Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Bauausschusses , 10.10.2022
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Bauort: Reitzensteinstraße 4, Grundstück Fl. Nr. 523/6 (Grundstücksgröße = 1.153 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 32, Ortsgestaltungssatzung, Baumschutzverordnung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Bereits in der letzten Bauausschusssitzung hat sich der Bauausschuss mit dem gegenständlichen Baugrundstück befasst. Vorliegend wird nun eine weitere Bauvoranfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage in E+1-Bebauung vorgelegt mit folgenden Fragestellungen:
- Wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 32 wegen Überschreitung des Bauraums in nördlicher Richtung durch einen ausnahmsweise zulässigen Tiefhof sowie einen erdüberdeckten Gartenkeller (um ca. 3,67 m) und in südlicher Richtung durch ein auskragendes Vordach (mit ca. 3 m) in Aussicht gestellt?
Antwort: Überschreitungen der überbaubaren Grundstücksflächen sind gemäß Bebauungsplan grundsätzlich nur bis max. 1,5 m als Ausnahme zulässig. Der Bauausschuss hat zur besseren Ausnutzung des atypisch zugeschnittenen Grundstücks im Rahmen der letzten Bauvoranfrage Befreiungen wegen Überschreitungen des Bauraumes in Aussicht gestellt. Dies könnte auch hier entsprechend erfolgen.
- Wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 32 für die Anordnung eines Nebengebäudes < 75 m³ Brutto-Rauminhalt (Poolhaus) außerhalb des Bauraumes in Aussicht gestellt werden?
Antwort: Der Bebauungsplan Nr. B 32 legt explizit fest, dass Nebenanlagen wie z.B. ein Pool oder auch ein Poolgebäude nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Der für das gegenständliche Grundstück festgelegte Bauraum lässt zum einen kaum Platz für Nebenanlagen, zum anderen ist der atypische Grundstückzuschnitt im Bebauungsplan nach Ansicht der Verwaltung nicht genügend berücksichtigt worden.
Auf dieser Grundlage und mit der zuletzt bereits in Aussicht gestellten Befreiung von der Einhaltung des Bauraumes mit dem Hauptgebäude, könnte eine Befreiung für außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtete Nebenanlagen entsprechend in Aussicht gestellt werden.
- Wird die Dachform der Haupt- und Nebengebäude als Flachdach mit extensiver Begrünung befürwortet?
Antwort: Der Bebauungsplan Nr. B 32 legt für Hauptgebäude fest, dass nur geneigte Dächer in Form von Sattel-, Walm- oder Pultdächern mit 10-20° Neigung zulässig sind. Die Verwaltung hat in den bisherigen Vorberatungen zum Grundstück ganz klar kommuniziert, dass es sich hierbei um einen Grundzug der (Bebauungs-)Planung handelt, für den eine Befreiung nicht in Aussicht gestellt werden kann. Die Nebengebäude sind gemäß der entsprechenden Festsetzung dem Hauptgebäude gestalterisch anzugleichen.
- Wird der Anordnung einer Dachterrasse auf dem südlichen, eingeschossigen Gebäudeteil zugestimmt?
Antwort: Der Anordnung einer Dachterrasse unter Einhaltung der Abstandsflächen stehen
keine Einwände entgegen, soweit die dafür erforderlichen Flachdachbereiche im Verhältnis zu den geneigten Dachbereichen untergeordnet sind.
- Wird der Überschreitung der Grundflächenzahl durch Nebenanlagen um 0,04 durch die Garagenzufahrt zugestimmt? Die Zufahrt ist mit wasserdurchlässigem Belag geplant.
Antwort: Der qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 32 legt für das Teilgebiet MI1 fest, dass die Grundflächen für Haupt- und Nebenanlagen insgesamt maximal eine GRZ von 0,45 ergeben dürfen. Dies entspricht einer zulässigen Überschreitung der Nebenanlagen um ca. 58 %. Die vorgelegte Planung überschreitet die festgesetzte GRZ um ca. 29 m². Begründet wird dies mit der geplanten Zufahrt. Tatsächlich ursächlich für die Überschreitung sind aber der geplante Pool und das Poolgebäude, sowie der umfangreiche „Gartenkeller“. Die Verwaltung empfiehlt hier, einer Überschreitung nicht zuzustimmen.
- Die nach Ortsgestaltungssatzung zulässigen Wandhöhen werden im zweigeschossigen Gebäudeteil in Ost-West-Ausrichtung mit 7,25 m und im eingeschossigen südlichen Gebäudeteil mit 4,25 m Wandhöhe eingehalten. Ein Teil des nach Osten ausgerichteten Flügels soll jedoch aus gestalterischen Gründen höhengestaffelt ausgeführt werden und ist mit einer Wandhöhe von 5,15 m geplant. Wird eine Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung für die Wandhöhe dieses Gebäudeteils in Aussicht gestellt?
Antwort: Die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald legt zum einen fest, dass Einzelhäuser nur mit durchgehender Trauf- und Firstlinie auszubilden sind. Außerdem würde hier die maximal zulässige Wandhöhe nach der Ortsgestaltungssatzung um 0,90 m überschritten werden. Abweichungen hierzu hat die Gemeinde bis dato nicht zugelassen. Zur Vermeidung von Präzedenzfällen sollte eine Abweichung hier nicht in Aussicht gestellt werden.
Beschluss
Der Bauausschuss beschließt, das gemeindliche Einvernehmen grundsätzlich in Aussicht zu stellen. Die Beantwortung der Fragen ist Teil dieses Beschlusses.
- Wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 32 wegen Überschreitung des Bauraums in nördlicher Richtung durch einen ausnahmsweise zulässigen Tiefhof sowie einen erdüberdeckten Gartenkeller (um ca. 3,67 m) und in südlicher Richtung durch ein auskragendes Vordach (mit ca. 3 m) in Aussicht gestellt?
Antwort: Überschreitungen der überbaubaren Grundstücksflächen sind gemäß Bebauungsplan grundsätzlich nur bis max. 1,5 m als Ausnahme zulässig. Der Bauausschuss hat zur besseren Ausnutzung des atypisch zugeschnittenen Grundstücks im Rahmen der letzten Bauvoranfrage Befreiungen wegen Überschreitungen des Bauraumes in Aussicht gestellt. Dies könnte auch hier entsprechend erfolgen.
- Wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 32 für die Anordnung eines Nebengebäudes < 75 m³ Brutto-Rauminhalt (Poolhaus) außerhalb des Bauraumes in Aussicht gestellt werden?
Antwort: Der Bebauungsplan Nr. B 32 legt explizit fest, dass Nebenanlagen wie z.B. ein Pool oder auch ein Poolgebäude nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Der für das gegenständliche Grundstück festgelegte Bauraum lässt zum einen kaum Platz für Nebenanlagen, zum anderen ist der atypische Grundstückzuschnitt im Bebauungsplan nach Ansicht der Verwaltung nicht genügend berücksichtigt worden.
Auf dieser Grundlage und mit der zuletzt bereits in Aussicht gestellten Befreiung von der Einhaltung des Bauraumes mit dem Hauptgebäude, könnte eine Befreiung für außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtete Nebenanlagen entsprechend in Aussicht gestellt werden.
- Wird die Dachform der Haupt- und Nebengebäude als Flachdach mit extensiver Begrünung befürwortet?
Antwort: Der Bebauungsplan Nr. B 32 legt für Hauptgebäude fest, dass nur geneigte Dächer in Form von Sattel-, Walm- oder Puldächern mit 10-20° Neigung zulässig sind. Die Verwaltung hat in den bisherigen Vorberatungen zum Grundstück ganz klar kommuniziert, dass es sich hierbei um einen Grundzug der (Bebauungs-)Planung handelt, für den eine Befreiung nicht in Aussicht gestellt werden kann. Die Nebengebäude sind gemäß der entsprechenden Festsetzung dem Hauptgebäude gestalterisch anzugleichen.
- Wird der Anordnung einer Dachterrasse auf dem südlichen, eingeschossigen Gebäudeteil zugestimmt?
Antwort: Der Anordnung einer Dachterrasse unter Einhaltung der Abstandsflächen stehen
keine Einwände entgegen, soweit die dafür erforderlichen Flachdachbereiche im Verhältnis zu den geneigten Dachbereichen untergeordnet ist.
- Wird der Überschreitung der Grundflächenzahl durch Nebenanlagen um 0,04 durch die Garagenzufahrt zugestimmt? Die Zufahrt ist mit wasserdurchlässigem Belag geplant.
Antwort: Der qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 32 legt für das Teilgebiet MI1 fest, dass die Grundflächen für Haupt- und Nebenanlagen insgesamt maximal eine GRZ von 0,45 ergeben dürfen. Die entspricht einer zulässigen Überschreitung der Nebenanlagen um ca. 58 %. Die vorgelegte Planung überschreitet die festgesetzte GRZ um ca. 29 m². Begründet wird dies mit der geplanten Zufahrt. Tatsächlich ursächlich für die Überschreitung sind aber der geplante Pool und das Poolgebäude, sowie der umfangreiche „Gartenkeller“. Die Verwaltung empfiehlt hier, einer Überschreitung nicht zuzustimmen.
- Die nach Ortsgestaltungssatzung zulässigen Wandhöhen werden im zweigeschossigen Gebäudeteil in Ost-West-Ausrichtung mit 7,25 m und im eingeschossigen südlichen Gebäudeteil mit 4,25 m Wandhöhe eingehalten. Ein Teil des nach Osten ausgerichteten Flügels soll jedoch aus gestalterischen Gründen höhengestaffelt ausgeführt werden und ist mit einer Wandhöhe von 5,15 m geplant. Wird eine Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung für die Wandhöhe dieses Gebäudeteils in Aussicht gestellt?
Antwort: Die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald legt zum einen fest, dass Einzelhäuser nur mit durchgehender Trauf- und Firstlinie auszubilden sind. Außerdem würde hier die maximal zulässige Wandhöhe nach der Ortsgestaltungssatzung um 0,90 m überschritten werden. Abweichungen hierzu hat die Gemeinde bis dato nicht zugelassen. Zur Vermeidung von Präzedenzfällen sollte eine Abweichung hier nicht in Aussicht gestellt werden.
Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen
Datenstand vom 14.11.2022 10:18 Uhr
