
|
Die Festsetzung zur Anrechnung von Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen wurde aus dem Bebauungsplan B 35 entwickelt, um sicherzustellen, dass sich die Bebauung der Grundstücke im Geltungs-bereich weiterhin in das übergeordnete planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfügt.
Gemäß der Begründung zur 1. Änderung des BP 35 fehlt der Gesetzgebung im Art. 2 Abs. 5 Satz 1 BayBO „in Hinblick auf einen Dachausbau der Bezug auf das darunter liegende Geschoss, was zu (infra-) strukturellen Fehlentwicklungen (tatsächliche Anzahl der Wohneinheiten, Einwohner, Stellplätze etc., bezogen auf die ausgewiesene Geschossfläche gemäß B 35) und gestalterischen Defiziten führen kann.
Die Herstellung des Bezugs zwischen Dach und Gebäude ist der Gemeinde aus planerischen Gründen wichtig (s.a. Begründung zur Ortsgestaltungssatzung). So entstehen durch die „Aufblähung" der Dachgrundfläche und der damit verbundenen Maximierung der möglichen „2/3 über 2,30 m"-Fläche im Dach sogenannte „Pilzhausformen", die mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde nicht in Einklang zu bringen sind. Darüber hinaus bewirkt ein solcher Dachausbau eine überproportionale Erhöhung der tatsächlich realisierten Geschossfläche, bezogen auf die Geschossflächenfestsetzungen des B 35.“
(vgl. 1. Änderung des Bebauungsplanes B35 der Gemeinde Grünwald – Gemeindeteile Geiselgasteig und Grünwald – Begründung –, S. 5f).
Insofern ist die Festsetzung städtebaulich relevant, um die Entstehung unerwünschter „Pilzhausformen“ und die dadurch mögliche überproportionale Überschreitung der festgesetzten GFZ-Obergrenzen zu vermeiden.
Entscheidend ist zunächst, ob auf mehr als 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses eine lichte Raumhöhe von 2,30 m erreicht wird. Wenn dies der Fall ist, wäre genauer zu betrachten, ob sich die dadurch entstehenden Räume als Aufenthaltsräume eignen. Anhand der eingereichten Unterlagen für einen Bau- oder Freistellungsantrag müsste diese Prüfung in der Regel möglich sein. Es wird daher vorgeschlagen, nicht auf die Festsetzung zur Anrechnung von Aufenthaltsräumen zu verzichten.
|
|
|
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Festsetzung D.4 (neu D.3) wird beibehalten.
Abstimmung: 24 : 0
|
|
|
T.5.10
Da die Geltung der gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften nach BayBO angeordnet
werden soll, ist Festsetzung D.6 aus Gründen der Rechtseindeutigkeit wie folgt zu formulieren:
„Die Geltung der Regelungen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO wird angeordnet.“
|
In Hinblick auf die zwischenzeitlich erfolgte Novellierung der Bayerischen Bauordnung mit deutlich reduzierten Anforderungen an die Abstandsflächen soll für den Bebauungsplan nicht mehr die Geltung der Regelungen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO angeordnet werden. Es wird vorgeschlagen, im Vorgriff auf die geplante Anpassung der gemeindlichen Abstandsflächensatzung zu den Abstandsflächen folgende Festsetzung zu ergänzen:
Abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsflächentiefe 0,8 H, mindestens jedoch 3 m. Vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge ist eine Verkürzung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H, mindestens jedoch 3m, zulässig. Wird ein Gebäude mit einer Außenwand an eine Grundstücksgrenze gebaut, kann die Verkürzung auf 0,4 H nur auf eine Außenwand angewendet werden. Wird ein Gebäude mit zwei Außenwänden an Grundstücksgrenzen gebaut, ist keine Verkürzung der Abstandsflächentiefe zulässig.“
|
|
|
T.5.11
Wir bitten um Überprüfung der Festsetzungen D.7.4 bis D.7.8 in Bezug auf die Festsetzung privater Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Vorgartenbereiche", da u. a. nicht eindeutig aus der Satzung hervorgeht ist, ob der Vorgartenbereich zur südlichen Münchner Straße oder
zur Dr.-Lindner-Straße orientiert ist. Ggf. ist hierfür eine Festsetzung mittels Planzeichnen besser geeignet. Auch wird unter D.7.4 auf Nutzungen Bezug genommen, die teilweise nach D.2 unzulässig sind.
|
Die Festsetzung privater Grünflächen mit der Zweckbestimmung Vorgartenbereiche betrifft sowohl die an der Dr.-Lindner-Straße als auch die an der Südlichen Münchener Straße gelegenen Flächen. Zur Klarstellung wird vorgeschlagen, die Festsetzung unter Ziffer D. 7.4 (neu 8.5) wie folgt zu ändern:
„Flächen bebauter Grundstücke zwischen dem tatsächlichen Rand der angrenzenden Verkehrsflächen und den straßenzugewandten Baugrenzen werden in einer Tiefe von 5 m als private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Vorgartenbereiche“ festgesetzt.
Dies gilt nicht für die Vorgartenbereiche von Läden, Schank- und Speisewirtschaften, Handwerksbetrieben, Anlagen für kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie für die Vorgartenbereiche von ausnahmsweise zulässigen Gewerbebetrieben.“
|
|
|
T.5.12
In der Begründung (Seite 2, Ziffer 3.2.1) sollte
noch die Werbeanlagensatzung der Gemeinde
ergänzt werden.
|
Die Werbeanlagensatzung der Gemeinde Grünwald wird unter Ziffer 3.2.1 in der Begründung ergänzt.
|
|
|
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die unter Ziffer T.5.10 bis T.5.11 formulierten Änderungsvorschläge werden angenommen und in die
textlichen Festsetzungen übernommen. Die Begründung zum Bebauungsplan ist entsprechend anzupassen.
Abstimmung: 24 : 0
|
|
|
T. 6
Landratsamt München
Sachgebiet 4.1.1.3
Bauleitplanung
Schreiben vom 28.10.2020
Bearbeitungsdatum 23.09.2020
|
|
|
T.6.1
B. Hinweise durch Planzeichen 4
Es sind in der Planzeichnung keine Bäume dargestellt.
Entweder sollten die vorhandenen Bäume auf den Grundstücken und im 5-Meter- Umgriff darum noch eingemessen und dargestellt (und bei Erhaltens-würdigkeit als zu erhalten festgesetzt) werden oder das Planzeichen kann entfallen. Zumindest an der Nord-westgrenze von Flur Nr. 590 ist laut Luftbild ein großer
Nachbarbaum zu sehen, der bis ins Bebauungsplan-gebiet mit der Krone ragt. Auch auf Flur Nr. 705 und 590 sind Bäume zu erkennen.
|
Eine Vermessung wurde beauftragt und liegt zwischenzeitlich vor. Darin werden die aktuellen Positionen vorhandener Baumstandorte erfasst. Die Ergebnisse werden eingearbeitet.
|
|
|
T.6.2
D. Festsetzungen durch Text 7.1
Diese Formulierung ist für eine Festsetzung zu ungenau und kann entfallen bzw. muss präzisiert werden.
|
Es wird vorgeschlagen, die Festsetzung D. 7.1 „Das Gelände sowie der Baum- und Strauchbestand sind in ihrer natürlichen Form weitgehend zu erhalten.“ zu streichen.
|
|
|
T.6.3
D 7.2
Hier wird empfohlen, die Festsetzung zu ändern und sich z.B. am Bebauungsplan Nr. 41a zu orientieren:
Die Grundstücksfreiflächen sind mit standortgerechten
und heimischen Laubbäumen zu bepflanzen. Pro angefangene 300 m2 Grundstücksfläche ist dabei mindestens ein Baum 1. oder 2. Wuchsordnung bzw. sind zwei Bäume 3. Wuchsordnung bzw. zwei Obstbäume zu pflanzen. Bereits vorhandene Bäume sind dabei anrechenbar, sofern sie der Mindestpflanz-qualität entsprechen.
|
Die Formulierung der Festsetzung unter 7.2 (neu 8.2) wird wie folgt geändert:
„Die Grundstücksfreiflächen sind mit standortgerechten und heimischen Laubbäumen zu bepflanzen. Pro angefangene 300 m2 Grundstücksfläche ist dabei mindestens ein Baum 1. oder 2. Wuchs-ordnung bzw. sind zwei Bäume 3. Wuchs-ordnung bzw. zwei Obstbäume zu pflanzen. Bereits vorhandene Bäume sind dabei anrechenbar, sofern sie der Mindestpflanz-qualität entsprechen.“
Um eine wirksame Durchgrünung des öffentlichen Straßenraums zu gewährleisten, wird vorgeschlagen, zusätzlich folgenden Satz zu ergänzen:
„Von den zu pflanzenden Bäumen ist jeweils mindestens je ein Baum 1. oder 2. Wuchs-ordnung im Bereich der straßenbegleitenden privaten Grünflächen mit Zweckbestimmung Vorgartenbereiche zu pflanzen.“
|
|
|
T.6.4
Ausgefallene Gehölze sind spätestens In der darauffolgenden Vegetationsperiode gleichwertig in der Wuchsordnung nach zu pflanzen. Wir bitten zusätzlich um eine Ergänzung hinsichtlich des spartenfreien Wurzelraumes für alle Baumpflanzungen:
Für eine gesunde Entwicklung, Langlebigkeit und wenig Pflegeaufwand empfehlen wir folgende Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen:
• Bäume 1. Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe):
29 - 36 m3
• Bäume II. Ordnung (mittelgroße Bäume 10-20 m
Höhe): 21 - 28 m3
• Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis 10 m Höhe):
13 - 20 m3
• Obstbäume: 13 - 18 m3
Hintergrundinformationen:
Gemäß DIN 18916 ist ein durchwurzelbarer Raum von mind. 16 m2 Grundfläche und mind. 80 cm Tiefe, also von knapp 13 m3 sicherzustellen. Nach Angaben der FLL sollte eine Baumgrube jedoch eine Mindesttiefe von 1,5 m haben. Eine offene Baumscheibe kann eine deutlich geringere Fläche als 16 m2 aufweisen, wenn
eine Erweiterung des Wurzelraumes unter Verkehrsflächen nach den zusätzlichen technischen
Vorschriften für die Herstellung und Anwendung
verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü) erfolgt. Die Größe der offenen Bodenfläche mit Substrat A muss mindestens 2 m2 bei einer Tiefe von 1,5 m betragen, die Erweiterung mit verdichtbarem Spezialsubstrat nach ZTV-Vegtra-Mü (Substrat B)
muss je nach Wuchsordnung des Baumes ein
Gesamtvolumen von bis zu 36 m3 durchwurzelbaren
Raum bieten.
|
Es wird vorgeschlagen, unter D. 8.1 und D. 8.4 folgende Festsetzungen aufzunehmen:
D. 8.1 „Die Bepflanzung der Freiflächen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist entsprechend
den planerischen und textlichen Festsetzungen herzustellen, dauerhaft zu pflegen und zu erhalten. Ausgefallene Gehölze sind in der darauf-folgenden Pflanzperiode gleichwertig nach zu pflanzen. Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen gem. D. 8.3 zu entsprechen.“
D. 8.4 „Bei Neupflanzungen sind folgende Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum vorzusehen:
• Bäume 1. Ordnung (Großbäume über
20 m Höhe): 29 - 36 m3
• Bäume II. Ordnung (mittelgroße
Bäume 10-20m Höhe): 21 - 28 m3
• Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis
10 m Höhe): 13 - 20 m3
• Obstbäume: 13 - 18 m3“
Die Hintergrundinformationen werden zur Kenntnis genommen.
|
|
|
T.6.5
D.7.8
Der Begriff „gärtnerisch anzulegen" ist leider zu ungenau. Auch reine Schotterflächen können
„gärtnerisch angelegt" sein.
Genauer wäre folgende Formulierung:
Vorgartenbereiche sind mit Ausnahme der Hauszugänge und der Garagenzufahrten nach Maßgabe der Festsetzungen des Bebauungsplans
vollständig zu bepflanzen oder einzusäen. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.
Um zu gewährleisten, dass die Baumschutzverordnung
der Gemeinde Grünwald ergänzend zum Bebauungsplan gilt, sollte auf diese in den Hinweisen aufmerksam gemacht werden.
|
Die Festsetzung wird unter D. 7.8 (neu 8.9) wie folgt
übernommen:
„Vorgartenbereiche sind mit Ausnahme der Hauszugänge und der Garagenzufahrten nach Maßgabe der Festsetzungen des Bebauungsplans vollständig zu bepflanzen oder einzusäen. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzel-baren Folien sind unzulässig. „
Der Hinweis auf die Baumschutz-verordnung wird in den Hinweisen des Bebauungsplanes aufgenommen.
|
|
|
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die unter Ziffer T.6.2 bis T.6.5 formulierten Änderungsvorschläge werden angenommen und in die textlichen Festsetzungen übernommen.
Abstimmung: 24 : 0
|
|
|
T.7
Landratsamt München
Sachgebiet 4.1.1.3
Bauleitplanung
Immissionsschutz, staatliches Abfallrecht und Altlasten
Schreiben vom 28.10.2020
Bearbeitungsdatum 01.09.2020
|
|
|
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen
aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage. Es ist ein schalltechnisches Gutachten zu erstellen, welche den Verkehrslärm der ,,Südlichen Münchner Straße" untersucht.
|
Parallel zum Verfahren wurde ein Schallgutachten erstellt, welches die Verkehrslärmauswirkungen der südlichen
Münchner Straße berücksichtigt. Das Gutachten liegt zwischenzeitlich vor und wird eingearbeitet.
|
|
|
Beschluss:
Kein Beschluss erforderlich.
|
|
|
T.8
Landratsamt München
Sachgebiet 4.1.1.3
Naturschutz, Erholungsgebiete, Landwirtschaft
und Forsten
Schreiben vom 28.10.2020
Bearbeitungsdatum: 08.09.2020
|
|
|
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen
aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage. Es wurde eine Relevanzprüfung zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) durchgeführt. Laut dieser Unterlage sind vertiefte Untersuchungen von Vögeln und Fledermäusen im Untersuchungsgebiet notwendig (Bestandsaufnahme). Die Bestandsaufnahme ist der
UNB vorzulegen. Zum jetzigen Zeitpunkt kann somit noch keine abschließende Stellungnahme abgegeben werden.
|
Ein Fachbeitrag zur speziellen artenschutz-rechtlichen Prüfung (saP) wurde der UNB (z.Hd. Frau Astner) am 28.10.2020 zugesendet. Die Ergebnisse werden zusätzlich in die Begründung eingearbeitet.
|
|
|
Beschluss:
Kein Beschluss erforderlich.
|
|
|
T.9
Regierung von Oberbayern
Schreiben vom 01.10.2020
|
|
|
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landes- planungsbehörde gibt folgende Stellungnahme
ab:
Die Gemeinde Grünwald beabsichtigt mit der o.g. Bauleitplanung im Bereich der Grundstücke der Fl.-Nrn. 590, 704 und 705 (Gemarkung Grünwald) insbesondere eine Anpassung der Baugrenzen und eine Flexibili-sierung der Vollgeschosse vorzunehmen.
Die beabsichtigten Festsetzungen sind im landes- planerischen Betrachtungsmaßstab grundsätzlich
unerheblich. Die o.g. Bauleitplanung ist landes-planerisch als raumverträglich zu bewerten.
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
|
|
|
Beschluss:
Kein Beschluss erforderlich.
|
|
|
T.10
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Stadtentwicklungsplanung PLAN HA1/11-2
Schreiben vom 28.09.2020
|
|
|
Träger öffentlicher Belange:
Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung
und Bauordnung HA I/12 Blumenstraße 31, 80331 München
Kein Einwand
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
|
|
|
Beschluss:
Kein Beschluss erforderlich.
|
|
|
T.11
RPV | Regionaler Planungsverband München
E-Mail vom 05.10.2020
|
|
|
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbandes
München teilt mit, dass zum o.g. Verfahren keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet werden.
|
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
|
|
|
Beschluss:
Kein Beschluss erforderlich.
|
|
