Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 6, Grundstück Fl.Nr. 615/20 (Grundstücksgröße = 1.504 m²)
Planbereich: Bebauungspläne 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung und Abstandsflächensatzung;
GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als beauftragter Planer gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.
Das Bauvorhaben war bereits in der Bauausschusssitzung vom 14.12.2020 Beratungsgegenstand. Das gemeindliche Einvernehmen wurde aufgrund der großen geplanten und in Abzug gebrachten Lufträume und die damit einhergehende Überschreitung der Geschoßflächenzahl sowie der Beeinträchtigung des Baumbestandes und die Überschreitung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen abgelehnt. Das Landratsamt hat diese Auffassung geteilt und eine Umplanung unter Reduzierung der Gebäudekubatur angeordnet. Eine in der Bauausschusssitzung vom 20.09.2021 behandelte Austauschplanung hat die bemängelten Inhalte weitestgehend korrigiert. Das gemeindliche Einvernehmen und auch die Genehmigung durch das Landratsamt wurde aufgrund der weiterhin benötigten hohen Überschreitung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen versagt.
In der vorliegenden Planung sind die bemängelten Sachverhalte berücksichtigt worden und das Bauvorhaben begehrt nun in der vorliegenden Fassung die Genehmigung.
Auf dem mittleren Grundstücksteil wird die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage im 2. UG, Poolhaus und Pool in E+1+D Bebauung mit einem Satteldach (DN 48°). Das Dachgeschoß ist nachweislich kein Vollgeschoß. Der Nachweis gem. der Festsetzung B 35 Nr. 4.2 wurde erbracht.
Das Maß der baulichen Nutzung mir der Grund- und Geschoßflächenzahl wird mit der Hauptnutzung eingehalten. Die Lufträume im Treppenhaus sind der Geschoßfläche zugerechnet worden, der Luftraum im 1. OG der vormals im Baukörper als Wohnraum vorgesehen war, wurde teils Balkon umgeplant. Somit findet er bei der Geschossflächenermittlung keine Berücksichtigung. Der Nichtvollgeschoßnachweis ist unter Berücksichtigung der reduzierten Fläche im 1.OG durch den Balkon im Hinblick auf die Festsetzung des B35 Nr. 4.2 korrekt geführt.
Durch die Umplanung haben sich die Kubatur und Flächen des Baukörpers sowie der Nebenanlagen, die Dachneigung sowie Wand- und die Firsthöhe reduziert.
Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird durch die Planung einer Tiefgarage und der Zufahrt mit nunmehr insgesamt 4 Stellplätzen, auf zwei Ebenen jetzt noch mit ca. 37 m² überschritten. Die ursprüngliche Planung sah sechs Stellplätze vor, die vollständig außerhalb des Hauptbaukörpers geplant waren. Die beantragte Überschreitung betrug ca. 300 m². Diese Planung ging sehr zu Lasten des noch vorhandenen schützenswerten Baumbestandes, was schlussendlich ein weiterer Ablehnung- bzw. Umplanungsgrund darstellte.
Mit der nun vorliegenden Planung wurden Nutzungen im 2. UG durch die Planung von Stellplätzen ersetzt, ebenfalls wurde die Ausdehnung der Tiefgarage erheblich reduziert und weitestgehend unter die bereits angerechneten Grundflächen geplant, um der massiven Überschreitung der GR II zu begegnen. Die Umplanung führt noch zu einer verbleibenden Überschreitung der zulässigen Grundfläche mit den Nebenanlagen für Teile der Tiefgarage und der Zufahrt von insgesamt ca. 37 m². Die Überschreitung bewegt sich innerhalb des Rahmens einer 70% Überschreitung und kann aufgrund der wasserdurchlässigen Ausführung der Zufahrt befürwortet werden. Die extensive Dachbegrünung wird gefördert und befürwortet.
Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Höhenentwicklung und der Geschossigkeit in die Umgebungsbebauung ein.
Eine Abgrabung auf der Nordseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und sollte befürwortet werden.
Die geplanten Giebel auf der Süd- und Nordseite des Gebäudes übersteigen die festgesetzte Wandhöhe von 7,25 m um 50 cm. Eine entsprechende Abweichung von der Festsetzung der Wandhöhe mit den Giebeln sollte aufgrund der Einhaltung des Überschreitungsrahmen von max. 1,80 m befürwortet werden.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan liegt dem Umweltamt zur Beurteilung vor. Auf dem Grundstück stehen zwei sehr schöne alte Eichen mit Stu 2,93 m und 2,26 m, die unter die Baumschutzverordnung fallen. In der eingereichten Planung werden beide Bäume erhalten und durch die Umplanung kaum mehr tangiert. Die endgültige Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.
Der Stellplatznachweis wird grundsätzlich mittels Tiefgarage mit 4 Stellplätzen erbracht.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
