Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 24, Fl.Nr. 603/38 (Größe = 1.767m²)
Planbereich: Baulinienplan Nr. BI 22/55 von 1956, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Der Bauausschuss hat sich in seiner öffentlichen Sitzung am 09.11.2020 zuletzt – damals ging es um die Umwidmung eines Schwimmbades in ein Kinderzimmer – das Einvernehmen einstimmig hergestellt.
Nunmehr geht es vorliegend um die weitere Optimierung der Nutzung auf dem Grundstück durch die Errichtung von zwei Anbauten im Dachgeschossbereich. Sowohl im westlichen, als auch im östlichen Bestandsbereich des Daches soll jeweils ein Anbau erfolgen – die Nutzung ist im östlichen Bereich ein Kinderbad + Terrasse und im westlichen Bereich ein Arbeitszimmer mit Terrasse.
Durch diese Anbauten bleibt das Dachgeschoss immer noch ein Nichtvollgeschoss, weil die anrechenbaren Flächen unter 2,30m bleiben und diese im Verhältnis zur gesamten Dachgeschossfläche keine zwei Drittel übersteigen.
Es gibt jedoch weitere Prüfungsinhalte, wie folgt:
- Abstandsfläche nach neuer Abstandsflächensatzung
- Abweichung der Wandhöhe nach Ortsgestaltungssatzung
- Abweichung der Kniestockregelung nach Ortsgestaltungssatzung
Auf den anliegenden (3-seitigen) Abweichungsantrag des Rechtsanwaltes, der dem Bauantrag beiliegt, wird verwiesen.
Dazu ist folgendes festzustellen:
Zu 1. Abstandsfläche:
Das aktuell gültige Abstandsflächenmaß ist 0,8 H – der Antragsteller hat noch die alte Fassung in seiner Planung zugrunde gelegt. Das neue Maß von 0,8 H kommt dem Bauvorhaben (etwas) entgegen, der Bestandsbau hingegen hält die Abstandsfläche nach Osten zu Grundstück Fl.Nr. 603/37 nicht ein.
Die Dachaufbauten sind jeweils zurückgesetzt – so dass diese die Abstandsflächen nicht überschreiten.
Zu 2. Abweichung der Wandhöhe nach der Ortsgestaltungssatzung
Die Wandhöhe nach der Ortsgestaltungssatzung ist nach § 3 Abs. 1 Buchst. b) mit 4,25m festgesetzt.
Beantragt werden mit dem westlichen Anbau (bedingt durch das geplante Bogendach) an der höchsten Stelle eine Wandhöhe von 6, 29m – somit eine Überschreitung von mehr als 2,00m.
An dem östlichen Anbau beträgt die Wandhöhe an der höchsten Stelle 5,69m – immer noch um 1,44m zu viel.
Die Verwaltung empfiehlt hier der Überschreitung der Wandhöhe nicht zuzustimmen – da diese Überschreitung insbesondere aus ortsgestalterischen Gründen eine unerwünschte Präzedenzwirkung hat.
Zu 3. Abweichung Kniestock nach der Ortsgestaltungssatzung
Der Kniestock nach der Satzung ist lediglich als sog. konstruktives Bauteil mit max. 0,75 m zulässig. Beantragt werden hier mit dem westlichen Anbau 1,43m und im östlichen Bereich immer noch 0,975m und damit eindeutig zu hoch.
Die Verwaltung empfiehlt hier der Überschreitung mit dem Kniestock nicht zuzustimmen.
Weitere Überschreitungen, welche aber nicht durch den Rechtsanwalt als Abweichung formuliert worden ist: die Anbauten sind weder profilgleich mit dem Hauptdach, noch halten diese die Trauf- und Firstlinie ein.
Dadurch entsteht ein Dach mit unruhigen Anbauten – diese stehen im Widerspruch zu den Inhalten der Ortsgestaltungssatzung; wonach die Gemeinde Grünwald gerade bei den Dachlandschaften seit zig Jahren Regelungen getroffen hat, die ein harmonisches Dach ermöglichen sollen – gegenteiliges (wie hier beantragt) soll vermieden werden.
Da von wesentlichen Inhalten der Ortsgestaltungssatzung abgewichen werden soll, es dafür aber keinen Rechtsgrund gibt (weder gestalterisch noch städtebaulich) und überdies das Grundstück nach WEG aufgeteilt und das Maß der baulichen Nutzung ausgeschöpft ist, wird empfohlen, das Einvernehmen zu versagen.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor.
